又双叒叒“退房”了

戎文华

十年磨一“令”，旧事又重提。今年，国务院国资委以更严厉态度重申央企“退房令”，让默默进行的“退房”又双叒叒出现在公众眼前。

何为“退房令”？是国务院国资委主要针对非以房地产为主业的中央企业，开展房地产投资的禁令。

近年來，中央企业以参股等多种方式与各类所有制企业合资合作，对提高国有资本运行和配置效率、发展混合所有制经济起到了重要促进作用。但实践中，也存在部分企业参股投资决策不规范、国有股权管控不到位等问题，影响国有资本配置效率，造成国有资产流失。国务院国资委有关负责人要求，央企要严格执行国有资产投资监督管理有关规定，坚持聚焦主业，严控非主业投资。

动作频繁——“退房”已是必选之路

目前，我国房地产市场正在朝着稳定健康的方向发展。年初，国务院国资委以更严厉态度重申央企“退房令”，让默默进行的“退房令”又双叒叒出现在公众眼前。

多位专家纷纷表示，这释放出当前央企“退房令”执行坚决的信号，不以“房地产开发与经营”为主业的央企将进一步面临地产业务削减情况。

在梳理相关材料时发现，近一年来已有几家中央企业动作频繁，陆续进行调整。

2019年9月26日，北京产权交易所显示，中国航天建设集团有限公司公开挂牌出让陕西航天房地产开发有限责任公司100%股权及2.41亿元债权。其中，陕西航天房地产公司100%股权的挂牌价格仅为1元。航天建设的工作人员表示，此次出售陕西航天房地产公司，意味着航天建设将彻底退出房地产市场。

今年3月，根据中央纪委国家监委网站通报，国家电网下决心退出房地产业务。国家电网的房地产业务主要集中在鲁能集团。作为国家电网的全资子公司，其核心业务为地产和能源两大板块，并持有上市公司广宇发展76.13%股份。拥有29年城市开发经验，布局全国23个省区市，累计开发建筑面积1300万平方米。

鲁能集团在被国家电网收购之前就已经从事房地产业务，业务规模很大。所以在“退房令”出来之后的2011年，得到国务院国资委的特批，继续从事房地产业务。得到特批的鲁能集团，房地产业务在之后的几年快速发展，并在2017年通过了对广宇发展的资产注入。

在克而瑞2017年房地产百强名单中显示，鲁能集团实现销售额893.7亿元，排名行业21名。当时有业内人士认为，广宇发展在承接鲁能的地产资产后，有望跻身千亿房企俱乐部。然而近几年广宇发展的销售额停滞不前，2017年2019年，其销售额分别为271.1亿元、222.07亿元、229.86亿元。而必须一提的是，今年一季度的现金流量净额直接为26.3亿元，同比减少70.38%。

“鲁能及广宇发展在近两年的发展一般，面临的问题也比较多，未来鲁能可能需要引入战略投资者，优化股权结构，其地产业务才会有更好的发展。”一位资深机构分析师提出。

就在公众疑虑近几年在房地产市场并不突出的鲁能集团下一步将如何走时，8月10日，鲁能集团在官网宣布，根据国资国企改革有关部署，国家电网公司持有的鲁能集团（都城伟业集团）有限公司100%股权将整体转划至中国绿发投资集团有限公司。

这也意味着，国家电网迈出了彻底退出房地产领域的关键性一步。

另一家宣布退出房地产业务的央企是中国航空集团。中央纪委国家监委网站发布的通报显示，着力解决处置企业历史遗留问题方面存在的问题。其中，清理低效房产，退出房地产业务，制定并实施境内外房产处置方案，积极推进房产租售工作，低效房产进一步盘活;成都西南航空房地产开发有限责任公司已通过转型退出房地产业务。

近年来，受国务院国资委等中央层面管控趋严，非房地产主业的央企在公开市场拍地已经很难。加之多方因素影响，非房地产主业的央企还要面临自身经营及负债压力，“退房”已是必选之路。

出台已久——“退房令”已走了十年

过去的十年是房地产行业发展的黄金期，央企“退房令”也走了十年。

为何要提出“退房令”，还要从央企房地产的发展说起。时间倒回1998年的房地产市场化改革，开启了中国房地产业发展的快车道，央企也抓住了这一波先机。在此之前，本就有部分央企已经承担了房地产开发的相关职责，拥有较为丰富的开发运营经验，可谓“赢在起跑线上”。

保利、远洋、华润等央企即享受了最初的政策和市场红利而迅速做大。

在2010年“两会”期间，央企一天造出三个“地王”引发舆论哗然。没过几天，国务院国资委力排众议，坚决抛出“退房令”，要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务，只留下16家主业为地产的央企。

“退房令”的目的在于，避免国有资本过度介入房地产市场，影响公平竞争，并助推市场的非理性膨胀。

在刚开始的两年，国务院国资委“退房令”得到一些央企积极响应。公布之时，就有14家主业非房地产业务央企退出市场。并在2011年“退房”达到了20家以上。

这样的效果并没有持续多久，正值房地产的黄金时代，丰厚的利润回报面前，也只有零星的股权转让或协议出让项目出现。

公开资料显示，市场对“退房令”执行力度质疑颇多的2013年和2016年，正是房价大涨年份。央企房地产尤其在2016年被推上风口浪尖：在拿地支出前15名的房企中，包括央企在内的国有企业占了8个。16个拿地总额超百亿的大型项目中，占了9个位置。同时，一个又一个的“地王”，让公众质疑和指责央企成为房价大涨的推手。

2017年，国务院国资委对央企聚焦主业进行重申，但仍有部分非以房地产为主业的央企迟迟未退。

在此背景下，2018年年初，国家再度重申央企“退房令”，要求不在保留名单内的企业必须有实质性推进，并拟定了明确的时间表。同年，山东省相继出台一系列相关文件明确“聚焦主业”是当前及今后一段时期国企改革的重要方向。

在新的政令倒逼下，2019年上半年，除了保利集团、中化集团、华侨城集团等以房地产为主业的央企旗下公司转让项目股权外，中航工业、中国电子、国机集团等多家非以房地产为主业的央企旗下也有房地产项目股权挂牌转让，其中多數处于亏损状态，有的项目甚至资不抵债。

有房地产人士评论，这些央企转让地产项目股权主要是出于自身经营调整原因，央企不大可能主动去收缩规模，除非是企业内部觉得房地产市场不好，项目不太赚钱了，才可能会转让项目。

不管如何，现在房价一直处在相对稳定的状态，“房住不炒”也在一定程度上使购房者在面临购房需求的时候更加理智，试图通过买房卖房来实现财富自由也已经成为过去式。

不务正业——赶上楼市“黄金时代”

央企退出房地产市场的进程非常缓慢。

国务院国资委一位内部人士表示：“‘退房令一直都在执行的，没有听说过终止，但是实际操作起来比较复杂，比如说这些央企手里的地有些已经在开发，是不是停下来转让？退出房地产后的职工怎么安置？资产转让的价格怎么来确定？价格高了没人买，价格低了又会造成国有资产流失。况且这里面还牵扯到很多方面的关系，所以执行就比较慢。”

而安徽财经大学法学院教授张运书认为，“退房令”公布之后的10年问，执行效果并不理想。造成“退房令”雷声大、雨点小的原因，主要是因为随后正好赶上楼市“黄金时代”。房地产销售面积从2010年的10亿平方米，扩张到了2019年的17亿平方米，房产销售额膨胀到了16万亿元的规模，这是任何行业都无法相提并论的成绩。

相关数据显示，截至2019年9月底，有超过1800家A股上市公司持有投资性房产，占整个A股上市公司数量的48%，合计持有房产的市值超过了13000亿元，以每套房子价值100万元来算，相当于这些上市公司持有133万套房。而这些上市公司中，就包含大量央企。

有业内人士分析，国务院国资委下属央企从事房地产业务有三种情况，一是以房地产为主业的中央一级企业，二是非以房地产为主业的中央一级企业，三是从事房地产业务的央企的子企业。根据国资委此前统计，属于第三类的三级以上房地产子企业户数就有373户。

随着国企改革步伐的不断加快，房地产业务的退出也将成为必然。所不同的是，这样的退出不再由行政命令决定，而是有序退出、市场化退出和规范化退出。从形式上说，可以通过企业兼并、资产置换、市场并购、股权转让、资产出让等多种方式进行。兼并和资产置换主要是在央企之间进行，亦即通过行政划拨和置换的方式，将非主业央企的房地产业务划转或置换到主业央企的名下，而主业为房地产业务的央企，则将其他非主业的业务划转或置换给有房地产划转业务的企业。市场并购、股权转让、资产出让等则主要通过市场化方式，按照央企的战略定位，公开转让、公开挂牌、公开出让，全面退出房地产业务，专心从事主业。

中南财经政法大学教授郭泽强认为，非以房地产为主业的央企投身房地产行业，缺乏长期战略规划和可持续发展考虑，除分散主业资源影响主业发展外，对房地产行业的影响也弊大于利。

中央企业拥有庞大的经济、金融和政策资源的情况下，应该承担创新型国家建设的使命，坚持有进有退、有所为有所不为。稳扎稳打的在企业核心技术研发等自主知识产权上投入，而不是去抢房地产的暴利，这显然是和国有企业的定位背道而驰的。

房住不炒——“推动器”变为“稳定机”

十年磨一“令”。今年1月20日，国务院国资委官网发布《关于中央企业加强参股管理有关事项的通知》，再度重申央企“退房令”，要求央企严把主业投资方向，坚持聚焦主业，严控非主业投资，不得为规避主业监管要求，通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。

没过多久，国务院国资委又进一步作出规范，并明确指出：近期将会对国企和央企进行检查和改革，进一步规范相关的企业投资活动，并加大对于国有资产的监督和管理，进一步防止国有资产的无效流失。

在北京工商大学法学院硕士生导师胡功群看来，非以房地产为主业的央企退出，与中央对房地产市场的“房住不炒”政策导向是一致的;非以房地产为主业的央企退出，资源、资金等向房地产市场过度集中的情况也会随之发生改变;非以房地产为主业的央企退出，说明我国经济对房地产的依赖将逐步减小，经济转型升级正在顺利进行。

我国经济正在经历转型升级，对房地产的依赖性将得到全面降低。房地产在经济中的作用将从“推动器”转变为“稳定机”。这些央企退出中国房地产业也说明了很多情况，资金和资源倾斜于房地产的情况也将发生巨大变化，房地产开发进入了一个新阶段。

此次重申央企“退房令”，在“房住不炒”的大背景和近年来讲政治、强执行的氛围之下，此次“退房令”所涉及的央企应该能够真正剥离和退出房地产业务。

以房地产为副业的央企退出，将有利于推动全社会形成房地产市场理性预期，也有利于支持制造业投资和高科技创新，加快形成双循环新发展格局。