城市老旧住区适老化改造的需求、实施困境与规划对策——内生动力与外力介入的协同治理探讨

ZHAO Wei YANG Chen

1 研究背景

城市发展是一个连续不断的新陈代谢过程，对于日臻成熟的城市，功能内涵的变化需求逐步大于规模外拓，因此，建成区存量的调整和提效越来越受到关注。同时，更新也因不同背景和阶段的城市发展目标及社会形态不同而有所侧重。现阶段，我国城市面临的主要矛盾是如何在更为公平的环境下让人们生活得更舒适健康、更有尊严。

1.1 国土资源集约利用与城市内涵式发展

经历改革开放及快速城市化后，我国城市建成规模迅速扩大，国土资源集约利用的压力日趋增大，相应的城市存量物业更新问题相比以往引发了更广泛的关注。2010 年后，各大城市纷纷制定了城市更新的办法或条例，试图提升城市建成环境品质和空间利用绩效。2015 年，中央城市工作会议提出要“转变城市发展方式”，随后上海、深圳、广州等大城市相继出台了城市更新办法或细则。总体上，全国范围内特大城市率先进入了内涵式发展的新阶段。2018 年，国家部委调整，成立自然资源部，建立“多规合一”的统一国土空间规划体系，以加强国土资源的开发与保护。在划定城镇开发边界、严控建设用地总量的条件下，包括老旧住区改造在内的城市内涵式发展进一步成为推进重点。

1.2 存量累积与更新改造的需求不断上升

改革开放以来的多年规划建设，使得城市存量住区比例逐年攀升。1978 年—2018 年，中国城镇的住宅存量从不足14 亿m2，增加到276亿 m2；人均住房面积从8.1 m2增至39 m2（中国国家统计局数据），其中，约30%为自建房，30%为公房、保障性住房及其他，40%为商品房（中国住房存量报告，2019）。存量住宅中，计划经济时代建造的住宅，在成套率、能耗及设施配套方面均很难满足当前的居住生活需求。即使是商品房，建设年代较早的商品房住区，也因当时的规划设计和建设标准较低而不能完全满足当下的需求。现行国家规范《住宅设计规范》《住宅建设规范》，对住宅建筑能耗、设施配置等方面的要求，均有较大幅度提高。譬如，当前老旧住区中最突出的矛盾是早期多层商品房住宅建设中未能考虑后期加装电梯的需要，人口老龄化使得这一矛盾凸显了出来。

除了住房存量累积和标准提升外，随着房地产市场走势趋于稳定，居住条件改善的途径也在发生变化：一方面，大拆建更新时代已基本过去；另一方面，大城市高企的房价使得很多人无力通过择居来改善居住条件。在综合考量房价负担能力和区位设施便利等要素的情形下，人们更愿意居住在城市的成熟地段。据2019 楼市年度发布会数据，上海、厦门2019年存量住房交易量达到新住房交易量的2.3 倍，可谓进入了存量房交易主导的阶段；这也构成了存量住宅改造的动力来源，使存量空间的改造提升逐步成为了趋势。

在政策层面，2016 年，国务院发布的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》明确提出“有序推进老旧住宅小区综合整治”，以解决老旧住区中的群众住房困难。2017 年，有关城市更新的政策更为聚焦，如住建部在加强“城市双修”的指导意见中，将改造老旧小区列为“城市修补”的重要内容之一，并于同年在厦门老旧小区改造工作座谈会上确定了15 个试点城市。2019 年6月的国务院常务会议和12 月的中央经济工作会议，均强调要加大城市住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造的力度。

1.3 老旧住区改造势在必行

老旧小区是指建于2000 年年底以前，公共设施落后，严重影响居民的居住和生活，且未纳入棚户区改造计划的住宅小区[1]。老旧住区更新改造中的核心问题与其居民特征和需求紧密相关。2019 年的联合国《世界人口展望》报告认为，人口老龄化是现今人口发展的三大趋势之一。中国自2000 年步入老龄化社会后，正在成为老年人口数量最多、老龄化速度最快、应对老龄化任务最重的国家。未来20 年将是中国老年人口增长最迅速的阶段，国家相关政策文件高度重视为老服务能力建设，包括完善住区适老项目改造在内的为老服务支撑体系。2019 年的国务院《政府工作报告》中，有16 处提及“养老”，涉及养老设施、养老服务、养老政策及保险等内容。同年6 月，国务院常务会议上针对老旧小区改造面临的问题，提出了改造对象、改造主体、资金支持、长效管理等四方面举措，应对老龄化已经成为重要的国家战略之一（《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》）。

面对基数巨大的老龄人口，我国的养老政策已经较为明确，即居家养老。实际上，在众多亚洲国家和地区中，文化的共通性使得政策导向不约而同地指向了以家庭为核心的养老模式。老人在社区中的“在地养老”之所以备受青睐，其原因有多方面：首先是成本低，其次既能满足老人对熟悉环境的依赖，有助于消除孤独感，又能减轻养老机构床位不足的压力[2-4]。从年龄和迁居意愿来看，随着年龄的增长及生活工作的相对稳定，人们的迁居意愿随之下降，退休后更倾向于稳定而熟悉的居所环境。为此，上海市在“十一五”期间，率先提出“9073”（即90%居家、7%社区、3%机构）的养老模式，北京市也提出了“9064”（即90%居家、6%社区、4%机构）养老服务模式。不论比例如何，可预见的是，在居家养老成为主流的时代，对老龄化问题尤为突出的老旧住区进行适老化改造将成为改善居民生活质量的首选途径 [5]。

针对老龄化趋势和居家养老，现有住区的状况却不容乐观，目前，我国城市普遍存在为老服务硬件和软件的短缺现象。从各地的居住类公共服务设施规划设计指标来看，自20 世纪70 年代以来，住区公共设施规划建设指标总体呈上升趋势，虽然最近的2018年版本中总量指标有所压缩，但医疗和社区养老等相关设施的指标仍在提高，这及时回应了居家和社区养老需求上升的趋势。

若考察既有老旧住区的现状，居家养老的主要矛盾体现在三个方面：①老龄人口比例不断趋高。据对我国城市老旧住区的不完全统计，老旧住区中老龄化程度普遍高于新建住区，大城市中老人与子女分居比例亦较高。②环境设施适配性问题。相关研究表明，我国城市住区的生活环境，包括住房、公共服务设施、道路交通等硬件设施配置，均对老年人的日常生活不太“友好”，尤其是在安全便利方面，老旧社区多层住宅的电梯加装问题更是受到了全社会的关注。③服务运营问题。总体社会养老服务供 需缺口较大，行业集中度低，覆盖面窄、服务结构单一、内容较少，同时还存在资源错配问题[6]。据《2019中国养老服务行业报告》数据，目前，我国家政养老看护服务和社区日间照料的缺口率分别超过55%和70%；社区居家养老仍主要由政府主导，而养老机构则普遍存在重设施、轻差异化服务的问题。

老旧社区适老化规划改造对改善老年人的居住环境，提升生活品质，缓解老年人因身体机能衰退导致的生活自理能力差等问题具有很现实的意义，已是势在必行[7]。对大多数居家养老的家庭而言，通过住区的整体适老化规划改造，可以降低老年人日常生活中面临的不便和危险程度，提升老年人自我照护能力，并减轻子女兼顾工作家庭和照料的压力，从而帮助大多数老年人实现居家养老的愿望[8-9]。

2 老旧住区适老化改造的困境分析

2.1 概况

在客观需求迅速上升的情形下，老旧住区适老化改造的实施却困难重重。以上海市为例，截至2018 年底，上海60 岁及以上老龄人口总量达503.28 万人，老龄化率达34.4%，其中，80 岁及以上老年人口81.67万人，占60 岁及以上老年人口的16.2%，占总人口的5.6%。作为全国老龄化程度最高的城市，养老的压力极大。《上海市深化养老服务实施方案（2019—2022）》提出：到2022 年，社区嵌入式养老服务方便可及，机构养老更加专业，家庭照料能力明显上升，与上海国际大都市生活品质相适应的老年人长期照护服务体系进一步完善，养老服务更加充分、均衡、优质。政策明确了既定的方向，然而适老化改造的推进却相对滞后，遇到了多方面的阻力。

现实需求的满足和改造规划实施的难点究竟在那里？为了理解其缘由，本研究就居家养老和适老化改造需求情况，调研了老龄化比例高于上海全市平均水平的中心城区里弄社区（H 社区）和工人新村老公房社区（J社区），其中，H 社区通过两轮调研有效回收问卷4 042 份，J 社区一轮调研有效回收问卷400 份。作为民政部门适老化改造的试点社区，这两个社区的状况和遇到的问题具有一定的代表性，通过实地调研及问卷访谈发现，当前老旧住区适老化改造在整个运作链上存在一些共性问题。

2.2 源头：改造需求与实际行动不对等

居家养老的需求作为适老化改造的源动力，主要来自于三方面：一是政府主管部门根据相关政策，从提升城市的人居品质、保障老年人生活便利等角度的自上而下的工作推进；二是企业对“银龄产业”的预期及市场培育；三是老年人家庭的内生需求增长。其中，第三部分需求是适老化改造的初始动力，第一和第二部分则是基于第三部分的需求而衍生出来的。

调研发现，老旧住区中老年居民比例普遍高于30%，有些甚至达到40%以上，且空巢家庭比例高于平均水平。受访样本中，独居老人占35.9%，与配偶同住的占39.7%；老人选择居家养老比较普遍，约94.1%的老年人更愿意生活在目前的家中（图1）。调研结果与一般认知相悖的是，老人居家养老的意愿随着自理能力下降反而略有提高，原因是老年人害怕孤独，自理能力越弱对家的心理依赖程度越高，离家进护理院或入住养老院多为子女的决定，而非老人自愿。同时，由于老旧住区普遍存在物业管理不到位、年久失修等情况，与需求之间的落差尤其显著，主要表现在安全隐患、出行障碍、居家生活自理、休闲健身交往等方面的环境支撑较差。由此可判断，老旧住区中居民对适老环境的需求比新建住区更迫切。理论上需求与供给的落差应该正好构成适老化改造的强大动力，但在老旧住区受访样本中，情况并非如此简单，样本中虽然有57.1%的老人认为有必要进行适老化改造（图2），但涉及到实施改造时，结果却值得推敲——需求向意愿的转化并不对等，大部分适老化改造需求因为种种原因而放弃，比如：改造的时长、改造的费用、改造时是否需要暂时搬迁、改造的参与等，真正接受适老化改造的比例不到1/3。这表明，需求在向实际行动转化过程中受到了多重因素的影响，居家适老化改造并非有需求就能推进和付诸实施。

图1 老年人家庭居住结构分析图

图2 适老化改造意愿分析图

那么问题究竟出在哪里？通过入户访谈可以发现，实际需求虽然来自于居家养老的老年群体，但因生活和消费习惯、“怕麻烦”等因素，很多老人考虑经济成本及改造过程可能对日常生活产生影响而放弃改造。从已接受室内部分适老化改造的样本来看，大部分老人只能接受对日常生活影响较小的微改造，如：老化电线更新、浴室扶手、一键呼救装置等“短平快”项目（图3），以不搬迁施工为主，对涉及住宅内部地坪高差平整、居室整体改造等工期较长的项目则心生畏惧。此外，改造资金也是影响显著的因素，已改造项目基本由政府公共财政负担，大多数老年群体由于收入和消费习惯，对改造费用的支付意愿非常低，仅占样本量的15.6%，愿意自己出资进行改造的金额也有限，平均在1 500 元或以下（图4）。因此，如果没有政策推动和政府财政补贴，老旧住区适老化改造的实施将远远小于实际需求。

2.3 路径：适老化改造规模推进条件尚不完全具备

2.3.1 困境之一：供给单一，供需差距拉大

图3 改造时长容忍度分析图

从相关报道及企业访谈中了解到，目前适老化改造主要以试点的形式，作为政府“托底”工程，由民政部门及社区街道合力推行。自2016年全国老龄办、发改委等25 部门联合印发《关于推进老年宜居环境建设的指导意见》以来，适老化改造并未在老旧社区中大规模开展。自2012年起，上海市民政部门每年推进实施低保困难老年人家庭居室适老化改造项目，对象主要是低保困难老人，由市财政每年安排2 000 万元资金用于1 000 户适老化改造，每户平均2 万元，惠及面和改造力度有限，仅能满足最基本的安全、卫生方面的适度改造。随着老龄人口的迅速增长，需求端和供给端的缺口越来越大[10]。除了上海市，北京、广州、南京等大城市也以试点的形式在探索，以政府及相关部门自上而下推动为主，市场的积极性尚未调动起来，供需缺口正在变得越来越大。

2.3.2 困境之二：消费不足，专业型服务和市场难以培育

图4 改造出资金额分析图

谁会是适老化改造的消费主体？居家养老环境改善的核心需求在于其与“家庭”的结构性联系。在中国传统文化中，养老及老人居住问题往往强调感情和伦理因素，当老人健康状况不理想，或是失去老伴时，通常会与子女同住。但从现实情况及发展趋势来看，大城市现代化生活节奏、经济等因素，使“利益最大化”超越了传统家庭价值观，子女与父母的关系趋于平等，彼此相对独立，照顾不意味着需要同住。随着老人经济独立与意识转变，老人也更倾向于与子女分居，但子女的赡养义务仍需履行。在大城市快节奏的生活压力下，面对“出力”还是“出钱”的选项，子女更倾向于通过交换理论的利益最大化原则，选择“出钱”购买便利和专业的服务来履行自己赡养父母的义务。因此，目前适老化改造的潜在主要消费人群不是老人，而是与他们分居的成年子女。上海的实际情况部分验证了上述结论，不过基于种种原因，成年子女在改善父母居住环境方面更倾向于父母搬离老宅，或与自己同住，或迁往新居，老宅则出租给他人。这样，一方面，可以免受改造过程的麻烦和不便；另一方面，可以比较彻底地改善老人的居住环境。多数选择原地居家养老的家庭，通常是由于经济条件制约，或是老人不愿搬离旧宅[11]。

近年来，与老龄化相关的政策和行业论坛中，老龄产业的发展始终是核心议题之一，其中，适老化改造是产业闭环中与老年人生活最直接相关的一环。虽然市场敏锐地捕捉到了潜在的巨大需求和未来适老化规划改造的趋势，但当前改造意愿还不充分，需求尚未形成规模性释放，导致市场始终处于试探和培育状态。目前，适老化改造仍以政府和养老机构主导项目为主，个人需求占比很小，市场主要盈利空间不在家庭客户，因此，针对居家养老的适老化改造专业市场并未能形成；这也困扰着一些试图进行适老化改造的家庭，他们在市场上很难找到专业的服务和匹配系统的产品。

2.3.3 困境之三：技术规范工作相对滞后

2019 年6 月，国务院办公厅曾发文推进养老服务发展，从“深化放管服改革、拓宽养老服务投融资渠道、扩大养老服务就业创业、扩大养老服务消费、促进养老服务高质量发展、促进养老服务基础设施建设”六个方面提出指导意见并落实养老服务，但与之配套的适老化改造标准仍很欠缺。国家层面针对老年人的规范标准主要集中在养老设施及建筑方面，面对大量居住在老旧住区中居家养老的老年人，针对他们居住环境的适老化改造的相关技术规范至今尚未出台。没有规范和统一标准的指导，涉及老人活动及安全等问题，在改造实施后一旦出现问题很容易引发纠纷，这也在一定程度上阻碍了适老化改造的规模化推进。

但地方政府也有所行动。如浙江、山东、北京、上海等地的主管部门相继发布了适老化改造相关的地方标准（表1），从而应对了现实需求。在地方实践的基础上，2020 年4 月1 日，住建部标准定额司发布“中国城市社区居家适老化改造标准研究”征询意向公告，开始着手准备制定国家层面的适老化改造标准。总体而言，相关的技术规范工作相对滞后。

2.4 保障：适老化改造存在资金和政策缺口

迄今为止，居家社区养老适老化改造项目仍属于政府的惠民工程，资金来源主要来自于政府公共财政预算，这对于启动阶段的适老化改造来说非常必要。一方面，政府资金投入可以填补市场的空缺，并起到示范效应；另一方面，可以引导和撬动社会资本的进入，比如政府通过购买服务、政策扶持培育适老化改造市场。但在实际推进工作中，面对老龄化快速发展而产生的巨大需求，当下的政府资金投入远远不够；与此同时，民间资本的实质性参与尚处在起步阶段。

国家政策层面，近年来，针对居家社区养老及相应的适老化改造出台了多项顶层政策设计。国务院办公厅2020 年7 月印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，强调在“十四五”前基本完成老旧住区改造任务，从需求程度（基础类、完善类、提升类）列清单并编制改造规划。对成熟的老旧住区，这不仅是人居环境的改善，更是改造中社区协同治理能力培育和提升的过程。目前，适老化改造的政策体系仍处在建构阶段，还需要做很多工作。政策的落实和推进需要后续配套的细则和具体措施保证，比如：居住环境适老化评估、适老化住宅改造标准、改造质量评估等，并且政策实施的效果也需要时间检验才能显现出来。

表1 国家层面和地方层面的相关技术规范一览表

2.5 小结

如此看来，老旧住区适老化改造的前景是否很不乐观呢？研究发现并非如此，通过访谈亦可发现，新进步入老龄阶段的老年群体更能接受居家适老化改造，在支付意愿、改造参与和施工工期等方面的容忍度也更高，反映了代际价值观和消费理念的差异。从社会经济学角度看，个体决策受其背景和价值取向影响，改造需求与意愿的达成之间的差序由价值取向和消费习惯所决定。从代际演替来看，已经步入高龄的老一辈人极为崇尚勤俭节约的生活方式，不太愿意为舒适和便利买单；而新一代老人则更倾向于花钱买舒适和便利，生活方式及消费习惯的代际分化已显现，即温饱型消费向舒适型消费升级[12]。目前我国社会代际更替、适老化改造的消费范式正在转型，需要通过内生动力的促生推动措施来逐步转变老年人的消费观念，如试点宣传和参与式改造等，从而将需求转化为改造意愿和行动。同时，在政府倡导和政策支持下，鼓励市场和社会力量的更大力度介入，逐步建立和完善住区适老化改造的多元化专业服务体系。

3 老旧住区适老化改造的内生动力与外力介入的协同策略

既然现阶段存在如此之多的障碍，应对持续上升的需求，老旧住区适老化规划改造究竟应该从什么方面开展才能持续而有效地推进？基于前文的调研和分析，笔者认为，应当充分认识并调动潜在需求向改造意愿的转化，同时，通过规划政策和实施细则的支持，使更多的外部力量参与到老旧住区的适老化改造中来。在这个过程中，适老化改造内生动力与外部力量介入的协同具有至关重要的意义。

3.1 适老化改造评估的意义和运作策略

作为与居民日常生活息息相关的工程，客观而精准地了解需求非常重要，改造的第一步即是对老旧住区的适老化改造基本状况进行全面评估，分析住户家庭的潜在需求和可转化意愿，以及可借助的外部力量（如政策、资金等），循证解决才能保证改造实施的绩效。在已改造过的受访样本中，未经过综合评估的适老化改造项目满意度调查中，不满意的占12.6%，一般的占36.5%，可见没有经过评估的改造项目结果并不令人满意。

只有将住区内在需求特征和外部资源有效匹配，才能使得改造发挥更大的社会效益。规划评估作为一个闭环，是循证的起始点，同时也是阶段性的节点（图5），为推进实施奠定基础。

从评估时段划分，适老化改造规划评估可分为两个阶段，一是改造前评估，主要判断：①改造潜力，即判断做什么、能不能做；②项目改造的难度评估，即判断什么条件下可以做；③基于评估结论确定不同的规划改造实施空间，如社区公共空间和设施、住宅楼道共用空间、住宅居室内部空间等具体的适老化改造的项目内容，即做什么；④根据评估结论，制订改造计划，以利分步落实项目的资金保障、人才保障、技术保障、组织（平台）保障、监管保障，即怎么做。二是改造后评估，主要是测度改造项目实施后的完成度、效果、使用者满意度、存在的问题，从而为后续改造，以及为类似的项目提供经验借鉴。

图5 持续性的改造闭环分析图

适老化改造的评估对象包括家庭、环境设施、可介入资源三个方面。与家庭相关的评估，涉及大量家庭具体情况，准入首先需要对具体家庭情况进行评估。家庭改造需求评估主要包括以下几个准入维度：①个人及家庭信息。了解老年人平时生活情况、家庭结构、子女情况、经济收入、是否需他人照护，老年人及家庭改造意愿，以及改造期间是否有临时居所。初步判断适老化改造方向。②日常能力评估。观察并了解老年人现有及过往病史（注重是否有跌倒史），老年人近期内做过的身体状况评估结果可供参考，行动、听觉、视觉、进食、洗浴、如厕能力程度。了解老年人的兴趣爱好、锻炼活动、社会交往意愿等内容[13-15]。③需求和改造意愿评估。对老年人及其家庭成员就改造进行测评，主要针对适老化改造的需求和实施意愿，如需求的内容、对改造的预期、对改造方式的意见，以及改造费用的期望等。

环境设施的评估主要依据适老化标准，依据权属对住宅内部、公共楼道、室外公共空间及设施进行评估。其中，与老人起居生活最相关的居室环境评估包括：玄关、客厅、卧室、厨房、卫生间、书房、阳台区域评估等内容，确定居室环境是否具备改造施工条件，以及助行、如厕、洗浴、感知、康复等辅具需求情况评估等内容。公共楼道与老人日常出行密切相关，评估主要围绕无障碍及出行安全设施进行。老旧住区中多层住宅无电梯的情况普遍，老年人上下楼梯的安全性和便捷性就显得尤为重要。室外公共空间及设施主要是道路出行、活动健身、休闲娱乐以及医疗等和老年人日常生活圈相关的环境，由于这部分较为独立，且和老年人日常起居相对分离，改善的主体和权限相对容易协调，从调研情况来看，老旧住区的室外公共环境改善程度高于室内，从计划推行难易和项目完成度来看，自上而下的改造通常首选从公共空间环境和设施的角度介入来进行更新[16-17]。

改造可介入资源评估主要针对外部推动的主体及其介入资源类型、力度，以及相应的推进途径与措施进行评估，包括：①政策评估。由于政府的养老政策中包含适老化改造的部分，并且针对不同类型的老年人家庭有具体的政策细分，为避免重复享受或遗漏，政策评估主要包括老年人当年应享受的养老政策类型、已享受的养老政策等内容，重点评估在适老化改造中可以享受的政策补贴类型与标准。②市场评估，这通常由企业来完成，通过专业评估，确定改造配置的产品部类。③其他力量。值得关注的是，由于NGO（非政府组织）在社区中的扎根工作越来越深入和普及，对社区更新的促进也具有非常积极的培育作用，因此，对住区社会力量的评估也不容忽视[18]。

适老化改造评估的结论，有助于有针对性地得出老年人的重点需求及改造应对要点，更重要的是，根据适老化基础（包括老年人自身、家庭需求，物质环境设施、可介入资源状况等）综合评估适老化改造的实施区间。

3.2 准确把握适老化改造需求与外部介入的关系

调研显示，家庭和社区的有效意愿构成了适老化改造的内生动力，政策、资金和第三方构成了适老化改造的外部力量。适老化改造是否能有效推进取决于改造的内生动力与外部力量的协同。同时，内生动力的特征决定了外部力量介入的区间，在适当的时机介入适当的住区改造能够提高适老化改造的绩效。

老旧住区中的人口和居住环境比较复杂，居家养老适老化改造的内生动力主要受改造需求和改造意愿两个维度的因素影响：改造需求主要由住区的物质环境现状条件决定，适老化程度越低的住区客观上改造需求越大；改造意愿主要由住户的主观改造意愿决定，受住户对居住环境的要求、改造意愿、支付意愿等因素影响。这两个维度形成的区间特征决定了老旧社区适老化改造推进的基础条件，外部力量（如政策、市场、社会等）如能根据住区的基本特征选择介入区间，根据老旧住区的实际情况制定改造计划和实施路径，可以更有效地推进适老化改造。

评估采用二分法对需求（D）和意愿（W）进行矩阵细分，以便分析在不同内生动力情况下，外力合适的介入时机（图6）。外部资源或外部力量的介入时机主要由两组落差决定：①落差一：住户客观改造需求与住区客观环境现状之间的落差（j1）；② 落差二：住户主观改造意愿与住区客观环境现状之间的落差（j2）。

（1）I 区间——强意愿强需求，易推行区间。这一区间的特征是：住区改造内生动力最强，居民需求和支付意愿都比较高，无论是政府、市场或社会力量，都相对比较容易介入。但对比j1和j2，发现相同住区环境条件下，不同落差还存在如下细分：

在相似的住区现状条件下，住户的主观意愿小于客观需求，需要外部资源给予助力来完成适老化改造，如政策、资金等方面的鼓励和扶持。

在相似的住区现状条件下，住户的主观意愿大于客观需求，这表明住户对改造期待的迫切程度更高，主动性更强，更需要外部资源给予专业方面的指导来完成改造。

图6 内生动力矩阵与外部力量介入区间分析图

（3）III 区间——弱需求弱意愿，社会培育区间。这一区间的住区相对现状条件较好，对该区间住区和住户来说，现状满意度尚可，改造需求和改造意愿都不是非常迫切。随着人口结构变化，III 区间有向II 区间转移的趋势。因此，通过相关社区组织等关注这一区间的人群及环境趋势，在此过程中培育对适老化环境改善的共识，有助于及时有效地提前介入。

（4）IV 区间——强意愿弱需求（j1＜ j2），市场培育区间。这一区间的住区普遍物质环境相对较好，客观改造需求较小，但居民对生活品质要求较高，主观改造意愿很强。根据调研分析，此区间的住户老龄化程度相对较低，消费能力和支付意愿也相对更高，是适合适老化改造专业市场介入的培育区间。

每个住区面临的问题不同，为保证真实的需求得到满足，也为资源配置的有效和公平，需要更精准地根据老旧住区的具体情况制定相应的方略和对策。

4 结语

大城市及特大城市的空间发展重点已日渐转向存量更新，老旧住区的改造在存量更新中具有“占比大、难度高”的特征，更为重要的，这是一项具有重大社会价值的民生工程。目前，虽然大多数的老旧住区具有规划改造的需求和潜力空间，但主观意愿尚难以转变为有效的行动，导致了改造的滞后局面。

通过对上海典型案例住区的调研发现，需求和意愿的转化受制于经济条件、消费观念、专业服务水平等因素的影响，且存在着不同的内生动力类型。就老旧住区适老化改造的规划策略而言，对不同类型的内生动力，需要配以合适的外部资源和外力介入；只有形成社区协同治理的合力，才能有效驱动老旧住区的改造，并获得更高的社会经济等综合效应[19-20]。此外，内生动力类型并非是静止的恒定状态，随着代际更替、经济条件、居住质量预期等因素变化，内生动力会产生迁移，需要通过实时评估来判断外部资源介入的类型和介入方式。唯有正确把握内生动力与外部力量的协同及时机，才能推进老旧住区适老改造有效实施和持续发展[21-23]。

（衷心感谢赵民教授阅读本文初稿后提出的重要修改意见。本课题的基础调研得到了吴晓琼女士、张晓杰先生、周海旺教授的大力支持，在此表示由衷的感谢！）