房地产企业资金管理内部控制优化研究

□文/朱晨曦

（东南大学经济管理学院 江苏·南京）

［提要］ 房地产企业作为资本密集型企业，资金是企业运营的“血液”和动力，资金管理的内部控制制度和流程设计是确保企业高速运转的前提条件。本文选取江苏省泰州市源丰房地产企业为案例，从内部控制五要素视角分析企业资金管理的问题，基于资金循环流程和企业文化层面构建目标导向型资金管理内部控制体系，并针对企业现状提出资金管理内部控制优化方案。

中国房地产市场从起步至今不过20余年，在短短20年内，房地产市场经历过市场周期起伏、宏观政策调控以及资本市场的炒作等，这些使得原本理论远落后于实践的房产市场显得更加扑朔迷离。目前，我国大部分房地产企业缺乏完善的资金预算制度，项目后期盲目融资，进而在项目开发推进的过程中出现资金链断裂、资金成本偏高等系列问题；在资金使用的过程中，企业缺乏对资金有效的管理监督体制，导致资金利用效率低、成本管控不到位、预算执行不彻底、资金被挪用、业务招待费偏高等问题。本文注重从内部控制视角研究企业资金管理的问题并提出优化方案。

一、从内部控制五要素分析源丰公司资金管理问题

（一）案例简介。源丰建设有限公司（泰州）成立于1974年，具有一级房屋建筑工程施工总承包资质以及市政、机电、装修装饰、钢结构工程以及消防工程二级增项资质，2015年公司获得对外承包工程资格证书，企业有6家分公司，企业年总产值20多亿元，利税1亿多元。

源丰公司由总公司统一对外融资，总公司和分公司间采用报账中心统收统支的资金管理模式，各分子公司项目组不具备独立财务权，下设的6家分公司分别管理当地的工程项目和项目完工后的销售情况。公司筹资方式为股东出资、留存收益、银行借款和公司债券，由公司总部统一融资，资金投入各分公司的项目部使用，公司资金回收的主要模式为销售房产，房产租赁收入比例较少。

（二）案例分析

1、从控制环境要素看，公司的内控环境较弱，相关财务制度不规范不完善，有关职位设置不规范。具体表现为：内部设置财务部门，但没有专职从事管理会计或预算会计的人员财务部人员也未进行过财务管理培训，至今公司内部未建立起财务预警系统；公司资金管理模式为报账中心模式下的统收统支方式，资金管理模式过于落后，分子公司无经营权，资金无法有效地在各成员公司、项目组间快速流动，很容易沉淀在源头；财务部编制年度预算并按季度检查执行情况，公司并未制定急用资金调动申请制度；公司未设置独立的审计部门，相关内部审计活动均有财务部门人员或外部会计事务所进行。

2、从风险评估要素看，公司对现金持有量持保守态度，在最佳现金持有量的预估上仅凭经验，在公司营运过程中对于超出项目筹集的资金公司不再做短期债券或其他理财产品的投资，仅存入银行或以此追加银行信用贷款额度。公司采用统收统支的资金管理模式，使资金更容易沉淀在源头，利用效率很低。

3、从控制活动要素看，公司资金管理的控制活动良好，银行账户多方监控，在营运过程中的控制状况良好，但在控制活动的实施中仍缺少相关制度规范。对于单项目运营下的源丰企业，由项目负责人、财务经理、总经理直接对账户实施控制是可行的，但若公司进一步扩张或采取多项目开发模式，该模式下控制活动效率较低。

4、从信息与沟通要素看，公司内部有关资金信息沟通较及时良好，内外部信息缺乏沟通，信息沟通内容更偏向资金流转情况，缺乏经分析处理后的数据结论。项目资金信息披露只在项目终结时进行，该制度虽便于工程结束后总成本核算、利润核算等，但对于周期长的房地产项目来说，不利于控制活动的进行，也不利于企业项目改进。

5、从监督要素看，公司内部部门设置不符合内部牵制制度的基本要求，公司内部不设审计部门也不设置审计岗，工程结束后由财务部人员或外部事务所人员对项目进行审计，容易出现资金安全风险等。

二、公司资金管理内部控制优化方案研究

（一）构建目标导向型资金管理内部控制体系——基于资金循环流程和企业文化层面

1、企业资金管理的目标。根据源丰企业的现实状况和对其资金管理存在问题的分析，提出源丰企业在资金管理上的目标主要包括，有效控制短缺风险、有效提高资金利用效率和有效规避资金安全风险。

2、目标分解与关键控制点分析。将各目标分解至资金循环的各个流程以及企业文化制度中并分析关键控制点。

（1）资金筹集环节。第一，先内部筹资后外部融资。企业遵循股东财富最大化的原则，从整体利益出发，先在各成员公司、项目组内进行资源调配，再考虑外部融资。第二，多样化分散风险。资金筹集渠道需要多样化以分散风险，可以选择股东出资、银行贷款、发行债券或股票等多种方式的多样组合，在考虑到债务成本、股权成本的基础上寻找最佳资本结构的筹资组合。

（2）资金运用环节。第一，建立健全预算审批体系。项目立项后，财务部门需根据具体合同要求对项目投资的成本进行具体预算，将预算结果交由董事层和股东大会审批通过后，由财务部门将预算分解至各部门按照预算方案分阶段执行。第二，建立健全监督责任体系。预算方案执行期间，各部门应主动按阶段进程向财务部门汇报执行情况，审计部门负监督责任。对执行结果偏离预算超过预设百分比的情况给予警示，并及时查明原因进行控制。对除工程项目外的日常核算需要完备的会计资料，包括原始凭证、会计账簿、相关主管的批示和财务印章等以防止出现内部财务舞弊行为，造成企业资金损失。第三，建立健全财务预警系统。企业需建立适用的财务指标评价体系并对相关指标进行监控。对反映短期偿债能力、长期偿债能力、营运能力、盈利能力等指标予以监控，以便企业及时进行风险管理和控制活动。对于指标体系中指标的分析对比，不仅要进行纵向对比，更要与行业中的标杆企业进行横向对比。

（3）资金回收环节。企业应设立一套应收账款管理制度，根据“5C系统”原则对客户进行信用等级划分，对于不同级别的客户给予不同的赊账额度。在对应收账款的管理过程中，企业需定期进行应收账款的账龄分析，对逾期未还的账款进行催收，对确信无法收回的坏账计提减值损失。

（4）资金披露环节。第一，定期汇报。企业财务部门需定期向董事会出具财务报表、项目资金使用明细等资料并提交股东大会审批，实时接受审计部门的监督检查。第二，特殊账户信息披露。个别特殊账户如“银行存款”、“特殊项目资金”等需制定相关开立、使用、注销制度并对这些账户的往来交易进行定期审查和不定期抽查。

（5）企业制度与文化层面。第一，在制度建设、信息化层面，企业需要制定制度化、规范化的资金预算计划制度。企业需制定完备的特殊账户管理制度、对票据印鉴的使用保管核查制度、个人借支报销的授权审批制度、往来款项的核查制度。企业需建立健全财务预警系统、ERP系统，使有关资金的信息在企业内外部、项目之间有效沟通。第二，在岗位设置方面，企业内部需单独设立审计部门并保持其独立性，对于规模较小的公司，需设有保持独立性的审计人员。企业在涉及到资金的相关岗位的设置上严格实行内部牵制制度防止资源流失。第三，在人力资源方面，需要对现有员工进行专业化培训，强化风险管理、内部控制的职能。企业需要引进高素质管理人才，为企业日后的壮大发展做准备。

（二）公司资金管理内部控制优化方案

1、完善公司组织机构。健全的公司管理结构是确保公司经营活动正常的重要保障。由于董事会在重大事件上的决定权，在涉及财务预算、制度、资金管控、调度等方面时，监事会需进行严格管控。在确保董事会决策科学性的前提下，监事会需辅助董事会执行决策意见。

2、完善内控环境相关的制度建设。第一，在完善常规财务制度方面，公司需要完善项目资金预算审批制度、日常收支审批制度、资金收支平衡制度等。财务部门需以年度为周期制作资金收支平衡表，以平衡表以及未来年度公司整体收益和支出的预算为基础，制定下一年度资金运用管理的策略并将具体的方案提交董事会审核。第二，在完善财务岗位制度方面，公司财务人员需实行3年轮岗制，即同一财务岗位任职不可超过3年。轮岗时，现任和下一任财务人员需按照会计制度规范进行交接、监督；公司在财务岗位的设置时必须严格遵守职责分离制度，尤其不相容岗位，如资金的收付和保管、总账和日记账、票据和印章的保管等，谨防内部贪污舞弊现象。第三，在建立紧急资金调动申请制度方面，公司应当增设急用资金调动申请制度防患于未然。

3、建立监督评估体系。公司需设立独立的审计部门对公司资金状况及资金风险进行定期或不定期的评估，对公司既定的风险评估流程和方法也需要进行定期或不定期的重新审视。公司独立的审计部门需对运营中项目的财务状况进行定期审查和不定期抽查，对偏离预计结果和风险点进行评估并敦促财务部门及时进行风险控制。

公司需引进并完善各类电子应用系统和信息系统，为公司信息传递与共享、监督与管控搭建平台。监督评估体系主要分为财务分析体系和财务预警系统。在完善财务分析体系方面：第一，财务分析体系的优化与完善需建立在财务报表等会计资料的基础上，以ERP系统中的原始会计数据为依托，运用现代财务管理方法和技术，对经营业绩、财务状况进行回顾、总结与预测，对管理层进行投融资、企业运营、成本控制、战略决策进行指导；第二，在财务分析的过程中以向行业先进企业学习为目标，在财务分析体系中增加标杆企业财务指标分析横向对比分析内容，如现金流量比率、产权比率、现金流量利息保障倍数、存货周转率、权益净利率等；第三，企业需构建以净资产收益率为核心的杜邦综合分析体系，通过财务比率指标之间的内在联系对公司财务状况和经济效益进行综合评价。在完善财务预警系统方面，公司需依托ERP系统建立财务预警系统，注重对企业现金流进行监控，包括建立预警指标体系、阶段性数据分析和信息传递、有关指标的处理分析。对于现金流偏离正常状态的情况，系统会及时预警并分析造成该种状态的原因，为管理层科学决策提供依据。

4、加强人力资源建设，引进专业化高素质人才。公司需要对职工进行定期技能培训，对于关键性岗位如预算会计、管理会计、执行风险控制职能的人员需进行定期考核并实施相应的激励奖惩措施。公司需招聘高素质专业化的管理人才。日益扩大的公司规模、日趋复杂的公司业务、不断革新的财务管理技术对员工的业务素质尤其是管理人员提出新要求。公司需在招聘员工时注重专业素养和综合素质的考察。

三、小结

经调查研究总结，笔者觉得导致目前源丰公司管理效率低下、资金利用效率低下的根本原因是，虽然近年来公司扩张速度较快，规模较大，但其管理模式未完全摆脱成立之初时的“家庭作坊式”的模式，经验式、“人为管理方法”成分居多。针对此原因，笔者提出需尽快建立并完善财务预警、财务分析系统，加强人力资源建设、引进高素质专业化的人才的建议。

同时，笔者发现国内不少类似于企源丰业的中小型房地产企业都存在类似的问题。他们这些年以资本积累、政策调整以及近些年的“炒房热”为基础扩张企业规模，扩张过程中忽视企业内部控制的完善，出现资金管理方面的许多问题，这些中小企业必须尽快完善内部控制，加强内控理念，提高资金管理内部控制水平。