物业公司成本管理现存问题与应对建议思考

张晓玲

摘 要：随着市场经济的快速发展，人民生活水平的日渐提高，对物业公司成本管理能力提出了更高的要求，要求其不断改善日常工作的管理的模式，并在保证服务质量的同时优化成本支出的把控。本文将以某物业公司“三供一业”住宅小区项目为例，探讨此项目的改造背景及成本管理现状，并提出相应成本控制措施。

关键词：物业公司;“三供一业”住宅小区项目;成本管理;应对建议

一、某物业公司“三供一业”改造的背景

2016年开始，在全国全面推进国有企业（含中央企业和地方国有企业）职工家属区“三供一业”分离移交工作，对相关设备设施进行必要的维修改造，达到城市基础设施的平均水平，分户设表、按户收费，交由专业化企业或机构实行社会化管理，2018年年底前基本完成。2019年起国有企业不再以任何方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用。这项举措的进行，大大降低了公司的经济压力，可对成本进行集成化控制，实现资源的优化配置。

二、某物业公司“三供一业”项目成本管理现状

（一）“三供一业”项目服务收费

对于“三供一业”住宅项目，以某物业公司承接的“三供一业”住宅项目小区为例，首先，物业服务收费标准较低。总建筑面积为98.2万平方米，收费基本在0.6-0.8元/平方米，以小户型面积为主。此类小区的物业服务价格增长基本没有上升空间。其次，物业服务收费回收率较低。对于“三供一业”住宅项目，改造前物业管理由国有企业承担，业主个人承担较少部分或者不承担。长期的这种状态下，导致业主缴费意识较低，从而造成改造后物业服务收费回收率低。

（二）“三供一业”项目成本构成

以某物业公司“三供一业”小区成本项目为例，项目成本主要包括人工费、能耗费用、固定资产折旧、物料费用等。住宅小区物业成本管理中人工成本占比最大，往往占到总成本的70%以上，有的甚至达到90%。除此之外，能耗成本、物料费用也是物业管理公司的主要成本构成部分。物业公司要实现盈利目标，首先要不断开发适合所管理小区的衍生服务，提高衍生服务收费来补充物业收费的不足。其次，针对此类小区，要重新测量小区的单位面积物业成本，做到成本事前控制、事中控制与事后管理相结合的成本管控模式。

三、某物业公司“三供一业”项目成本控制措施

（一）实施区域化管理，实现项目人员共享

从项目成本构成中可以看出，有效降低项目人工成本是减少项目总成本的关键。对于物业管理公司，每个小区的保洁、保安、维修工、管理人员等各类专业岗位配置是必不可少的，针对这种问题可以实行区域化管理。对于“三供一业”项目，每个项目包括多个小区，小区地理位置靠近，可以将原来的服务点扩大成服务面，实现几个小区的项目经理、核算员、维修工人员的共享。这样能有效提高零散小区关键岗位的劳动生产率，节约人工成本。

（二）实行精细化管理，做到人员与面积、工作量项目匹配

接收“三供一业”住宅项目后，对此类老旧小区的状况进行重新摸底，制定符合实际的人员配备标准。首先，物业公司需要对项目情况进行全盘调查，并对现有管理内容进行评估，找出重难点，并根据项目内容制定相应的工作计划，进而根据工作量及项目周期安排适宜人员处理，进而有选择性、目的性完成工作任务。同时，管理者应当建立健全人员管理制度，制定人员组织架构，明确每个部门及每位员工的工作职责，并全面提升队伍的专业能力及素质;其次，在项目的实际实施环节，针对发现的问题找出相应的解决方案。例如工作任务的量化，或是对流程进行及时的梳理，以便项目的各个环节都可以在规范且标准化流程中进行，切实控制项目的成本支出。最后，及时对完成的项目环节进行评估，分析成效得失，对不完善的地方再加以改进，做到循环递进，螺旋上升，最终形成持续改进、不断创新的工作机制。

（三）提倡节约理念，降低能耗费用

能耗费用在物业管理成本中占比较大，节约水电能耗是控制物业管理成本的重要内容。在日常工作中要发挥各级人员的积极性，号召各级员工随手关水阀、随手关灯; 充分利用各种节能设施，对原有设施设备进行改造。对用电重点区域进行分析，提出改进措施并加以实施。例如地面照明，户主开灯情况下，对路面具有一定的照明效果，可以利用此在保证照明度的前提下适当减少照明灯具的使用，以节约的能耗費用。

（四）创新采购模式，减低物料成本

物料费用也是物业项目成本的主要构成部分，要审慎评估、选择科学的采购模式。物业公司因为项目较分散、单个项目的物耗采购量又较小，且物资消耗频繁，若每个小区自行采购情况下，由于采购量小，单价成本会较高。若采用即时制采购方式，运输成本、送货成本反而比传统采购模式高。因此，物业公司因统筹估算物料费用构成比例，对于清运垃圾、消防维保、电梯维保等较大支出，评估是否可以实行统一采购。不能一味地套用模式或各自为阵，以免不恰当地增大成本开支。

（五）积极推广信息化、机械化作业，提高物业服务劳动生产率

当今科技高速发展，线上收费系统、收费方式不断创新，智能化机器也已开始推广运用。比如监控摄像头、电动扫地机等设备的普及极大地提高了工作效率;智能清扫机、智能擦窗机等机器人也已开始投入实验。这些设备都将帮助物业公司减少人员配置，提高劳动生产率。物业公司应尽可能配置机器取代人工操作，这将有效减少成本开支，提高服务质量。

四、结束语

综上所述，物业公司为适应现代化的发展要求，必然需要对成本管理现存问题进行详细分析，依据内外部面临的风险因素及自身发展战略，进而对成本管理进行优化，采用科学合理的成本管理办法实现企业的全面管理，以便提升企业的精细化管理程度，促进企业的快速发展。

参考文献：

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