高铁对周边城市房价影响效应研究

任敦薇 武汉大学经济与管理学院

一、绪论

（一）研究意义

高铁有快速、安全、准时等特点，并且其速度能达到250公里每小时，因此以每一个高铁站点为中心，距离这个站点300公里以内的城市，都可以视为这个站点的“一小时生活圈”。在这个生活圈内，人们的出行率增加，人口流动和迁徙加快，城市之间的经济交流也得到加强.由于它本身具有的高速特征，能够大大减少出行时的时间成本，时间成本是人们重要考虑的一项交通成本。在消费者理论中，Lancaster认为消费者在评价自身效用时，会通过考虑到住房的特征，以达到效用最大化，因此住房的市场价格实际由消费者心中住房特征的隐含价格构成。住房自身特征不仅包括其本身的物理属性，如面积大小、楼层高低等，还包括住房的地理位置。高铁的建设促成了“一小时生活圈”，在这个生活圈子里，某些城市的地理缺陷逐渐变小，住房地理位置造成的影响也变得微弱起来，除了高铁自身带来的直接效益外，更重要的将改变沿线产业、城市及区域的结构与空间布局、并影响其演变方式。因此评估高铁建设对房地产的影响，有利于政府确定高速公路的发展模式，评估高铁项目的建设成本和资本效益，评估项目的可行性。从微观层面来讲，有助于房地产开发商制定开发和销售战略，从而有效规避风险，购房者也能根据居住需求或投资需求，选择适合的楼盘。

（二）研究方法及研究思路

1.研究方法

面板数据分析法：本文收集了2006-2016年京广客运专线几个重要站点附近住宅的价格以及其到站点的距离数据，在分析框架中纳入两个及以上维度的信息，能够很好地控制各城市的时间固定效应和个体固定效应。

双重差分估计法：本文选取京广高铁作为分析对象，选取其中几个重要站点附近住宅的面板数据为样本，利用双重差分模型来估计样本期间内高铁建设对房价的驱动效应。

2.研究思路

本文将以京广高铁为例，研究思路如下：选取京广高铁的几个主要城市站点（北京西站、石家庄站、郑州东站、武汉站、广州南站），收集2006年-2016年距这些高铁站点100公里以内的住宅商品房房价数据、商品房所在小区本身的物理性质、到高铁站点的距离、所在区域的生产总值等，以铁路规划提出、建设为划分，将数据分为2006-2008年、2008-2012年、2012-2016年三部分，构建差分模型来估计高铁建设对沿线城市房地产价格的驱动效应。

二、模型构建与数据说明

（一）数据来源

本文收集了五个城市共计250多个住宅区2006-2016年的房价、建成时间、占地面积、绿化面积、容积率数据，还收集了这些楼盘所在城市行政区生产总值，所在城市房价水平，主要来自市政府每年的统计年鉴、各个行每年政府报告以及当地论坛上关于地方政府的讨论。

（二）模型说明

1.研究假设

根据李志、汤庆元等通过构建地理加权回归模型揭示影响房价区位的主要因素文献，本文提出假设：

H1：高铁对房价的影响力度与距离之间存在重要联系，距离越大，影响越小。

H2：在高铁的建造过程中，高铁就对房价产生提升作用。

2.模型构建

本文选择最为合适的半对数模型作为本文研究的回归模型。模型的具体构建将基于上面两个假设H1、H2展开，具体的模型如下：

其中，下标i表示具体，j表示年份，k表示高铁站点，n=1，2，3，代表建造效应、运营效应和总效应。代表某一楼盘在某一年的单位面积售卖价格。 代表某一楼盘与所在城市高铁站之间的距离，而是指距离的平方项。 表示其他控制变量。 是代表三个时期的虚拟变量，其定义如下：

表1 回归结果

在研究高铁的建造效应时，剔除运营期样本，对照期为建造前，处理期为建造期；

运营效应，剔除建造前样本，对照期为建造期，处理期为运营期；

总效应，剔除建造期样本，对照期为建造前，处理期为运营期。

因此，得到高铁的建造效应、运营效应、总效应表达式：

由上式可知，在不同的时期，距离变量 对高铁的建造效应、运营效应和总效应的存在非线性影响。由此验证假设H1和H2.

为了进一步验证H1和H2，考察每个阶段，高铁建设与房价之间存在非线性关系，

提出模型：

3.变量选取

（1）被解释变量：被解释变量的值取房价的对数。

（2）解释变量。本文重点解释变量是各个楼盘到所在城市高铁站点的距离。另外，还将在模型中添加距离变量的平方项，用来研究高铁对房价的非线性影响。

（3）控制变量。为了更加全面的控制其他变量的作用，应从宏观角度和微观角度都要选取控制变量。控制变量的具体选取主要参考汤庆元和李志等的研究，具体变量选取如下：gdp（所在城市生产总值）、aveprice（城市房价水平）、area（占地面积）、FAR（容积率）、green（绿化面积）、construction（楼盘建成时长）。

三、回归分析

具体的回归分析结果如表1所示。

由回归参数分析可知：一、对于所有城市而言，高铁站点周边的房价确实会受到高铁建设的正向影响，这种正向影响主要体现在高铁的建造时期；二、与建造效应相比，高铁的运营效应较小；三、高铁对房价的总体正向影响时非线性的，并且在超出一定距离以后，会随着距离变大，影响效力减小。

四、结论

本文以京广高铁为例，采用差分估计法，测度了高铁的规划出台、动工建设以及开通运营对沿线站点周边房价的影响。得到以下结论：

1.高铁的建设和运营会对沿线城市商品住宅房的价格产生提升作用。但由于预期效应的存在，这种提升作用在高铁建造期就已经表现出来。

2.在高铁的规划建设期间，楼盘离高铁站的距离会对楼盘价格产生非线性影响，并且在一定范围内，随着距离的增加，高铁对房价的提升作用会减弱。

本文的研究成果仅仅基于对京广高铁的分析，研究结论的外部有效性略显不足，但依然可以给出一些比较浅薄的政治建议，如国家在制定铁路网规划时，应充分考虑消费者及投资者的理性预期，将平抑房价过度波动的相应配套措施纳入规划，控制高铁沿线地区房地产价格过快过大波动所引起的一系列社会问题，从而将房价波动的损害降至最低。