房地产企业负债经营的风险与对策研究

2021-01-03齐兴娜

企业改革与管理 2021年4期

齐兴娜

（灵石县中煤家园房地产开发有限公司，山西晋中 031300）

近年来，房价迅速攀升，高额利润吸引了大量资金涌入，但房地产企业仅依靠股东投入的权益资本，很难满足企业的经营活动对于资金的需求，因此，负债经营成为房地产企业继续发展的一种推动力。房地产企业的资产负债率较高，一方面，是因为筹资阶段的负债筹资；另一方面，经营活动过程中收取的预收账款占整个负债的比例也较高。由于房地产开发活动的开发周期长，从收取售房款到收入确认的时间也较长，导致很长时间里房地产企业的资产负债率居高不下。

一、负债经营概述

负债经营是企业通过银行借款、发行债券、租赁和商业信用等方式来筹集资金进行生产经营等以获取利润的活动，其目的是为扩大企业规模，促进企业的进一步发展。负债筹资具有筹资速度快、筹资弹性大、降低企业的加权平均资本成本、稳定公司的控制权和抵减税负的优点。但负债筹集的资本不能形成企业稳定的资本基础，财务风险大，筹资数额有限，而且，一旦后期难以偿还，则会使企业面临破产的风险。合理的负债规模、在负债经营中进行风险防范，是企业维持正常运转的前提条件，是现代财务管理的重要内容[1]。

二、房地产企业负债经营的风险

1.市场利率变动的风险

负债的利率与利息总额挂钩，并且与企业资金成本关系密切。目前国家主要通过货币政策、财政政策对市场利率进行干预。通货膨胀时，国家采取紧缩的货币政策和财政政策，在市场流动的货币量产生萎缩、货币量小于实际需求量，贷款利息随之改变。此时，企业的筹资成本增加、负债企业偿债压力加大[2]。

2.负债规模过大带来的风险

财务杠杆最大的弊端是放大作用，盈利时放大自有资金的利润率，亏损时同样放大自有资金的亏损率[3]。企业负债不只是借入资金，还有拖欠供应商的款项和预收客户的购房款。随着房地产项目的开发，供应商的购货款以及工程款也在增加，如果拖欠供应商款项过大，容易造成项目开发进度受阻，进而影响预售证的办理，也就放缓了定金以及购房款的收取。资金来源受阻，支付供应商进度款以及偿还各种借款的压力也就随之加大。预售房屋款项收取后，同样构成负债的一项内容。随着房屋的销售，收取的预收账款会不断增加，但是如果此时项目开发进度受阻，或者竣工验收手续办理不及时，不能按期交房，预收账款会长期挂账，无法转变成企业自有资金。同时影响企业信誉，严重时造成大量客户退房，如果此时资金链断裂，极易给企业带来灭顶之灾。

3.偿还本息的资金压力带来的风险

负债本息要以现金偿还。房地产企业能否按期偿还本息，一方面要看盈利状况，另一方面还要看预期的现金流入量和资产的整体流动性。如果经营不善导致亏损，或利润为正，但存货及应收账款等过多时，现金流入量就无法支付到期的借款本息。这时为了避免破产可以变现部分现有资产，而各种资产的变现能力是不一样的。资产的变现能力与其流动性成正比，如果资产的流动性较弱，那变现能力就较差，财务风险也就较大。很多企业破产的原因是资产不能在较短时间内变现，不能按时偿还债务。

4.企业管理者风险意识淡薄带来的风险

风险存在于企业的每一项经营活动中，尤其是负债经营的房地产企业。但是很多企业管理者的风险意识淡薄，对于风险的认识不到位，或者认为只要做好日常的资金运营工作，就能避免财务风险的发生。导致管理者对负债经营风险的预测和防范能力较差，企业财务风险加大，严重时甚至导致公司破产。

三、房地产企业负债经营风险的应对措施

对于企业负债经营过程中产生的风险，要从贷款额度和期限规划、负债规模确定、长、短期贷款额度安排以及健全财务风险管控机制等几方面进行措施应对，对企业负债经营的风险进行科学、有效的防范，促进企业进一步发展。

1.关注市场利率变化，科学规划贷款额度和期限

企业需要制定详细的财务计划，设有专人收集相关信息，熟悉国家财政政策，并利用房地产企业开发后期预收账款的收款进度科学合理地规划贷款的额度和期限。如果发现未来贷款利率较低，企业可以适当增加长期贷款的额度；反之，应当采取短期负债经营方式，以此降低负债经营的市场利率风险。

2.利用融资工具模型，科学确定负债规模

虽然房地产企业的资产负债率普遍较高，但也要根据自身情况，把负债控制在一定的范围内，然后根据企业具体情况，确定负债资金额度。此时可以利用融资规划的基本模型，确定外部资金的缺口，伴随销售增长，预计资产增长速度如果高于预计内部融资量的增长速度，两者差额就是外部融资需求量。即：外部融资需求量=资产增加-留存收益增加=资产占销售百分比*销售增长额-预计销售收入*预计销售净利率*（1-预计现金股利支付率）。由此模型确定的外部融资需要量是满足销售增长的债务融资规模，将负债融资作为一个独立的决策事项由管理层决策，而不是假定随着销售增长而自发增长。确定了外部融资量，然后再根据企业实际情况安排负债的来源及期限。

企业严格按照合同约定支付供应商的款项，保证项目工程进度，及时办理预售证以及竣工验收手续，按时交房，保障收取的预售房款如约留在企业，转为企业的自有资金。

3.充分考虑房地产开发风险因素，合理安排长短期贷款的规模和额度

在企业负债总额一定的情况下，如何安排长、短期负债，才能使企业负债结构合理，则需从以下几个方面来考虑：

项目开发周期。项目开发前期，需要的资金量比较大，从立项开始到办理预售许可证收取定金及售房款，时间跨度较大，可用长期负债解决；项目开发后期，收取预售款后，企业就有了资金来源来缓解项目开发建设用资需求以及还贷压力，此时可以利用短期负债来解决企业的资金压力。

销售状况。如果企业销售稳定增长，就可以提供稳定的现金流量，企业资金充足，便于及时偿还到期债务；如果企业销售状况不佳，资金来源受阻，就需要借入大量短期债务，承担较大财务风险。

利率状况。当长期负债的利率与短期负债的利率相差较大时，企业一般较多地利用短期负债；反之，则会促使企业较多地利用长期负债，以便于降低资金成本。

一方面，企业借债越多，需要定期偿还的利息越多，要合理安排长、短期负债规模以及筹集资金时间，对于临时性资金需求可利用短期借款来解决，而对于固定资产等的增长需求则需要长期负债资金解决，同时，加强资金的使用效率；另一方面，也要积极去库存，将房地产完工产成品及时转换成可动用资金。按照合同约定的时间催收客户的房款，回笼资金，以免到了项目后期因为大量库存及大额应收账款挂账而不能将资产及时变现，无法偿还负债资金本息，造成破产危机。

4.树立负债经营风险意识，建立健全财务风险管控机制

风险并不可怕，真正可怕的是不将风险当一回事。以未雨绸缪的态度看待企业，才能避免“屋漏偏逢连夜雨”的危机。企业要树立负债经营风险意识，建立健全财务风险管控机制。对于风险承担者来说要从法律与经济上明确其职责，给予其充分的资金筹措与分配的权利，并承担相应的经济责任。使企业经营者在激烈的竞争中，承担风险责任，行使其控制财务风险的权利，并获得风险经营收益。