房地产企业纳税筹划存在的问题及对策分析

黄艳亮

一、前言

随着我国市场化进程的不断推进，改革开放不断深入，税收政策不断改善，使我国的税收体系不断完善。目前，我国的房地产行业的竞争更是越来越激烈，很多房地产企业的盈利情况都受到了极大的冲击，而房地产行业又涉及到很多种类的税收，因此，房地产企业的经营都有着很大的难度。所以，在税制改革后，房地产企业如何权衡利弊，提升企业的经营水平是所有企业领导面临的一项艰巨的挑战。纳税筹划就是运用合法合理的筹划方法解决税负的问题。

二、纳税筹划相关概念

（一）纳税筹划的定义

企业的纳税筹划指的是企业针对其涉及到缴税的业务进行纳税管理，制定完整而合理的纳税方案，以达到减轻税负目的的财务手段。纳税筹划最初是由西方国家提出的，纳税筹划的最终目标就是追求企业的经济效益最大化。

纳税筹划是纳税人通过对经营活动或个人事务活动的安排，以达到缴纳最低税收的目的，有效的纳税筹划要求筹划者认识到税收仅仅是众多经营成本中的一种，在筹划过程中必须考虑所有成本。通过税收筹划，使用合理合法的手段使纳税人清楚了解企业的纳税情况，提前判断企业风险，找出各个环节的风险控制办法，及时化解，并总结可能出现的风险，从而企业才能科学有效地让风险降到最低；通过纳税筹划，企业制定一系列科学管理制度，协调各种内外关系，才能有利于提高企业的管理水平，通过筹划，企业可以将纳税期滞延，有利于减少现金流出；通过筹划，帮助企业合法、合理的减轻税负，从而减轻经营成本，是企业整体效益最佳，最大化实现企业价值。

（二）纳税筹划的基本原则

纳税筹划的基本原则主要包括保护性原则、事先筹划原则、经济原则和适时调整原则。保护性原则指的是纳税人如果是由于税务机关的失误而导致了少缴税或未缴税的情况，税务机关可以要求纳税人补齐税款，但不能收取滞纳金。事先筹划原则指的是企业在知晓并熟悉税收法律的前提下，提前设计好最适合的纳税筹划方案，使企业经济利益实现最大化。经济原则指的是企业纳税筹划应该尽可能的减轻公司税负，提高公司的经济效益。适时调整原则指的是企业随着税收环境以及自身经营情况的变化，不断调整税收筹划的过程。

三、我国房地产行业纳税筹划现状

随着我国经济发展的越来越迅速，房地产行业也发展成为我国的龙头行业，对于我国目前的税收制度来说，房地产企业的纳税筹划还有很大的空间。对于我国的市场经济发展来说，房地产企业的纳税筹划人员使用合法手段去减少税收比例，选择合理的组合方式减少纳税项目，从而加强纳税筹划管理不仅能够为企业节省大笔税收费用、减轻企业税负，还能够节省企业的支出，进而实现企业经济利益最大化。同时，房地产企业进行合理的纳税筹划还能够降低企业的税务风险，提高企业对于纳税风险的防范与识别能力。有些房地产企业没有适当的纳税筹划管理，可能会导致企业面临很大的税务风险，可能会造成补税、收取滞纳金、罚款甚至判刑等严重后果，这些惩罚不仅使企业损失大量经济利益，还对企业的市场竞争力带来负面影响。

企业如果能够将纳税项目进行合理的分析组合，在很大程度上会使企业的经营管理水平得到提升，企业根据纳税筹划的过程，事先安排好企业的各项经济活动，能够使企业内部控制能力大大提高。因此，在我国的经济环境不断优化的情况下，房地产企业加强其纳税筹划势在必行，但是对我国来说，纳税筹划发展的时间较短，不管是理论上还是实践中都还有很多不完善的地方，这些都造成了我国房地产企业在纳税筹划方面还存在一些问题。

四、房地产企业纳税筹划中存在的问题

（一）缺乏纳税筹划意识

目前，我国市场经济和税务方面的制度都越来越完善，市场经济发展也在逐渐趋向成熟，但是就目前来说，纳税筹划还没能完全普及，对于房地产企业来说，多数都涉及到很多种类的纳税项目，经营资产的规模也相对较大，虽然房地产企业能够为了实现自身利益而主动进行纳税筹划，但是真正在实践中，对纳税筹划观念淡薄、对纳税理论理解片面是不可避免的问题。很多企业对科学纳税筹划的理解不够深刻，对纳税理论也不够了解，在进行纳税筹划时只能靠西方的理论支持而没有结合我国实际情况，这不仅不能实现纳税筹划的有效进行，还会加大税务风险。还有部分企业在进行纳税筹划过程中，存在违规操作，钻法律的空子去偷税漏税，这不但使纳税筹划达不到应有的效果，而且违背了企业进行纳税筹划的初衷。

（二）纳税筹划管理效果不佳

在纳税筹划过程中，我部分国房地产企业缺乏对企业内部的控制，导致了企业内部各个环节在纳税筹划过程中的沟通十分不利，这使纳税筹划的风险大大增加。有一些企业在经营管理中，缺乏对于预先纳税筹划的认识，当经济活动真正开始进行之后，涉税项目已经形成，纳税筹划在这时才开始进行，就导致一些本可以规避的税收项目错失了机会，使得纳税筹划的效果大打折扣。还有一些企业在进行纳税筹划时没有进行整体性安排，这就导致了在协调纳税项目的利益关系时无法平衡，降低了控制力度，从而使纳税筹划效果不佳。

企业的纳税筹划工作需要企业内部的综合筹划，充分做好税务筹划工作，一旦一个环节出现问题，纳税筹划的工作风险都会爆发。纳税筹划一般是在企业业务开展前期就需要着手准备，但是，大多数房地产企业实际开展纳税筹划工作往往是在企业经济业务实施之后，从而导致企业错失许多合理避税的机会，使得纳税筹划的效果降低。此外，在实际的纳税筹划中需要做到对多个税种的考虑。而不是仅仅将注意力关注到某单一的税种中，从而提高纳税筹划的综合收益。

（三）缺乏风险管理意识

在房地产企业中，纳税筹划的工作范围十分广泛，会涉及到很多方面的内容，比如会计、税法、统计、企业财务管理等等，这些都导致在纳税筹划过程中存在着很高的风险预期，但是我国很多的房地产企业对于纳税筹划的风险管理方法不够科学合理，风险意识也不够强，导致很多企业的纳税筹划方案无法达到预期的效果。另外，很多纳税筹划工作人员缺乏对税收环境以及税收政策的敏感度，对于纳税筹划方案的认识有很大的局限性，导致税收筹划方案无法与企业发展共同实施，甚至可能会违背国家税收政策，这些都增加了企业的税务风险。如果一个企业内部的从业人员因为风险管理意识淡薄，导致对外部的税务环境的变化缺乏一定的敏感度。使企业的纳税筹划长期局限在固有的税务筹划方案，从而使实际的方案实施与外部税务政策有一定的分歧，极大增加了企业的税务风险。企业在纳税筹划时，如果不能选择符合企业自身真实情况的纳税筹划方案，也会导致该方案无法兼顾企业的投融资和利润分配的实施，在一定程度上会导致企业的经营风险变大。

（四）缺乏纳税筹划专业性人才

纳税筹划对工作人员的要求极高，具有很强的专业性，要求筹划人员拥有很强的专业理论知识和实践经验，但是对于我国的房地产企业来说，在纳税筹划方面的专业人才十分紧缺，很多房地产企业对纳税筹划的重视度严重不足，没有做好纳税筹划方面内部人才的储备工作，甚至大多数房地产企业都没有专门的工作人员去负责纳税筹划工作，而是由会计人员兼任，由于兼任纳税筹划的人员并不具备专业的知识技能和筹划经验，公司也没有对这一部分工作给予相应的激励措施，这些都导致企业的纳税筹划工作实践价值不足，避税效果不佳，使纳税筹划方案形同虚设。

五、加强房地产企业纳税筹划的相关措施

（一）提高纳税筹划意识

由于纳税筹划工作具有很强的专业性，如果要保证企业的纳税筹划效果能够与企业预期发展的目标相符合，就需要工作人员打好理论基础，加强对纳税筹划的理解。由于我国的纳税筹划工作起步较晚，相关理论研究还不够成熟，大多数都是借鉴西方国家的成功经验，同时，我国的税收管理环境也不同于西方国家，导致很多房地产企业在进行纳税筹划工作时缺乏相应的理论支撑，显得杂乱无章。

针对这些问题，我国的房地产企业想要实现有效的纳税筹划，就是要在内部的制度建设方面进行完善，深入研究纳税筹划概念和有关政策，结合内部的税务管理制度调动各个有关部门的税务筹划活动。首先，企业必须将纳税筹划的概念和合法性深入剖析，将纳税筹划对企业发展可能带来的影响了解透彻，同时深入了解我国纳税筹划的相关政策，从而确定本企业的纳税筹划方向。其次，企业应该明确各个部门在纳税筹划工作中的职责，而不是仅仅将纳税筹划工作划分到会计人员身上，企业应该根据自身的经营环境，建立以财务部门为核心的税务管理筹划岗位，主要分析企业的税务筹划工作，并激发各个部门的配合工作，各个税收项目所在的部门配合相关工作，从企业的整体利益出发，完善纳税筹划最终方案，做到纳税筹划方案的合理与有效。最后，企业纳税筹划工作人员应该多收集国内外同行业的纳税筹划案例，借鉴成功经验，并结合企业自身情况和我国特殊的税收管理环境，尤其要多吸取国外纳税筹划的先进理论与方法，最终做出最适合本企业的纳税筹划方案。

（二）坚持纳税筹划原则

对于企业来说，纳税筹划能够体验出企业生产经营的整体效果，在进行纳税筹划时，工作人员应该结合企业的各项涉税项目和生产经营目标以及税收政策，不断对纳税筹划方案进行调整，最终得到最为合理的方案。在进行纳税筹划过程中，房地产企业首先应该进行事前纳税管理，在纳税还没开始的时候就应该合理安排好各项涉税项目，完善经营方案。其次，房地产企业在纳税筹划时应该考虑合法性，将纳税筹划与偷税漏税区分开来，严格遵守国家的法律法规，以免让企业陷入偷税漏税等违法的税务风险中。最后，房地产企业在进行纳税筹划时还应该考虑综合性，由于纳税筹划是为了减轻企业的纳税负担，使企业能够实现经济效益最大化，因此，工作人员在进行纳税筹划时，应该从整体出发，将各个涉税项目都考虑全面，不能只关注个别税种，造成因小失大的后果。

纳税筹划工作对于房地产企业来说是一项综合工作，专业人员需要在结合基本税收税目的前提下来进行纳税工作的规划和实施。企业在实现合理纳税和合理避税中要建立合法规范的原则。房地产企业在纳税筹划中需要秉承提前筹划、合理合法以及综合筹划等几个原则。预先筹划是指房地产企业需要结合复杂业务预先作出规划，合理合法的在法律制度内避税。

（三）加强对纳税筹划风险的控制

房地产企业在进行纳税筹划工作时，规避风险应该被工作人员重点关注。虽然纳税筹划工作本身就是规避风险的一种方式，但是，在工作过程中也会产生一定的风险，因此应该加强对纳税筹划风险的管理，提高纳税筹划的管理效果。首先，房地产企业强化企业内部的风险管理意识，对预期风险进行合理分析，并对比不同的纳税筹划方案，纳税筹划工作人员也应该提高自身的风险意识，对纳税筹划方案中的风险建立预期，制定多个方案，对比风险大小，并根据企业的发展方向选择最适合的纳税筹划方案。其次，纳税筹划人员应该时刻关注我国税收环境以及政策的变化，及时评估纳税筹划的合理性和科学性，防范于未然。再次，纳税筹划人员应该加强对纳税筹划方案的成本收益分析，根据企业的成本费用变化及时调整方案，使企业的成本管理达到预期效果。最后，纳税筹划人员应该加强对纳税筹划手段的合理运用，包括减税、免税、延期纳税等等，同时根据具体的纳税项目调整纳税筹划手段，进而达到控制企业经营管理风险的目的。

（四）加强纳税筹划专业人才的培养

目前，对于我国房地产行业来说，缺乏具备专业技能和职业素养的专业优秀人才，人才的缺失导致房地产企业的纳税筹划工作进展缓慢，同时也不利于企业的发展。因此，房地产企业应该根据我国税收政策及环境，结合企业自身的发展方向，加强对专业人才的引进与培养，以保证企业纳税筹划工作的稳步发展。

纳税筹划工作的顺利开展主要因素在于内部专业纳税筹划人才的设置和培养。首先，房地产企业应该针对纳税筹划人员制定专门的培训方案，对相关人员进行定期的培训，提高工作人员对纳税筹划和税收政策的理解，提高其业务能力。其次，房地产企业需要进一步完善外部招聘机制，在招聘纳税筹划工作人员时应该严格选拔，完善企业内部纳税筹划人才的分布情况，并及时调整专业人才的薪酬结构，应该做到吸引人才、留住人才，从根本上保障纳税筹划工作的效率。最后，房地产企业还可以通过将纳税筹划工作外包给专业机构的方式来提高纳税筹划方案可能性，利用专业人员的优势，实现科学有效的纳税筹划方案，进一步推动企业的发展，实现企业经济效益的最大化。

六、结语

综上所述，纳税筹划对于房地产企业来说至关重要，房地产企业只有重视起纳税筹划，才能够合理控制成本，规避纳税风险，才能有持续的发展空间。但是我国房地产企业在纳税筹划方面还存在一些问题。因此，房地产企业应该做多手准备，结合环境、自身发展等多方面因素，制定出最适合的纳税筹划方案，进而推动企业的不断发展。