“众筹住区”的空间魅力——浙江平阳品致小区规划设计解析

随着我国经济进入高质量发展阶段，持续多年的城镇化也进入“下半场”，城镇居民对人居环境的品质提出了更高需求。经过几十年的发展，城镇建成区不断扩展，城镇生活方式和居住形态已然发生显著变化，尤其是20 世纪90 年代末开始实施的商品房制度，极大地改变了城镇的面貌和住房的供求关系，房价也不断攀升。近几年来，不用说一二线的城市房价令人瞠目结舌，就说东部的中等城市甚至部分县城的房价也与居民收入不成正比。房价问题涉及方方面面，传统的房地产开发模式不断受到质疑。东部一些较发达省市的城镇开始探索有别于传统房地产开发的“众筹住区”模式，以自住为目的，试图在降低房价的同时实现较高的居住品质。作为“众筹住区”的空间承载体，住区本身的空间与形态具有别样的视角和特殊的意义，本文试图回顾“众筹住区”的实践过程，并解析空间规划、形态设计等方面在众筹理念下的特殊意义，旨在展现“众筹住区”的空间魅力。

1 “众筹住区”概念及意义

“众筹”是一种面向大众的资金募集方式，以支持发起的个人或组织的行为，常见于融资[1-2]、股权[3]、农业、公益等领域。随着社会发展和理念更新，“众筹”逐渐走入社区生活，如，通过众筹模式持续推进商品房小区智能安防建设[4]、借用众筹理念推进老旧小区治理[5]等。“众筹住区”是指以自住为目的，由发起人向大众筹集开发资金开发建设的，并为众筹者本身所有的居住小区。“自己花钱、自己建房、自己住”成为“众筹住区”的生动写照。众所周知，“花自己钱办自己的事”是最讲究经济的一种方式。有别于乡村地区自建模式和大中城市房地产开发模式，“众筹住区”主要出现于中小城市（镇），特殊的熟人网络、较密集的聚居人口和较强大的经济实力等因素，为“众筹住区”提供了天然的土壤。当然，“众筹住区”同样需要借助先进的现代房地产建设方式来支撑，包括建造技术和管理组织等。

在现实生活中，“低房价”和“高品质”看起来是难以兼得的矛盾，然而实践证明，通过建设模式的转变，采用资金众筹的模式，让城镇住户较早、较深入地参与开发营建过程，在一定程度上缓解了城镇住区“房价”和“品质”不可兼得的矛盾。“众筹住区”特殊的集资方式催生了“先于”住区实体的业主网络关系，非趋利的自住目的规避了房地产开发的利润、销售、库存等一系列问题，专业代建为高品质空间的塑造提供了技术保障，成熟先进的物业为高品质住区的日常持续运营提供了可能。众筹的目标就是以自住为目的、以合理经济性为条件营建高品质住区，不断满足居民对美好住居的需求。“众筹住区”在住区开发的各个阶段实现了项目建设方、房产所有者和空间使用者的多重叠合，真正落实了“房住不炒”的号召，达到城镇居民自住的目的。

2 以“高品质、低价格”为出发点的众筹策划

品致小区开发的初衷是平阳企业家协会、昆阳商会以及当地6家企业（包括浙江乔治白服饰股份有限公司、浙江子久文化股份有限公司等）为了留住企业高端人才，并满足部分员工高品质居住需求，尝试在熟人圈范围内发起资金众筹。这种筹集开发资金的模式受到了持共同愿望和自住需求群体的认同，众筹范围一再扩展达到1 000 多户，远超预想的规模。经过主要发起人的市场摸排和风险评估，鼓励和吸引教师、医生、律师等职业性、技术性群体，为后续社区的自组织奠定基础，最终确定632 户的众筹规模，其中，200 来户为6家发起企业持有。在项目前期，发起人对于众筹住区的营建目标十分明确，成为后续一切行动的基础和向导。

品致小区所在的县城（昆阳镇）城东片区是近十几年平阳县城重点发展区域，一批新式的多层、高层住区拔地而起，周边配套也不断完善，教育等资源形成一定的聚集，逐渐成为县城人口增长较快的区域，日渐繁华。几位主要发起人看到城东片区的发展潜力、空间格局和建设自由度。相比之下，平阳县城老城区既有建筑密度较高，可供开发的地块较小，周边对开发限制较多，拆迁成本也高，这些都促成了品致小区最终在城东新区选址的决定。

品致小区位于平阳县城东新区B67-1 地块（图1），占地面积49 231 m2，总建筑面积超过15 万 m2。其中计容建筑面积111 126.9 m2，包括高层住宅、商业建筑（不含餐饮与娱乐项目）、小区公共活动用房、物业（包括食堂）、变电房、开闭所、消控弱电、有线等功能空间，地块容积率达到2.25；不计容建筑面积包括地下室38 124.26 m2和架空层3 039.40 m2，主要为物业管理、配套用房及地下车库等功能空间。品致小区于2014 年10 月正式开工建设，于2016 年1 月项目主体结构封顶，于2017 年12 月众筹人开始抽签选房入住，前后跨时3 年有余。作为专业代建公司，绿城代建承担了品致小区建设实施和团队管理的任务。品致小区的房屋（含精装修）均价在11 000～12 500 元/m2，而同时期周边地块传统开发模式下的楼盘毛坯房均价也达到了12 000～14 000元/m2。粗略计算，众筹住区至少达到降价20%的幅度，具有显著的经济效益。

在常见的房地产开发中，开发商为了取悦客户、赢得市场，总是在营销中竭尽所能宣传住区规划理念和设计风格等，甚至在一定程度上夸大住区的建成效果，而住户在购房入住之后发现事实并非完全如宣传一样，容易引起一系列纠纷。此外，尽管“混合居住”的理念主张不同收入群体在社区混杂居住，以避免社会不同阶层的隔阂，但事实上，在住区具体的运作中时常遭遇不同群体之间的矛盾。最典型的是前些年常见“高低配”住区，即以接近100 m2的小户型高层搭配较大户型的各种低层住宅类型，在做足基地容积率的同时，实现产品货值最大化。然而，在后期住区运营维护中，若两部分群体的收入过于悬殊，在住区共有资源的使用、物业服务管理等方面存在难以调和的矛盾，对住区治理形成较大压力。而在以自住为主的“众筹住区”中，仅秉持低成本、高品质、不赚钱等原则，充分满足众筹者的实际需求，而不用面向外部市场，以相近的社会阶层为业主主体，在不考虑开发利润的前提下，落实各种以高品质为导向的规划设计理念。

图1 品致小区区位图

3 以空间品质为导向的住区规划

住区整体品质受城市区位、居住人群、空间品质、环境质量、物业管理等因素的综合影响，其中，对住区空间品质影响较大，获得高品质的空间也正是“众筹住区”规划的主要目标。

3.1 空间布局

随着土地成本的上升和开发强度的提高，高层住宅成为城镇住区较为普遍的选择。在满足现行的住区规划技术要求的条件下，高层住区具有较高的容积率，促进了城镇居住用地使用效率的提升。品致小区的基地形状比较规整，西侧三号路和南侧兴良路相交成直角，住区9 栋高层建筑主轴方向均平行于兴良路的方向，南偏东朝向，接近于夏季主导风方向，为住区获得较好风环境创造条件。住区9栋高层住宅分为错落的四排，8 栋坐落在南北向中轴线的东西两侧，北侧中间1 栋位于中轴线上，这样形成中轴对称的空间格局（图2、3）。建筑从南到北高度依次增加，层数从17 层到29 层不等，形成较为疏朗的住区外部空间。住区中间留出开阔场地用作水景、绿地和活动场地等公共空间。

3.2 沿街商铺

由于高层住宅很难形成类似多层住宅的连续街道界面，而需要通过裙房设计来保证其适宜的尺度和连续性，因此，沿街裙房部分采用单层或二三层的商铺成为常见的策略。将沿街商铺与高层住宅相结合，可以增强城市街道的活力，尽管居住面积的总量会受到一定影响，但沿街商铺可以为住区带来租金收益，以增补物业费用。此外，商业裙房自然形成实体边界，可以有效阻隔城市噪声（尤其是交通噪声）对住区低区环境的不利影响，有助于营造安静的居住环境。品致小区就是采用这种常见的裙房布置方式，在基地东、西、南三面都采用两层沿街店铺，紧贴红线，塑造出完整的底层界面。除必要的住区出入口外，将沿街商铺界面最大化，商业面积达到10 724.52 m2，也就意味着在现有基地上可以获得丰厚的商铺租金收入。

3.3 底层架空

在高层住宅中，底层住区经常遭受采光不足、潮湿、视觉干扰、安全防护等问题，实践中采用绿化等措施，效果并不明显。因此，底层住户尽管往往价格较低，但居住体验并不如意。因此，化解底层住户的“尴尬”成为高层住宅设计的难点。在品致小区中，很少有住户会主动选择底层居住。基于此，品致小区中引入了地面层（Ground Floor）的概念，兼顾入户门厅和公共活动等功能。品致小区具体采用了底层架空层的做法，在建筑高度限制容许的范围内，增加底层空间高度，层高达5.0 m，建筑形态也显得更加挺拔（图4）。在规划条件给定的限高内，底层架空有利于减少建筑间距，充分利用场地尺寸，并做足建筑实际容量，大大提升了地块的使用效率。

图2 品致小区总平面图

图3 品致小区鸟瞰图（2020 年4 月航拍）

依托这些不计容面积空间（超过2 000 m2），品致小区建起了摄影室、书法室、美术室、花艺室、健身室、儿童娱乐馆、棋牌活动室、茶书吧等（图5），可以开展丰富多彩的邻里活动，采用会员制，面向全体业主开放。这样的规划理念尽管无益于住户数量的最大化，但确实增加了公共空间室内面积，大大提升了住区公共活动的空间品质，将传统高档住区单独的会所空间化整为零，渗入到每栋高层住宅中，拉近了与日常生活空间的距离，有助于形成有品位的、健康的生活方式。

图4 沿街商铺

图5 底层公共空间（摄影社与书画社场地）

3.4 人车分流

随着城镇家庭汽车保有量的增加，车行道和停车空间成为现代住区规划必不可少的内容。车行对住区内部环境的人行活动具有一定的负面影响，因此，城镇住区既要设计车行便捷出入空间，也要尽可能避免车行和人行的交叉干扰，以及由此带来的安全问题。人车分流并不是新潮的规划理念，早在20 世纪20 年代就已经在美国提出。人车分流在我国近30 年快速城镇化过程中得到较多实践，对住区内部营造安全、少干扰的居住环境起到显著的促进作用。

品致小区将大部分停车空间设置在地下一层，总共容纳960 个车位，地下车库的车行出入口都紧靠小区出入口布置。南侧紧临兴良路设置出入口，车辆可以从城市道路直接进入地下车库，通过智能识别车牌进行管理，减少了高峰时段车辆在小区门口过闸机的拥堵；而在西侧次入口处设置一进一出两个地下车库的出入口，使得车行顺畅有序，管理也很有效。住户从地下车库可以直接进入电梯门厅，直达居住楼层。

除了设置偌大的地下车库外，品致小区还在地面上设置了82个车位，主要用于残疾人、临时访客、货车等特殊停车用途，对地面人行活动的干扰降至最低程度。品致小区的车位配置达到1.55 辆/户，超过了1.5 辆/户的指标,在平阳县范围内算得上最高标准，充分满足了住户停车需求，避免很多新建小区内部路边停车、占用绿地停车等尴尬现象，为住区腾挪出更多的绿地和休憩场所。

3.5 活动场地

在高层住区中，由于建筑面积密度相对较低，可留出较多的室外场地，成为高层住区居民不可多得的室外活动场所，但较大的空间尺度亦会给居民活动带来一定的不适感。因此，场地的规划及设计十分必要。作为以自住为主的“众筹住区”，住区业主在规划之初就深度参与室外场地的规划与设计，在众筹的业主中征集室外主要活动需求类型，结合将来的建造与维护工作，形成了若干个有特色的活动场所，如：游泳池、儿童活动场、老年康养中心、图书馆等二十多个活动场所（图6、7），再加上各种穿插在绿地中间或周边的场地，可以满足不同年龄段业主们的室外活动需求。

游泳池在近些年新建住区中屡见不鲜，但维护和运行成本较高，一些住区的泳池由于维护成本等原因而成为住区的水景，可见而不可游，与泳池配套的过滤、消毒等水处理设备因此闲置，最重要的原因是较低的物业费无法承担游泳池的日常运行成本。品致小区在小区中央靠南位置设置了室外泳池，为前三排的6 栋高楼所环绕，处于中轴线上，其中，成人泳池面积达450 m2（南北长30 m，东西宽15 m），儿童泳池在平阳县范围内也属较大的规模。由于品致小区有幢专属商务楼为业主共有，其租金可以补充住区物业费的不足，并支持住区包括泳池在内的各项公共设施的正常运行。事实上，由于气候原因，品致小区的泳池也只是在夏季开启运营，并且仅对住区内居民开放，在一定程度上也节约了运行成本和降低了管理难度。

4 以舒适型为主的户型设计

户型设计是住区总体规划之外的又一核心内容，室内居住空间是家庭生活方式最直接的承载者，其重要性不言而喻。因此，在住区户型产品设计时，需要确定居住人群主体，形成比较明确的设计主导方向，与住区的整体档次、生活品质相匹配。

4.1 户型分布

品致小区在规划设计前期，主要以平阳县多家公司高级管理人员、高品质生活需求者等众筹对象为主导，确定了以舒适性为主的户型设计导向。尽管品致小区的常住居民也同样存在各种差异，但并没有通过类似“高低配”的形态差异来显现，而是采用了较为相近的建筑形态来承载差异化的家庭，主要通过不同高度的高层住宅平面布局变化来满足不同家庭的空间需求，外部造型相近，而且相对规整。

图6 住区游泳池

图7 儿童活动场地

品致小区共有9 幢楼，均为高层住宅，合计有632 套居住单位（表1），住宅建筑套密度（净）为129套/hm2。根据户型的建筑面积，分为大、中、小三种，建筑面积分别为185 m2、141 m2、116 m2和125 m2。141 m2的中户型（C 户型）户数最多，占比超过半数，为53.17%，分布在靠北一排的⑦～⑨号三栋楼里；185 m2的大户型（D 户型）户数占比为23.10%，分布在中间两排的③～⑤号三栋楼里；小户型分116 m2（A 户型）和125 m2（B 户型）两类，占比分别为5.06%和15.19%，合计20.25%，分布在靠南一排的①号、②号两栋楼内。此外，该小区还特意为高端人士设计了388 m2的大平层户型（E 户型），数量最少，仅22 户，占比不到5.0%，全部分布在⑥号一栋楼里。事实上，品致小区也容纳了不同空间需求、不同家庭收入、不同人口结构的家庭，在一定程度上实现了混合居住，为住区的多样活力、持续运营创造条件。

从不同户型空间分布来看，中户型、小户型处于南北侧临路位置，而大户型和平层户型位于小区中间，环境相对更好，外部干扰较少，这也体现了市场取向下空间资源配置的规律性和精准性。事实上，品致小区的户型及数量，并非完全按照传统房地产开发模式下以产品货值最大化的目标来确定，而是根据众筹业主的需求类型和数量来统筹安排，众筹者对最后获得的户型产品满意度也较高。

4.2 平面布局

品致小区大、中、小三种4 类户型全部采用了大中城市住区常见的一梯两户或两梯两户的平面布局，使得每个户型都具备南北朝向，可以获得较好采光、通风等条件（图8）。③～⑤三栋建筑均为一个单元，使得每户的山墙面都能获得自然通风和直接采光，成为全明户型；而①、②、⑦～⑨号五栋建筑各包含两个单元，单元之间通过北向凹槽解决中部卫生间自然通风和采光的问题，也可获得全明户型。

中户型和小户型均为三室两厅两卫一厨的平面布局，可适合核心家庭或三代人居住，只是AB 两类小户型更加紧凑，各房间面积较小。由于中户型单元建筑层数较多，采用了剪刀梯，每户的公摊面积有所增加，部分抵消了中户型增加的建筑面积。大户型则采用了四室两厅三卫一厨的平面布局，包含一个带卫生间的套房，空间可变的弹性较大，功能适应性较强，可以满足绝大多数城镇居民的空间需求。而平层户型虽然也只有四个卧室，但不同的是所有卧室都带有卫生间，所有卧室分布于朝南一侧，餐厅连通客厅，面积较大，公共部分与套房部分实现动静分区，各自都有通往楼梯间的出入口；此外，平层户型在厨房附近还设置了洗衣房、保姆房及卫生间等服务空间，还有独立的服务出入口。

品致小区所有户型进深较大，最大进深均超过13 m（表2），符合节地原则。所有户型都设置了南向阳台和北向阳台，南向阳台比较宽阔，是室内空间的延伸，而北向阳台主要用作生活服务或设备。南北向阳台对室内微气候有一定缓冲作用，夏季可以隔热、遮阳及挡雨，冬季可以被动采暖。在后期装修工程中，所有的阳台全部统一改成了封闭阳台，建筑立面显得更加平整，无法展现方案设计中的凹凸感和光影感，但是室内空间确实扩展不少，有一定的隔噪作用，可以改善住区声环境。

表1 不同户型分布列表

5 结语

基于当下快速城镇化发展过程中城市房价高企的现状，“众筹住区”以自住为目的，通过众筹开发资金，委托专业代建公司建设和管理，以较低的经济代价获得较高的居住品质，并形成了可持续的运行机制，可以为未来城镇住区的建设提供一种新的路径和模式。作为目前比较成熟的“众筹住区”，浙江平阳县品致小区无疑给出了较好的示范，通过品致小区的规划设计回顾与解析，从中可以获得不少启示。

（1）在众筹策划方面，众筹发起人需要在当地具有较强的经济实力，而且有良好的信誉，最好是当地知名企业或企业家，众筹发起人自身有居住的需求；众筹过程可以借助当地的熟人网络，并适当向外开放；出于住区持续运行维护的需要，众筹规模不宜过小，但规模太大容易造成管理难度的增加，住区规模应根据众筹网络紧密程度、可预知的风险等因素和拟建地块的容量来综合确定。

（2）在住区规划方面，“众筹住区”应根据现代生活的普遍需求和住区个性化的居住理念实施住区规划，不需要制造各种花哨的概念来迎合市场。在用足规划条件的同时，“众筹住区”应在声、光、热、风等物理环境方面作较大提升，有助于优质空间形成；合理的交通组织为地面层人行环境的提升创造条件；“众筹住区”应注重公共空间的分布及其使用效率；“众筹住区”应具备一定的共享物业（如沿街商铺），为住区的持久运行和社区自治提供一定资金保障。

图8 不同户型平面图

表2 不同户型的面宽与进深

（3）在户型设计方面，“众筹住区”需根据众筹者的需求和数量来确定户型的类型和大小，还应结合建筑施工的易实施性和经济性等因素综合考虑。从品致小区来看，众筹者大多属于当地中上收入阶层，对居住空间和品质的需求都明显高于城镇平均水平。因此，户型设计应考虑以舒适性、空间品质为导向，以有限的户型及其合适的比例满足不同众筹者的自住需求。

（感谢品致小区业委会秘书长姜祖武先生接受笔者访谈，并提供了翔实的基础资料。）