城市建设新模式：老旧厂房“变身”科创园区

邬勤 陈远

改革开放四十多年来，我国经历了大规模的城市建设和城市扩张进程。旧的城市规划缺乏历史前瞻性，许多前期遗留的老旧厂房仍然坐落在城市的中心地带。如何对老旧厂房进行处理，成为城市治理和城市更新的重要内容。

将老旧厂房改造为科创型园区，是一条老旧厂房转型的新路子，已经在各方和各城市的努力实践中展现了巨大的优越性，对于帮助实现城市有序建设、适度开发、高效运行，打造和谐宜居、富有活力的现代化城市具有重要的实践意义。

老旧厂房：新城市的老问题

党的十九届五中全会就推进以人为核心的新型城镇化作出重要部署，要求实施城市更新行动。而对旧厂房进行改造利用，就是进行城市重整和更新，改变城市风貌，最终能够改善城市的人居环境，加快我国的城镇化和现代化进程。

目前，我国各类基础设施明显改善，城乡建设水平加速迈向现代化，促进了经济社会发展、完善了城市功能、增进了民生福祉。但同时我们也可以看到，随着城市规模的快速扩张，原有的旧城市遗留下来的老旧厂房由于建筑老化、污染严重无法再进行开工生产。这些老旧建筑占用了宝贵的城市土地资源，影响了新城市的规划布局，失去了自身原先的工业厂房定位，也成为了我国各大城市规划建设和有效管理的突出难题。

老旧的工业厂房往往坐落在城市的中心位置，工厂运作的环境污染严重，市场竞争力不强，吸纳就业能力弱，产能转化效率低，动工拆除成本较高，与当下的依靠科技创新和节约资源的发展方式与发展理念背道而驰。因此，老旧厂房的更新改造势在必行。

这些旧建筑的文化特色和历史纪念意义十分厚重，老旧厂房的改造更新对于整个城市的更新改造意义重大，因此新的改造发展模式必须要充分考虑到老旧厂房的普遍现状。

在过去的探索中，我们发现，将老旧厂房和老化建筑改造成为科创园区是一个较好的选择。更新改造成为科创园区后，旧厂房由废弃工业建筑变成了城市中无污染的公司办公大厦，吸纳大量创新创业企业进行孵化和发展。新的园区运作模式将会使用更清洁更集约的方式，顺应国家的新发展理念，最终达到更高的经济效益和社会效益，创造新就业岗位和地方税收，为新建筑赋能，实现长效发展。

蝶变：从老旧厂房到创意园区

近年来，我国各大城市老旧厂房变身“高大上”创意产业园的改造模式开始逐渐出现。

国际上，对于老旧厂房等工业建筑较早形成保护意识的是美国，早在20世纪70年代，老旧厂房的改造风潮就已在美国盛行，创意园区、购物中心、酒店、博物馆……这些改造既是对城市的空间再造和文化建设，又在节省经济资源的前提下盘活了城市的存量资产，推动了城市建设的进一步发展。

老旧厂房变废为宝式的创意园区改造想法便是由此激发的，它是以原本的老旧厂房建筑为基础，通过非拆迁的环保方式对整个空间进行改造，节约了资源，提升了整体运作效能。经过合理改造后的创意园区成为一个坐落于城中心的办公园区，整体改造投入较少，文化风貌留存较好，吸纳创新创业企业，成为产业孵化集群区域。改造后的科创产业园大大提升了旧厂房的产值，以无污染的运作搭建创孵平台，引领新的消费需求、塑造新的生产生活方式。

中航长江在南昌改造建成的设计师创意产业园，就是对原南昌废旧乔家珊食品厂厂房进行升级改造而成的。原食品厂总面积10000余平方米，设备老化，产业链落后，年产值约1000万元，雇佣工人约100余人。随着市场竞争日趋激烈，该食品厂被淘汰关停，厂房进入空置状态。

南昌乔家栅食品厂原貌

中航长江公司在国家双创口号的指引下，联合地方政府对该食品厂进行改造，对新科创园区进行运营管理。改造后的园区容纳和引入钢结构设计、室内设计等21个设计中心及辅助团队。截至2020年12月，该园区已经为300余名设计师、200余名大学生、400余名工程管理人员以及10000多名农民工提供就业和创业机会，使得老旧建筑重新焕发活力，产值和吸引力大大提升，跟紧了时代前进的脚步。

改造后的中航长江南昌园区

因地制宜 形成可复制的模式

在旧改的过程中，中航长江公司也遇到了许多现实问题，这也是老城厂房改造的常见问题。

第一个就是功能改造难题。老厂房由于空容不同，不一定适宜转化为办公园区。其空间条件需要管理方因地制宜地进行改造，以适应未来的需要。

第二个问题是交通和停车位匹配。老旧厂房规划建设时可能并未考虑到办公用途，因此其周边的交通及停车位规划可能不够完善。这一点，需要政府交管部门予以更完善地规划和帮扶，产业园改造时对停车方案建设也可以予以更多考虑。

第三个问题就是产业园商业配套等。产业园改变功能用途后，成为重要的商业设施，那么水电、消防设施、配套人才公寓和酒店等周边商业设施都必须紧密跟上，才能为产业园赋能，为产业园实现新的创意园区定位保驾护航。

改造后，中航南昌园区整体年产值约20亿，至今已产生纳税9000余万元，每年的运营管理中，设计师为园区带来新增工程订单5个多亿，有力地支持了当地就业和持续发展。

这样的改造模式是可以在许多城市进行完全复制的，原因就在于它符合了国家的城市建设更新导向，解决了老旧厂房改造建设的痛点。厂房改造为科创园区，能够在充分节约资源的前提下，改造落后产能，为老旧建筑提供全新解决方案。

2017年改造成功的黄浦创立方产业园

例如位于湖北省武汉市江岸区石桥一路的黄浦创立方产业园，就是在废弃多年的武汉市老旧服装厂基础上，经过重新定位、再次规划和包装，最终精心打造而成的创意主题产业园，这就是对该改造模式的复制和推广。该服装厂原本地段极好，位于武汉二环边，但由于污染严重，近年停止生产而被废弃。现在的创立方产业园，协同江岸区政府进行招商引资，集中了二百多家中小微企业，集产业链条、科创企业孵化、产研融合、园区运作为一体，极大地提升了吸纳就业的能力，搭建了实体产业平台，拥有了新的功能定位，促进了城市的更新换容。

旧建筑的活化更新也就是城市的更新改造。制造业的外迁是城市发展的必然要求，因此对停留在城市里的老旧厂房进行有效改造，是未来城市布局和建设的一个重要内容。将老旧厂房改造成为创意产业园，它能够使普通老旧建筑保留原有历史气息，顺应现代化的时代发展潮流，从衰败的状态变成良性循环的状态，是各地政府和广大企业在实践中探索出的一条创新和有效之路。