场景理论视角下共有产权住房社区管理研究

谢育珊

摘要：共有产权住房政策的出台为解决大中城市居民刚需住房问题起到重要作用，如何让共有产权住房效用得到最大化发挥，还需要在社区常态化管理中实现这对实现房住不炒，居民住有所居具有深远意义。本文以场景理论为视角，探索共有产权住房社区管理问题。在立足共有产权住房社区管理现状的基础上，通过对社区的邻里关系、基础设施、多样性人群、社区实践活动和社区价值五方面进行拆解，利用场景论模型聚焦社区管理当前存在的主要问题，让更多具有住房刚性需求的居民认同共有产权住房，倡导社区管理重视社区文化及价值观的培养，通过“软文化”和“硬设施”的场景塑造，实现社区管理服务优化升级。

关键词：场景理论;共有产权住房;社区管理;住房保障

为应对大中城市居民住房难问题，共有产权住房应运而生，成为大中城市住房保障体系中关键一环，如何发挥共有产权住房的最大效用，还需通过社区管理进行落实。共有产权住房社区具有其独特属性，形成了具有特色的场景，结合共有产权住房社区的管理现状，透过场景理论对社区进行深入分析，有利于当前共有产权住房社区管理中问题的解决和管理的优化升级。

一、共有产权住房社区管理的模式及问题

共有产权住房的社区管理在住房日常运转中发挥重大作用，政策的落地需要通过社区管理进行表现。自2007年江苏省淮安市推出共有产权住房以来，各个试点城市相继探索共有产权住房的社区管理，住房保障中心联合共有产权住房社区，共同探索社区共建的管理模式。[1]

（一）共有产权住房社区管理的模式

住房保障中心在共有产权住房社区管理方面发挥主导作用。在住房保障中心通过开展党建活动和设计社区派驻工作站等方式，发挥社区综合治理的优势作用，对共有产权住房社区进行分类管理，对社区内居民违规行为通过物业、居委会、楼长等进行规劝并监督整改，使共有产权住房社区管理更加精准化。[2]

共有产权住房社区组织在社区管理方面发挥主动性作用。一方面，以党建为核心，通过与物业、商业及村居委会等形成的“共治联合会”，构建出多元共治服务体系，对社区内违规违建行为，形成发现及协调处理机制。另一方面，社区统筹管理制度在社区治理方面发挥重要作用，通过街道、物业等相关单位，联合各楼楼长及志愿者，共同参与共有产权住房社区管理工作，极大地提高了社区管理的效率。

（二）共有产权住房社区管理的问题

1.长效管理机制有待升级提高

在共有产权住房的社区管理问题上，需要形成长效管理机制，对社区内違规行为进行约束，对居民的合理诉求进行满足，从而提升社区居民满意度。特别是在共有产权住房违规出租问题，以及住房质量问题反馈等方面，没有形成稳定的管理机制，处理不当则会导致居民与社区之间的误会进一步加深，从而影响居民的居住满意度和共有产权住房社区整体形象。

2.对共有产权住房社区管理力量不足

为解决“夹心层”人民的刚需住房问题，共有产权住房发挥了重要的作用，所以从居民结构角度分析，共有产权住房的购买者有相当规模的年轻人，随着三胎政策的落地，购房者父母帮忙照顾小孩也会入住社区，则共有产权社区人口增加，而社区管理者的数量是综合考虑社区常住户籍人口进行配置的，对于后期进入社区居住的人群难以做到实时统计，社区总人数的增长直接增加了社区管理者和工作人员的管理难度，表现为社区管理力量不足。此外，随着共有产权住房出租政策的出台，使得共有产权住房社区中的租户增加，进一步增大了社区管理者的工作压力。

3.社区管理手段较为单一

共有产权住房社区管理工作需进一步提高信息化程度，在小区出入证管理方面信息化集成程度不高，仍是以人工统计和纸质版出入证为主。由于人户分离现象的存在，缺少信息交换给社区管理工作带来新的挑战。此外，对于社区内的违规行为缺少制约手段，管理手段的单一，且缺乏对社区特点的系统把握，使得社群管理工作缺乏活力。

二、场景理论及对社区管理的适用性分析

场景理论是由芝加哥城市社会学派的特里·克拉克教授研究团队提出的，研究团队发现都市生活设施与各种市民会形成不同的组合，进而形成不同的都市“场景”。[3]共同的场景会对人的生活方式和价值观产生深远影响，生活环境与创造性人力资源相联系，有利于后工业社会的区域发展。

场景由邻里社区、物质结构、多样性人群、实践活动与文化价值五方面构成。共有产权住房的出现是为了解决社会“夹心层”住房刚需问题，将居民、配套设施及价值观念等社区特征抽象为价值符号，共有产权住房社区构成了独特的场景，这与场景理论天然耦合。利用场景的视角进行共有产权住房社区管理问题分析，通过对场景理论进行修正，可以明晰共有产权住房社区的特征，为社区管理问题的解决提供新思路。

三、共有产权住房社区场景要素分析

将共有产权住房社区视为一个场景，将社区特征置于场景理论中，结合实际情况对场景理论进行修正，可以从邻里社区、基础设施、多样性人群、社区实践活动和社区文化价值五方面进行分析。

（一）邻里社区

共有产权住房是通过居民与政府共担房屋产权比例和房价的住房，房产价格与同一区域内商品房价相比相对较低，使资金储备不足的人群在大中城市购买刚需住房提供了可能性。一方面，共有产权住房多集中在城市非核心、非中心地段，地租地价较便宜，利于控制总成本，相应的地理位置较偏，部分共有产权住房存在交通便利度不高的情况。另一方面，在住房面积方面，普遍以中小户型为主，如北京市共有产权住房规定，城六区套型面积上限为90平方米，郊区套型面积上限120平方米，要求全部精装交房，且需满足居民日常生活需求。这就要求共有产权住房套内面积集约利用，社区内部也需具备多功能区。

（二）基础设施

共有产权住房社区配套设施依据统一标准进行配置，社区内各种健身区、活动区等一应俱全，还有配套幼儿园、养老院等满足了青年业主的生活需求。从业主日常生活出发，流动蔬菜售卖点可以极大地便利居民日常生活，还可以对果蔬商贩产生的垃圾进行集中管理;从社区和谐角度考虑，社区需配套足够的儿童活动设施，在满足儿童快乐成长需求的同时减少居民冲突。从安全角度考虑，社区内可设集中电动车充电点，并派专人监督，减少火灾发生的可能性;从整洁角度考虑，可对社区内自行车进行统一管理，优化社区环境。

（三）多样性人群

共有产权住房社区极具包容性，社区内多样性人群共同生活，这就需要在社区管理工作中，结合社区居民特征及生活习惯提供更专业的服务。首先，随着共有产权住房出租规定逐渐明晰，社區内流动人口增加，基于此现状需要更加专业及精细化的社区管理，从而维护社区的和谐发展。其次，由于共有产权住房的申购准入条件，既有针对本地人群的政策，也有针对非本地人群的政策，这就决定了社区居民籍贯的多样性，会表现出来不同的生活习惯和居住习惯，进而对小区的社区管理有不同的要求，需要社区管理人员不断提升协调能力。再次，共有产权住房社区青年人具备相当比例，为社区的发展带来活力且人员素质普遍较高，共有产权住房在为青年人提供了基本的居住保障的同时，青年人还追求生活的宜居以及更高层次的精神满足，这为社区管理工作提出了更高的要求。此外，为了适应三孩政策和人口老龄化，社区管理要充分考虑老年人及儿童的日常活动需求，特别是在安全方面需格外注意。

（四）社区实践活动

共有产权住房最主要的是满足居民的居住需求，所以共有产权住房社区居民最主要的社区实践活动是居住，尽可能为社区居民提供舒适宜居、整洁卫生的生活环境。同时，共有产权住房社区还需满足居民的日常生活需求，特别是在运动、交流方面，社区需要配套足够数量且安全的运动设施，开辟合适的活动空间和场所，包括小区的绿化面积，车位形式和数量等，都会影响到居民社区实践活动的质量。在社区内，儿童会在专门的活动区域运动，需要更加广阔且安全的活动区域。共有产权社区也要满足老年人的日常活动需求，在社区文化中心内，老年人会进行文化活动，对于户外运动方面，由于老年人行动较为缓慢，需要有专门的的活动区域，此外，老年人集体活动多于青年人，如参加社区广场舞等活动，这需要在满足老年人文化娱乐需求的同时，维护其他居民的正常生活秩序。在共有产权社区中保证社区实践活动的质量和多样性，这对社区管理的工作人员提出了更高的要求。

（五）社区文化价值

共有产权住房制度的出台是为了解决大中城市“夹心层”的住房刚需，在房住不炒的政策方针下，依据各试点城市中“夹心层”人群的现实情况，共有产权住房设立了准入和退出机制，目的是让更多人实现住有所居的愿望，所以共有产权住房单价普遍低于周边住房的市场价格。购房者多是财富积累有限，但在大中城市具有住房刚需，认同与政府共担房屋产权的购房方式，从而实现控制住房成本，在大中城市具有稳定居所的目的。随着后工业时代的到来，通过共有产权制度实现住房自由居民，对舒适宜居的美好生活具有更高的向往，不会因为选择共有产权形式的住房而降低自己对生活的质量的要求，所以对共有产权住房社区的管理同样存在高要求。由于社区内居民多样性的存在，在满足基本住房需求的同时，需塑造共同的社区文化价值，居民与社区管理者共创良好的社区环境。

四、基于场景理论的共有产权住房社区管理优化建议

通过场景的塑造让更多有住房刚需的人群认同共有产权住房的形式，从而通过共有产权住房制度，让更多城市“夹心层”人群实现住有所居的愿望。根据共有产权住房社区的特点，通过对社区场景的深刻把握，提升社区的管理水平。

1. 重视社区“软文化”场景的构建

基于场景理论，社区的文化价值及文化认同感是培育社区凝聚力的基础，所以要注重共有产权住房社区“软文化”场景的塑造，提升居民对社区管理的认同感，共同优化社区环境。将物业管理纳入社区治理的范围内，从社区工作人员的视角下为居民提供文化活动的契机。一方面，通过组织共有产权住房社区居民集体活动，丰富居民的精神世界和社区生活，多样化的居民共同生活在社区内，对于选择共有产权形式的住房，更需增加居民的归属感。居民在参加集体活动的同时，增加对社区管理工作的热爱和认同，有利于社区管理工作的开展。另一方面，重视社区居民对社区管理制度的把握和理解，加大宣传力度，通过社区文化认同感 ，落实社区管理的细则，减少社区制度在执行过程中的阻力，通过文化认同提升居民对社区的认同。

2.重视社区“硬设施”场景的塑造

依据共有产权住房社区内居民的生活习惯，通过社区“硬设施”场景的塑造，满足居民在社区的多样化生活需求。首先，社区住宅风格统一、质量过关是保证居民居住需求的根本，要重视社区设施的安全性，特别是儿童和老年人活动的区域，要时常检查社区的安全性，对有安全隐患的部分要及时调整。其次，重视共有产权住房配套设施的建设，社区应配备居民日常所需的购物市场、活动中心，以及幼儿园、养老院等场所，便利共有产权社区居民的生活。交通方面，对于较大的社区群，应尽量满足居民的出行需求，如公交站的设立、共享单车的投放，需要相关部门共同关注。最后，重视节能和绿化在共有产权住房社区中的运用，建设低碳节能社区和“智慧社区”，保证社区绿化面积，优化社区环境，让低碳节能和智慧发展成为共有产权住房社区的标签，增加社区居民的认同感，提升居民的生活质量，实现社区管理服务优化升级。

参考文献：

[1]王微微，张鲁青.面向青年群体的共有产权房制度设计——基于国外经验及中国政策选择[J].中国青年社会科学，2019，38（05）：77-84.

[2]邓国胜，程令伟.物业管理融入城市社区治理的理论逻辑与路径创新[J].城市发展研究，2021，28（09）：87-91+124.

[3]吴志明，马秀莲，吴军.文化增长机器：后工业城市与社区发展路径探索[J].东岳论丛，2017，38（07）：61-71.