房价上涨促进还是抑制创业的增加

2020-12-14张亚萍

中国房地产·学术版 2020年10期

摘要：创业是促进就业、带动经济发展和助推社会转型的强大动力，房价上涨对创业具有挤出和挤入双重效应，但是学术界关于房价上涨究竟是促进还是抑制了创业的研究成果还相对有限，且未达成一致结论。利用2006-2018年全国31个省份的面板数据对房价上涨和创业之间的关系进行分析，回归结果显示无论是相对房价还是绝对房价的上涨都明显阻碍了创业的增加，检验表明这一结果具有稳健性。此外，经济发展水平、地区生态环境对创业具有正向影响，而失业人口和政府财政收入对房地产行业的依赖程度对创业的影响并不显著。基于以上结论，提出相关政策建议。

关键词：创业;房价;面板数据

中图分类号：F061.3

文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2020）10-0024-30

收稿日期：2020-07-10

1引言

创业是促进就业的重要渠道，也是经济发展、社会转型的根本动力。由于信息不对称、初创企业风险高等因素，银行和社会投资机构往往更倾向于支持已经成熟、具有一定规模的大型企业或者国有企业，“融资难、融资贵”则构成中小企业创办和发展过程中的重要约束条件。受多种发展因素的影响，国有企业以及大型企业数量常年比较稳定，每年新增的创业主体主要是个体工商户和以私营企业为主的中小企业，其中中小企业规模庞大，占全国企业总数的99%，贡献了全国超过50%的税收、60%的GDP、70%的创新和80%的就业，在促就业、稳增长、改善民生方面发挥着重要作用，有专家指出疫情之下稳住民营企业、稳住中小企业就是就稳住了中国经济发展和就业增长的大盘（陈文玲，2020;韩哲，2020;茶洪旺，2020）。国家出台了一系列旨在化解中小企业融资难的政策措施，使这一问题在一定程度上得到缓解，但是与中小企业对融资的期待还相去甚远，自筹资金仍然是中小企业在创建与发展过程中重要资金来源。房子具有抵押品属性，是自有资本的重要组成部分，房价的上涨提高了有房群体的自有资本，可以通过抵押缓解有房者创业初期的资金约束，这对创业成功具有重要意义，有助于促进创业的增加，然而房价上涨也会导致创业成本增加、创业意愿被抑制等问题的出现，其究竟是促进还是抑制了创业的增加需要进行综合的研究与考量。

2现有研究回顾

学术界和理论界只有为数不多的文献对房价与创业之间的关系进行了探讨，且对房价上涨究竟是促进还是抑制了创业的增加并未达成一致结论。林嵩（2012）最早对我国房价与创业之间的关系进行了探索性研究，结果显示房价上涨对创业具有显著的挤出效应，吴晓瑜等（2014）的研究具有突破性贡献，其最先提出了房价上涨的财富效应、抵押效应和替代效应，并进一步指出高房价对有房人群的创业选择存在正的“财富效应”“信贷效应”和负的“替代效应”，总体影响具有不确定性，但是对无房人群的创业选择具有明显的阻碍性，研究指出高房价地区创业可能性较低。任亚军等（2017）通过对31个省的面板数据分析显示高房价对于创业意愿具有明显的挤出效应。一些学者得出了与以上观点相反的结论，普蓂喆等（2016）认为房价上涨与创业行为之间存在正相关关系，胡明志等（2019）的研究发现房价上涨会增加了创业的可能性，尤其是对创业意愿高、收入水平低的群体促进作用更大，但这一影响仅限于完全产权房。张龙耀等（2020）最新研究结果显示，仅有一套房对创业影响并不显著，只有拥有多套住房时才能明显促进创业的增加。

国外相关研究结论大都支持房价上涨有助于创业的增加，Berggren等（2017）分析发现瑞典房价每上涨1%，创业公司的数量增加约0.15%。Schmalz等（2013）認为在房价上涨地区，房屋所有者更有可能创业，且创业公司的规模大于租房者的创业规模，这一结论凸显了抵押品对创业的重要意义，与吴晓瑜等（2014）的观点具有一定的契合性，却与胡明志等（2019）利用国内数据所得出的住房拥有者的创业概率低于租户的研究结果刚好相反。

房价与创业之间关系研究文献的有限性以及相关结论的不确定性为进一步探讨这一问题提供了较大的研究空间。另外，现有研究主要考虑了商品房的实际价格，也即是绝对房价，忽略了绝对房价与收入之间的相对关系对创业的影响，事实上伴随着经济发展、收入水平的提高，房价一定程度的温和上涨属于正常的经济现象，关键在于房价上涨是否与居民收入及消费水平增加、国民经济增长相匹配。本文在以往研究的基础上，将相对房价对创业的影响纳入考量范围，利用2006-2018年全国31个省份的面板数据，通过回归分析为房价上涨与创业之间的关系提供新的证据。

3理论出发点

3.1房价上涨对创业的挤出效应

房价上涨对创业的挤出效应主要体现在三个方面：一是房价上涨削弱了创业动机。高房价推高了人工、土地等生产要素的价格，导致工资、房租等创业成本的增加，同时也压缩了创业的利润空间，增加了创业失败的可能性，弱化了个体的创业意愿。二是房价上涨抑制了创业成功所需的企业家精神。高房价促使个体不得不投入更多的当期资金购买住房，并承担沉重的房贷压力，成为“房奴一族”，这一背景下相对于创业需要承担巨大的风险和不确定性，人们更倾向于选择一份稳定有安全感的职业，创业所需的冒险精神和开拓意识被极大限制。三是房价上涨会诱导资源错配。房价持续上涨使得房地产行业的投资回报率远高于其他行业，房屋也被人们普遍认为是具有高安全性的投资品，社会对房地产投资收益率存有较高预期，由此形成强大的虹吸效应，大量人员、资金和资源涌入房地产及其相关行业，个体也更倾向于把买房作为实现财富增值的重要渠道而不是创业，导致房价上涨对创业产生挤出效应。

3.2房价上涨对创业的挤入效应

房价上涨对创业的挤入效应主要体现在两个方面：首先，对有房群体而言，房价上涨使得抵押品价值增加，更有助于缓解创业初期的资金约束，增大创业成功的概率。对于无房群体而言，房价上涨形成一种倒逼机制，强化了其创业动机。房子作为现代城市生活的必需品，“有房”成为多数年轻人结婚的必要条件，相对于被雇佣，创业虽然充满风险和不确定性但是也可能伴随着相对高的回报，无房者更有可能通过创业缩短财富积累周期，进而实现早日购房的愿望。其次，房价的温和上涨带动财富增值有助于增强民众的消费信心，扩大社会消费水平，消费的增加意味着需求规模的扩大，为创业提供更广阔的市场空间，促进创业的增加。

在挤入效应和挤出效应的双重作用下，房价上涨对创业的影响究竟呈现何种状态，还需要实证的进一步检验。

4研究设计

4.1变量定义

被解释变量：创业，用登记注册的私营企业数量和个体工商户总和来表示。2002年的家庭收入调查问卷（CHIP）将私营企业主和个体户主定义为创业者（普蓂喆，2006）。私营企业是由自然人投资设立或控股，以雇佣劳动为基础的营利性经济组织，私营企业的数量也被中华职业家企业家协会作为构建创业活动指数、衡量创业活跃度的依据。个体工商户由于创办限制少、经营灵活，也构成个体进行创业的主要形式。因此，本文采用登记注册的私营企业数量和个体工商户数量总和来衡量创业的总体情况。

解释变量：相对房价，商品房平均交易价格与年平均工资之比。高房价对创业具有挤入、挤出双重效应，较高的工资水平也可能吸引更多适龄劳动力选择就业而不是创业。相对房价直接反映了房价与收入之间的相对关系，运用这一变量能够有效排除通胀等因素影响，可以更客观地反映房价上涨的真实状态。另外，在对模型进行稳健性检验过程中，我们把这一解释变量替换为绝对房价，即商品房平均交易价格，检验了模型的稳定性，也进一步验证了房价对创业的影响。

本文选取了以下可能会对创业产生重要影响的因素作为控制变量：

（1）失业规模：城镇登记失业人数。失业人员是潜在创业群体，理论上一个地区的创业数量在很大程度上会受到其失业规模的影响，失业人口的上升很可能会带来创业的增加，我们预期这一符号为正。

（2）人口规模：年末总人口。人口数量与市场需求成正比，一个地区人口的多少代表着该地区市场规模的大小，人口越多市场需求就越大，越能够为创业提供更广阔的市场空间和机会平台。此外，人口数量的增加也意味着购房需求的增加，进而带动房价的上涨，因此需要对人口规模进行控制。

（3）基础设施：每万人拥有公共交通车辆。良好的基础设施环境可以有效减少创业成本，人们更倾向于在基础设施比较完备的地方创业，这一选择偏好也进一步促进了企业的协作和集聚，形成利于创业的良性环境。另外、基础设施的建设情况也会对购房需求和房价产生直接影响，因此需要对其基础设施状况予以控制。公共交通建设情况反映了一个城市的基础设施状况，本文用每万人拥有公共交通车辆来表示，这一指标越高表明公共交通越便利、基础设施越完善。

（4）政府财政收入对房地产行业的依赖程度：地方财政土地增值税占地方财政税收收入的比重。土地财政一度被认为是房价居高不下的重要因素，土地增值税虽然旨在抑制房地产行业的暴利，但是其在财政税收收入中的占比也反映了一个地区房地产行业的活跃程度和房地产对地方经济的贡献水平，体现着地方政府财政收入对房地产行业的依赖程度，我们预期这一变量的符号为负。

（5）地区生态环境：人均公园绿地面积。良好的生态环境是人们对美好生活向往的基本要求，是购房选择和创业选址都需要考虑的的重要因素。

除了以上变量，我们还控制了人均GDP，以避免各地经济发展的差异对回归结果的影响。另外，在稳健性检验过程中，还对技术市场的交易情况进行了控制，这一变量反映了一个地方技术市场的发育程度，技术市场交易活跃的地区，其发展模式多为创新驱动型，容易形成有利于创业的市场环境和制度环境，这些地方的房价一般也相对较高。各变量定义如表1所示。

4.2數据描述性分析

由于我国的住房市场在2005年前后出现了结构性变化（郑俊川2018），且2019年各省市与研究相关的最新数据尚未完全发布。因此，本文选择利用全国31个省份2006-2018年的数据来进行实证分析，数据主要来自国家统计局官方网站、《中国统计年鉴》和《中国房地产统计年鉴》等。本文使用stata15.0软件，对选取变量进行描述性分析，具体如表2所示，我们共得到403个样本，其中缺失值均为空值，不纳入回归。

数据调整：本文以2006年为基期，对绝对房价、人均GDP、技术市场交易额等经济变量进行了物价调整，消除价格因素的影响。

统计数据显示年平均创业数量为187.64万户，最大1096.43万户和最小7.21万户，方差较大（164.801），这表明创业数量存在明显的个体差异，这一差异可能是由各地的市场规模、失业规模、基础设施、地区生态环境、政府财政收入对房地产行业的依赖程度等因素的不同所造成的，我们在控制了相关变量之后，进一步探寻房价与创业之间的关系。

5实证分析检验

5.1模型构建

为了验证房价上涨对创业的的影响，本文构建以下模型：

Cyit=αo+β1xdfji，t-1+∑βicontrolsjt+∈it

考虑到房价对创业的影响具有滞后性，故在模型中纳入滞后一期的解释变量来验证。各变量定义如表1所示，control为控制变量组。

Hausman检验结果显示，模型具有明显的个体固定效应，采用个体固定效应模型可以消除一部分内生性问题。之所以存在个体固定效应，主要是因为房价和创业情况因地域不同而存在较大的异质性，虽然我们已经将可能对回归结果产生影响的重要因素纳入控制变量组在回归中予以控制，但是由于现实中影响创业的因素较多，仍有一些不易观测的变量包含在随机误差项中，因此，为了排除地域发展差异对回归结果的干扰，我们纳入了Province哑变量以控制由于省份不同所形成的个体固定效应。另外，考虑到房价、创业可能存在的时间趋势，模型还加入虚拟变量Year，对时间效应予以控制。

5.2计量检验

通过一系列检验，发现模型存在异方差和组间同期相关问题，本文采用面板校正标准误对这一问题进行修正，通过面板校正标准误，能够很好地解决异方差，组间同期相关等问题，这一方法不改变回归系数，只改变了相应系数的标准误，具体结果见表3第（2）列，回归结果显示修正后核心解释变量的回归系数仍在50%的显著水平下显著。

为了进一步验证回归模型的稳健性，本文还进行了如下检验：首先，更改解释变量，将相对房价替换为绝对房价，回归结果如表3第（3）列所示，可以看到回归系数显著为负（-0.012），这意味着绝对房价的上涨也明显阻碍了创业的增加。其次，在模型中加入了技术市场交易额作为新的控制变量，表3第（4）列的回归结果显示，在加入了新的控制变量之后，相对房价对创业影响的回归系数符号没有变化，系数大小只有细微的变动，由原来的-566.116变化为-566.295，模型的显著性并未发生改变，这说明回归结果具有稳健性。

6实证结果

6.1房价对创业的影响

实证结果表明房价上涨对创业具有显著的负向影响，由表3第1列可以看出，相对房价对创业影响的回归系数为负，表3第3列显示，绝对房价与创业同样是负相关。回归结果说明房价上涨通过削弱创业动机、抑制企业家精神、资源错配等方式对创业所形成的挤出效应远大于其通过抵押效应、倒逼机制和扩大市场需求等路径对创业所带来的挤入效应，对创业的增加具有明显的抑制作用，这一结论支持了林嵩（2012）、任亚军（2017）等所得出的房价上涨对创业具有挤出效应的观点，为政府采取严格的楼市调控政策以限制房价过快上涨的做法增加了依据。

6.2其他冈素对创业的影响

人均GDP、人均公园绿地面积对创业均有正相关性，这符合我们的预期，表明经济越发达、生态环境越好的地区越能够吸引更多的创业者。

失业规模对创业的影响并不显著，可能的原因有两点：第一，多数失业人员属于非自愿失业群体，其自身缺乏突出的技能水平和创业能力，即使具有强烈的创业意愿和足够的资金积累，也难以开展有效创业，这也是为什么国家人力资源和社会保障部每年要投入大量的资源进行创业培训;第二，失业人群自身经济水平有限，缺乏创业资金和必要的生活保障，不具备成功创业的基本条件和创业失败的风险承受能力。

政府财政收入对房地产行业的依赖程度并没有对创业产生显著影响，这与我们的预期不符，可能的原因是政府财政收入对房地产行业的依赖虽然对房地产以外的其他行业的创业选择具有挤出效应，但是却能够带动房地产相关产业创业选择的增加，因此对总体创业数量的变化并没有显著影响。

7政策建议及研究展望

7.1政策建议

研究发现我国房价上涨对创业影响的挤出效应显著强于挤人效应，这一情况下，可以从以下几点重点发力，在稳房价的同时更好地促进创业的增加，实现经济发展的良性循环：

首先，坚持“房住不炒”的基准政策，严把调控不放松。当前中央政府和各地方政府持续出台了一系列的房价调控政策，然而疫情之下一些地方政府在巨大的经济压力下，试图再次把振兴房地产作为拉动经济回升的主要手段，这显然违背了房住不炒的基本方略，因此需要中央政府加大监督力度，进一步强化地方政府稳房价的主体意识和责任意识，积极推进多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度确立，把稳房价落实到具体行动上。

其次，放松创业的信贷约束。在稳房价的同时，也需要警惕房价下跌导致的房屋抵押品价值下降所引起的流动性约束紧缩，流动性约束紧缩限制了居民的当期消费和投资，进而会造成全社会有效需求不足的局面，反过来又会抑制创业的增加。相对宽松的创业信贷政策可以有效缓解创业初期的资金约束，给创业者提供更充分的资金支持，有助于在促进创业增加的同时进一步拉动消费的增长，形成良性的宏观调控效果。

再次，加大创业培训。强化创业培训的推介工作，让有创业意愿的人都有机会了解并接受相应的培训，有效提升其创业能力。强化创业师资队伍的筛选和培育，塑造一批具有创业经验的高素质培训师队伍，在鼓励和帮扶生存型创业者的同时，重点引导和支持机会型创业者，更好地助推经济和社会的转型升级。

7.2研究展望

本文仅从宏观层面研究了房价与创业之间的关系，但是由于不同行业对创业者的技能水平、风险意识、创新能力、资金状况等具有差异化的要求，使得房价上涨对不同行业创业的增加是否具有异质性影响成为值得进一步讨论的话题，也构成了我们接下去研究的重点。此外，不同地区经济发展模式不尽相同，各个地区的房价与创业之间的具体关系也值得深入探讨，以便于更好地因地施策。

参考文献：

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3.茶洪旺.帮扶中小企业渡难关是稳就业重中之重.中国经济时报.2020.04.09

4.林嵩.房地產行业对于创业活动的挤出效应——基于中国跨地区面板数据的分析.经济管理.2012.06

5.吴晓瑜王敏李力行.中国高房价是否阻碍了创业？.经济研究.2014.09

6.任亚军徐小云.“高房价”对创业意愿的挤出效应——基于跨地区面板数据的分析.2017.11

7.普蓂喆.高房价与城镇居民创业——基于CHIP微观数据的实证分析.2016.03

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10.Berggren B，Fili A，Wilhelmsson MH.The effect ofhouse prices on husiness start-ups：A review and analysisusing Swedish regional data. REGION.2017.04

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