城市更新项目中“共享业态”设计策略——以集体宿舍与联合办公项目为例

文/金融街控股股份有限公司 唐 睿

0 引言

近年来，因全国各地的地产、人才政策调整，以及居住、办公租赁市场变化，越来越多带有“共享”特质的建筑形态出现在大众视野，该类建筑也成为当前城市更新过程中既有建筑改造开发的常见形态。其中，集体宿舍和联合办公这2类新产品在集约共享设计方面较为典型，其使用空间虽相对紧凑，但通过部分功能的集约共享和产品的精细设计，同样能打造出优秀的产品。

1 集体宿舍项目案例：北京自如城市之光

1.1 项目背景

2018年5月23日，《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》（京建法〔2018〕11号）正式发布实施，旨在多渠道解决城市运行问题，服务保障行业务工人员住宿问题，促进职住平衡。政策对集体宿舍类项目的土地、物业来源、租赁模式、产品基本模数、居住人数、安全性等先决条件均进行明确的规定限制。在政策出台前，集体宿舍类产品的市场已有所发展，对于无力自建或自营员工宿舍的中小企业而言，在此方面的需求客观存在。若干年前，市场上便已经陆续出现档次、标准不同的集体宿舍品牌，该政策的出台是典型的“先发展、后规范”模式，对集体宿舍业态的标准化、规范化以及经营模式的清晰化均有重要意义。

自如作为长租品牌，对其名下“城市之光”项目的定位是“中国第一栋企业职住服务式公寓”。2017年底，北京市开展清理群租房运动，自如看准市场机会，快速获取、设计和推出“城市之光”项目，最终使其在2018年3月启动试营业。

项目原有物业是如家快捷酒店，自如在项目收购阶段尽调完善，除对建筑结构稳定性、机电条件、柱跨层高等基本信息的判断外，尽调阶段即介入对产品设计的相关思考，以集体宿舍的产品标准来对既有物业进行评价，保证项目接手后拆除量的最小化，使其可在极短周期内投入运营。

1.2 改造设计思路

自如对原有建筑未进行大规模拆除处理，延用酒店既有的分隔布局，在此基础上实现有限度的产品差异化设计，着力打造具有采光中庭的公共空间。项目房间总套数约150套，6人间宿舍套型、双人合租套型各占一半，这2种套型实际上均是在原酒店标间4200mm面宽的基础上重新划分而成。在原酒店标间基础上，6人间宿舍套型对入户的玄关区、卫生间区进行扩大处理，设置3个厕位以有效应对多人间的如厕高峰；双人合租套型则是将原有4200mm的面宽一分为二，形成“2间独立卧室＋共用卫生间”格局，套内紧凑实用。2种套型面对不同的使用需求，设计着力点也不相同。

1.2.1 6人间宿舍套型

6人间宿舍套型设计首要考虑的是多人合居一室带来的个人隐私、相互干扰以及卫生间不足等问题。针对卫生间不足问题，设计通过增加厕位作出回应；针对个人隐私问题，仅通过在床周设置挂帘解决，设计稍显欠缺。此外，6人间宿舍套型的收纳、学习以及办公空间也存在不足的问题。日本类似的多人合住案例通过将床结合侧折板的设计完全分隔上下铺，并为个人提供绝对私密的书桌空间，故通过家具设计提升隐私体验是未来设计发展的主要方向。

1.2.2 双人合租套型

双人合租套型将发力点集中于软装家具、部品配色等方面，力图通过室内设计让狭小的套内空间不显逼仄。套内整体配色以木色、黄色和浅灰等明快色调为主，纵放的床保证舒适的宽度，并通过4级踏步抬高，在床下留出柜子，利用层高解决收纳问题（见图1）。

图1 城市之光项目的双人合租套型室内环境

1.2.3 公共空间设计

公共空间设计亦是一大亮点，通过多人间、双人间等极小套型的极限分隔，开发商在原有酒店基础上获得更高坪效，为其打造公共空间提供面积条件，而公共空间营造也为整个项目带来租金溢价。设计方面，原有项目顶层的部分黑房间被取消，结合采光中庭和前台，设计出兼具功能性和美观性的公共空间。公共空间总面积约500m2，核心区是懒人沙发围绕的电视区和台球桌，辅以会客的沙发、茶几以及供办公、学习活动的宽敞大桌，为整个项目营造出 “社区感”。核心区以外则是更实用的功能模块，包括健身房、洗衣晾晒区、观影区、就餐区等，上述模块均结合活动流线妥善落位，整个公共空间层次分明（见图2）。

图2 城市之光项目的公共空间核心区

2 联合办公项目案例：北京燕京里

2.1 项目概况

与其说是“联合办公”，将北京燕京里项目称为“共享综合体”更恰当，因其兼具联合办公和青年公寓这功能，项目力求打造职住平衡的小社区。2017年开业后，北京燕京里迅速成为网红项目，建筑设计、室内设计中的京味特色和时尚元素为其吸引大量流量。项目原有物业是国企大院，位于居民区中，院内分东、西2栋建筑，东侧为厂房，西侧为办公楼。改造后，东侧厂房成为联合办公楼，西侧办公楼则成为公寓。

2.2 改造设计思路

联合办公楼原本的厂房建筑层高达6m，在层高利用方面，设计进行多种尝试。一部分办公室将室内层高降低，在保留平层办公模式的基础上，将原本2层改为3层，多挤出1层办公面积；一部分顶层办公空间的设计结合坡屋顶开发LOFT式独立办公空间。

从实际租赁情况看，2层改3层部分的出租率较高，而LOFT办公空间的出租情况并未达到预期。究其原因，从办公空间使用者角度来看，平层空间利用率更高，使用更便捷。而对于联合办公用户，稍压低的层高则是其为低租金作出的妥协项。而LOFT办公空间的形式较住宅化，夹层设计缺少对使用功能的思考，作为办公室既不实用，租金定价又高，故产品不具备吸引力，出租率不高便成为必然（见图3）。

图3 北京燕京里的办公空间

此外，北京燕京里在建筑首层打造“云集”大空间，作为整个项目的公共空间。白天，“云集”大空间可承接路演、演讲和舞台等活动，在没有活动的平常工作日，可被设定为流动工位办公区出租，引入类似WeWork的Hot Desk产品，精心设计可移动组合的流动工位家具体系，使整个空间灵活多变；夜晚，“云集”大空间成为项目公寓部分的酒吧和影音室，可开展电影放映等活动。“云集”大空间既不间断地产生租金收益，又可持续作为社区活动中心，强化社区氛围（见图4）。

图4 北京燕京里的“云集”大空间

2.3 品牌故事线打造

设计之外，北京燕京里在品牌故事线打造上，将大院文化、北京文化以复古风格作为线索串联并贯穿于整个项目，通过谐音将原址的“延静里”转写成“燕京里”，住宅套型也以“单蹦儿SOLO” “双傍儿DUO” “燕儿窝”等北京土语来命名单人间、双人间和多人间；软装设计方面，通过对大量真实的二手旧货的利用和错用、旧时代工业厂房式的标语涂刷、复古的内装设计来营造年代感（见图5）。在网络时代，类似的品牌形象能直接、清晰地被概括为传播词素，辅以精修美图，极有利于打造“网红项目”。

图5 北京燕京里住宅室内

3 结语

让渡部分使用功能，降低租入总价，无论是集体宿舍还是联合办公均以此作为产品设计的基本逻辑，由此逻辑引出设计上的破题方式非常值得研究。从上述2个项目来看，其设计思路是将“基本功能”和让渡出来的“共享功能”作为整体考虑，避免割裂，将项目作为大套型来设计，研究各功能分区模块的日常使用场景以及与之对应的空间关系。产品目标是要实现空间充分集约，功能精细合理。