房地产开发企业税务筹划探究

刘异玲

（东莞市建工集团有限公司，广东 东莞 523000）

近年来，随着房价的不断上涨，人们对于房地产行业的关注度也越来越高，而土地增值税对房价具有重要的影响。基于此，房地产开发企业就要做好土地增值税筹划工作，这不仅可以为房地产产业的发展助力，还可以起到优化我国产业结构的作用。基于土地增值税筹划的重要性，就需要对土地增值税筹划面临的问题进行深入探索，积极寻求解决问题的对策，以促使房地产开发企业获得更高的经济效益。

一、房地产开发企业税务筹划的意义

近年来，我国对于房地产开发税收的重视度不断提升，政府陆续出台宏观调控措施对房地产开发企业加强管理控制。房地产企业在日常经营中涉及缴纳多种税收，且缴纳金额也非常大，一定程度上增加了房地产企业的资金负担。房地产企业通过对各种税收进行科学合理的筹划，能够对税务风险实现有效规避，还可以合理降低企业的税负，从而让企业获得更大的发展空间，企业收益也会有所增加。

二、土地增值税筹划概念

土地增值税是征收转移不动产产权过程中需要缴纳的税种，一般会按照30%-60%的税率进行征收，如果企业承建的是普通住宅，而且增值额没有超过20%，则可以享受免税政策。增值额的计算需要将扣除项目从收入中进行扣除。因此，筹划土地增值税时需要充分考虑收入，同时还需要兼顾扣除项目。

纳税筹划原则主要：在履行纳税义务之前就需要做好税务筹划工作，可以通过提前规划控制企业的生产运营活动来实现；纳税筹划不能违背现行税法规定，必须在合法的基础上开展企业运营；在实施税务筹划之前，需要对经济可行性进行全面考虑，对方案是否可行能够获取多少经济收益要进行综合分析，不能只重视个别税种节省的税收金额，对于因其他措施而导致的税收风险和额外支出的其他费用也需要引起重视。

三、房地产开发企业土地增值税筹划面临的问题

1.税收筹划目标不够清晰

对我国房地产开发企业现状进行调查后发现，许多企业由于前期没有做土地增值税的筹划工作，导致项目清算后企业面临需要缴纳巨额的税款，甚至使企业陷入财务危机。这使得越来越多的企业老总意识到土地增值税税务筹划的重要性。土地增值税筹划的步骤非常繁琐，而且相比其他工作而言，该项工作对专业性的要求比较高，公司相关工作人员不仅要积累丰富的税务筹划工作经验，专业能力要求也比较高，而且需要非常了解且能够熟练应用税收筹划政策，对于税收筹划技巧也要准确掌握，这是确保房地产开发企业能够顺利开展税收筹划工作的基础。但是，由于很多房地产开发企业没有制定清晰的税收筹划目标，而且工作思路也不明确，因此会影响到企业土地增值税税务筹划工作的顺畅进行。

2.对土地增值税相关政策的落实存在不足

主要体现在以下几方面：一是随着国家对土地增值税相关政策的颁布，房地产开发企业的税务筹划出现了滞后性，已经跟不上相关政策的发展，即使有些税务筹划符合相关政策要求，但是也会因为受到政策变化的影响而导致企业税务筹划和政策出现矛盾；二是国家相关税务部门并没有大力宣传税收政策，致使很多房地产开发企业不能全面了解有关税收政策，制定的税务筹划措施也存在很多不足之处；三是对部分政策内容解读不够统一，国家法律对某些问题仅仅做了原则上的规定，而各级地方政府的规定又有所不同，例如：对清算项目的成本分摊问题，《土地增值税清算管理规程》规定，可以采用合理的分配方法分摊不同类型房地产的成本费用，而有些地方政府规定只能按建筑面积进行分摊等。

3.房地产企业对税收筹划理论缺乏全面的认识

我国很多房地产开发企业并不了解税务筹划理论，对于税务筹划的作用也没有全面认识，还有一些企业为了获取更大的经济利益，在税务筹划中采取一些违法手段，最终势必会受到法律的严惩。另外，还有一些房地产企业的管理人员将税务筹划与偷税漏税混为一谈，认为二者并没有太大的差异。正是由于房地产开发企业存在上述这些错误观念，导致企业的税务筹划根本没有发挥出应有效用，即使有的企业制定了实施方案，也没有严格按照方案予以执行，最终导致税务筹划有名无实。

四、加强房地产开发企业土地增值税筹划的对策

1.进一步明确筹划目标

税务筹划需要相关工作人员具有较高的专业知识和综合能力，还要对各项税收政策法规进行全面了解，这样才能胜任税务筹划工作。因此，房地产开发企业要想提高土地增值税税务筹划的科学合理性，首先要确定税收筹划目标。与其他工作相比，税务筹划工作有着更高的难度，而且需要在法律法规允许范围内开展工作。房地产开发企业进行税务筹划的目的就是为了合理减少税负，提高利润，帮助企业实现经济效益和税负的均衡发展。基于此，要对税收筹划目标进行科学有效的规划，从而为企业实现长远发展奠定良好基础。

2.充分利用优惠政策进行合理筹划

国家税收政策规定纳税人出售普通标准住宅增值额不超过20%的，土地增值税减免，如果增值额超过了20%就要按照税收政策缴纳土地增值税。房地产开发企业要想享受免交土地增值税优惠政策，需做好几方面的工作。一是合理设置销售价格。房地产企业开发普通标准住宅项目之前，先要全面调查当前行业具体情况，对行业发展趋势进行全面了解，然后还需要和企业实际情况进行结合，这样才不会影响到企业预期盈利，设立的销售价格也会比较合理，从而可以将普通标准住宅增值额限制在20%范围内。二是对项目增值额进行合理控制，对项目扣除金额进行合理设置。房地产企业在运营发展过程中，需要按照实际情况对项目增值额进行处理。例如，根据实际情况需要追加开发成本，其中主要包括土地征用费用、建筑施工费用、拆迁补偿费用等，以此对增值率进行有效控制。三是分别核算增值额。按住宅和其他类型房产分别归集成本费用。以笔者所在公司目前正在清算的房地产项目为例：开发项目既有住宅又有商铺、地下车库等其他类型房产，针对这种情况，建议在项目前期规划时就区分开不同类型的房地产，对于普通标准住宅增值率控制在20%以下，这样可享受普通住宅免税政策；对于道路、园林等基础配套设施在规划时就划为商业部分，通过降低商业部分的增值率，从而降低土地增值税税负。

例如，A项目中原房产类型设计：由地下室（2层）、两层商业裙楼上建5座住宅塔楼（28-30层）组成。普通住宅和其他类型房地产（主要为商铺、车位，销售单价高、占比大），按可售面积计算占比为73：27（具体如表1所示）。

表1

该项目普通住宅占整个项目可售面积比例高达到73%，而预估收入占整个项目收入比例为31%，在土地增值税清算时，如按普通住宅和其他类型房产的可售面积平均分摊成本，将导致其他类型房产分摊成本过低，税负率偏高，对此有必要针对该项目开展税务筹划。A项目中，企业通过重新修改设计方案，将项目划分为住宅区和商业区，住宅区由5栋住宅塔楼，商业区由1栋5层商业楼组成，同时将2层地下室、小区园林、住宅与商业交界处的小区道路划在商业区，通过增加商业区可扣除成本，有效节约了土地增值税税额。

3.企业管理层应强化对税务筹划的认识

企业管理层是否持有正确的税务筹划观念将对土地增值税税务筹划工作产生直接影响，而且这也是企业开展税务筹划的思想基础。基于此，企业管理人员一定要在合法的基础上开展税务筹划工作，决不能采取违法手段。同时，企业管理人员要正确认识避税概念和方法，对其与偷税漏税的不同进行全面认识，从而可以有效避免违法犯罪行为的发生，在社会上为企业树立正面的形象，这对于企业实现长远发展十分有利。另外，房地产开发企业还要定期组织税务筹划相关工作人员进行教育培训，以此增强其综合素质和专业能力，在符合企业实际情况的基础上制定不违反法律法规而且和时代发展、市场变动相一致的税务筹划方案。

五、结语

土地增值税在房地产企业税务筹划中占据重要的位置，企业管理人员应增强对土地增值税筹划的重视，全面认识税务筹划的意义，有效地解决税务筹划过程中存在的各种问题，如税收筹划目标不够清晰、落实政府土地增值税相关政策存在不足等。通过明确筹划目标、合理运用税收优惠政策以及强化税务筹划认识等策略，实现合理降低土地增值税的目的，减小企业的税负压力，使企业在激烈的市场竞争中可以获得更大的优势，为企业实现可持续发展目标提供帮助。