老旧小区改造工程质量管理研究分析

周伟华 尹玉霞

摘 要：老旧小区改造工程是国家为了改善人民生活质量的一项惠民工程，为了更好的加强这种类型工程的项目质量管理水平，从项目主要参与方自身的质量管理职责分析入手，并提出了其质量提升可以采取系统质量管理、动态质量管理、量化主导质量管理的对策。

关键词：改造工程;质量管理;项目管理

1概述

老旧小区的更新改造是落实绿色发展理念、 生态文明建设、全面建成小康社会、提升人民群众获得感和幸福感的重要途径之一。当前，老旧小区改造的紧迫性及复杂性已经显露。在上世纪90年代以前，中国主要是以企事业单位自建住房为主。随着当时中国改革开放，经济的不断加速增长及城市人口增加需求，一大批新建住宅楼房建设并投入使用，城市面貌和居民生活水平得到了很大的提高。步入新世纪以来，中国经济进入了高速发展阶段，人民的生活水平持续提高，生活方式发生了很大的改变，在满足基本生活保障的前提下，居民对生活品质、舒适度提出了更高的追求。而这些90年代前建成的老旧房屋，由于受当时经济水平、技术水平限制影响，一些影响居住安全和生活舒适度的问题逐渐显现出来。如：房屋墙体开裂、屋面漏水、管道跑冒滴露、保暖性能差、停车难等等，对城市整体形象也产生了一定影响。以抗震加固保障安全、以节能环境综合整治改善民生为主要目的老旧住宅综合改造成为目前建筑中期整改的一种主要措施。

在不适宜大拆大建的今天，如何解决这些老旧房屋结构安全、使用功能的问题得到了广泛讨论。以抗震加固保障安全、以节能环境综合整治改善民生为主要目的老旧住宅综合改造成为目前建筑中期整改的一种主要措施，在国内很多大城市得到推广。我国是个能源大国，而建筑节能又比较落后。目前各国对建筑节能都非常重视，我们国家的建筑节能不能落后。我国的建筑节能改造已经发展了一段时间，在一些地方也进行了实践。

为了加强改造工程项目的质量控制，首先要调研要改造的老旧小区改造前的现状情况，改造需求等;根据具体的改造项目自身的情况制定改造方法，改造方案，分别从围护结构（包括外墙、外窗和屋顶）改造和供暖系统计量控温改造;公用区域装修翻新改造：地面、墙面、顶棚的重新粉刷修复，地砖踢脚;楼梯间翻新改造;室外空调机架的统一布置;外窗护栏更新更换;雨水管更换;阳台栏板加固;卫生间厨房的恢复工程;小区环境治理等主要内容。

2改造工程各参建方质量管理责任

改造工程与新建工程施工内容虽然很相似，但是也有其独特的一面。在整个项目建设过程中，如果不明确各参建方自身的职责和义务，就会降低工程质量水平。

2参与方的质量管理职责

2.1建设单位质量管理责任

老旧小区改造工程的建设单位担负的职责较复杂，涉及建设单位和设计、监理、施工的所有衔接，还要争取小区业主的意见及在施工期间业主的生活、安全问题。建设单位对设计阶段的设计方案及改造内容兼顾设计规范要求和业主诉求，寻找到相对平衡的方案，建设单位项目管理职责复杂化。建设单位对施工单位施工阶段现场的安全文明管理、绿色施工，环保施工要求较新建项目较高。

2.2设计方质量管理责任

设计单位的职责主要是改造内容设计方案的优化选择，改造工程的设计不同于新建项目，对老舊小区的现场踏勘要求较高，需要设计人员进行深入各家各户实际调研，梳理业主居住现状结合改造目的进行设计方案的筛选及修改。最终的设计方案的质量水平是每个小区现状基础上的，基于一定投资额基础上的获取更多功能的价值最大的那个设计方案为最优方案。

2.3监理方质量管理责任

监理单位的职责除了负责施工现场质量、进度和成本控制的监督及检查外，也要随时根据生活居民的突发生活需求协调好住户和施工方的矛盾和需求。监理单位不仅需要具备建筑工程专业工作的专业能力，同时监理也要具有较强的沟通管理能力。做好现场所有人员和谐相处，出现问题积极解决问题的能力，防止施工现场冲突升级及突发事件失控现象出现。

2.4施工方质量管理责任

施工单位是改造工程现场的主角，其施工管理能力及水平直接影响着工程现场的文明程度，工期的偏差及成本偏差的控制。对业主生活按时恢复有较大影响，施工单位应该利用自身的项目管理经验，注重现场管理之外也要协调好仍正常生活在现场范围区域内的小区居民的融洽相处，项目经理要发挥自身的沟通管理能力，能驾驭好正常生活居民存在的条件下的施工现场管理。

2.5政府主管部门质量管理责任

主管部门主要承担着监督、协调和审批的职责。规范监督范围、监督流程和监督里程碑节点，更有利于职责的实施。主管部门还可以充当改造工程的调解员角色，减少矛盾出现的频率或升级矛盾。

3. 改造工程质量提升对策

3.1系统质量管理

合理制定项目管理策划是项目管理的参与方的分析与确定，项目参与方在项目建设不同阶段职责分工要明确，项目参与方自身的项目管理计划制定要符合自身工作能力安排，各参与方之间项目管理的接缝交底，协调和接洽事项规范化。项目管理策划的适用性较最优化更重要。项目管理策划的编制决定着项目管理目标实现的可能性和预期改造效果的质量保证率。

3.2量化主导质量管理

建立项目管理评价指标体系是为了更加规范和保证改造项目管理的效果，制定一系列的量化评价指标作为考核项目管理的评价标准，从过程性评价和成果性评价双向多角度进行项目管理的管控。也可以从安全评价指标、质量评价指标、成本评价指标、进度评价指标、环境保护评价指标、现场管理评价指标、设计评价指标、变更评价指标，索赔评价指标、信息管理评价指标、沟通评价指标、风险评价指标等进行全方位、全覆盖、全包围式的项目管理监控。

3.3动态质量管理

建立良好的沟通管理途径是鉴于小区改造工程的特殊情况，沟通管理的定期性、针对性、及时性和积极性特别重要。新建项目可能有些管理者忽视了沟通管理在项目管理中的重要性，造成管理失衡很常见。针对改造工程，沟通管理作用的疏忽可能会带来更严重的危害。因此，项目参与方间或内部的沟通管理一定要规范化，流程化，可以避免沟通不到位造成管理失控，带来意想不到的后果。重点是加强建设单位和施工单位、施工单位和监理单位、材料供应单位和施工单位、设计单位和施工单位、总包单位和分包单位等之间的缺口衔接沟通的无接缝对接问题的解决。

4结论

通过对目前老旧小区改造升级工程的解析，为了更好的管理改造工程，使其项目质量管理实现预期的目标。指出了项目主要参与方在改造工程整个建设过程中各自应该承担的质量管理职责及提高改造工程项目质量管理效果的措施，为国家所推及的老旧小区工程改造项目管理的实施提供一定的参考价值。

参考文献

[1] 白思敏.统筹推进老旧小区改造全面改善居民居住条件.北京人大，2016（12）

[2] 文怀桂.推进老旧小区综合改造的问题与对策建议研究.广东工业大学，2019

[3] 王蕾，桑培东.老旧小区节能改造项目EMC-PPP模式应用研究.项目管理技术，2019

作者简介：周伟华，讲师，研究方向：建筑工程项目管理方面