商品房现售制度对财政收入影响分析

任彩雅

我国一直以来主要采用商品房预售制度，但近年来现房销售的情况越来越多，改变原来的预售制度采用现售制度对政府财政收入有哪些影响，影响有多大，本文将就此问题展开分析研究。通过分析预售制度存在的问题，结合我国目前的现售制度执行状况，探讨商品房现售制度对政府财政收入的影响，通过案例分析现房销售对财政收入影响程度。

一、引言

我国商品房预售制度是在90年代初，国内住房供应严重短缺的时代背景下诞生，直至目前该制度仍是我国主要的商品房销售制度。商品房预售制度，即开发商将正在建设中的，尚未完工办理竣工备案的，尚未获取房屋产权证的房屋销售给购房者，预先收取定金或者房款的销售制度。经过二十余年的发展，我国住房供应得到改善，房地产业快速发展。预售制度加快了开发商的资金周转，加快了住房供应，也加大了资金杠杆，将风险提前转嫁给了购房者和金融机构，同时地方政府对预售行为监管不足，从而引发一房多卖、延期交房、货不对板、金融机构坏账等问题。业界一直在探讨取消预售制度，推行现售制度，在中央去杠杆，让住房回到居住功能的要求下，各地开始尝试现房销售。采用现售制度有利于建立房地产长效机制，保护购房者的利益，但对于开发商和政府来说都面临巨大考验。在现售制度下，开发商面临的问题业界诸多讨论，本文则重点分析现售制度对政府财政收入的影响。

二、商品房现售制度概述

按照我国《商品房销售管理办法》规定，商品房现售是指开发商将已办理竣工验收，各项配套设施已具备交付使用条件的房屋销售给购房者，并收取房款的行为。由于预售制度存在的诸多问题，从长期来看取消商品房预售制度，未来推进现房销售更能保护消费者的权益，有利于建立更加健康的房地产市场，是大势所趋。但目前我国大部分开发商的负债率高，若在短时间内大范围取消预售制度，房地产开发商资金链很容易断裂，项目出现烂尾，从而导致金融体系、社会民生等系统问题，商品房预售制度的取消还需要循序渐进推进。

近几年我国提倡‘去杠杆，要求让住房回归居住属性，杜绝投机炒房，不少城市开始小范围地尝试商品房现售。有的城市推出现房销售试点楼盘，而更多的城市提出现房销售是为了抑制开发商拿地热度，为拿地设置更为苛刻条件，两种情况都没有从本质上调整商品房预售制度。现房销售在全国一直处于试点阶段，并未大范围推广，直至2020年3月我国某省出台政策，要求从政策出台之日起全省范围内新出让的建设用地全部执行现房销售，真正改革了商品房预售制度，成为全国首个实施现售制度的省份。该政策出台抑制了房地产业发展，很多开发商纷纷退出该省地产市场，而对于政府来说，短期内财政收入也受到较大影响。

三、商品房现售制度对财政收入影响

（一）政府卖地收入减少

商品房预售制度可以帮助开发商加大资金杠杆，同时降低杠杆成本，加速资金周转用于项目再投入，从而加快房屋供应。商品房一般需要2年左右的建设期，由于预售制度的杠杆左右，将建设资金的周转期压缩在建设期以内。而现售制度下资金的周转期则会延长至建设期更长的时段，资金周转期将跨越建设期和销售期。资金周转慢，开发商可用于拿地的资金减少，买地意愿下降，拿地会更加谨慎，最终会降低土地市场热度，这对于财政收入对卖地依赖较高的政府而言是很大的挑战。

预售制度下开发商可以获得零成本的预收款，执行现售制度后开发商若要维持原先杠杆水平，通过有息負债筹集资金，资金成本上升，拿地的出价能力也将降低。开发商拿地前会对目标地块的开发运营进行收益测算，推测出达到最低利润要求可以接受的目标地块最高土地价格。现房销售后开发商通过有息负债筹集开发资金，资金成本增加，项目开发利润减少，为了维持原先的目标利润，开发商在买地时会降低土地出价上线，导致政府通过卖地能获得的收入减少。

（二）政府预缴税款收入减少

在预售制度下，开发商在商品房交付前提前收取货款，而政府则可以提前收取税款。针对房地产企业预售商品房的行为，国家税务总局和各个地方税务分局对增值税、土地增值税、企业所得税三个税种颁布了相关的预缴税款政策。根据国家税务总局2016年第18号公告第十条规定：“一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。” 按照《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。” 根据国家税务总局2009年发布《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应该按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。”

预售制度下政府可以提前收取税款，开发商越早销售商品房，越早收到预收款，政府也能越早收到开发商预缴的税款。预售商品房加快了政府财政收入流入。在现房销售制度下，商品房竣工决算后才能销售收取款项，预缴税款将不复存在。开发商纳税义务发生时间延长至建设期之后，税款缴纳时间也延长到了建设期之后，在约两年的建设期里政府能从开发商处收取的税款减少，政财政收入减少。

四、商品房现售制度对财政收入影响案例分析

某市（以下简称A市）2020年10月刚出让了一块要求现房销售的地块（以下简称A地块），土地出让公告上A地块的基本情况：可建设用地面积7566.38平方米;容积率4.0;计容面积30265.52平方米;起拍价15889.398万元，起拍楼面地价 5250 元每平方米;限定销售价格为15000元每平方米（含税价）。按A地块的基本规划条件，需建设高层住宅，预计从拿地到完成竣工备案大约需要两年半时间，从拿地到主体结构封顶大约需要一年时间。

（一）A地块政府卖地收入减少情况

A市执行预售制度时商品房主体结构封顶即可销售，现在执行现房销售后商品房的销售时间延后了一年半。根据A地块的基本信息，该项目开发建成后商品房的货值=30265.52㎡× 15000元/㎡=45398.28万元。现房销售后开发商要延后一年半才能收到45398.28万元房款。在这一年半的时间里，没有了零资金成本的预收房款可用，要维持之前的资金杠杆，开发商需要通过金融机构获取有息负债。商品房开发过程中开发商可以向金融机构申请《固定资产开发贷款》，该类贷款平均年化资金成本约为5.7%。由此算出开发商通过有息负债获取资金的成本=45398.28万元×5.7%÷12×18=3881.55万元。现房销售后开发商约增加3881.55万元资金成本，为了维持原来商品房预售时的利润水平，开发商拿地时会压减土地成本。土地拍卖竞价时出价减少约3881.55万元，从而导致政府卖地财政收入减少约3881.55万元。

（二）A地块政府预缴税款减少情况

预售制度下，开发商需要预缴增值税、土地增值税、企业所得税3个税种。A地块此三个税种预缴情况如下：

1.预缴增值税：A市增值税预征率为3%，应预缴增值税税款=不含税预收款×预征率。A地块商品房预售需预缴增值税税款=45398.28万元÷（1+9%）×3%=1249.49万元。

2.预缴土地增值税：根据A市的税务政策，普通住宅土地增值税预征率为3%，应预缴土地增值税税款=（预收款-应预缴增值税税款）×预征率。A地块商品房预售需预缴土地增值税税款=（45398.28万元-1249.49万元）×3%=1324.46万元。

3.预缴企业所得税：按照A市税务政策，计算预计利润额时预计毛利率为25%，应预缴企业所得税税款=（不含税预收款×预计毛利率-税金-期间费用）* 25%。商品房预售期间主要缴纳印花税和土地使用税，印花税=45398.28万元×0.05%=22.70万元;A地块所属区域城镇土地使用税税额标准为18元/平方米/年，A地块土地使用税=7566.38平方米×18元/平方米/年×2.5年=34.05万元;A地块预售期间缴纳的税金=印花税+土地使用税=22.70万元+34.05万元=56.75万元。商品房预售期间贷款利息费用可以资本化，财务费用主要为银行手续费，此项费用很少此处忽略不计;管理费用和销售费用一般控制在销售房款的5%以内，A地块管理费用和销售费用=45398.28万元×5%=2269.91万元;A地块预售期间费用=财务费用+管理费用+销售费用=2269.91万元。A地块商品房预售需预缴企业所得税税款=（45398.28万元÷（1+9%）×25%-56.75万元-2269.91万元）* 25%=2021.45万元。

综上，A地块预售期间预缴税款=预缴增值税+预缴土地增值税+预缴企业所得税=1249.49万元+1324.46万元+2021.45万元=4595.40万元。因为取消预售制度，就A地块而言销售时间推迟一年半，导致政府财政约推迟一年半时间收取大概4595.40万元税款。

五、结语

商品房预售制度诞生于特殊的历史时期，是推进我国商品房市场化发展的重要管理制度，但也带来不少问题。未来逐步改变预售制度，采用现房销售制度是趋势，我国部分地区已在尝试推行。这也和中央要求房地产去杠杆，让住房回到居住功能，去除房地产市场投机投资属性的意见相符。采取现房销售长期看有利于推动我国房地产行业的良性发展，推动房地产市场长效机制的建立，减少风险发生的可能性。但短期看现房销售将对财政收入造成较大影响，开发商拿地出價能力降低，且预缴税款取消，都导致短期内财政收入减少，不利于财政收入平稳，对于土地财政需求较高，经济对房地产依赖高的地区，应谨慎全面推行现房销售政策。

（作者单位：中交地产（海口）有限公司）