宏观调控环境下房地产营销策略创新研究

孙婷婷

摘要：当前，我国正处于经济社会发展的新阶段，房地产行业的市场竞争越来越激烈，面临很多新挑战的同时也迎来了不少机遇。随着国家对房地产行业宏观调控力度的加强，房地产企业更需要积极适应宏观调控环境，不断创新市场营销策略，在激烈的竞争下实现可持续的健康发展。因此，在新的形势下，积极开展对房地产营销策略创新研究，对推动房地产健康发展有重要价值。

关键词：宏观调控环;房地产营销;策略创新

引言：

在新的时代发展过程中，房地差企业在市场营销中心只有注重创新和改革，不断完善市场营销策略，注重市场营销工作的实效性，这样就能在日益激烈的市场竞争中确保房地产企业站稳脚跟，这样就能促进房地产企业得到良好的发展。

一、当前房地产所处的宏观调控环境

随着我国房价快速增长，社会大量资金流入房地产领域，引发市场的一系列连锁反应，为此，政府部门需要进行宏观调控和干预，以缓解这种增长趋势，从而保障国民经济的健康成长。我国从2016年开始陆续出台新的房地產调控政策，对购房数量和房贷提出了限制，以抑制房地产价格的增长。中央多次强调房屋的居住属性，杜绝炒房行为，利用政府部门政策手段，综合整治市场。根据我国经济发展现状，制定长期房地产管理措施，保证房地产行业的健康发展。近几年房价回调，增加了商业银行风险。在商业银行面临信贷紧缩的环境中，为了保障资金收益，制定信贷政策需要更加小心。未来很长一段时间，房地产政策会持续收紧，对房产信贷进行严格控制，打击高杠杆炒房现象，对房地产企业营销产生不利影响。

二、宏观调控对房地产营销策略的影响

（一）价格营销 ，自从国家发布宏观调控政策，提出限购、限价、限贷、限售等 四个调控手段对购房主体进行限制后， 造成房地产交易量大幅 度下滑，很多企业在售项目和备案项目无法涨价，加剧了房地产 企业之间的竞争。再加上多数消费者更多关注楼盘位置、价格信 息，很多非一线房企，为了提高销量，选择主动降价。 （二）渠道影响 ，房地产行业营销环节是影响企业利润的核心环节。 如果市 场需求旺盛，大部分开发商会选择更加直接的营销方式，但市场 需求薄弱时，消费者购房多为刚性需求，房地产企业则要不断扩 展客户资源，才能提高经济利润。 受到宏观调控的影响，房地产 企业从线下销售，逐渐转变为销售中介、网络销售等多种渠道。（三）市场定位 ，受到宏观调控政策的影响，信贷政策紧缩，低价楼盘更受市 场欢迎，对高价楼盘造成冲击。 高价楼盘销售情况不理想，房产 市场更加理性，消费者从多个角度对比，由于很多非一线房企市 场知名度低，在同等价位上，消费者更多选择一线房企，也造成 非一线房企项目销量受打击， 因此这类企业需要重新选择适应 房地产市场的合理定位。

三、基于宏观调整政策下房地产市场营销中遇到的问题

（一）房地产市场营销策略在制定前市场调查工作不到位

房地产企业在具体的发展工作中，一些房地产开发生因为前期的市场调查工作不重视，往往使得市场调查工作流于形式，对市场营销策略的制定起不到应有的作用，特别是对市场需求和客户需求缺乏基本的了解。这样就促使很多房地产企业是按照自身的喜好来开发和建设房地产产品的，就使得所开发的楼盘将不能更好地满足市场和客户的需求，直接影响到房地产产品的市场竞争力，容易使得房地产楼盘出现滞销的状态，将造成房地产企业资源严重的浪费，影响到资金的回笼，严重地将导致房地产企业在市场竞争中出局。

（二）不能深入理解房地产市场营销策略

一些房地产企业不能深入理解市场营销策略，单一地认为市场营销管理是房地产企业在楼盘开售之前的工作，这种认识是错误的。房地产企业在楼盘开盘筹备的时候，为了将产品更好地推向市场而对营销团队进行选择的做法将是错误的。因为这个时候房地产楼盘产品已经定型了，对产品中的问题和风险已经不能进行调整的。后面的市场营销工作也是一些事后的补救举措，将对房地产楼盘产品和市场的供求关系无法做到真正地调整。也是的房地产市场营销工作对市场风险不能有效地预测，也不能有效地帮助房地产企业开展产品的销售工作，这样就能实现预期的销售目标。

四、宏观调控环境下房地产营销的创新策略

（一）促销策略

房地产产品和市场上其他产品不同，其价格高昂，消费者购 买时更加理性，多需要经过筛选、对比后才能决策。 因此在促销 上，利用广告形式宣传，提高房地产产品的知名度。 在广告中强 调价格和质量优势，能够吸引购房者关注。广告宣传重点选择新 媒体平台，可在微信平台、微博平台、APP 软件等购买开屏广告， 全面性推广，提高房地产品牌在消费者心理的知名度，扩大品牌 影响力和吸引力，才能大量投放，吸引更多观众购买。 房地产企 业也要重视线下广告的投放，制作具有创意性，突出房地产广告 的产品质量和价格优势。如在当地投放地铁广告、公交站牌广告 等，地面推广产品，让广告传播范围更广。 此外也要增加客户经 理宣传精力，要以主动服务方式向客户提供服务。客户经理作为 企业和客户之间衔接者角色， 需要充分发挥出客户经理业务能 力，能够积极维护客户关系，在服务过程中向客户精准宣传，提 高客户的关注度，在客户心中留下深刻的印象。房地产公司要重 视培训客户经理，保证客户经理能够胜任营销工作，具备专业的 知识和服务态度，能够积极解答客户提出的问题，在客户心里建 立专业形象，有助于强化宣传效果。在销售中心可适当举行抽奖 活动，利用小礼品吸引客户粘度，获得更多关注度，可提高房地 产企业的知名度。

（二）明确目标市场

房地产企业首先需要明确目标市场，根据市场潜力制定营销计划，才能在营销中取得成功。在投资前详细了解地区发展趋势以及市场吸引力，利用自身资源进行科学管理。由于目标市场定位不同，企业发展战略也有所区别，只有选择与自身相适应的目标市场，才能实现双赢。高标准房地产公司要优先选择发达城市，开发经济有限的公司可选择中小城市，以获得更多客户源。在产品设计上，主城区中端产品具有更大的市场前景，20～30岁人群购房需求最大，他们更加重视产品价格，90m2左右两居室需求量最大。而30～40岁群体具备一定经济实力，家庭成员多，更偏好于100m2以上的产品。综合上述因素进行目标市场的确定，能够为营销工作奠定良好的基础。

（三）实施科学化和有效化的房地产市场调研工作

房地产企业在楼盘开发过程中，前期要注重做好有效的、科学的市场调查工作，对当期的房地产市场以及具体的发展形势、地方政府的调控政策要展开全方位的调查，这样才能为房地产企业楼盘项目的开展提供更加真实、有效的参考数据，更好地促进房地产企业楼盘产品的发展，同时做好房地产企业后续的楼盘销售和管理工作。如果房地产企业面临着已经建设好的楼盘，但是在销售方面遇到困难，也要注重采取更加有笑话的举措来强化市场营销工作，促使房地产企业更好地将资金进行回笼，增强房地产企业的市场核心竞争力。

（四）产品策略

房地产公司应当始终坚持房产居住的属性，根据市场需要， 设计更符合人们居住条件的产品。 目前住房需求更大的是年轻 人，20～30 岁群体，由于年轻人经济能力有限，更多追求小户型。

根据宏观调控政策，着重设计两居室、小三居等户型产品。 目前， 我国房地产行业发展迅速， 越来越多房地产企业进入市场，对 此，应当建立品牌意识，在产品品质提升上下功夫，以需求為导 向积极开发满足市场偏好的产品。其次，要注重与其他企业产品 的差异化问题，避免同质化竞争，从而影响到产品的市场发展。 此外，还需要积极进行市场调研，了解房地产市场上产品信息及市场占有率，在此基础上积极开发，才能提高住房质量。

（五）明确市场定位

房地产企业需要根据自身定位，对市场环境、居住需要、消费要求等信息展开全面调查，才能合理规划自身项目、确定实施方案，对建筑风格、材料、产品面积等精心策划，结合内部资源情况，不断推动企业品牌化发展，提高企业的社会影响力。房地产企业只有树立良好的社会形象，以品牌战略展开营销才能取得积极成效。

（六）文化策略

在房地产营销中可积极融入文化内涵， 将文化内涵注入房 地产产品开发， 让文化内涵成为市场营销的特点， 提高营销效 果。我国房地产市场面临着激烈的市场竞争，造成房地产营销取 向从凸显功能逐渐过渡到文化价值上。 文化价值逐渐成为产品 差异化，在竞争中获取有利地位的重要工具。 在房地产营销中， 从文化诉求切入，能够满足消费者情感需要和精神需要。如今人 们的精神需要不断增长，对房产的要求逐渐提高，房屋不再是生 活场所，也将成为蕴含文化气息的空间。对房地产的营销应当以 人为本，给消费者提供良好的环境居住，体现出人文情怀。

结束语：

综上所述，我国出台的房地产宏观调控政策，给房地产企业营销带来了巨大挑战，面对激烈市场竞争，房地产企业需要关注市场需求，把握政府政策走向，加大宣传营销力度，扩展客户群体，提高产品销量。未来还需要重视对目标群体的细分，加强市场品牌定位，加强宣传推广力度，在产品、价格、促销上持续性优化，提高房地产产品的竞争力，推动房地产企业发展。

参考文献

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