YJL公司投资测算中存在的问题及解决方案

陈广彦

土地是房地产企业生存和发展的基础，是反映房地产企业综合发展能力和发展规模的最直观的指标之一。随着国家调控政策的不断出台，行业竞争不断加剧，受地价高等因素的影响，土地招拍挂市场已由疯狂趋向理性，市场投机行为已经被科学的投资行为所取代。目前，房地产企业在投资拿地前，会对目标地块的开发全过程进行模拟测算，在达到规定的投资标准后，才会通过招拍挂、勾地、股权合作等方式获取土地。本文以YJL公司通过公开市场招拍挂拿地为例，对投资拿地测算中存在的问题进行研究分析，并提出解决方案。

一、引言

土地是房地产企业生存和发展的基础，为了使房地产企业能够持续稳健地发展，房地产企业会根据自身的投资标准，选择适合自己的目标地块，在进行充分地市场调研后，对目标地块的开发全过程进行模拟测算，达到规定的净利率、内含报酬率等指标后，才会参与土拍竞价，获取土地。为了响应“房住不炒”的国家政策，很多城市出台了“限房价、竞地价”的土拍政策。在此项土拍政策下，YJL公司近年获取的土地并不多，这主要与投资测算部分逻辑不合理有关。本文将针对投资测算中与财务相关的内容进行分析，指出存在的问题，并提出解决方案。

二、投资测算中存在的财务问题

按YJL公司的投资标准，只有当净利率达到10%，股东自有资金内含报酬率达到20%，股东自有资金回正时间为18个月，才能参与竞拍土地。在未来销售价格、成本、税金、融资利息、管理费用、营销费用等既定的条件下，通过投资测算，得出拟参拍价格，供决策层参考，由决策层确定最终“授权价”。在土拍竞价当天，如竞争对手的报价高于YJL公司授权价，YJL公司就会放弃这块土地。因此，近年，YJL公司获取的土地比较少。

投资测算内容较多，涉及房地产开发的各个环节，主要包括土地信息、营销售价、开发节点、设计方案、目标成本、财务指标等等，其中涉及财务的指标主要有现金流测算和净利润测算。现金流测算主要包括内含报酬率和现金流回正时间指标;净利润测算主要是净利率指标。以下以NJ市为例，分析YJL公司投资测算中存在的问题，主要包括：

（一）投资标准未根据当地政策实时调整

YJL公司自2006年进入NJ市后，连续开发了6个项目，其品牌已深得客户认可，在市场上有很好的口碑，而NJ市做为全国二线城市，房地产市场一直比较火热，土地招拍挂市场竞争激烈。2019年之前，NJ市未出台“限房价”政策。但自2019年开始，NJ市出台“限房价、竞地价”的土拍政策后，房价在拍地的当年已经固定，未来没有预期涨幅，如继续保持上述投资指标，将导致授权价没有市场竞争力，获取土地的能力下降。

（二）现金流测算中监管资金的比例保持不变

根据NJ市当地监管政策，销售楼款中属于重点监管的部分（以下简称“重点监管资金”），必须由银行、房屋管理部门监管，否则，就无法将销售合同上传至房管理部门网站，后续客户将无法办理银行贷款及办理房屋权证。当项目公司的工程建设达到一定进度时，可以向政府部门申请使用重点监管资金。为了反映目标地块的现金流情况，现金流测算中，会根据营销部提供的销售进度、成本部提供的付款进度、财务部提供的融资放款及还款进度等，模拟测算现金流表，其中，可用资金=销售回款×（1-监管资金比例），根据现金流表计算现金流回正时间及内含报酬率。为了达到内含报酬率及现金流回正的投资标准，现金流表中，监管资金比例设定为10%。而在实际过程中，根据地块所在地区的不同，可能会高于或低于10%，内含报酬率、现金流回正时间与实际情况存在差异。

（三）利润测算存在的问题

1.土地增值税未根据清算口径进行测算

房地产企业土地增值税清算是个非常复杂的税务事项，根据当地的土增税清算政策，土地增值税先按照固定税率预缴，如普通住宅2%;非普通住宅3%;其他4%。待达到一定的条件后，房地产企业对土增税进行清算，如清算的税金大于已预缴的税金，企业需补缴土增税;如清算的税金小于已预缴的税金，企业可申请退税。为了简便计算，利润表测算中，土地增值税全部按预缴口径计算，不考虑土地增值税补税及退税情况。

2.自持物业的收入、成本问题

如拟参拍的土地中涉及到部分房屋需要由企业永久持有，不允许出售，如需配套建设租赁房屋等。在利润表测算中，此类房屋不计算未来收益，发生的成本全部列入“营业外支出”，因此，大大降低了净利率指标。

3.产权车位的销售收入比例问题

产权车位销售周期长，按照前几年的经验，有少量的车位没有客户愿意购买。但是，随着生活水平的提高，客户对车位的需求增大，NJ市核心片区的产权车位可以全部销售完毕且均能盈利。但是在测算时，仍保留20%车位视为无人购买，即收入为0，对应的成本全部列入“营业外支出”，使得净利率的指标也大幅下降。

4.开发间接费问题

开发间接费主要是指与工程相关的人员发生的费用，从2013年至今，开发间接费一直按每平方110元进行测算，随着团队的成熟、市场的变化、管理的强化，开发间接费应进行适當下调。如仍保持原标准，将大大降低净利润。

以上测算中存在的问题，导致授权价偏低，在公开竞争拍地的市场环境下，没有竞争优势，获取土地的机会较少。

（四）财务人员综合管理水平不高

投资拿地是个非常复杂的过程，财务人员不仅要具备丰富的财务知识，还要具备财务管理经验，对与其他合作方共同合作拿地的项目，财务人员还必须具备丰富的谈判经验和灵活应变能力。目前，YJL公司参与投资拿地的财务人员，一般只具备测算能力，其他方面的经验不足，人才梯队培养不及时，为投资拿地的财务管理工作带来了一定的难度。

三、投资测算中财务问题的解决方案

（一）投资标准根据当地政策实时调整

投资标准应根据当地的政策实时调整。在NJ“限房价，竞地价”政策后，原定的投资标准较高，授权价没有市场竞争力，因此，YJL公司在NJ市错失了多块优质地块。YJL公司应根据土拍市场政策，及时调整投资标准。首先，对拟参拍地块进行性质划分，根据地点、产品定位、客户群体，将开发的产品定性为“利润型”或“现金流型”。对于“利润型”产品，可保持或提高净利率指标，降低内含报酬率及现金流回正指标;对“现金流型”产品，可适当降低净利率指标，提高内含报酬率及现金流回正指标。总之，投资拿地指标不能一成不变，应根据市场情况适度进行调整。

（二）现金流测算中监管资金的比例适当调整

现金流测算中的监管资金比例也应根据地块所属片区，适时调整。对于热门地区，如部分核心地区因地理位置具有优势，客户认可度高，购房时要求首付五成或八成，销售、回款节奏非常快。另外，工程等部门加快施工进度，开发、财务等部门配合，快速盘活监管资金，这样资金回笼迅速，监管资金比例可调整至10%以下。对于非核心区，监管资金比例可调整至15%-20%，内含报酬率、现金流回正时间指标也要随之下调。

（三）利润测算中存在问题的解决方案

1.土地增值税根据清算口径适当调整

为了简便计算，利润表测算中，土地增值税全部按预缴口径计算，不考虑未来土地增值税退税，这将大大降低净利率。在限房价、竞地价的市场环境下，土地成本较高，土地增值税清算时，退税的可能性比较大。因此，建议在测算时，先按预缴口径计算土地增值税，然后再按清算口径计算一遍。如涉及土地增值税退税，为稳健起见，建议按预缴口径的30%-50%，计算土地增值税退税额，降低土地增值税税负，提升净利率，从而提高授权价。

2.自持物业的收入提前预估

对于自持物业，应根据招拍挂文件的要求，测算未来的收益和成本，计算利润状况。而不应不计收入，只计成本。例如，规定未来用途是出租用房，则预测未来的租赁收入、成本等，预测其盈利状况。

3.适当调整产权车位的销售收入

对于NJ市热门地区、核心地区的车位，产权车位应视为100%销售完毕，计算产权车位的利润。对于NJ市偏远地区，由于销售周期长，80%的车位按正常售价计算其盈利情况;20%的车位按正常售价的50%-70%参与计算盈利情况。

4.适当降低开发间接费

NJ作为YJL公司深耕城市，目前已开发的项目有6个，随着团队的成熟、管理的强化，一个团队可以同时管理多个项目，人均效能大大提升;另外，随着开发节奏加快以及预算的强化管理，开发间接费应进行合理下调，从而提升净利率。

（四）财务人员综合管理水平的解决对策

首先，对拟招聘的人员进行严格地审查和筛选，优选知名房地产企业且有参与投资测算经验的人员。其次，要与其他部门经常沟通，对标学习，提高财务人员的专业能力及综合素质。第三，加强员工培训，不定期的组织财务人员进行内部外部学习，全程跟踪了解房地产项目开发的全过程，业财融合，提高职业敏感性。第四，参加合作项目对内对外谈判，学习谈判经验，提高谈判技巧。第五，鼓励员工参加外部培训和专业资格考试，对获得国家认可职称证书的员工给予一定奖励。

四、结语

投资拿地是个非常复杂的过程，市场、政策瞬息万变。需要不断地去摸索总结提炼，才能获得更多地拿地机会。在投资测算初期，由于對市场的了解程度及政策解读不够深入，财务方面的测算逻辑或多或少会存在一些问题。但随着对市场的深入了解，与同行的对标学习，及企业自身不断总结，发现问题，解决问题，并根据市场及政策的变化，及时优化投资测算逻辑，计算出合理的具有市场竞争力的土拍授权价，供管理层决策，以获得更多的拿地机会，同时还可以提高企业的管理水平，向经营管理要效益，推动企业更好地发展。

（作者单位：南京滨江雅居乐房地产开发有限公司）