论我国居住权制度的立法完善

何江

摘 要：我国《民法典》中设立了居住权，但是仅限于自然人，对于共同居住人并没有规定，设立的形式只规定了合同、遗嘱两种形式，没有为特殊群体设立法定居住权。在居住权客体方面，我国民法典仅允许对他人的住宅设立居住权，对自己的住宅不能设立居住权，无法解决“以房养老”等问题。此外，我国居住权制度限制居住权流通，对于住宅界定不明，不利于居住权市场的培育。因此，我国法律亟需完善这些问题。

关键词：民法典;居住权;制度;立法;完善

我国《民法典》设立了居住权制度，但和德、法等国的居住权制度相比，还比较保守，不允许居住权流通，同时，对于主客体的规定过于简单，法律适用过错中亟需明确。这些问题的解决，有必要对我国居住权制度进行分析，找到解决之道。

一、居住权制度的由来及概念

居住权来源于古罗马人的生活习惯，后来被写入法律，《尤士丁尼法典》最先用成文的形式确定下来，属人役权的一种，后被各国所继承，很多大陆法系国家和英美法系国家的法律中都有居住权，但也有国家认为不需要居住权而没有入法，我国《民法典》编纂过程中争议极大，甚至一度曾将其删除，后保留了下来。国内外法律对居住权的概念有所不同，不同的学者也持不同的观点。我国《民法典》第366 条规定，“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”。本文认为，居住权是特定的人对某一住宅享有占有、使用的一种用益物权。

二、我居住权制度简述

我国《民法典》中居住权的两种设立方式——合同与遗嘱。

2.1通过合同方式设立居住权。我国《民法典》中设立居住权时，需要以书面形式签订居住权合同，合同内容必须包括当事人姓名、具体位置、居住期限以及其他条件等。引出了能否附条件或附期限问题。根据《民法典》的规定，民事法律行为可以附条件或附期限，但根据居住权合同的性质是不允许附条件或附期限的，这是为了保护当事人的人身利益，居住权本是为了当事人因为居住关系而设立的，不涉及到当事人的身份行为。因此，在居住权通过合同设立的过程中不允许附条件或附期限。

通过合同设立居住权一般有以下几个表现形式，房屋所有权持有者与房屋买受人单一签订的居住权合同是最为普遍的表现形式，此时两者之间只存在合同关系;房屋所有权持有者与房屋买受人签订了房屋买卖合同及房屋居住权合同，这是两者之间的关系较为复杂，房屋持有者为出售人与居住权人，房屋买受人同时也是合同中权利的设立人;房屋持有者将房屋所有权转给买受人，并将居住权授予第三人。

2.2通过遗嘱的方式设立居住权。我国《民法典》中规定可以通过遗嘱的方式来设立居住权，主要有以下特点：遗嘱属于民事法律行为，在当事人死亡以后遗嘱才开始生效。《民法典》规定居住权从遗嘱开始生效时进行设立，而不是以登记作为设立居住权的条件。也有学者认为居住权既可以通过遗嘱来设立，又可以通过遗赠的方式来设立。本文认为，遗赠不是我国当前居住权制度的设立形式，遗嘱与遗赠不是并列的关系，他们是互相独立的。遗嘱继承指的是当事人通过遗嘱的方式将财产由指定的继承人来继承，而遗赠则是当事人将个人财产捐赠给国家或指定继承人以外的组织或个人。

三、我国居住权制度存在的问题

3.1主体只能为自然人。我国《民法典》中居住权的主体只能是自然人。对于自然人的理解，当然不包括法人和其他组织，但是立法的本意并没有排除和自然人一起居住的共同居住人，这是我国当前居住权制度存在的漏洞。

3.2只规定了意定居住权。   我国《民法典》只规定了合同、遗嘱这两种意定的方式设立居住权，并没有规定法定居住权。很多时候，为了保护特定的弱势群体，比如离婚后无住所的另一方和子女，当然还有老年人，这也体现我国法律当前对弱势群体考虑不足。

3.3仅限他人住宅。我国《民法典》中的居住权仅限于他人的住宅，实际上，现实生活中还存在对自己的住宅设定居住权的情形，比如以房养老就是非常典型的问题，说明我国居住权制度还没有解决当下社会群众非常迫切希望解决的问题。

3.4限制居住权流通。我国《民法典》中的居住权仅限于满足个人的生活需要，限制居住权流通，出发点是为保护特定的群体，但是实际生活中，产权式酒店、合作建房、共享公寓等等新生事物的出现，实际上限制了投资人的权利。

3.5对住宅的界定不明。对于我国居住权制度中的住宅是否包括附属物，以及是否可以对住宅的一部分设定居住权，法律并没有明晰，但实际生活中却存在这样的情况，比如农村住宅分家后几兄弟共住一宅，就会遇到分割住宅的问题，当然，附属物更好理解，比如茅厕。

四、我国居住权制度的立法完善

4.1明确共同居住人可以享有居住权。将共同居住人纳入我国居住权制度保护的范畴并不是要为共同居住权人设定居住权，而是将居住权人的权能进行扩展。对于需要和居住权人共同居住的家属，当然对于需要特殊照顾的人群，比如残疾人的护理人员，让他们享有居住权符合人们生产、生活需要。

4.2设立法定居住权。对于特殊的人群，比如未成年人、老人，为解决离婚后子女无处居住，以及老人无人赡养，可以由法律明确规定直接享有居住权。此外，可以和《民法典·婚姻篇》中为离婚后没有能力的一方解决居住权问题相统一，填补婚姻法中不足。

4.3不限于他人住宅。应当允许权利人在自己的住宅之上设立居住权，这样不仅可以盘活资产，而且对于老年人等特殊人群，可以通过“以房养老”等特殊形式处分自己的住宅，实现将来才可能实现的财产权益。

4.4应当允许居住权转让或继承。居住权的流通不仅可以激活共享公寓等一系列新兴住房市场，而且可以通过居住权市场的培育，解决空置率问题。对于特定的居住权，比如公房，在居住权人去世后，没有劳动能力的配偶等人继承居住权，也有利于填补法律空白。

4.5明确对住宅的部分及附属物均可设立居住权。对于我国居住权制度目前并没有提及的部分及附属物是否可以设定居住权问题，及时出台司法解释，对于有需要为部分设立居住权的住宅，可以根据特殊情况设立居住权，对于设立居住权的住宅是否及于附属物，看是否是权利人使用住宅所必须，及时弥补法律漏洞。

五、结语

我国《民法典》制定过程中，居住权制度从争论到列入其中，经历了很大波折，居住权制度的几个条文来之不易。但是，从条文包含的意思来看，对于自然人、住宅，主客体的理解容易产生歧义，需要及时通过司法解释弥补漏洞，而对于，是否可以设立法定居住权，是否可以在自己的住宅上设立居住权以及允许居住权流通问题，则可以通过今后的法律修改予以完善，希望本文所提出的问题能为我国居住权制度的立法完善添砖加瓦。

参考文献

[1] 马新彦： 《居住权立法与继承编的制度创新》，載《清华法学》2018 年第 2 期;

[2] 温世扬： 《从 〈物权法〉到 “物权编”———我国用益物权制度的完善》，载《法律科学》2018 年第 6 期。