河南建业成本控制问题研究
2020-12-23昝斌
昝斌
[摘 要] 近年来，随着我国的宏观经济调控，房地产行业已经日渐萎靡，在这个环境下，房地产行业的生存和发展面临着严峻考验，这就要求房地产企业采用加强成本控制管理的方法来增强企业的盈利能力。文章以河南建业房地产公司（以下简称“河南建业”）作为具体的研究对象，研究房地产开发企业在房地产项目开发全过程中各个阶段的成本控制，并以此为框架对河南建业房地产公司成本控制中存在的问题和不足进行分析，并提出相应的对策。
[关键词] 河南建业;房地产;成本控制
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2020. 21. 002
[中图分类号] F275 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2020）21- 0006- 03
1 河南建业成本控制存在的问题及原因分析
1.1 成本控制的观念不强
从对河南建业公司员工参与成本控制工作的调查统计可以看出，公司員工参与成本控制的积极性不高。说明员工没有认识到成本控制的重要性，因为传统的成本控制观念是以是否节约成本为标准，片面地去强调降低成本，节省成本费用的开支。这种成本控制观念不仅会损害企业未来的经营效益，还会给企业带来短期的高昂的费用开支，在高科技快速发展的今天，传统的成本控制观念已经不符合现代房地产企业未来的经营发展。
河南建业目前采取的成本控制的方法存在着负责成本控制的各部门分工不明确的弊端，导致各部门的工作人员“干多干少都一样，干好干坏没区别”，缺少对成本控制工作的绩效考核和奖惩等手段，造成了不可估量的资源损失。另外从项目开工之前就是以传统的成本控制观念在进行成本控制，认为成本控制仅仅只在项目的施工开发过程中进行成本控制，从而忽略了项目开发、完工、销售等阶段的成本费用支出的控制。缺少对项目施工前的成本预算和竣工后的成本核算。此外也没有估算因工程质量问题造成的额外支出。
1.2 缺乏完善的成本控制体系
从目前来看，国内很多的房地产企业的成本控制仍处于粗放状态，没有形成一个比较完善的成本控制理论体系。虽然河南建业很重视成本控制，也建立了独立的成本管理部门，但公司依然存在着缺乏完整的成本控制体系的问题，也没有相应的成本控制标准和理论，因此无法发挥出成本部门的监督职能。项目施工是一个持续时间比较长的过程，中间涉及很多的成本环节，研究项目的开发可行性、设备和材料的采购、项目的施工、销售等每个环节都与成本控制有关系，因此仅通过成本部门来控制成本是不够的，需要每个部门的协调合作。
1.3 对项目施工整个阶段的成本控制不精细
1.3.1 前期决策预算控制不合理
项目前期决策阶段对成本控制起着决定性作用，因为需要对项目的可行性、风险性进行分析和预测，在充分调研的基础上对所有可行方案的成本、利益进行比较，选择最优方案。此阶段的成本控制对整个项目成本控制的影响达到70%以上，所以决策阶段做出的决定是整个项目开发的成败关键。虽然建业公司在决策阶段对项目成本进行了一定程度的控制，但还是对这一阶段的成本控制重视程度不够。这主要表现在公司对项目工程所在区域的土地价格、供求情况调查不足，市场调研不够充分，最优方案的评估机制不够完善，只是一味地注重投入资金方面的要求，这样的研究报告比较肤浅，没有达到项目决策阶段成本控制的目的，缺乏具有可行性的成本预测目标。因此，制定项目成本目标需要做到明确详细，通过广泛收集资料，根据这些相关资料分析项目建设的规范性，设置合理的成本目标，提高成本控制数据的准确性和可靠性。
1.3.2 施工成本与预算偏差较大
施工建设阶段时间长，这就给成本控制带来了很大的不确定性。因为施工时间长，难以确定其工程造价，而且还可能由于质量不达标，内部结构出现问题等原因造成在施工的中途变更设计和工程签证，对河南建业而言，约30.49%的成本是因工程质量不达标或工程量增加引起的。由于这些因素使成本控制的难度变大，造成成本超支的风险加大。
加强成本控制，就需要房地产企业及时地了解动态的成本变化情况，是否与预期的成本目标出现偏差，是否出现超支风险，如果出现这些情况，就需要提前采取相关的措施去控制成本。然而，建业公司对动态成本变化情况反应不及时，成本控制的信息反馈不及时，造成成本损失等诸多问题。
项目竣工结算不及时，国家规定在工程竣工后28天内完成竣工结算，但河南建业的竣工结算时间太长，容易使施工单位在此期间增加各种费用，提高价格进行结算，而公司的审核部门对结算审核不严格，造成成本数据变大，对成本控制产生不利的影响。
2 强化河南建业成本控制的对策
2.1 树立新的成本控制理念
正是因为河南建业的成本控制理念落后，才造成了成本支出大幅度增加，所以需要树立新的成本控制理念。首先应树立战略成本理念，让企业的每一个员工做到对成本控制有足够的认识，充分意识到成本控制对企业至关重要，让员工们知道企业降低成本的潜力是巨大的。要对企业的员工进行相关成本控制培训，重新培养他们的成本控制理念。其次是树立以人为本的理念，仅靠管理人员去成本控制是不够的，需要每一个员工去做，充分调动所有员工主动进行成本控制的意识，自觉地把成本控制当作一种责任，让成本控制落实到每一位员工身上，这样企业才能长远发展，获得更多的经营效益。最后要树立目标责任成本理念。目标成本控制就是通过成本预测，制定目标成本预期值和施工图纸，项目经理和施工人员通过预期值和施工图纸制订成本控制计划，做到每一道程序，每一笔资金投入都要进行成本控制，建立全员的成本控制意识，使员工明白成本控制人人有责。希望河南建业能够树立全员参加，全面和全过程控制的成本控制理念，这样公司的经济效益和市场竞争力才能不断提高。
2.2 建立完善的成本控制体系
由于河南建业的成本控制体系不够健全，造成了许多材料、人力、财力等资源的浪费，所以需要建立一个完善的成本控制体系，将成本控制工作做到日常化，这样做会大大减少施工部门在施工过程中可能出现的不确定性。有了完善的成本控制体系，就可以对施工的成本进行层层分解，建立一个成本控制小组，项目经理任组长，工程师、材料采购员、核算人员和施工人员作为组员，把成本控制的措施落实到每一个员工的头上，分工明确，出现问题不会互相推诿，可以减少成本损失。
2.3 对项目工程整个过程成本控制的策略
2.3.1 精确预算，选择最优方案
决策阶段能否正确恰当地做出项目决策对后面的工程有着至关重要的作用，如果做出的决策合理，选择了最优的投资方案，能够准确地制定出预期成本目标，在整个项目建设过程中能更好地进行成本控制。需要做到以下几点要求：（1）充分进行市场调研。在市场调研的过程中，深入了解市场的需求，项目建造区域的经济发展情况，交通便利情况和消费者的经济实力。（2）加强土地竞拍价格的控制。市场的需求决定了土地价格的高低，随着人口的增多，土地资源越来越少，土地价格也就越来越高。房地产公司购买土地的价格也在飙升，怎样进行土地成本控制就成了企业需要考虑的一个大问题，公司需要做到针对竞拍的土地，结合现实条件和自身情况制定出合理的竞拍方案，争取以最低的价格获得土地的使用权。（3）合理估算项目投资的各项费用。根据相关的财务指标对各项费用进行预测，主要的财务指标有投资利润率、投资回收期、内部报酬率、净现值等。（4）建立优秀的项目团队。项目决策的可行性分析是一项专业性非常高的工作，河南建业必须建立一个经验丰富、技术水平高的专业分析小组，对项目工程进行市场调查、风险分析、投资估算等工作。
2.3.2 严控施工过程，降低成本损失
建业公司在多年的房地产项目施工过程中，设计变更和工程签证的发生不可避免，应对设计变更和签证进行分类，有不同的处理方式去应对这些问题。比如，有些是因为原图纸有漏洞而产生的变更，有些是因为市场变化和国家政策的改变，有些是因为需要提高项目档次和工程质量而进行调整，还有些是因为工程质量问题而导致的变更。针对这些问题，建业公司应对这些问题进行分析讨论，现场确认，然后采用不同的处理方法去解决这些问题。加强对施工图纸的审核，对不合理的规划设计及时进行修正，对遗漏项进行补充，降低施工过程中变更次数，对需要变更的设计要及时处理，引起的费用变化要重新预测。
施工前做好检查工作，对不合理的方面进行更改，在施工过程中尽量不要变更，避免造成成本损失。河南建业应该认真处理发生的设计变更，尽量避免二次进行变更。此外，还要建立健全的工程签证制度，明确工程的负责部门，分工到负责人和细化造价成本，保证签证质量，杜绝虚假不真实的签证发生，经办理过的签证不得随意变更。此外竣工结算是对整个工程项目成本的总结，公司的竣工结算应做到严格按照施工合同规定执行。
3 结 论
随着我国房地产市场逐渐标准化和规范化，房地产行业也进入了低谷期，房市不再是暴利行业，许多房地产公司也越来越重视成本控制，这样才能在当前房地产行业发展缓慢的环境下复苏，给公司带来竞争优势。本文对河南建业的成本控制现状进行描述和分析，认为公司存在成本控制理念落后，缺少规范的成本控制制度体系，施工阶段成本控制不严格等问题，针对这些问题，提出建立完善的成本控制制度体系，严格控制设计变更和工程签证，加强部门间的合作、共同控制成本等措施以解决这些问题，以便使河南建業的成本控制手段更加完善，提高公司收益，增强市场竞争力。
主要参考文献
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