老旧住宅小区消防安全现状分析及应对措施

杨 帆 （安徽省安庆市消防救援支队，安徽 安庆 246000）

1 引言

自上世纪90年代以来，我国社会经济高速发展，城镇化率在30多年的时间内，从90年代的约30%提升至目前的60.6%，部分发达省市已突破70%。伴随着城镇化率的提升，大量住宅小区建成并投入使用，由于特定的历史条件以及当时消防法律、法规、规范不完善等原因，在上世纪90年代建成的住宅小区，存在建设标准不高、消防设施配备不全、消防车道不通、防火间距不足、长效管理机制缺失等一系列问题。老旧住宅小区已成为城市火灾的高风险区，且易发生小火亡人的情况。本文结合实际工作经验，对老旧住宅小区的消防安全现状进行分析并提出改进措施。

2 老旧住宅小区的特征

对于老旧住宅小区的界定，目前学界无统一标准，根据对已有研究和调研情况看，老旧小区的建成时间一般在20年以上，且具有以下特征。

2.1 建设标准低

在上世纪90年代，相关的建设工程法律、法规和标准尚不完善，《中华人民共和国消防法》于1998年9月1日才正式施行，之前的建筑无需进行消防审批，且当时的《建筑设计防火规范》内容较少，要求不高，导致当时建成的很多住宅建筑建设标准低，存在先天性火灾隐患。

2.2 规划结构开放

大部分老旧小区均是开放式结构，与周边没有明显的分隔物或分隔界限，未形成封闭式管理，小区单元楼直接与市政道路相连，社会人员和车辆可以直接进入小区，导致小区内部环境复杂，物业难以进行统一管理。

2.3 产权多样化

部分老旧小区是由政府部门或企事业单位开发建设并分配给单位职工居住，在城镇住房制度改革期间，有的卖给职工，成为房改房，有的产权仍属于单位所有，但这些单位又已经合并或解散了，还有些房屋甚至没有任何手续，属于违章建筑。产权的混乱导致小区物业费难以收取，无法聘请专业物业服务企业进行管理。

3 老旧小区存在的主要火灾隐患

3.1 建筑耐火等级低、防火间距不足

当前的老旧小区已有20多年的建成时间，建筑的墙体、梁柱、楼板等承重构件以及防火分隔措施均采用老建筑标准建造，与近十年的新建小区有明显差异，并且由于内部装修改造、地质沉降等因素，承重构件在火灾的高温条件下，易迅速失去支撑力造成垮塌。还有的建筑为人字顶结构，整个建筑在闷顶内无任何防火分隔措施，一旦发生火灾，烟气在闷顶内迅速蔓延至整栋建筑。还有的建筑防火间距偏小，一栋建筑发生火灾后由于热辐射的作用，迅速蔓延至其他建筑，造成“火烧连营”的现象。

3.2 消防设施不足或损坏严重，整改资金缺乏

大部分老旧小区，单元楼内未设置任何消防设施或者消防设施损坏严重。一是公共空间内未配置干粉灭火器；二是室内消火栓损坏严重，有的水带、水枪丢失缺配，有的室内消火栓管网锈蚀或无水；三是封闭楼梯间内防火门损坏或被拆除，无法起到隔火阻烟的作用；四是部分入户防火门被户主擅自拆除更换为更加美观的普通防盗门；五是疏散楼梯间内缺少消防应急照明；六是部分设置有自动消防设施的小区，因经费问题导致长期未得到有效维保而瘫痪。

3.3 消防车道被占用

老旧小区在建设初期，我国私家车保有量很低，所以没有考虑私家车停车问题，没有配套建设停车库或停车场，即使有配套建设的，车位配比也远远满足不了现在的停车要求，导致大量私家车停放在小区消防车道或消防扑救面上，严重影响火灾状况下消防车辆的通行。

3.4 楼梯间内电动自行车违规停放

近年来，电动自行车成为居民出行的主要方式之一，由于大部分老旧小区未设置电动自行车集中停放点，导致大量电动自行车停放在一层的楼梯间内或楼梯间入口处，并在此进行充电。电动自行车在停放过程中一旦发生火灾，产生的有毒烟气迅速从一层通过楼梯间蔓延至顶层，居民无法通过楼梯进行疏散逃生。

3.5 底层住宅使用性质改变

由于部分老旧小区没有封闭管理，单元楼直接与市政道路相邻或连通，部分位于道路旁的底层住宅建筑被改建成小店铺或小餐饮场所，用火用电增多、火灾负荷增大，导致火灾发生几率增加，且发生火灾后，易蔓延至其他楼层。

3.6 电气线路老化严重

老旧小区普遍存在电气线路老化现象，户外电线敷设于房屋修建时，有些甚至还未进行增容，而户内电线也因装修年限较久，老化严重，难以满足当今各式各样大功率电器对电力的需求，极易发生故障引发火灾。根据近年来我市数据统计，老旧小区每年发生电气火灾事故的起数是新小区电气火灾事故数量的5倍以上。

3.7 居民消防安全意识差

老旧小区的居民多以老年人和低收入人群为主，从调研情况看，此类人群消防安全意识较为薄弱，缺乏必要的安全用火用电常识和基本火灾疏散逃生知识，对于常见的火灾隐患视而不见，给老旧小区火灾的预防、火灾应急救援、火灾处置带来了巨大的挑战，增大了老旧小区消防安全的脆弱性。

3.8 消防安全管理缺失

如前文所述，部分老旧小区由于产权不明晰、物业管理费难以收缴等各种原因，无法聘请专业的物业服务企业进行管理，只能依托街道和社居委，通过成立服务站、业主自治组织等机构对小区进行管理和服务，而这类管理服务仅限于清洁、门卫等最基本的功能，小区的消防安全无人管理，导致火灾隐患突出、致灾因素增多。

4 加强老旧小区消防安全的应对措施

4.1 理顺权责关系，落实管理责任

在开展老旧小区消防治理工作中，政府要发挥主导作用，解决老旧小区治理过程中的重点难点问题，理顺老旧小区产权混乱、脱管缺管等一系列历史遗留问题，在理顺权责关系的基础上，明确物业管理责任方，督促建立完善物业长效管理机制，实现老旧小区的物业管理正规化，确立小区消防管理工作的主体责任方。

4.2 拓宽筹资渠道，解决维保资金

很多老旧小区物业服务企业向居民收取的物业费用于正常的物业管理费用都已经很紧张，很难再支出一笔大额资金用于修复或更换小区内年久失修的消防设施，这也导致很多物业服务企业不敢接手老旧小区的物业管理工作。一方面，当地政府应当结合老旧小区改造工程，加大财政扶持力度，拨付政府专项资金或使用房屋维修基金，修复、更换和增设小区内的消防设施。另一方面，出台一系列优惠政策，例如减免进驻老旧小区物业服务企业的税收，对部分困难群众难以缴纳的物业管理费用进行补贴，降低进驻企业的经营风险，提高进驻企业的积极性，鼓励具备一定实力的物业服务企业接管老旧小区。

4.3 加强监督管理，打通生命通道

除消防设施损坏的问题外，消防车道停放机动车和疏散楼梯间停放电动自行车已成为老旧小区突出的火灾隐患，消防救援部门要联合当地交警、城市管理等相关职能部门联合开展专项行动，通过在小区道路上划设消防车通道标志标线，标识禁停区域，设置电动自行车集中停放、充电区，有效解决占用消防车道、堵塞疏散通道的问题，打通灭火救援和人员疏散的生命通道。

4.4 建立微型站点，扑救初期火灾

实践证明，依托物业管理企业的保安和居民志愿者建立的微型消防站，具备距离近、情况熟、机动灵活的优势，是专业消防救援队伍的重要补充，是扑救初期小火的关键力量。在建有微型消防站的社区，很多初期火灾在消防专业力量未到场之前，就已经由微型消防站的队员扑灭，降低了小火亡人的风险。消防救援部门要指导小区物业服务企业因地制宜，组建微型消防站，按照《微型消防站建设标准》配置完善相关灭火救援的器材设施，培训微型消防战队员的灭火救援能力，全面提升老旧小区抗御火灾风险的能力。

4.5 开展消防宣传，提升消防意识

针对老旧小区居民消防安全意识普遍不强的问题，消防救援部门、辖区公安派出所、当地社区、物业管理服务单位要联合行动、各负其责，结合网格化管理工作，加强对小区居民的消防宣传，采取制作消防宣传专栏、发放宣传手册、播放宣传视频、举办消防演练等多种形式，全面普及日常生活中的防火、灭火常识，提升小区居民初期火灾扑救和疏散逃生能力。

5 结语

对老旧小区的消防安全管理是一项综合性的系统工程，需要当地政府和相关部门长期投入时间、精力和资金，涉及到群众观念的转变和管理体制、方法的创新，要求在推进老旧小区消防安全管理工作中，构建“政府统一领导、部门依法监管、企业全面负责、群众积极参与”的工作格局，才能真正意义上提升老旧小区的消防安全指数，确保和谐城市建设的顺利进行。