不动产登记对房地产经济的影响

2021-01-03唐艳

全国流通经济 2021年10期

唐艳

（桂林市不动产登记和房产交易中心，广西桂林 541002）

一、引言

我国房地产行业在自身发展过程中需要有不动产登记制度作为调节和控制手段，因此对于房地产经济的发展来说，不动产登记制度意义非凡，它能够实现对整个房地产行业的多端调控。实行不动产登记制度能够把房地产经纪领域的各项资源进行统筹分配和合理利用，提高信息的对称性，为我国房地产经济的发展提供数据支持，让我国房地产经济形势得到不断的完善。但是传统的房地产经济发展过程中还是存在着一些问题，配套制度的建设也不是很完善，为了响应国家法律对物权的规定，房地产行业采用统一登记的办法，维护不动产所有人的法律权利。本文围绕着不动产登记对房产经济的影响展开论述。

二、不动产登记的内涵解释

我国的不动产登记制度进步发展比较晚。2015年，我国不动产登记条例的颁布标志着不动产登记制度在我国正式确立，这也标志着我国不动产登记制度进入到了法律保护阶段。随着不动产登记制度的法律实践，其对房地产经济发展的影响开始被人们重视，不动产登记制度的实施能够稳定房地产市场的发展，也能够推动我国正式确立房地产税收制度，保护不动产的合理划分。我国不动产制度的确立和推行促进了我国房地产行业得到稳定的发展和进步，通过分析不动产登记条例我们可以看出，不动产登记的相关规定内容具有多种功效，站在法律的角度来说，它适应了我国民法领域对物权的规定和确认[1]。不动产登记制度能够帮助房屋所有人有效地解决房产归属问题，确保房产所有人的权利得到法律保护，稳定房地产交易市场，保护正常的房地产交易秩序，这就为我国房地产经济的发展打造了良好的市场环境。站在房地产供需关系的角度来讲，不动产登记制度的规定能够有效地对房地产市场的供求关系进行平衡和调节，维护房地产供求关系的基本稳定，防止发生供过于求或者供不应求的房地产市场失衡现象，确保我国房地产制度能够有效推行，使房地产经济得到稳定的增长。站在政府宏观调控的角度来说，不动产登记的制度实施能够提高政府有关部门对房地产行业的管理效能，防止由于恶性竞争造成的房地产经济恶性发展，维护房地产市场的稳定健康。从本质上来说，我国的不动产登记制度属于一项物权制度，通过政府有关部门的工作人员在房地产登记簿当中的记录，明确权利人和关系人之间的权利申请，保护房产所有者和有权使用者的合法权益。我们常见的不动产除了房地产之外，还包括不属于国家所有的土地、草地等。我国不动产登记制度的实施对我国房产经济的发展具有多方面的影响。不动产登记制度实施的目的不仅仅在于对房价的控制，它还能够稳定房产的供求关系，支撑房地产税制度的顺利施行。不动产登记制度是以土地登记作为前提的，其本质的目的是保护不动产权利人的相关权益。由此可见，不动产登记制度的实施能够有效地解决传统房地产交易过程中的产权问题。除此之外，随着我国二手房市场的活跃，不动产登记制度的确立和实施也能够最大限度地保护二手房的交易市场稳定。

三、不动产登记对房地产经济的影响分析

1.让产权得到明晰

我国不动产登记制度的确立为我国房地产经济的发展提供了稳定健康的环境，有利于对产权归属的明确[2]。在我国不动产统一登记制度实施之前，房屋大多数是由房屋登记部门办理产权登记的，但是传统的房屋登记没有明确所登记房屋的性质、用途，也没有标明购买时的价格，这些基本的房屋信息和权利归属问题的不明确，会导致房产所对应的土地权利性质得不到准确的反映和体现，也给后续的房产交易问题带来了一系列的麻烦。对农村的集体土地来说，《中华人民共和国土地管理法》中明确规定，集体所有的宅基地允许在集体内部成员之间流转，这也就意味着农村集体土地所对应的房产不能够转让给集体组织之外的个人，导致农村集体房屋价格比较低；对城市的房地产管理来说，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，转让城市房地产必须依照国家相关政策的规定缴纳土地使用金，这也就意味着虽然城市房屋所对应的土地也属于国家所有，但是土地的取得方式会影响房地产转让的支付费用。由此可见，房屋的价值不仅仅和房屋的用途面积等基本的属性有关，还和土地的性质有关。实施不动产统一登记制度之后，相关的法律政策把房屋和土地进行了关联处理，在房产登记簿上记录了土地房屋的基本属性和权利归属情况。这种对房产和土地的统一登记会让保护的权利归属性质变得更加明确，人们通过查看房产权利证书或者动产登记簿就可以明确转让房屋的基本属性和对应的土地权利性质，避免了相关费用的重复缴纳，也可以避免权利人因为房屋产权的不明确造成的交易权利受损的情况，确保了我国房地产市场得到稳定健康的发展[3]。

2.加快了房地产市场的交易周转

传统的房产处理制度在进行房屋产权确认时需要进行两个步骤的登记。首先，房屋所有人需要对房屋所对应的土地进行土地使用权的登记，之后再进行房屋所有权的登记。在房屋进行买卖转让等操作时，房屋所有人需要到房产管理部门办理转移登记手续，缴纳房屋登记的费用，之后还要去土地登记部门办理土地使用权转让手续，再次缴纳土地登记相关费用[4]。这就意味着一个完整的合法的房地产交易行为需要经过两个不同的部门审批，缴纳两次费用，经过两道手续，造成房地产交易行为效率下降，周期减缓。传统的房屋登记工作办理起来比较复杂，耗费的时间成本比较大，在我国实施不动产登记制度之后，不动产的转让只需要到房产管理部门申请房产税费的缴纳和登记费的缴纳就可以办理完房屋过户手续，把原来由两个部门办理的业务压缩成一个部门，大大节约了办理业务的时间，减小了房屋交易的人力和资源成本。这一制度的实行，让房地产交易市场程序被简化，时间被缩短，某些房屋所有人原来担心房屋手续复杂懒得交易房屋，在新的制度实施背景之下，房地产市场的流动程度有所提高，促进房地产经济的发展效率[5]。

3.支撑了房地产税费的收取

不动产在进行转让、过户等交易的时候，买卖交易的双方需要向我国税务部门缴纳费用，房屋出售的那一方需要缴纳房屋增值税和个人所得税，房屋买家那一方需要缴纳契税，房屋的取得年限决定了增值税的税额。房屋在转让时已经被所有人取得两年的，可以免去增值税；房屋在转让时已经被所有人取得五年并且该房屋是转让方的唯一住房，那么在房屋转让时可以免交个人所得税[6]。房屋要缴纳的契税取决于房屋买家家庭的住房套数。一般来说，房屋契税是缴纳税基的1%。如果房屋买家所购买的这套房屋是本家庭的第一套住房，契税按照税基的1%缴纳，如果所购买的房屋是本家庭的第二套住宅，那么要缴纳的契税按照税基的1.5%缴纳；如果房屋的买家已经有了三套及以上的住房，他们在购买这套房屋的时候需要以缴纳的税基的3%作为契税。上文提到的房屋的取得年限并不是由卖家或买家单方面提供证明的，而是由房产登记部门提供。在我国动产登记制度实施之前，全国范围内各个省市地区的房产登记信息没有联网，各地的房屋管理部门单独统计数据，因此有一些房屋买家跨省买房或跨市买房的情况难以被发现。因此，税务部门所掌握的房屋信息仅仅包括该家庭在购房地区的住房数量，容易造成税费的漏缴，给我国的税收资金造成损失。在我国不动产统一登记制度实行之后，全国范围内的各个省市地区房产信息全部联网，各个地区所使用的房屋登记系统是由我国不动产登记部门统一建设的，对每一个公民的房屋购买情况进行全国范围内的联网，我国不动产统一等级制度的实行加速了房产登记管理信息平台的建设，工作人员登录相关系统就可以查询交易对象在全国范围之内的房屋数量，方便了我国的税务部门能够正常实行房屋税费的收取。

四、不动产登记对房地产经济的具体作用

1.影响房产交易价格

我国，不动产统一登记影响到房地产市场的交易价格。我们知道，房地产市场价格主要取决于房地产自身的因素和外部因素的共同结果。房地产外部因素主要包括房地产政策制度因素、人口数量因素、社会经济因素等。我们可以把不动产统一登记制度的实行划归为制度因素的那一类别，它能够间接地影响房地产市场的价格。相对于内部因素和经济因素来说，不动产统一登记制度对房地产市场价格的影响比较温和。具体而言，不动产登记制度主要对商品房和存量房的价格造成了一定的影响，在不动产统一登记制度的实施过程中，最重要的环节就是要对房屋和土地进行数据信息的整合，这就意味着房地产开发企业和开发的楼盘要能够准确无误地向房产登记部门提供房产土地的信息，确保二者能够相互统一。由于法不溯及既往，在该登记制度实施之后开发的新的项目在进行房屋土地的合并时会比较顺利，对于之前开发的楼盘，则需要补齐相关的手续。因为某些历史遗留原因，在之前开发的楼盘土地的信息和房屋档案存放在原房屋登记部门，在新的制度实行之后可能会导致信息更新滞后的现象，当然这种负面的影响很快会消除，只是暂时性的。从客观上来说，如果销售价格和房屋内部因素不变，不动产登记制度的实施并不会直接影响房屋销售价格，但是在短时间内它能够简化办事流程，减少重复缴费的概率，提高了房屋消费者的购买欲望和交易欲望[7]。对于存量房的市场价格来说，它有着和商品房同样的属性，因此在房屋土地的信息对接过程中，也容易由于传统制度的影响导致信息更新滞后影响到消费者的购买欲望。除此之外，对于某些贷款买房按揭买房的消费者来说，他们的买房意愿受到金融机构对不动产登记政策的响应情况影响，这就导致某部分消费者由于不能及时收取贷款而延误了存量到房购买，影响销售价格。

2.影响政府办事效率

不动产登记制度相比于传统的房屋登记政策，最大的亮点就是统一。在不动产登记制度实施之前，房屋交易或流转要分别去房屋管理部门和土地部门分别登记信息。比如，房屋转移登记需要房屋申请人所有部门出示相关的凭证并缴纳税费，房屋交易的买卖双方在房屋进行过户登记时都要来到现场。在不动产登记制度实施之后，对政府工作效率有一定的影响。具体而言，首先不动产登记制度能够把登记部门进行合并，减少了财政费用，降低了人力资源成本。不动产登记制度实行房屋土地一体化登记，在政策实施之前，登记过程需要国土部门和房管部门共同配合，现在只需要不动产登记部门统一来完成即可，减少了固定成本和人工费用，避免了其他费用的浪费，相比于传统的土地房屋分散登记，统一登记对政府的办事效率有提高的作用。其次，不动产统一登记制度的实施能够优化政府办事部门的工作流程，缩短了办理业务办理时间[8]。该制度促进了土地房屋的统一管理，也加速了政府相关工作部门的整合，在统一登记的过程中能够把原有的碎片化信息进行流程的合并和资料的整合，对房产登记的流程进行精简和优化，也为老百姓提供了福利，原来房屋登记需要跑两个部门，提供两套登记证明材料，获得两本登记证书，现在只需要通过房屋管理部门一次审批就可以拿到相应的证书。除此之外，政府房屋登记资源的整合也能够减少登记成本。在不动产登记制度实施之前，房屋土地档案分别由不同的部门保管，这就给我国经济欠发达地区的管理造成了一定的难度，带来了财政经费的负担。特别是在信息化时代来临之前，很多房屋土地登记信息没有实现档案信息化的管理，给房产登记资料的查阅造成困扰；在实施统一登记制度之后，工作人员能够方便地通过互联网数据信息审核房产档案，节约了工作时间，减轻了工作压力，更重要的是节约了财政成本。不动产登记制度通过政府宏观调控的手发挥自己的价值，促进了房地产经纪领域的健康发展，提高了政府部门的工作效能。

3.影响房产中介的运作

不动产统一登记制度对房地产中介服务机构的影响也比较大。中介服务机构主要包括经纪公司、测绘机构、价格评估机构，这些机构要适应政策的发展动向，发挥自身的专业价值，对房地产市场机制进行一定程度的推动。具体而言，在不动产统一登记制度实施的影响下，房地产经纪公司传统的业务法规发生了调整和变化。传统的房地产经纪公司主要是为客户提供房源和房屋咨询服务，帮助用户办理相关的房产登记手续，在该制度实施之后，房地产经纪公司着重为用户提供房地产的咨询服务业务。对于房地产价格评估机构来说，在统一登记制度实施之后，他们需要对房屋和土地进行分别估价。对于工业厂房和独立经营的住房来说，房地产价格评估机构原有的贷款服务和估价服务简化了工作流程，工作人员可以对房屋土地进行一体化的估价，出具统一的报告。对于房屋测绘机构来说，传统的测绘机构主要包括对土地的测量，在统一登记制度实施之前要分两次分别测量土地和房屋的面积，出具两份检测报告，在不动产登记制度实施之后，房屋测绘企业能够把多项检测合并为一，提高了测绘工作的效率。