韩国市区内老年集合租赁设施分析*——以首尔市Signum Haus和Noblesse Tower项目为例

文/北京市世源科技工程有限公司 金银实

北京市建筑设计研究院有限公司 石 明

0 引言

随着我国科技与经济发展，人均寿命延长，相应老年人口比例逐步提高。第七次全国人口普查结果显示，我国60岁及以上人口占比超过18%，人口老龄化程度进一步加深，适老设施建设日益严峻，尤其像我国人口千万级的大型城市，养老服务资源匮乏且经验不足。韩国2005年60岁及以上老年人口占其总人口的12.1%，也较早地进入老龄化社会，积累了较丰富的老年养老设施设计与实践经验。以下以韩国市区内较繁华区域的城市型集体居住兼租住型老年住宅设施为主要分析对象，介绍韩国老年集合租赁住宅设施情况。

1 韩国养老住宅概述

在韩国一般提供给老年人的老年设施叫Silver Town，比喻老年人头发为白色及银色而形成的词语。韩国为老年人提供的设施大致分为住宅、疗养设施、老年人医院、老年人活动中心及其他服务设施；按地理位置分为城市型、郊区型、疗养地型；按功能分为独立住宅型和集体居住型。因养老设施运营方式不同，又分为购买型（其中有全款和分期付款型）、租住型。韩国实际运用较多的是城市内部租赁老年住宅设施。

2 韩国老年集合租赁住宅设施实例分析

Signum Haus项目位于首尔最繁华的江南区紫谷路，邻近地铁3号线水西站，周边有住宅区、三星首尔医院、商场。Noblesse Tower项目位于首尔市城北区鍾岩路，西侧为地铁4号线吉音站，东侧为地铁6号线月谷站，南侧为高丽大学、高丽大学医院、居民区及配套设施。两个项目均位于韩国首尔市中心区域，交通方便，配套齐全，是韩国市区内老年租赁设施的典型范例。

2.1 套型类型分析

1）Signum Haus项目接收满60岁以上及未满85岁的可独立生活的老年人。夫妇二人一同入住时一人满足大于60岁即可，一般一次签4年，可续约。

该项目共有169套住房，分11种套型，其中，一室一厅为5种套型，125套，使用面积38.99～61.60m2；两室一厅为6种套型，使用面积72.33～84.54m2，为44套。此老年住宅的契约面积类似我国的建筑面积，含公摊面积，不含阳台面积，所以一般均设置较大的阳台，套型实际使用面积为契约面积的51.6%。

因韩国山地较多，在传统文化及生活习惯上并不追求坐北朝南及避免西晒的情况，所以存在多样朝向。套型单元布局如图1所示，由此可看出，无纯北向套型，但有东南向、东北向、西南向、西北向4种朝向，一般会将大套型布置在南区占据较好的朝向，小套型设置在北区。

1 Signum Haus建筑平面

2）Noblesse Tower项目接收85岁以下老年人，85～90岁老年人先做相应检查之后方可办理入住。目前入住率为63%～76%，合同期结束后全额退还保证金。

该项目共有239套住房，分8种套型，套型实际使用面积约为契约面积50.0%。其中一室一厅为4种套型，112套，使用面积29.62～36.53m2；两室一厅为4种套型，127套，使用面积54.82～74.01m2。

两个项目均为位于首尔市区内较繁华地段的租赁型老年设施，老年人开始可以两人一同入住，后期有变化可调整为单独居住，所以对于小套型的需求更多。通过套型配比可分析韩国当前养老设施中的各套型需求，一室一厅30～60m2套型为主力套型，两室一厅和零居套型占比较小。

2.2 套型空间分析

2.2.1 一室一厅

Signum Haus的B套型如图2a所示，使用面积38.99m2，契约面积75.53m2，占总套型数量的14.8%。此套型仅有一开间，朝阳，开放式厨房朝向中间小厅，由此厨房和小厅可根据不同需求灵活改变，小厅和南侧卧室中间设置采光窗或推拉门。

Signum Haus的C套型如图2b所示，使用面积52.44m2，契约面积101.58m2，占总套型数的44.4%。一室一厅布局为一开间，朝阳，中间房间一侧为开放式厨房，厨房与过道结合布置。中间房间设置推拉门，可根据使用需求灵活改为厅或卧室使用。

2 Signum Haus套型平面2a B套型2b C套型

Noblesse Tower的A套型如图3所示，使用面积29.62m2，契约面积60.01m2，占总套数的11.7%。一室一厅，两开间，卧室和客厅均朝阳。玄关入户，开放式厨房和客厅连通，内侧为卫生间。阳台一般不算在套型建筑面积内，此套型阳台较大（8.55m2），在阳台一端设置避难间。

3 Noblesse Tower的A套型模型

因Signum Haus项目位于首尔交通较发达的区域，一室一厅套型约占73.9%，Noblesse Tower的一室一厅套型占比46.9%，可见在较发达城市市区内老年设施中小套型的市场需求较大。

2.2.2 两室一厅

Signum Haus的G套型如图4所示，使用面积72.33m2，契约面积140.11m2，占总户数的5.9%。两室一厅套型可调整为三室一厅使用，开放式厨房可连接客厅使用，卫生间在2个卧室中间，通过过道连接，方便老年人使用。

4 Signum Haus的G套型平面

Noblesse Tower的H套型如图5所示，使用面积74.01m2，契约面积146.85m2，占总户数的4.2%。H套型为两室两卫，三开间朝阳，有独立的玄关空间，开放式厨房与中间客厅相连以改善采光；主卧室内侧设置主卫生间，厨房另一侧设置次卫生间；一侧阳台设置避难间，另一侧阳台设置储物间。

5 Noblesse Tower的H套型模型

2.3 套型特点总结

1）玄关 韩国因坐式文化，全屋为地暖，所以多使用木地板或铺地板砖，进屋需脱鞋，因此有独立的玄关分隔室内外空间。玄关内部一侧为储物柜，内设设备箱。玄关地面铺装及高差上也尽量不影响轮椅使用。

2）单向朝阳 大部分老年集合租赁设施为单向朝阳套型，所以朝入户门的卧室朝向入户过道或中庭采光，单向朝阳套型可灵活进行建筑平面设计。

3）厨房 大部分为开放式厨房，可结合过道或小厅布置，在有限空间提供更大的多变可能，提高空间使用灵活性。

4）地面 绝大部分套型地面为木地板和地暖，在较寒冷的冬季给老年人更加温暖舒适的居住感受。

5）卫生间 可布置在2个卧室中间，过道连通2个卧室，以方便老年人共用。

6）推拉门 2个房间多采用推拉门分隔，提高空间可变性。

7）阳台 韩国阳台不算建筑面积，所以一般住宅或老年设施均尽量设置阳台，阳台多设置避难间。

2.4 配套功能及活动

Signum Haus有餐厅、运动区、养生区、文化区、咖啡馆、图书室等。Noblesse Tower项目配套功能较全，首层为咖啡馆和超市，地下1层为游泳馆、餐厅、温泉洗浴间、健身房、桑拿间、皮肤管理室，地下2层为影音室、图书馆、室内高尔夫室、书法室、台球厅、乒乓球馆、练歌房，也可在多功能厅进行多种活动；同时提供附属医疗设施、物理治疗室、康复运动中心，医疗设施较全面。

通过具体配套功能分析可看出，韩国老年设施提供的活动很丰富，并且入住后生活配套设施均为免费使用。随着时代变化，老年设施也在不断完善以满足老年人的活动需求。

2.5 套型收费

韩国养老设施一般按套型面积收取费用，除保证金外，还有按入住人数收取月管理费和月餐费。

Signum Haus为首尔繁华区域江南区的老年集合租赁设施，可分析韩国首都繁华区的养老费用。该项目一般以4年为单位签约合同，包含一次性缴费的保证金和按月缴费的生活费，月生活费包含月管理费和月餐费，如表1所示（表中费用单位为人民币）。签完合同入住时间超过2年后解约，全额退还保证金。一般管理费包含工作人员人工费、设施费用、物品费用、相关保险费用及清扫费等。

表1 Signum Haus老年集合租赁设施套型收费标准

Noblesse Tower最小的A套型契约面积为60.01m2，保证金为169.60万元，单人月管理费为4166元，单人月餐费为5899元。最大的两室一厅H套型保证金为359.75万元，单人月管理费为7422元，双人月管理费为8712元，单人月餐费为9156元，双人月餐费为12179元。

3 对我国老年集合租赁住宅设施发展的建议

随着我国老龄化进程加剧及我国大型人口密集城市的城市养老问题，市区内存在较高的养老需求。从韩国首尔市多年市区内老年集合租赁设施的实际案例分析，市区内的养老租赁设施的套型需求更偏向于小套型，两个项目的契约面积60～119m2的一室一厅套型占50%～75%。因此在套型设置方面可参照韩国老年设施套型的一些符合我国规范和生活习惯的优点，如在不影响轮椅使用的前提下设置玄关空间，北方地区可设置地暖；设置阳台避难间，中间卫生间设置成岛式布局，通过过道连通两侧卧室；可采用推拉门进行分隔以实现空间灵活多变；小套型设置开放式厨房，过道及餐厅空间可变为小厅、卧室、客厅空间。由于韩国经济发展和首尔市区生活水平提高的缘故，收费较高，但以两个项目的常年入住率可知，随着我国大城市经济发展，在大城市内部养老的需求也会增长，因此对韩国老年集合租赁设施的研究，可为我国大城市市区内养老设施建设提供参考。