加强房地产企业资金管理的策略

近期，国家在房地产调控方面呈现出前所未有的收紧态势，房地产企业融资日益困难，资金压力不断增大。在这样的情况下，不断提高房企资金管理水平和使用效率，防范和化解流动性风险是房企财务管理的重中之重。本文将结合当前房地产企业面临的形势，分析房地产企业在资金管理方面存在的问题，并探讨强化资金精益化管理的措施，提出对策建议，希望对房地产企业加强资金管理提供参考。

房地产企业作为资金密集型的行业，资金需求大，资金回收期长，容易受国家宏观政策调控影响。特别是2020年下半年以来，针对房企融资和针对银行房地产贷款限制的新政接连出台，银行开发贷款额度不断收紧。很多房企出现资金周转困难问题。房企的高投入、高负债、高周转的特性决定了资金管理是制约其发展的关键环节，提高资金管理的精细化水平是防范和化解房企流动性风险的重要保障。

一、房地产行业新政的影响

2020年8月，住建部、人民银行明确了房企融资“三道红线”，主要涉及三个指标，包括剔除预收款后的资产负债率大于70 %、净负债率大于100 %、现金短债比小于1倍。房地产企业的有息负债的增速按指标情况分四挡管理，有息负债增速被严格限制0 %-15 %之间。2020年底人民银行、银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比设置上限，也就是所谓的银行“二道红线”。这“五道红线”均是从融资端控制房企负债规模。新政对房地产企业的主要影响：

（一）金融机构对房企信贷限制不断加码，加剧了房企的资金压力。融资新规导致银行等金融机构在房企融资业务额度和贷款用途把控方面将更加谨慎，信贷额度不稳定，房企在开发贷融资等方面面临贷款额度收紧的困境。房企对自身资金管理将提出更高要求，预计土地投资将继续缩减。更多房企将通过增加销售回款、降低现金支出等方式改善资金状况。在新政影响下，将有更多房企选择股权融资，改善企业的资产负债结构。

（二）房企融资成本不断提升。新政影响下，踏线的银行等金融机构不断收缩房地产信贷，通过提高利率压缩房企贷款需求，其他金融机构对房企融资审核更为严格。2021年1-3月份，房地产业融资成本呈不断提升的趋势。

（三）房企销售去化受到抑制：融资新规导致金融机构对个人住房贷款额度的限制，将导致个人住房贷款供给减少，房贷利率面临抬升可能，一定程度抑制购房需求。

二、房地产企业资金管理的存在的问题

（一）房地产企业过度融资，融资受调控政策影响，资金筹措难度加大。首先，房地产企业普遍资产负债率过高，债务负担过重，到期还本付息压力持续增加，面临较大的流动性风险。其次，自有资金不足，较高的资产负债率也制约了进一步融资的空间。为加强对房企融资的管制，部分地区监管机构陆续要求房企使用自有资金去拿地，竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金，不能使用银行贷款、股东借款、转贷和募集资金等，提高了拿地门槛，导致过于依赖银行贷款的房地产企业因自有资金不足陷入新项目拓展的困境。

（二）销售去化缓慢，存货周转期加长，加剧资金紧张。房地产企业具有购地成本投入大，建设周期长，项目销售速度慢等特点。因此，商品房的销售去化速度决定了资金的使用效率。目前，商业地产存货占用资金比例较高，去化缓慢情况较为普遍，尤其是商业地产中的非住宅存货去库存形势更为严峻。存货销售去化缓慢影响了销售回款的及时性，无法实现预期的销售回款，现金流入不足导致很多房企无法及时筹措资金进行新项目开发，威胁到企业的持续经营能力。

（三）成本管控精细化水平不高，成本管控体系不健全。房地产开发项目的变动因素较多，成本控制是复杂的系统工程，需要对房地产项目全过程成本进行精细化管控，包括项目前期、设计、招投标、建设施工、竣工结算等。很多房企成本管控比较粗放，成本控制目标不够严谨，建安施工过程中对设计变动、签证变更等管控不到位，导致实际成本超出成本预算目标，影响了资金的使用效率。

（四）资金预算管理不到位，预算执行偏差较大。部分房企尚未建立全流程的资金预算管理体系。主要问题表现在：一是在预算编制阶段，大部分的房地产企业的预算考虑问题不全面，专业水平有限，导致预算编制过于简单，预算指标设置不合理，预算指标调整不及时;二是在预算执行阶段，事中控制没有得到很好地实施，预算执行偏差较大，造成资金支出和流入预实差异较大，常常导致企业流动性风险;三是对资金预算执行缺乏监督和考核，对预算执行的结果没有反馈，对资金预算执行偏差没有建立预警机制，对资金预算执行的考核力度不够，导致资金管理与经营脱节。

三、加强房地产资金管理的策略

（一）创新融资模式，满足资金需求。房企必须根据形势变化适时调整融资方式，对融资模式进行创新。现阶段，一些大型房企已经构建起了自己的资本运作平台，在拿地、并购、销售及资产盘活等环节中，创新融资模式，降低融资成本、化解金融风险，提高资金使用效率。大型房企常选择的融资方式有上市融资、海外融资及发债融资等。中小房企可以选择信托融资、联合开发、夹层融资等方式。在房企新项目拓展方面，为缓解拿地资金压力，通过联合拿地展开合作开发的模式已经成为大中型房企的共识，并已为多数房企所接受，未来也将成为越来越多房企寻求合作开发的路径。在项目开发中，通过拿地或并购基金的方式，金融机构与房企联合发起结构化股权投资基金，能够顺应房企融资需求为房企提供资金支持。

（二）提升营销能力，降低存货积压。销售回款是资金管理的重点。销售回款这个环节如果出现重大问题，对房企的运营将是致命的打击。做好资金管理的一项重点工作是引导销售部门积极采取措施加速销售回款，为资金的利用提供来源。如果存货积压则会大量占用企业资金，拖累房企周转效率，消耗房企资金成本。有效地将库存转化为销售回款，不仅影响到房企全年销售业绩，更事关房企的生存与发展。不断提升营销能力，积极采取系列措施来去库存，才能保证资金的流动性和变现能力。如何有效降低存货积压？是多数房企面临的重大课题之一，尤其是商业地产的销售去化问题，成为各大房企面临的共同难题。解决商业地产的滞销问题要从项目前期规划、设计等方面综合考虑，在规划条件下尽量控制商业地产的面积，并积极转变营销模式。很多房地产企业不断创新销售方式，如：销售返租、售后回租、买房送车位等，实现尽快回笼资金。

（三）控制资金成本，做好成本利润优化。房地产开发成本基本包括两大块：土地成本和开发费用。土地成本是开发成本的大头，控制成本首先是控制土地成本，控制土地成本要做到产品系列化、标准化，才能提高周转率。只有千方百计地提高效率才能控制资金成本。其次，做好成本利润优化，提高成本管控的精细化水平。强化成本目标刚性管理，实行成本费用控制硬目标、硬约束，严控设计变更、签证变更，提高管控的计划性，做好成本统筹，严控预算外成本，才能更好地控制资金成本。

（四）健全资金预算管理，优化财务管控措施。强化资金预算管理的最重要的管理基础就是资金预算编制和执行。一是科学合理编制资金预算，全面反映企业总体情况，在认真分析企业生产经营状况的基础上合理确定预算指标，并定期对预算指标进行滚动调整，提升预算编制的全面性、科学性和客观性;二是加强对资金预算的过程控制，将预算管理重点放在对预算执行情况的日常跟踪和调节上，做好事中控制;三是完善考核办法，将预算与实际执行差异作为考核计分指标，结合奖惩措施，对预算执行的全过程进行考核评价，提高预算执行的刚性。实现对企业的高效管控，才能为新项目拓展做好资金准备，保障房地产企业的可持续发展。

（作者单位：北京海港房地产开发有限公司）