房地产税试点再启程

周清杰　张婉秋

近半年来，房地产税试点即将推出的消息成为社会各界关注的一个热门话题。如果从2011年初上海、重庆的开始的房产税试点算起，房地产税试点重启意味着什么？如何看待这个争议很大的税种呢？

观察这一政策演进的过程可以发现，十年后再启程的是“房地产税”，并非“房产税”。二者一字之差，其内涵是否会天壤之别？

按照一般的理解，“房产”与“房地产”几乎是同义词，因为房子一定是建在地面上的。但如果刻意将二者放在一起比较其差异的话，房地产很明显是要更强调住宅所依附的土地。鉴于我国城市土地属于国家的基本事实，现在的“房地产税”似乎是要把房主对土地的使用、占有加以确认，让其付出经济代价。显然，这也是扩大税基的前提。我们注意到，1984年我国税制改革时，确实是将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种来征收的。

根据房地产领域的基本情况，新房价格中楼面价的比例大致在30%到40%左右。换言之，一套100万的新商品住宅，地价大约为30万至40万。如果十年后该住房市场价格变为200万，主要是土地价值增值所导致的，因为理论上建筑安装材料有使用寿命，是要计提折旧的。一方面是土地因稀缺性、地段、公共配套等增值，另一方面是房子作为建筑物本身的自然贬值，二手房的价值增值源泉清晰可见。于是，征税不能只对房子征，也要对房子下面的土地征，“房产税”变成了“房地产税”。

房地产税的征税逻辑是对居民征收财产税。纵观国外发达经济体的税制，财产税主要集中于土地、房屋这类不动产。因为土地、房屋等不动产位置固定，在征税操作上相对简单、易行。不动产税主要是由地方政府征收，作为其财政收入的主要来源。究其原因，一方面，地方政府更了解本地居民的不动产情况，有利于减少逃税漏税情况的发生;另一方面，不动产的增值情况直接与地方政府在道路、车站、教育、医疗等基础设施的投资强度密切相关，具有从中分享利益的合理性。

正如前文所言，房产增值的逻辑不是建筑物本身，而是其附着土地的稀缺性以及周边基础设施和配套的资本化。房屋倒了可以翻建，而房屋所在社区的社会生态质量不会因房屋生命周期的演进而改变。

房地产税与遗产税类似，其主要功能在于缩小社会的贫富差距，即存量财富差距。另外，房地产税通过提高房主的持有成本，抑制社会富裕阶层对房产的过高需求，以节约土地资源，同时还能引导财富创造者增加消费，减少资本在居民部门内部过多沉淀。

首先，试点城市的选择。一般而言，试点城市应该是房地产市场发达的城市，因为其房产存量大、房价高，开展征税实验有价值。因此，一线城市和二线热点城市作为试点的概率会更高一些。当然，北京可能是个例外。因为北京有大量无法上市交易的央产房、军产房，以及交易严格受限的政策房（如共有产权房、小产权房），这些房产的市场价值难以科学估算。

其次，税负的设计。房地产税免征标准的设计，无论是按照人均若干平方米免征，还是按照首套免征，实际上都是对居民可承担税负和地方税收收入的艰难权衡。还是对于自有住房而言，房主虽然享受到了住房带来的好处，但是他们并没有实际的现金收益。如果税负过重，则会影响家庭的现金流，降低其消费水平，甚至应县其生存质量。例如，试点城市老城区的居民，如果房产价值高但其现金收入低，那么他们是无法承担高额税负的。

房子是用来住的，不是用来炒的

再次，征收的时间节点。房地产税的开征应该选择在经济的上行周期，即经济增速高，房地产市场交投旺盛，居民收入前景乐观的时期。因为，这样一方面有利于提升征税的体量，另一方面降低居民对纳税的可承受度。

另外，房地产价值的评估方法选择应科学、客观、合理。资产评估虽然有一套比较完整的理论体系，但无论是成本法、收益法，还是市场法，每一种评估方法都有其适用的局限性和主观性。评估模型某个参数的微小变化可能会带来房地产价值的巨大变化，进而引起应纳税额的较大变动。

总之，无论房地产税的法理基础如何，征收难度有多大，试点工作可以说已经是“箭在弦上，不得不发”。

然而，作为一个影响数以亿计城市居民消费和幸福感，关乎房地产市场运行走势和地方政府财政收入的重大举措，房地产税在试点中需要考虑的因素是极为复杂的。试点工作在开展中要检验、审视的内容，不仅影响试点工作的成效，也直接影响房地产全面开征时的整体制度设计。我们注意到，自2016年以來，党中央国务院一直强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，力挺住房回归消费品属性。我们认为，这一政策所定义的房产属性与西方国家把房产作为投资品属性的认知是迥然不同的。从事经济、税收研究的学者和税收部门的专家或许需要在这一背景下重新思考，厘清其中的内在逻辑。例如，如果房屋被定为耐用消费品，那么房地产税还是不是财产税？如果该税种更偏向于消费税，那么之前的征税逻辑是否妥当？我们也期待在此过程中，能形成一套具有中国特色的房地产经济体系和房地产税收理论。