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论住房消费异化及其理性回归

2020-12-24铁明太

商情 2020年43期
关键词:城镇居民

【摘要】随着房地产业的快速发展,在我国居民住房条件不断改善的同时,出现了住房消费异化,突出表现为贪大求阔现象愈演愈烈、重自有轻租赁现象普遍、超前消费现象严重,以及坐享其成投资理念盛行;认为住房消费异化造成了资源浪费和低效利用、推高了城市房价、影响了社会和谐;提出倡导住房梯度消费理念、加强对房地产的宏观政策调控、构建多元化的住房供给模式、深入推进金融投资配套改革,引导居民住房消费逐渐回归理性。

【关键词】城镇居民  住房消费  消费异化  理性回归

“消费异化”是一种永不满足、永无止境的“欲求消费”,是人的消费需求与实际需求脱节的现象,是外界强加给人的“消费”,是“消费”控制着人,消费者被迫消费某些商品的现象。“消费异化”导致人在消费实践中丧失主体地位和理性精神,其结果是消费付出与消费需要、使用价值的严重背离。住房是重要的民生问题,住房消费就是“买房子”的消费,住房具有居住、投资、投机等三大功能,但最基础的功能是“居住”功能,“投资”功能和“投机”功能都是建立在“居住”功能基础之上的。住房消费异化直接加剧了房屋空置率、抬高了房价,也造成了资源浪费和低效利用,助长了奢靡之风和攀比心理,影响着社会和谐和可持续发展,值得我们警惕和反思。

一、住房消费异化的具体表现

住房消费异化表现形式多种多样,其中最典型的表现是贪大求阔现象愈演愈烈、重自有轻租赁现象普遍、超前消费现象严重,以及坐享其成投资理念盛行。

(一)贪大求阔现象愈演愈烈

改革开放30多年来,随着我国国民经济的持续增长,居民收入水平不断提高,住房条件得到了极大改善。根据联合国对不同收入国家居住状况的统计,低收入国家人均住宅面积8.0平方,中低收入国家人均住宅面积17.6平方,中等收入国家人均住宅面积20.2平方,中高收入国家人均住宅面积29.5平方,高收入国家人均住宅面积46.6平方。从我国的情况来看,目前人均住房面积已经超过40平方,接近高收入国家平均水平。但在人均收入方面,根据中华人民共和国商务部提供的统计数据,我国虽然是世界第二大经济体,但因人口总量大,2018年人均GDP为59262元(约合9482美元),在全球排名第70位,属于中等收入水平。这些数据表明,与世界平均水平相比,我国人均住宅水平已经超越了人均收入水平,居民在住房消费方面存在一定程度的超前消费。近年来,一些城市商品房越盖越大,新建商品房面积超过120平方的占70%以上,面积超过150平方的超大型住房也不在少数。新建“大户型”房屋占较高比例,对于以“三口之家”为主体的城镇居民家庭而言,显然超出了其实际需要,这在很大程度上是“贪大求阔”心理作崇,表现出住房消费的异化。

(二)重自有轻租赁现象普遍

随着我国福利分房制度的取消,越来越多的城镇居民购买了属于自己的商品房,住房自有比例迅速提高根据西南财经大学《中国家庭金融调查报告》的统计数据(2019),我国目前自有住房率为90%,居于全球第六位,远高于英国(68%)、美国(66%)、日本(62%)等欧美国家水平。实施私有化制度的欧美国家,住房私有率反而较低,主要是政府为居民提供了大量的保障房、廉租房,居民有较多的住房选择空间。与欧美发达国家相比,我国住房私有化率较高,城镇居民“重自有轻租赁”的形成,主要有三个方面的原因:首先,在政府政策方面,我国长期实施的是鼓励人们自己购房的政策,特别是一些地方政府,出台了许多鼓励购房的政策,甚至将购房与户口迁移、小孩入学等挂钩;其次,在开发商方面,出于资金周转因素考虑,开发商基本上是“只售不租”,为了实现利润最大化,一些人在市场制造“买迟了后悔、不买房更后悔”的气氛;再次,中国人固有“安居乐业”的保守观念,表现在购置房产方面,总感觉必须有一套属于自己的房产才安心,甚至不惜为购置属于自己的房产而省吃俭用、东挪西借,最终负债累累、背上沉重的生活压力。这种“重自有轻租赁”,也是住房消费异化的具体表现。

(三)住房超前消费现象严重

从人生成长历程来看,在不同阶段对住房有不同的需求:在未成年之前与父母居住,成年后到结婚前适合单身宿舍,新婚阶段适合公寓房,养育子女阶段适合套房,老龄阶段则适合护理型住房。按人生成长历程来选择合适的住房,是既科学又理性的做法。但在实践中,很多人在选择住房时,没有結合自己的成长历程来选择住房,没有树立理性的梯度消费理念,追求住房消费一步到位。在一些人看来,购买住房是终身大事,应该长久考虑,既要考虑到当前居住的需要,更要考虑生儿育女、赡养父母的需要,在选择房屋面积时习惯于“留有余地”。通常,住房“超前消费”反映在两个方面:一方面,从我国购房主体来看,30岁以下的年青购房者占40%左右,这部分购房者的首付款(或购房款)大多来自父母资助,这实际上是透支父母的养老钱、医疗费,因而是一种对未来的透支;另一方面,约有85%左右的购房者在购房时选择银行按揭方式,信贷资金占购房总支出比例超过30%,这也是消费者透支未来、超前消费的具体表现。在实践中,一些新婚青年,在单身宿舍或公寓房就可以满足其需求的情况下,不顾自身经济实力和还贷压力,东挪西借购买大户型住房,并不惜花费重金进行豪华装修,这些忽视实际需要的超前消费行为,都是消费异化的具体表现形式。

二、住房消费异化产生的影响

住房消费异化是住房消费的非理性行为,这种非理性行为产生了一系列负面影响,主要是导致资源浪费和低效利用、推高城市房价、影响社会和谐。

(一)消费异化导致资源浪费。

住房消费的“贪大求阔”和“超前消费”,本质是消费者不顾实际需要、不顾自身经济承受能力的过度消费行为。按世界平均水平,中等收入国家人均住房面积在20平方左右,三口之家的住房面积应该在60平方左右,但作为中等收入国家,我国人均住房面积达到30平方,三口之家的住房面积超过90平方,已经大大超出中等收入国家的平均水平。即便如此,在新建商品房中,仍然有70%的住房面积超过120平方,超出我国城镇居民住房面积的平均水平。诚然,让更多老百姓分享改革开放的成果,不断改善居住条件本身无可厚非,问题的关键在于:作为一个经济相对落后、人口数量众多、土地资源紧张的发展中国家,在工业化、城市化进程不断加快的当今时代,任何不顾资源条件约束、脱离居民实际需求和经济承受能力的住房消费行为,都是资源浪费和低效利用的行为,是与可持续发展目标背道而驰的。同时,受“坐享其成”投资理念的影响,一些人买房不是为了居住,而是为了待价而沽,势必造成大量房屋长期空置,也会造成资源浪费和低效利用。

(二)消费异化推高城市房价。

与欧美发达国家40~50%的自有住房率相比,我国自有住房率接近90%,保障房、廉租房等公有住房比例较低。单一的房产供给结构推动房价不断攀升,而较高的房价预期又不断诱发投机行为,过度的投机反过来推动房价继续上涨,如此循环、周而复始,导致房价一路飚升;其次,在投资渠道不足、房价持续上涨的条件下,受“坐享其成”投资理念的影响,社会盛传“买到就是赚到”,一些人忽视房产投资风险,在购置房产时出手阔绰,成为推高城市房价的重要因素;再次,在“贪大求阔”和“超前消费”的影响下,一些人不顾实际需要、不顾自身经济承受力,省吃俭用、东挪西借购置房产,也是推高城市房价的重要因素。

(三)消费异化影响社会和谐。

房产消费异化,在多个方面影响着社会和谐:首先,房价的快速上涨,使社会财富迅速集中,尤其是向房产投机者和开发商集中,而普通居民和经营者则因生活成本、经营成本的提高而财富缩水,贫富差距扩大,必然影响社会和谐;其次,对于无房者而言,房价的上涨会增加其预期购房(或租房)支出,挤占居民对其它商品的购买和消费,越来越成为影响城镇居民生活质量、影响安居乐业的重要因素;再次,“贪大求阔”和“超前消费”在给购房者带来巨大偿债压力的同时,还会增加物业费用支出,增加家庭卫生难度,从而影响居民家庭生活质量;最后,受“重自有轻租赁”影响,我国自有住房率明显偏高,较高的住房私有率,加大了城镇居民的转移就业和迁移难度,不仅影响了劳动力的自由流动,影响统一劳动力市场的形成,也影响了产业结构的调整和国民经济的可持续发展。此外,房价持续高涨,房产泡沫不断拉大,一旦房产泡沫破裂,就会形成大量的不良贷款,可能引发严重的金融危机,增加社会不稳定因素。

三、住房消费的理性回归

住房消费异化作为一种非理性行为,造成了资源浪费和低效利用,推高了城市房价,影响了社会和谐。引导住房消费回归理性,是经济、社会可持续发展的内在要求,主要是积极倡导住房梯度消费理念、加强对房地产的宏观政策调控、构建多元化的住房供给模式、深入推进金融投资配套改革。

(一)积极倡导住房梯度消费理念

过去相当长时期房价过快上涨、房地产泡沫普遍存在的问题,不仅影响民生改善,还会挤占社会资源、影响其它产业的持续健康发展。而要遏制房价过快上涨,从需求的角度来讲,最重要的改变社会观念、优化消费理念、走出消费误区、回归消费理性。住房梯度消费理念主张“租房—买经济适用房—换小面积商品房—换大面积住房—买毫宅”的渐进式消费。针对住房消费中的超前消费、贪大求阔、求稳心理进行合理引导,我们要积极推崇“宜租则租、宜小则小、房尽其用、逐步改善”的住房消费原则,引导消费者根据收入水平、偿债能力、自身年龄、家庭需要等状况,理性选择住房,形成崇尚节约、量力而行的住房消费观念。特别是在当前人口基数大、资源紧缺的困境下,更需要加强舆论宣传,鼓励消费者优先选购绿色住宅、节能住宅,使更多的消费者接受“先租后买、先小后大”的梯度消费观念;其次,为切实保障中低收入阶层的利益,政府要加强化对中下梯度的管理,关键是强化对廉租房、经济适用房建造质量、租赁和销售价格、申请资格、补贴标准、物业服务等方面的管理,这是形成梯度消费链的关键;最后,要积极完善二手房市场,要在科学辨别正常交易与投机交易的基础上,降低居民在梯度消费链中的过渡成本。

(二)加强对房地产的宏观政策调控

土地资源是稀缺资源,同时也是重要的公共资源;住房是居民不可或缺的生活载体,住房问题是重要的民生问题。土地问题和住房问题,不能完全依靠市场的力量来解决,需要政府通过宏观政策调控,引导住房消费回归理性。具体来讲,首先是遏制住房过度投机行为:主要是制定差别化的财税政策,在鼓励居民正常换房、降低二手房交易成本的同时,有效遏制房产投机行为。政府可以通过构建房产市场信息系统和预警预报系统,对短期内频繁参与二手房交易者,以及买进住房后短期内卖出的行为,实施较高的税收标准,而对居民以小换大、以旧换新等正常交易行为,给予必要的财税优惠,以降低居民正常换房成本,使房屋的居住功能得到充分发挥,使消费者的住房消费回归理性;其次是加强对住房租赁的宏观调控与管理,要在增加廉租房、公租房供给的同时,积极扶持具有正规资质的房屋租赁中介机构发展,完善商品房租赁管理办法,规范商品房租赁交易行为,对空置住房征收一定的税收,对出租住房行为给予税收优惠,直至减免税收,以提高住房空置成本和投机成本,降低住房空置率;再次是加强对土地供应的宏观调控与管理,主要是强化土地规划管理,及时清理各类开发建设用地,有效避免非法圈地占地、土地长期闲置不用、投机倒卖土地使用权等行为,并合理控制各类建设用地比例,合理規划建设用地布局。

(三)构建多元化的住房供给模式

住房是基本的生活必需品,住房问题是最基本的民生问题,每个人都应该享有适当的住房。但是,不同收入阶层对住房的需求偏好不尽相同,这种多样化的需求,要求建立多元化的住房供给模式,才能更好地满足不同群体的需要,更充分地实现“居者有其房”。从住房的需求层次来看,高收入阶层有较强的住房支付能力,除了自身对住房舒适度、住房品味等有较高要求外,还可能购置多套住房用于投资;中等收入阶层以普通工薪阶层为主,这一群体购置住房主要是满足家庭居住需要,对住房的舒适度有一定的要求;对于低收入阶层来讲,尽管住房是其生活必需品,他们对住房的要求也不高,但却无力购买。不同收入阶层的差别化需求,要求构建多元化的住房供给模式:对于高收入阶层,应构建纯市场化供给机制,实现住房的纯商品化;对于中等收入阶层,在购买合理面积范围内的首套住房,要在发挥市场机制基础性作用的同时,给予必要的信贷支持和税费优惠,降低居民购房成本;而对购买超面积住房或多套住房者,则完全按市场化原则供给;对于低收入阶层,则由政府提供保障房、廉租房等,解决其基本的住房需求[5]。当然,构建多元化的住房供给模式,必须满足两个基本的条件:一是住房供给主体的多元化;二是政府在推动构建多元化供给主体的过程中,承担必要的公共责任,尤其是加强对保障房、廉租房的供给与管理。同时,我国各地区经济发展水平、居民收入和消费水平等存在较大差距,地方政府应根据本地区经济、社会发展的实际情况,制定相应的多元化住房供给比例,并根据经济、社会发展变化而作出动态调整。

参考文献:

[1]罗克全,陈红睿.消费异化的批判与生态危机的解困[J].晋阳学刊,2019(3):71-77

[2]张远索,张月.青年群体“以租代购”住房消费调查与思考[J].中共贵州省委党校学报,2014(2):36-39

[3]李春风,刘建江,齐祥芹. 房地产价格对我国城镇居民消费的长短期影响研究[J].财经理论与实践,2018(1):104-111

[4]张飒.我国居民住房消费异化现象剖析[J].上海经济究,2012(12):27-29

作者简介:铁明太,女,湖南常德人,湖南外贸职业学院教授,副院长。主要从事农村经济、农村职业教育理论研究和教学管理工作。

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