关于房地产开发项目投资风险控制的有效思考

邵艳丽 中国人民大学

前言：针对房地产开发项目而言，其具有较强的地域性，并且投资额度相对较大，资金周转较慢，建设的周期相对较长，同时很容易受到经济因素、环境因素以及社会因素的影响。因此。企业必须加强对各项投资风险有效的控制，加强对风险的识别与预测，以此来对风险隐患进行有效的预估，从而提升对风险隐患的控制能力。这需要房地产企业在进行项目开发中，要综合多方面因素，进行全面思考，以便于做好风险控制工作。

一、房地产项目投资风险内涵及原则

针对房地产开发而言，在进行土地的开发以及建设中，需要大量的投资来保证工程建设项目的顺利进行，并且在工程项目竣工之后，能够为投资者回报更为丰厚的利益[1]。而对于投资而言，有投资必然有风险，这种风险有可能为投资者带来高收益，同时也有可能让投资者全部亏损。因此加强房地产企业开发项目的投资管理极其重要。房地产开发项目施工周期长，其中涉及的内容十分广泛，有材料、资金、人力等方面，因此在施工中所存在的风险较多，要综合考虑多方面因素，以此来加强对风险的控制工作。

针对房地产企业风险应对的原则而言，主要有以下几点：首先要加强对事前的有效预防，针对事前风险事故发生的因素进行分析，采取预防性措施。在房地产项目开发前，可以对风险进行有效的评估以及分析工作，针对可能出现的风险，采取有效的措施加强预防工作。进行项目开发前，针对风险隐患想好补救的措施，采取各种有效方式避免项目损失过多，使项目的目的尽可能实现。其次是加强事中风险控制，事中风险控制主要指房地产项目开发过程中的投资风险控制，在房地产项目开始动工到竣工阶段，把握住这一阶段的风险控制。在施工中，加强对现场施工管理的控制，结合工程项目实际状况，对项目的工期、质量以及成本进行控制。要保证工程项目可以按期完成，质量达标，保证项目可以走出市场，并给投资者带来良好的经济效益。在项目建设过程中，管理不完善、技术不到位等问题都将直接增加施工的成本，甚至影响工期，给投资商带来损失。不仅如此，若是工期受到影响，市场环境很可能会发生变化，导致项目错过最佳出售时期，会增加投资商的负担，降低利润空间。因此，要加强事中控制环节，保证工程项目顺利完成。最后是控制风险程度原则，对于房地产企业而言，风险是普遍存在的，所有的项目都存在风险，可以利用控制型以及财务型的方式来进行风险的控制。前者控制型是指利用有效的手段以及措施改变风险的发生条件，降低风险发生的概率，在风险出现之前，不断对风险进行关注，了解风险的发展变化情况，从而及时制定措施进行控制，排除风险。

二、房地产项目投资特点及风险

（一）房地产项目资金投资风险高

在我国经济建设发展中，房地产经济占有极其重要的比重，国家和政府高度重视房地产企业。而房地产项目开发中很容易受到一些因素的影响，导致其存在较大的风险隐患。房地产开发项目的一大特点便是投资必需资本，必存风险。在进行房地产项目的开发中，首要考虑的便是资金投资，这是项目开始的基础，并且其资金投资数量庞大，不仅仅涉及到初期开发项目资金，同时针对后期的一系列项目经营建设等工作也要进行大量的投资。因此，要想保证房地产项目的顺利完成，并获取效益，投资者必须要有足够的资金来进行项目的开发，资金是否充足直接影响到项目能否扩大规模，能够给投资者更大的经济效益。所以，投资则必须要筹集充足的资金。

（二）房地产投资风险不受人为影响

房地产投资风险无法按照开发商以及客户的意愿来进行调节，同时在进行实际的房地产项目开发中，存在较大的不确定因素，这些因素将直接增加风险隐患，导致房地产项目开发受到影响。例如在开发建设中突然遇到恶劣天气，导致施工停止，或市场趋势变化导致项目积压，政府改变等因素，都会导致项目开发受到影响[2]。所以，这就需要国家在进行宏观调控时，要重点进行房地产经济的调控，尽量稳定房地产市场，降低对房地产项目开发的影响。

（三）房地产投资风险因素多样

在房地产项目的开发中，将涉及到国家及社会各方面的活动，并深入到社会各个角落，主要有两方面：首先站在横向方面分析，其分布很广泛，在进行房地产项目投资中必须严格遵守相关的法律法规，不能违法。同时也要与经济发展的规律相一致，不可扰乱经济发展规律。在房地产项目开发中，项目投资将受技术等方面的影响，但是却又无法明确具体的技术措施。因此，要将这些因素进行分开考虑，针对其问题制定合理的解决方案，降低风险隐患。其次站在纵向角度进行分析，其范围很深，该方面主要体现在房地产企业的内部管理上，包含对施工团队的项目决策环节、施工地点问题、施工技术以及相关的项目宣传工作等。由于每个人意见不同，因此也会影响到项目投资相关内容，产生项目风险[3]。

（四）房地产项目风险具有补偿性

针对房地产项目开发而言，虽然具有较高的风险性，然而还是有一些方式可以进行弥补。项目开发投资者有风险回报，因此可以申请补偿，补偿主要是开发项目过程中开发生不得不进行预算及支付的，房地产项目收益与风险成正比例关系，其风险不一定会降低房地产企业收益，即使在项目投资中出现一些风险，但是也不一定不适合进行投资。因此，这就需要房地产企业在进行项目投资中，要加强对风险因素的评估，能综合各方面因素进行思考，从而正确面对风险，合理进行投资。

三、房地产开发项目投资风险因素

（一）投资前期的风险

针对投资前期的风险而言，包含内容十分复杂，其中有决策风险、土地出售风险以及城市规划等内容。首先来看，在房地产项目开发前期的决策风险，是指在建设前期决策工作中存在的风险。其内容为项目的投资，资金的预算数额以及资金的筹集等问题。对于房地产企业而言，是由于相关领导者全权负责前期的决策工作，这导致在决策过程中存在很大的不确定性，导致项目投资的风险隐患增大。其次，对于土地出售风险，是政府对土地的管控，以及出台的一些土地政策，会对房地产企业项目造成一些影响。再者城市在规划发展中，政府对城市的布局发展也会影响到房地产企业项目开发工作。所以，这需要房地产企业要充分了解城市各项设施的变化，结合实际发展实际情况，在合适的地点进行项目的投资与建设。城市建设中各项设施变化也会对项目投资产生风险隐患[4]。在进行房地产项目开发建设时，若是行业出现衰退及萧条现象，那么将直接导致房地产销售价格下跌，销售量无法提升，严重者甚是会导致资金链断裂，使投资者遭受巨大的财产损失。

（二）开发建设阶段的风险

在进行房地产项目开发建设阶段的风险主要包含物价上涨带来的风险，原材料供应风险以及相关施工技术方面存在的风险隐患。首先，对于物价上涨而言，会导致房地产的房价上涨，影响人们的购买力，这需要投资者要投入更多的资金来进行房地产项目的维持，这样不仅加大了房地产企业成本的消耗，更是增加了企业的风险隐患。其次针对原材料风险主要是指在项目建设过程中消耗的材料数量巨大，种类复杂，材料质量与价格也是影响房地产项目投资的因素。最后技术改进风险也会影响到房地产项目的投资，在更新施工技术措施时，一些新技术的引进、新材料的使用以及污水处理等项目，都会增加企业的项目成本，增加资金投资的不确定风险。然而在技术改进中会提升房地产商品的质量，促进商品销量的提高。所以，投资商在进行房地产项目投资过程中必须针对技术施工措施进行全面分析，将各项新技术相关内容考虑进去，以此来进行合理的安排，降低项目投资的风险隐患。

（三）经营阶段的风险

在房地产项目开发建设中，项目经营阶段也存在一些风险，主要有经营管理风险、融资风险以及质量风险。房地产项目的投资与建设主要由投资人进行经营管理，并且投资人是主要决策者，这也导致管理经验和管理知识能力有限，很容易造成项目资源的浪费，产生风险隐患，导致投资者的经济效益受到影响。针对经营管理风险而言，其特点便是主观性强，无法预估，因此在经营阶段很容易产生风险。而资金风险则指项目开支没有按照国家房地产开发资金运作标准，导致项目资金无法落实，施工进度受到影响，增加了施工成本。房地产项目建设投资资金数量极其庞大，很多项目投资的资金主要是来源于银行贷款，然而若是融资出现问题或融资成本过高，那么将直接增加项目投资风险。目前来看，房地产行业市场竞争日益激烈，很多地产开发商主要重视房地产商品的质量，同时也会考虑商品的美观性以及经济性等方面。房地产项目质量会直接影响到房地产项目销售量，所以可以说，质量风险也是房地产项目决策阶段需要重点考虑的内容，质量好坏直接影响到整体的投资风险。

（四）销售阶段的风险

销售阶段存在的风险隐患也是房地产开发项目隐患出现的一个重要阶段。主要包含波动风险、利率变动风险以及政策变动风险、市场供求风险与销售风险等。在房地产项目销售阶段中，房价的波动将直接对投资者的投资收益与投资决策造成影响，由于房地产项目开发建设的周期长，房价的变化情况将直接影响到投资者的收益，并且这也导致投资者无法有效评估项目收益，影响投资者投资方案的制定，增加了方案中的风险隐患。价格变化以及利率变化将影响到人们的购买能力，从而影响到投资商的利益。另外，影响投资商利益一个极为重要的因素便是政府政策的变化，政策的变化也导致房地产开发项目成本的增加，从而增加风险隐患。最后，房地产项目投资中，投资商的利益会直接受到市场供需水平的影响，供过于求，人们消费需求差，影响房地产项目的出售。所以，在销售阶段，销售情况、销售方案以及销售群体的选择等因素都会影响到销售的结果，给投资带来风险隐患。这需要房地产项目开发商在进行投资过程中，要充分考虑到销售阶段的风险隐患，制定有效的风险预防机制，降低风险影响。

四、房地产开发项目投资风险控制措施

（一）投资决策阶段的风险控制

针对房地产开发项目而言，在投资决策阶段必须做好风险控制工作，将风险隐患降到最低，以此保证投资商的经济收益。首先要增强自身的政策风险抵抗能力，政策对房地产项目的影响极大，也是房地产开发与建设过程中的重要风险因素，因此房地产企业必须结合自身的实际情况，加强政策的分析以及运用能力。房地产企业必须时刻关注政府的最新政策消息，对于一些不利于企业发展的政策，必须及时调整处理措施，降低企业的经济损耗。同时房地产企业要加强对金融机构、咨询公司之间的密切联系，充分获取与房地产项目相关的信息，以此加强对公司发展战略的调整，有效避免政策风险。

其次，加强对区域市场的适应能力，对房地产开发项目的可行性进行分析。房地产开发项目的策划以及相关实施人员要加强对其区域市场的调查，充分了解房地产市场状况，重点了解商品房的供需平衡。之后要对房地产开发项目的选址情况以及规划情况进行了解，结合区域消费者的消费偏好，开发出符合消费者需求的房地产项目，提升自身的经济效益。相关项目负责人要未来房地产销售状况进行预估，以此判断未来的收益情况。并结合实际情况来完善自身的建设方案，促进房地产项目的建设能够满足经济、社会以及环境之间的发展要求。

（二）项目前期手续及规划设计方面风险控制

在房地产项目开发前，要加强对前期手续以及规划设计方面的风险控制。首先要重点分析前期手续以及规划设计中存在的风险问题，要与政府以及业界建立良好道德沟通协调机制，在房地产开发项目实施前，了解政府政策导向，以及针对所在区域的规划情况，房地产项目的开发不可与政府规划向偏离，要在政府规划的范围内进行项目开发。加强与政府的沟通将提升房地产企业对施工进度的控制以及建造成本的把握，降低风险隐患的出现[5]。不仅仅要加强与政府之间的沟通，同时也要加强与其他部门单位之间的沟通，充分考虑到影响房地产项目开发的相关因素，制定出有效的预防措施，以此来降低风险隐患的发生几率。

其次针对优化设计方面，房地产开发商要利用招标的方式选择优质的设计单位，项目设计不仅影响到房地产企业的投资效益，更是直接影响到项目整体的施工质量，因此企业必须加强对项目的设计优化工作，保证项目设计的整体质量。另外，相关项目负责人要及时跟进羡慕设计过程，对项目设计环节进行审查监督，查看其具体进度以及设计的具体内容，以此来及时发现其中存在的隐患，及时提出改正措施，保证项目设计的质量。

（三）房地产开发项目建设阶段的风险控制

要加强对房地产企业项目建设阶段的风险控制，保证投资商的经济效益。首先要加强对房地产项目设计阶段的成本控制工作，企业要重视项目设计阶段的成本控制，利用严格的设计方案来提升设计的效率以及设计的质量水平。对项目整体成本进行控制，利用投资估算、预算以及结算等过程，综合控制项目的投资预算，降低项目投资成本。

其次房地产企业要重视投标过程中的公平公开以及透明化，针对招标文件中的各个条款进行严格的审查，保证其科学合理，加强房地产项目的内部控制工作。另外房地产企业要做好对房地产项目材料以及相关设备采购的成本控制，加强对材料设备市场的调查，并且结合自身的工程实际状况，制定出合理的采购计划，在保证工程整体质量的基础上，严格控制采购成本，采购人员要按照计划进行材料与设备的采购工作。要选择物优价廉，信誉好的材料供应商，做好材料的控制工作，对后期工程质量也有很大的优势。

（四）定期召集经济活动分析会议

加强对房地产企业项目的分析，有利于加强对风险隐患的管控，提升企业的经济效益。这需要房地产企业要拟定出详细的工作目标，让企业内部各个部门之间有一个确定的工作目标。之后召集会议，各部门共同对现阶段企业投资情况进行分析，探讨其中存在的问题。若是发现问题，那么企业管理者必须结合自身的实际情况，采取有效的措施进行补救，以此确保房地产项目的合理实施，降低风险隐患造成的影响。企业要重点关注投资过程中的资金变化情况，对资金流通的情况有一个全面的掌握，了解每一项支出以及收益情况，以此来加强对房地产项目投资的控制工作。

结语：在我国社会经济发展中，房地产业是我国经济发展的重要支柱之一，有效促进社会进步，提升了人们的生活质量。然而目前随着我国房地产行业发展迅猛，其市场竞争日益提升，导致房地产行业越加复杂多变。因此这也对房地产企业提出了更高的要求，要想在竞争激烈的市场中长远的发展，那么企业必须加强自身的风险控制工作，而投资风险控制则是极其重要的一个环节，加强对房地产开发项目投资风险的控制，能有效规避市场风险，提升企业经济效益。这需要企业要针对政策变化、市场变化以及经济变化等方面进行全面的分析，结合自身的实际情况，多方面制定出有效的风险防范措施，以此来降低风险隐患，提升企业的经济收益。