基于房地产投融资渠道的探讨

刘佳林

摘要：由于城市化进程的加快，城市数量在一定程度上大幅增加，与此相关的正是房地产行业。房地产业具有资金高度密集、项目周期长、高风险、高收益等特点。影响房地产业最为关键的因素之一是资金的流动，就目前而言，我国的大部分房地产企业主要是依靠银行贷款开展业务，只有极少数的房地产企业能够通过上市进行融资，因此房地产业还是存在投融资渠道难、投融资过程复杂等问题。针对这些普遍存在的问题，国家颁布了相关的投融资政策，虽然有效缓解了部分企业的困境，但无法从根本上解决房地产投融资问题。文章通过分析房地产投融资的现状，详细说明问题并提出科学合理的建议，为我国房地产投融资渠道未来的拓展提供理论帮助。

关键词：房地产;投融资;渠道

房地产作为一项工程量极大、投入资金多、耗费时间长等特点的产业，未来发展趋势与时代政策以及经济都有着紧密的联系。近年来，房地产业在城市化进程的基础上高速发展，为我国经济增长做出了巨大的贡献。与此同时，房地产经济泡沫也在高涨，我国政府对于房地产市场的监督和管控也逐渐严格起来。现阶段，影响房地产市场的因素越来越多，行业不确定性也在不断增加，房地产企业普遍面临着回款压力大、资金链断裂、货币从紧等问题，致使房地产业处于投融资困难的境地。投融资渠道结构变得单一和狭隘，严重阻碍了房地产业的健康发展。如何改变这种情况，就需要国家和企业同时做出努力，时政与实况相结合，建立合理的投融资渠道。

一、我国房地产投融资存在的问题

（一）投融资格局单一

经过相关数据调查得知，目前房地产企业的项目开发资金主要来源为银行贷款资金，项目融资使用最广泛的方式也是银行信贷。银行贷款政策或利率的变化，对于房地产行业发展影响重大。近年来，国家对于房地产市场的调控力度在不断加大，导致银行贷款的难度大大增加，同时由于银行贷款的比例较大，导致贷款额度就会降低到一定范围，当贷款额度缩小后，有些房地产企业就无法筹集到足够的资金用于项目建设中去。投融资格局过于单一，过分依赖于银行贷款而忽略了其他投融资方式，使房地产企业的投融资道路越走越窄。

（二）房地產信托资金额受限

作为房地产投融资的另一大资金来源，房地产信托也受到了政府的严格监管。据统计，目前房地产开发资金来源中，信托资金占比只有10%左右，仅民生项目、旧改项目等信托供应不会受限。在我国信托纯粹属于私募性质，其特点是成本高、融资风险分散、周期性较明显。信托资金和银行贷款两者之间相比，房地产信托资金额度是比银行贷款少的，并且很大程度上无法给予房地产企业足够的资金支持。

（三）市场体系不健全

改革开放以后，由于受到经济全球化的影响，我国房地产业似乎成为全世界都较为关注的行业，其发展空间有着无限的可能。投入成本高，同时收益效果明显，但是由于房地产业没有前车之鉴，因此会面临着各种各样的问题。比如资金供用不平衡、资金不足或资金链断裂等，其次国家对房地产行业的监督力度不到位，导致房地产市场秩序不够规范，处于混乱炒作状态。近些年来，投融资监管部门着重于预防房地产金融风险，而对投融资市场体系的建设和完善却有所忽略。房地产业所面临的风险极具复杂性和不确定性，预防措施在一定程度上会减少资金的损失，但是无法完全规避风险，因此不能将重点偏侧于风险管理，也要注重市场体系的完善。

二、我国房地产投融资主要渠道

（一）银行贷款

房地产开发贷款主要分为以下几类：商业用房开发贷款、住房开发贷款、土地开发贷款、房地产开发企业流动资金贷款等。国内信贷资金主要有商业银行和政策性银行等提供的贷款。房地产企业将银行贷款用于房地产的开发、建设、经营和消费等，由于银行机构是具有国家性质的机构，不仅安全且利息更为公平。银行贷款是房地产首选并普遍采用的投融资渠道，占据了房地产投融资金额的50%以上。与此同时，银行承担的风险要比其他金融机构大，因为房地产行业的不稳定性较大，最坏的情况就是导致银行破产。

（二）上市融资

房地产业的另一种投融资渠道是上市融资，其方式主要通过发行股票来吸引人们进行投资，其股票来源是公司的资本，通过等额划分的手段，最后移交证监部门审批，审批顺利通过后，就可以上市流通了。上市融资的优势在于在较短的时间内，可以筹集到所需一定数量的资本，其次将这些资本进行注册，不用担心还款时间问题。上市融资适用于企业规模较大的房地产企业，一定时间内融资效果显著。上市融资这种投融资方式的缺陷在于流程复杂繁琐，花费时间较长，没有银行贷款便利，并且中小企业很难实现上市融资。因此，每种投融资方式都有其优缺点。

（三）房地产债券融资

房地产债券融资在我国也是一种比较常见的融资方式，在房地产业发展过程中起到了很重要的作用。企业债券融资是一种直接融资。房地产债券一般是企业在一定的时间内发行并且由他们自己去规定最终的期限，在债券到期时，企业要根据之前提出来的利率进行支付。房地产债券融资相比其他投融资方式最主要的优势就是他的债券发行量可以很大，短时间内筹集到充足的资金，另外债券持有人不参与企业的管理，相对来说低风险高保障。房地产债券融资可以使社会中较闲散的资金集中起来去发展房地产，让房地产企业的借贷压力可以在很大程度上得到缓解。随着经济的快速发展，房地产债券融资也随着资本市场的兴起而进入了 “春天”。

（四）海外地产基金

在我国房地产行业的繁荣发展下，大批海外地产基金也将目光瞄向了我国房地产市场。一般情况下，海外地产基金想要成功的进入我国房地产投融资市场并且能够稳固的扎根下来主要是通过两种途径来达到这个目的，一是海外房地产基金向我国政府进行申请，递交所需材料进行审核，达到要求后可以进行房地产项目的运作。二是从我国房地产投融资市场中买进不良资产，通过第三方也就是成立一个投资管理公司来参与到一系列项目的运作当中，这样一来很多法律法规限制就可以顺利的避开。海外地产基金加入我国房地产投融资中来说是利弊并存的，所以如何把控成为了关键所在。有利方面，海外地产基金的加入拓宽了我国房地产投融资渠道，促进了房地产投融资的发展。不利方面，外资的加入可能会加剧该行业的激烈竞争，这样就存在打压国内企业的可能性，不利于本土金融业的发展。目前我国法律法规的不完善使海外基金的引入只能是用来维持房地产企业短暂的过渡期。

（五）房地产信托及信托投资基金

房地产信托及信托投资资金也是我国现有的一种房地产债券投融资的渠道，这里的房地产信托主要是指企业不直接作为地产的管理者，而是将自己的地产交于信托公司进行管理，然后信托公司作为第三方遵从于委托公司的要求来进行管理，经营，并且还要有稳定的收入。房地产信托融资相比银行贷款来说，它的整体成本是比较低的，这样房地产企业的融资结构在一定程度下可以得到优化调整。就现在我国的房地产融资市场中，信托融资正在以快速的发展趋势占据着市场。首先是信托融资提高了居民对于房地产行业的参与度，其次是房地产信托投资基金这个新兴渠道主要是针对中小投资者，它的风险没有那么高，可控范围也比较广，通货膨胀所带来的影响也大大的降低了。这种方式的出现大大增加了企业融资的可能性，也改善了市场的运作模式，促进了行业的发展。

三、房地产融资新渠道的探索

房地产行业现如今正面临着巨大的挑战，房地产企业该如何在困境中得到发展，就需要它改变现有的一些融资格局，去探讨新的融资渠道。针对这个问题提出建议。

（一）开发房地产金融产品

开创新的房地产融资渠道是现在发展房地产行业的一个重点，它的主要本质就是拓宽融资渠道，构建多元化的投融资渠道，而开发房地产金融产品就是一个新的途径。在开发房地产金融产品时要注意对风险较高的融资产品着重评估，甚至是多次评估，对于其中所出现的问题要及时进行整改，以求达到最初目标。另外房地产金融产品在开发的过程中还可以实现产品的多样化，住房贷款、项目权益和信贷的证券化，可以提高资产的流动性，同时降低市场竞争所带来的风险。新型房地产金融产品的开发能够挖掘金融市场的潜力，激发市场活力，让房地产行业得到新的发展。

（二）合理利用境外金融机构资金

现如今经济全球化的趋势下，房地产业的金融市场势必会对全球开放，大量的境外金融机构也会在此时涌入到我国的房地产市场，这种状况对于我国房地产市场发展可以说是机会与挑战并存，对于房地产企业的要求就是能够在风险中寻求机遇，发展自己，把境外金融机构所带来的资源转化为对自己有利的，通过它们来壮大自己的实力。与此同时，相关的监督和检查部门要发挥自己的作用，严格把控境外金融机构带来的资本冲击，将风险控制在可控范围之内。

（三）实施房地产企业可转换债券融资

可转换债券是企业发行的一种特殊形式债券，可从资金市场直接获得资金，资金成本一般低于银行信贷。其特点有：融资成本较低、持有人无權干涉管理事务、发挥财务杠杆作用、调整融资结构等。在企业经营业绩变好时，债权人倾向于将债权转为股权，而当企业业绩下降或没有达到预期时，债权人可以选择兑本还息方式，这种较灵活的操作模式可以吸引大量的潜在投资人。可转换债券融资周期长有利于资金的吸收和稳定，特别在通货膨胀的情况下是最好的选择。当房地产企业资金不充足的时候，就可以利用债券发行的方式来增大资金的流入，这样就可以在短时间内解决资金问题。在这个过程中它的利率是稳定的，企业要承担的负债相对来说比较小，风险也没有那么大。

（四）实施项目融资

与传统的贷款方式相比，项目融资主要具有项目导向、有限追索、风险分担、非公司负债型融资、可利用税务优势等特点。随着项目融资理论研究与实践应用的不断发展，出现了一系列新型项目融资方式：BOT、PPP、ABS、TOT、PFI等。项目融资主要以项目的资产、预期收益、预期现金流等来安排融资，而不是以项目建设者的资信为依据。项目的债务不出现在建设者的公司资产负债表中负债栏的一种融资形式。因此，采用项目融资与传统融资方式相比较，一般可以获得较高的贷款比例，某些项目甚至可以做到100%的融资。项目融资的贷款期限可以根据项目的具体需要和项目的经济生命周期来安排设计，可以比一般商业贷款期限长。

四、结语

房地产业一直以来都是备受关注的行业，无论时代怎么变化，房地产业都会长久存在并不会消失。通过对我国房地产投融资详细的认识和了解，可以看出房地产行业的融资渠道正在朝着多样化发展，这也是顺应时代发展的一种潮流。不同的渠道有着各自的优势，他们之间也可以互补以此达到最优化。对于房地产企业要做的就是从各种渠道中选择最适合自己发展的一种融资方法，这样他们才能够在竞争激烈的市场中“存活”下来。

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（作者单位：烟台美格数码产品有限公司）