论住房消费异化及其理性回归

【摘要】随着房地产业的快速发展，在我国居民住房条件不断改善的同时，出现了住房消费异化，突出表现为贪大求阔现象愈演愈烈、重自有轻租赁现象普遍、超前消费现象严重，以及坐享其成投资理念盛行;认为住房消费异化造成了资源浪费和低效利用、推高了城市房价、影响了社会和谐;提出倡导住房梯度消费理念、加强对房地产的宏观政策调控、构建多元化的住房供给模式、深入推进金融投资配套改革，引导居民住房消费逐渐回归理性。

【关键词】城镇居民  住房消费  消费异化  理性回归

“消费异化”是一种永不满足、永无止境的“欲求消费”，是人的消费需求与实际需求脱节的现象，是外界强加给人的“消费”，是“消费”控制着人，消费者被迫消费某些商品的现象。“消费异化”导致人在消费实践中丧失主体地位和理性精神，其结果是消费付出与消费需要、使用价值的严重背离。住房是重要的民生问题，住房消费就是“买房子”的消费，住房具有居住、投资、投机等三大功能，但最基础的功能是“居住”功能，“投资”功能和“投机”功能都是建立在“居住”功能基础之上的。住房消费异化直接加剧了房屋空置率、抬高了房价，也造成了资源浪费和低效利用，助长了奢靡之风和攀比心理，影响着社会和谐和可持续发展，值得我们警惕和反思。

一、住房消费异化的具体表现

住房消费异化表现形式多种多样，其中最典型的表现是贪大求阔现象愈演愈烈、重自有轻租赁现象普遍、超前消费现象严重，以及坐享其成投资理念盛行。

（一）贪大求阔现象愈演愈烈

改革开放30多年来，随着我国国民经济的持续增长，居民收入水平不断提高，住房条件得到了极大改善。根据联合国对不同收入国家居住状况的统计，低收入国家人均住宅面积8.0平方，中低收入国家人均住宅面积17.6平方，中等收入国家人均住宅面积20.2平方，中高收入国家人均住宅面积29.5平方，高收入国家人均住宅面积46.6平方。从我国的情况来看，目前人均住房面积已经超过40平方，接近高收入国家平均水平。但在人均收入方面，根据中华人民共和国商务部提供的统计数据，我国虽然是世界第二大经济体，但因人口总量大，2018年人均GDP为59262元（约合9482美元），在全球排名第70位，属于中等收入水平。这些数据表明，与世界平均水平相比，我国人均住宅水平已经超越了人均收入水平，居民在住房消费方面存在一定程度的超前消费。近年来，一些城市商品房越盖越大，新建商品房面积超过120平方的占70%以上，面积超过150平方的超大型住房也不在少数。新建“大户型”房屋占较高比例，对于以“三口之家”为主体的城镇居民家庭而言，显然超出了其实际需要，这在很大程度上是“贪大求阔”心理作崇，表现出住房消费的异化。

（二）重自有轻租赁现象普遍

随着我国福利分房制度的取消，越来越多的城镇居民购买了属于自己的商品房，住房自有比例迅速提高根据西南财经大学《中国家庭金融调查报告》的统计数据（2019），我国目前自有住房率为90%，居于全球第六位，远高于英国（68%）、美国（66%）、日本（62%）等欧美国家水平。实施私有化制度的欧美国家，住房私有率反而较低，主要是政府为居民提供了大量的保障房、廉租房，居民有较多的住房选择空间。与欧美发达国家相比，我国住房私有化率较高，城镇居民“重自有轻租赁”的形成，主要有三个方面的原因：首先，在政府政策方面，我国长期实施的是鼓励人们自己购房的政策，特别是一些地方政府，出台了许多鼓励购房的政策，甚至将购房与户口迁移、小孩入学等挂钩;其次，在开发商方面，出于资金周转因素考虑，开发商基本上是“只售不租”，为了实现利润最大化，一些人在市场制造“买迟了后悔、不买房更后悔”的气氛;再次，中国人固有“安居乐业”的保守观念，表现在购置房产方面，总感觉必须有一套属于自己的房产才安心，甚至不惜为购置属于自己的房产而省吃俭用、东挪西借，最终负债累累、背上沉重的生活压力。这种“重自有轻租赁”，也是住房消费异化的具体表现。

（三）住房超前消费现象严重

从人生成长历程来看，在不同阶段对住房有不同的需求：在未成年之前与父母居住，成年后到结婚前适合单身宿舍，新婚阶段适合公寓房，养育子女阶段适合套房，老龄阶段则适合护理型住房。按人生成长历程来选择合适的住房，是既科学又理性的做法。但在实践中，很多人在选择住房时，没有結合自己的成长历程来选择住房，没有树立理性的梯度消费理念，追求住房消费一步到位。在一些人看来，购买住房是终身大事，应该长久考虑，既要考虑到当前居住的需要，更要考虑生儿育女、赡养父母的需要，在选择房屋面积时习惯于“留有余地”。通常，住房“超前消费”反映在两个方面：一方面，从我国购房主体来看，30岁以下的年青购房者占40%左右，这部分购房者的首付款（或购房款）大多来自父母资助，这实际上是透支父母的养老钱、医疗费，因而是一种对未来的透支;另一方面，约有85%左右的购房者在购房时选择银行按揭方式，信贷资金占购房总支出比例超过30%，这也是消费者透支未来、超前消费的具体表现。在实践中，一些新婚青年，在单身宿舍或公寓房就可以满足其需求的情况下，不顾自身经济实力和还贷压力，东挪西借购买大户型住房，并不惜花费重金进行豪华装修，这些忽视实际需要的超前消费行为，都是消费异化的具体表现形式。

二、住房消费异化产生的影响

住房消费异化是住房消费的非理性行为，这种非理性行为产生了一系列负面影响，主要是导致资源浪费和低效利用、推高城市房价、影响社会和谐。

（一）消费异化导致资源浪费。

住房消费的“贪大求阔”和“超前消费”，本质是消费者不顾实际需要、不顾自身经济承受能力的过度消费行为。按世界平均水平，中等收入国家人均住房面积在20平方左右，三口之家的住房面积应该在60平方左右，但作为中等收入国家，我国人均住房面积达到30平方，三口之家的住房面积超过90平方，已经大大超出中等收入国家的平均水平。即便如此，在新建商品房中，仍然有70%的住房面积超过120平方，超出我国城镇居民住房面积的平均水平。诚然，让更多老百姓分享改革开放的成果，不断改善居住条件本身无可厚非，问题的关键在于：作为一个经济相对落后、人口数量众多、土地资源紧张的发展中国家，在工业化、城市化进程不断加快的当今时代，任何不顾资源条件约束、脱离居民实际需求和经济承受能力的住房消费行为，都是资源浪费和低效利用的行为，是与可持续发展目标背道而驰的。同时，受“坐享其成”投资理念的影响，一些人买房不是为了居住，而是为了待价而沽，势必造成大量房屋长期空置，也会造成资源浪费和低效利用。

（二）消费异化推高城市房价。

与欧美发达国家40～50%的自有住房率相比，我国自有住房率接近90%，保障房、廉租房等公有住房比例较低。单一的房产供给结构推动房价不断攀升，而较高的房价预期又不断诱发投机行为，过度的投机反过来推动房价继续上涨，如此循环、周而复始，导致房价一路飚升;其次，在投资渠道不足、房价持续上涨的条件下，受“坐享其成”投资理念的影响，社会盛传“买到就是赚到”，一些人忽视房产投资风险，在购置房产时出手阔绰，成为推高城市房价的重要因素;再次，在“贪大求阔”和“超前消费”的影响下，一些人不顾实际需要、不顾自身经济承受力，省吃俭用、东挪西借购置房产，也是推高城市房价的重要因素。

（三）消费异化影响社会和谐。

房产消费异化，在多个方面影响着社会和谐：首先，房价的快速上涨，使社会财富迅速集中，尤其是向房产投机者和开发商集中，而普通居民和经营者则因生活成本、经营成本的提高而财富缩水，贫富差距扩大，必然影响社会和谐;其次，对于无房者而言，房价的上涨会增加其预期购房（或租房）支出，挤占居民对其它商品的购买和消费，越来越成为影响城镇居民生活质量、影响安居乐业的重要因素;再次，“贪大求阔”和“超前消费”在给购房者带来巨大偿债压力的同时，还会增加物业费用支出，增加家庭卫生难度，从而影响居民家庭生活质量;最后，受“重自有轻租赁”影响，我国自有住房率明显偏高，较高的住房私有率，加大了城镇居民的转移就业和迁移难度，不仅影响了劳动力的自由流动，影响统一劳动力市场的形成，也影响了产业结构的调整和国民经济的可持续发展。此外，房价持续高涨，房产泡沫不断拉大，一旦房产泡沫破裂，就会形成大量的不良贷款，可能引发严重的金融危机，增加社会不稳定因素。

三、住房消费的理性回归

住房消费异化作为一种非理性行为，造成了资源浪费和低效利用，推高了城市房价，影响了社会和谐。引导住房消费回归理性，是经济、社会可持续发展的内在要求，主要是积极倡导住房梯度消费理念、加强对房地产的宏观政策调控、构建多元化的住房供给模式、深入推进金融投资配套改革。

（一）积极倡导住房梯度消费理念

过去相当长时期房价过快上涨、房地产泡沫普遍存在的问题，不仅影响民生改善，还会挤占社会资源、影响其它产业的持续健康发展。而要遏制房价过快上涨，从需求的角度来讲，最重要的改变社会观念、优化消费理念、走出消费误区、回归消费理性。住房梯度消费理念主张“租房—买经济适用房—换小面积商品房—换大面积住房—买毫宅”的渐进式消费。针对住房消费中的超前消费、贪大求阔、求稳心理进行合理引导，我们要积极推崇“宜租则租、宜小则小、房尽其用、逐步改善”的住房消费原则，引导消费者根据收入水平、偿债能力、自身年龄、家庭需要等状况，理性选择住房，形成崇尚节约、量力而行的住房消费观念。特别是在当前人口基数大、资源紧缺的困境下，更需要加强舆论宣传，鼓励消费者优先选购绿色住宅、节能住宅，使更多的消费者接受“先租后买、先小后大”的梯度消费观念;其次，为切实保障中低收入阶层的利益，政府要加强化对中下梯度的管理，关键是强化对廉租房、经济适用房建造质量、租赁和销售价格、申请资格、补贴标准、物业服务等方面的管理，这是形成梯度消费链的关键;最后，要积极完善二手房市场，要在科学辨别正常交易与投机交易的基础上，降低居民在梯度消费链中的过渡成本。

（二）加强对房地产的宏观政策调控

土地资源是稀缺资源，同时也是重要的公共资源;住房是居民不可或缺的生活载体，住房问题是重要的民生问题。土地问题和住房问题，不能完全依靠市场的力量来解决，需要政府通过宏观政策调控，引导住房消费回归理性。具体来讲，首先是遏制住房过度投机行为：主要是制定差别化的财税政策，在鼓励居民正常换房、降低二手房交易成本的同时，有效遏制房产投机行为。政府可以通过构建房产市场信息系统和预警预报系统，对短期内频繁参与二手房交易者，以及买进住房后短期内卖出的行为，实施较高的税收标准，而对居民以小换大、以旧换新等正常交易行为，给予必要的财税优惠，以降低居民正常换房成本，使房屋的居住功能得到充分发挥，使消费者的住房消费回归理性;其次是加强对住房租赁的宏观调控与管理，要在增加廉租房、公租房供给的同时，积极扶持具有正规资质的房屋租赁中介机构发展，完善商品房租赁管理办法，规范商品房租赁交易行为，对空置住房征收一定的税收，对出租住房行为给予税收优惠，直至减免税收，以提高住房空置成本和投机成本，降低住房空置率;再次是加强对土地供应的宏观调控与管理，主要是强化土地规划管理，及时清理各类开发建设用地，有效避免非法圈地占地、土地长期闲置不用、投机倒卖土地使用权等行为，并合理控制各类建设用地比例，合理規划建设用地布局。

（三）构建多元化的住房供给模式

住房是基本的生活必需品，住房问题是最基本的民生问题，每个人都应该享有适当的住房。但是，不同收入阶层对住房的需求偏好不尽相同，这种多样化的需求，要求建立多元化的住房供给模式，才能更好地满足不同群体的需要，更充分地实现“居者有其房”。从住房的需求层次来看，高收入阶层有较强的住房支付能力，除了自身对住房舒适度、住房品味等有较高要求外，还可能购置多套住房用于投资;中等收入阶层以普通工薪阶层为主，这一群体购置住房主要是满足家庭居住需要，对住房的舒适度有一定的要求;对于低收入阶层来讲，尽管住房是其生活必需品，他们对住房的要求也不高，但却无力购买。不同收入阶层的差别化需求，要求构建多元化的住房供给模式：对于高收入阶层，应构建纯市场化供给机制，实现住房的纯商品化;对于中等收入阶层，在购买合理面积范围内的首套住房，要在发挥市场机制基础性作用的同时，给予必要的信贷支持和税费优惠，降低居民购房成本;而对购买超面积住房或多套住房者，则完全按市场化原则供给;对于低收入阶层，则由政府提供保障房、廉租房等，解决其基本的住房需求[5]。当然，构建多元化的住房供给模式，必须满足两个基本的条件：一是住房供给主体的多元化;二是政府在推动构建多元化供给主体的过程中，承担必要的公共责任，尤其是加强对保障房、廉租房的供给与管理。同时，我国各地区经济发展水平、居民收入和消费水平等存在较大差距，地方政府应根据本地区经济、社会发展的实际情况，制定相应的多元化住房供给比例，并根据经济、社会发展变化而作出动态调整。

参考文献：

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[3]李春风，刘建江，齐祥芹. 房地产价格对我国城镇居民消费的长短期影响研究[J].财经理论与实践，2018（1）：104-111

[4]张飒.我国居民住房消费异化现象剖析[J].上海经济究，2012（12）：27-29

作者简介：铁明太，女，湖南常德人，湖南外贸职业学院教授，副院长。主要从事农村经济、农村职业教育理论研究和教学管理工作。