房地产开发企业税收筹划相关问题研究

林俊民

（厦门市特房筼筜开发有限公司，福建 厦门 361012）

房地产行业的快速发展，不仅为购房者提供了基础生活保障，也推动了社会经济的发展。为了落实“房住不炒”的政策，同时保障房地产行业的稳定、可持续发展，政府先后出台了相关政策与法规，旨在规范、引导房地产行业的发展。而对企业而言，做好税收筹划、防范税务风险已成为房地产企业运营的重要工作。房地产企业的税种复杂，越来越多的房地产企业认识到要实现盈利水平的提高，就要提高税务筹划水平，严格执行国家的税收政策，并在此基础上实现税负压力最小化。

一、房地产开发企业税收筹划的方式

首先，企业要充分运用优惠政策。国家为了鼓励部分地区地方经济或部分行业的发展，也为了实现宏观调控，通过税收优惠政策鼓励企业向政府引导方向发展。政府作为对市场经济进行引导与平衡的主体，通过制定一系列的税收手段，在特定时间对特定行业提供免税或减税的政策，从而对市场经济进行引导。房地产企业应该及时关注相关政策的变化，并通过各类政策的有效运用享受税收优惠，主动满足税收优惠政策的要求。

其次，利用计税依据进行税收筹划。计税依据是征税双方的直接依据，例如：房地产的销售收入和扣除项目是土地增值税计税依据的基本因素。再次，利用组织结构进行税收筹划。在企业发生重大结构性调整时，可以享受较多税收优惠。因此，企业要充分根据自身的发展规划，选择合理的组织结构。例如，企业在成立之前实地调研当地的政策状况，考虑合作建房或联营企业等组织形式。

最后，合理选择清算时间点开展税收筹划。通过时间点的合理选择，能够推迟纳税时间，为企业获得时间价值，确保资金链的充裕。目前，我国土地增值税实行先预征后清算，房地产企业在销售开始时就需要预缴土地增值税，竣工决算时再进行清算。预增税负和清算税负有所差异，因此要合理选择清算时间，以此获得时间价值。

二、房地产开发企业实施税收筹划工作面临的问题

1.部分企业尚未充分认识到税收筹划工作的重要性

一直以来，外资房地产开发企业税收筹划意识与手段比较成熟。民营房地产开发企业希望通过税收筹划不断提高自身的收益，更加重视税收筹划工作。而有部分房地产开发企业尚未意识到税收筹划工作的重要性，认为不需要投入过多的精力。对房地产企业而言，税收筹划工作将提升企业内部的管理水平，但税收筹划工作的开展与企业的运营紧密相连，例如：与企业的实际经营情况、收益情况、税收金额，以及企业未来发展等都有着直接或者间接的联系。因此，房地产企业要结合税收政策进行分析，从而做出科学合理的税收筹划。而在实施阶段，企业将发现自身现存的不足与问题，有利于对问题进行改善，从而达到提升企业内部管理水平的目的，保障了企业长远的发展。

2.税负重，需纳税种类过于繁多

房地产开发企业日常业务涉及种类繁多，经济活动复杂，涉及的税收就有十多项，其中最主要的有企业所得税、增值税及土地增值税等。这些税收贯穿房地产开发企业绝大多数的业务类型，例如：公开市场取得的土地开发、股权收购取得的土地开发等。可以说，税收工作就是日常主要工作，房地产企业会频繁出现交易额、税额较大的经济业务，各种不同的计算方法都会给税收带来不一样的影响，因此房地产企业始终是税务机关的重点监管对象。在这种形势下，作为房地产企业来说，自身就要有意识地实施税务筹划，减少企业在税务方面的压力。

3.房地产开发企业涉及的税收政策变动较大

目前，房地产行业的税收制度还不完善，税收政策也在不断更新，以自身实际情况为依据，开展高效的税收筹划，规避税收风险。

现在有不少企业都会选择合作建房的发展模式，以合作的模式开放房地产。除此之外，还有一种较为原始的“合作开发建房”则是以共同出资、筹划方案、选购土地、设计房屋、建设施工及验收入住等为开发方针，力求精简合作流程，达到合作共赢的目的。

三、房地产开发企业强化税务筹划工作的相应措施

1.强化房地产企业的风险意识

市场经济越是快速发展，市场环境越容易出现波动。从宏观角度来看，市场环境的变动使得房地产开发企业必须不断提高风险意识，做好税收筹划。同时，应当在企业内部加强相关人员税收筹划管理的学习，让他们充分理解税收筹划的内容和方式，以及税收筹划所带来的影响。对此，要加强内部监督，确保企业可以在第一时间对风险采取应对措施，规避风险所带来的损失，保障企业的经济效益。

2.加强对税收筹划人员的继续教育及培训

扎实的理论知识要求税收筹划人员除了对法律、税收政策和会计相当精通外，还应通晓金融等方面的知识；丰富的实践经验能够让税收筹划人员快速选准筹划切入点，制定正确的筹划步骤，设计有效的操作方案。房地产开发企业应积极引进高素质的专业人才，重视对税收筹划人员的职业教育与培训工作，确保税收筹划人员达到行业标准，提高房地产开发企业税收筹划工作的质量。

3.优化税务风险管理部门的设置

企业想要不断强化内部的税收筹划工作，就必须对税务风险管理部门的设置进行优化，调整部门的结构，使其能与企业整体的发展战略相契合。从宏观角度来看，随着市场经济的发展，也要求设置相应的税务风险管理部门，帮助企业更好地适应市场的瞬息变化。

4.建立税务风险防控机制

通过大量的企业经营案例证实，凡是税务风险管理工作做得较好的企业，都建有较完善的税务风险防控机制。归纳起来，具体应做到以下几点：

企业管理层必须具备税收筹划和税务风险管理工作的意识，建立以“税务风险为导向的税务管理体系”，对税务风险管理在企业管理中的作用重新审视、重新定位，统筹安排、调配资源、提供支持，以确保税收筹划和税务风险管理工作的顺利推进。

企业要强化合法性的原则。企业内部的税务风险管理部门要准确地去应用税收法律法规，在税法允许的大前提下，才可以开展税务筹划工作，企业必须杜绝偷税、漏税等违法行为。

企业应当提前制定应对税务风险的计划与方案。在实施筹划前，应对所有方案进行全面评估，做到未雨绸缪、防患于未然，即便发生了意外情况，也可以将损失降到最低程度。

可以聘请更加专业的咨询机构，为企业分析、评估风险，并及时化解风险。鉴于房地产开发企业复杂多样的税收业务，可以考虑将部分税收业务委托给更加专业的税务师事务所等机构处理，这样不仅可以减少风险，还可以提高税务管理工作的效率。

四、房地产开发企业中应用税务筹划的风险对策

1.准备阶段

在诸多的房地产开发企业中，子公司、分支机构等都是常见的组织结构，而二者也是房地产开发企业中较为重要的组成部分。一般情况下，房地产企业主要是通过并购及直接购买来获取土地，直接购买的方式是会产生对应契税的。在实际操作中，很多房地产开发企业都是先买进土地，然后再成立项目公司，但是这种模式将对企业带来一定的负面影响，可能会出现较为严重的税负问题。因此，房地产企业应当在合同中明示子公司的权利与责任，尽量避免出现较大的税负风险。

2.清算阶段

清算环节涉及税务机关对企业的审核。第一，企业需要合理选择恰当的成本费用分摊方法，加大扣除项目比例。例如，商品房占地面积计算分摊和建筑面积分摊有所差异，企业在明确两种方式的基础上选择最为恰当的分摊方式。第二，企业需要合理选择清算时间点开展税收筹划，通过时间点的合理选择，能够推迟纳税时间，为企业获得时间价值，确保资金链的充裕。清算时间的确定需要运营监管部门、财务部门的配合，在实操中需加强各部门的沟通。

3.开发建设阶段

对房地产开发企业而言，应该按照国家的相关政策要求，采用科学合理的成本核算办法，确保资金有效运转。同时，企业要合理运用税务筹划理念，有效提高对各项税种的管理。而且，若企业有外包施工项目，应该对合同内容详细规定，尽量避免出现税负方面的风险。

4.销售阶段

进入销售阶段后，房地产开发企业必须以自身的销售情况为依据来开展税务筹划工作，不但要想办法减少增值收入，还要能够尽最大努力获取对应的销售利润，而这就要求企业应当结合土地增值税的相关要求与标准来合理地制定出销售价格。

五、结语

作为国民经济的重要支柱产业，房地产行业历经了十分迅猛的发展阶段。然而，随着市场竞争的加剧，越来越多的房地产企业不仅重视会计核算等基础性工作，更看重税务筹划、税务管理等方面的内容。税务筹划作为企业财务管理工作中一项十分重要的内容，未来将受到社会更多的重视，因此，房地产开发企业应将税务筹划工作作为日常工作中的重中之重。