房屋买卖之环境瑕疵概念与判断构造

吴逸宁

房屋买卖中，所交付房屋的质量是否具有瑕疵是司法实践中的主要纠纷。通常意义上，房屋的质量瑕疵比较容易联想到房屋本身存在某种物理上或结构上的缺陷，如墙体开裂、屋顶漏水等，这类瑕疵一般都因不符合房屋的法定或约定质量要求而获得法律上的救济。但随着现代社会人们居住环境意识的提升，在注重房屋内在物理结构上的质量的同时，亦开始关注房屋所处的外部环境条件。我国司法实践中，基于房屋外的噪音污染，房屋的光照不足而产生的纠纷已有呈现。(1)典型案例，参见“噪声污染与权利救济——嘈杂的房子，不要行不行”“间距光照不足的处理——阳光权之争，是否有理据”，陈枝辉：《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据》，法律出版社2017年版，第670-671页，第687-688页。传统上讲，环境质量问题本属于公法领域的范畴，应由环境法等行政法调整和规制。(2)代表性论文，参见邓可祝：《论政府环境质量责任的实现》，载《天津法学》2012年第3期；徐祥民：《环境质量目标主义：关于环境法直接规制目标的思考》，载《中国法学》2015年第6期。即使在私法领域，更多地也是在侵权行为法的框架内寻找答案。(3)代表性论文，参见陈伟：《环境质量标准的侵权法适用研究》，载《中国法学》2017年第1期；尤明清：《论环境质量标准与环境污染侵权责任的认定》，载《中国法学》2017年第6期。合同法的范围内，是否有对买受人适合的救济体系尚无关注。(4)笔者查阅的文献中，我国目前尚未有针对围绕房屋买卖中房屋外在环境上的纠纷从合同法的角度进行阐释的研究。在前述的噪音污染、光照不足的纠纷案中，法院亦认为买受人主张的权利救济没有合同或法律上的依据，仅仅是依据公平原则对原告进行了补偿。参见陈枝辉：《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据》，法律出版社2017年版，第670-671页，第687-688页。虽然环境问题一般带有强烈的公共利益之色彩，但仍兼顾私的利益之保障。适用侵权行为法又须受到严格要件之限制，有些情况下无法提供有效的救济。本文欲突破这种传统观念的束缚，对买受人主张的房屋外在的环境上的缺陷，借助合同法领域的瑕疵担保制度建构环境瑕疵概念，为解决此类纠纷提供新的视角。具体而言，有两方面的法律问题殊值研究。一是对房屋买卖中的环境瑕疵概念本身的理解，这类环境瑕疵在司法实践中是如何体现的，有哪些特征。二是房屋买卖合同中的环境瑕疵的判断标准如何认定，此为实现买受人的瑕疵救济的技术连接点，具有重要的法律意义。(5)环境瑕疵还涉及法律效果的问题，即在承认存在环境瑕疵的基础之上对出卖人应课以何种瑕疵担保责任。由于瑕疵担保责任的体系十分庞大，在我国的学理上也多有研究。环境瑕疵的责任承担方式较之物理瑕疵虽略有不同，如修理、重作等方式一般无法适用，但在其他责任承担方式上差异并不明显。鉴于篇幅的限制，本文的写作目的限于环境瑕疵概念的确立以及判断路径的建构，此为环境瑕疵适用瑕疵救济体系的难点与特殊之处。本文将围绕以上两个问题点，结合域外理论和我国的司法实践，建构环境瑕疵概念以及判断标准的解释学路径，以期为今后实务上处理此类纠纷起到指引的作用。

一、环境瑕疵的概念、类型与特征

(一) 环境瑕疵概念的产生

瑕疵担保制度中，物的瑕疵主要是指标的物品质的欠缺。(6)瑕疵在法律辞典中的含义是指标的物在形状、质量或效用上存在缺陷。参见中国社会科学院法学研究所·法律辞典委员会编：《法律辞典》，法律出版社2004年第1版，第710页。因此就语义学来而言，品质更符合对瑕疵概念的描述，接近其所意旨的法律含义。大陆法系中，对瑕疵概念的表述也主要使用品质的术语。参见王洪亮：《债法总论》，北京大学出版社2016年版，第290页；陈自强：《契约之內容与消灭》(第三版)，元照出版社2016年版，第61页；[日]中田裕康『契約法』(有斐閣·2017年)，第301页。问题是这里所指的品质应作何理解，其范围如何界定。传统意义上，罗马法认为标的物本身欠缺某种客观上应有的品质，如奴隶、牲畜存在的缺陷可视为瑕疵。(7)参见[日]柚木馨·高木多喜男編『新版注釈民法(14)·債権(5)§§549-586』(有斐閣·1993年)，第343页。因此这里的品质欠缺主要是指标的物欠缺某种物理上的特性。但之后的法国民法、德国民法的理论中，瑕疵概念中逐渐加入了主观的要素，瑕疵的品质概念上，范围不断扩张。(8)参见[日]柚木馨·高木多喜男編『新版注釈民法(14)·債権(5)§§549-586』(有斐閣·1993年)，第343页。德国法上，品质不仅包含了物的物理上的特性，而且还包含了物和环境上的关系或是否受到法律上的限制。(9)参见[日]柚木馨·高木多喜男編『新版注釈民法(14)·債権(5)§§549-586』(有斐閣·1993年)第344页。我国学者对德国法上物的品质概念的界定亦有相同表述。参见王洪亮：《债法总论》，北京大学出版社2016年版，第290页。值得注意的是，将品质概念拓展为物和周边环境上的关系已经脱离了标的物本身内在的缺陷所限定的范围，环境瑕疵概念的雏形应运而生。

我国台湾地区“民法”上，有学者将物的瑕疵之品质概念的范围，分为以下三类。首先，影响标的物品质之因素，以标的物物理上性质最为重要，如房屋不漏水等。除此之外，标的物本身与外界环境之关系，如不动产之坐落足以影响标的物之价值及效用，亦属于影响品质之因素。再者房屋系心理上因素至价值减损者也构成品质之欠缺。(10)参见陈自强：《契约之內容与消灭》(第三版)，元照出版社2016年版，第62-63页。其中心理上的因素导致品质之瑕疵系指“凶宅”的买卖，这类瑕疵与标的物自身的物理上的品质缺陷有着本质的不同。与基于标的物与环境之间的关系而产生的瑕疵亦有构造上的差异，属于独立的一类瑕疵。“凶宅”买卖也是学界的研究热点之一。最新的研究成果，参见杨建伟：《论“凶宅”买卖纠纷的法律适用》，载《中财法律评论》2017年第9卷；尚连杰：《凶宅买卖的效果构造》，载《南京大学学报(哲学·人文科学·社会科学)》2017年第5期。基于研究目的的限定，本文研究的范围将不包括这类心理上的瑕疵。其中，将标的物本身与外界环境之关系融入品质概念之范围，系受到了德国法的影响。

日本学界对物的品质概念的认识更多从判例法中发展而来并不断变化。初期的判例认为品质的欠缺主要针对标的物自然的、物理上的、有体的缺陷。至于物与周围环境的关系是否能构成品质的欠缺，判例的态度莫衷一是。(11)参见[日]柚木馨·高木多喜男編『新版注釈民法(14)·債権(5)§§549-586』(有斐閣·1993年)，第347-352页。学说认为瑕疵担保制度旨在保护买受人的正当期待，因此应尽可能地对瑕疵概念作扩张解释，基于物与环境的关系而产生的瑕疵也应包含于品质概念之内。(12)参见[日]柚木馨·高木多喜男編『新版注釈民法(14)·債権(5)§§549-586』(有斐閣·1993年)，第356页。20世纪90年代末，通过实证研究，房屋买卖纠纷中环境瑕疵的概念开始被提出。(13)环境瑕疵概念的使用始于潮见佳男教授的研究，潮见教授在研究房屋买卖合同中的瑕疵纠纷案件时认为应区分该瑕疵是否与物的本体有所关联，因不同种类的瑕疵会导致其判断标准有所不同，基于房屋的物理瑕疵与环境瑕疵而产生的纠纷须作类型化处理。参见[日]潮見佳男「売買目的物における物的瑕疵の帰責構造——最近の裁判例での経験と、理論へのフィードバック(二)」民商法雑誌108巻2号(1993)，「売買目的物における物的瑕疵の帰責構造(三)――最近の裁判例での経験と、理論へのフィードバック(三)」民商法雑誌108巻3号(1993)，同·『契約責任の体系』(有斐閣·2000年)，第333页以下。此后，瑕疵纠纷案件中的环境瑕疵的法律问题引起了学界更多的关注。(14)日本学界从环境瑕疵的类型、判断标准、责任构成等几个角度形成了一系列的研究。代表性文献，参见[日]小川清一郎「不動産売買における環境瑕疵の保障」明海大学不動産学部論集第7号(1999)；[日]熊田裕之「環境瑕疵と瑕疵担保責任」長崎大学総合環境研究第2巻第2号(2000)；[日]小西史憲「(判例研究53)マンション売買における環境的瑕疵と告知レベル——東京高判平成11·9·8 判例時報1710号110頁」不動産研究第43号第1号(2000年)。在实务与理论的研究的积淀之上，日本通说将瑕疵之品质概念通过种类的划分区分为物理瑕疵、环境瑕疵。(15)参见[日]山本敬三『民法講義Ⅳ-1 契約』(有斐閣·2005)，第281页。除物理瑕疵、环境瑕疵之外，近年来通说根据实务中出现的“凶宅”纠纷的出现添加了心理瑕疵的种类，参见[日]潮見佳男『基本講義 債権各論Ⅰ——契約法·事務管理·不当利得 第3版』(有斐閣·2016年)，第91页；[日]中田裕康『契約法』(有斐閣·2017年)，第302页。日本法通过对瑕疵的品质概念的扩张解释，将环境瑕疵作为独立的类型涵涉入其范围之内，其背后的理由是因为随着社会的发展和变迁，房屋买卖的瑕疵纠纷样态日益多样化，而环境瑕疵无论在法律属性上，还是在判断标准上都不同于传统的物理瑕疵，实务中有必要将其作为独立的瑕疵种类作类型化研究。(16)参见[日]瀬川信久「『瑕疵』の判断基準について——瑕疵担保論争から債権法改正後へ——」星野英一先生追悼『日本民法学の新たな時代』(有斐閣·2015)，第655页以下。

(二) 环境瑕疵概念在我国《合同法》体系下的生存空间

我国《合同法》体系下对物的瑕疵使用的是质量瑕疵的概念，如《合同法》第148条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同……”，第153条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”作为房屋买卖纠纷法律适用主要依据的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下文简称《商品房买卖解释》)对房屋瑕疵的描述也不例外。《商品房买卖解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”语义学而言，质量的含义相较之品质有所狭窄，解释学上能否拓展于物与周围环境的关系不无疑问。(17)参见王洪亮：《债法总论》，北京大学出版社2016年版，第289页。本文认为，可依据以下三点理由确立环境瑕疵概念以适应司法实践的需求。

首先，虽然条文上对瑕疵的表述使用的是质量概念，但从最高人民法院的官方观点来看，在评价质量瑕疵时，把标的物的“应有性能”与“实际性能”的比较作为衡量标准。(18)参见最高人民法院民事审判第二庭编著：《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》，人民法院出版社2016版，第503页。“性能”的概念明显不仅仅限于标的物在物理上的特性，亦蕴含了标的物符合效用的要求。而《商品房买卖解释》第12条、第13条分别将房屋质量不符分为主体质量不合格和质量不符合居住使用，就文义解释而言前者的质量瑕疵多指物理上的瑕疵，而后者的质量瑕疵明显蕴含了更广泛的解释空间，为环境瑕疵纳入瑕疵救济范围提供了解释论上的可能。

其次，我国司法实践发生的“凶宅”纠纷，该“凶宅”是否具有瑕疵，有学者根据多起肯定判决，认为应对质量作从宽解释，违反交易习惯或合同目的亦可纳入“违反质量要求”的认定。(19)参见尚连杰：《凶宅买卖的效果构造》，载《南京大学学报(哲学·人文科学·社会科学)》2017年第5期。该观点可资赞同。任何法律概念随着社会的变迁具有流动化的特点，其根本目的是为司法实践中解决法律纠纷，平衡当事人利益，实现社会公平正义而服务的。根据我国房屋买卖合同中围绕房屋外在环境缺陷而产生的纠纷不断增多的事实，将环境瑕疵纳入瑕疵救济体系之中，从法政策的角度对实现法律特定的价值理念具有重大意义。

最后，对质量瑕疵概念作扩张性解释，还需要考虑该解释的规范意义何在。有观点认为现代社会的房屋买卖合同中，房屋的利用形态已经多样化，瑕疵纠纷已不再局限于房屋物理上的使用障碍，环境瑕疵作为新型的障碍形态，对买受人的合同利益亦可能产生重大影响。(20)参见[日]瀬川信久「『瑕疵』の判断基準について――瑕疵担保論争から債権法改正後へ――」星野英一先生追悼『日本民法学の新たな時代』(有斐閣·2015)，第655-656页。该观点对我国也具有现实意义。随着经济的发展，人们环境意识的转变，对房屋的要求从符合物理上的质量标准逐渐扩展到对周边环境的品质追求。因此在处理这类新型瑕疵纠纷时，环境瑕疵概念的有用性无法被忽略。

(三) 环境瑕疵的纠纷类型与特征

房屋买卖合同的环境瑕疵纠纷类型以何种形式呈现，这些纠纷类型与通常的物理瑕疵有何不同，具有哪些特征，需要通过实证研究进一步明确。

1.类型。关于房屋买卖的环境瑕疵的纠纷类型，根据日本的实证研究，主要基于房屋外在的噪音污染以及对房屋的日照、眺望效用的妨碍。(21)参见[日]潮見佳男「売買目的物における物的瑕疵の帰責構造——最近の裁判例での経験と、理論へのフィードバック(二)」民商法雑誌108巻2号(1993)，「売買目的物における物的瑕疵の帰責構造(三)——最近の裁判例での経験と、理論へのフィードバック(三)」民商法雑誌108巻3号(1993)，同·『契約責任の体系』(有斐閣·2000年)，第347-358页。前者如相邻的点心制造工厂连日噪音、震动导致房屋无法居住。(22)参见大阪地判昭和60年4月26日(判例時報1195号115頁)。后者如附近的十四层高楼导致房屋的眺望、日照效用无法实现。(23)参见東京地判平成2年6月26日(判例タイムズ743号190頁)。从我国的司法实践来看，环境瑕疵也主要集中在这两类纠纷，根据中国裁判文书网上公布的案例，(24)下文所涉的环境瑕疵的裁判文书均来自中国裁判文书网(http://wenshu.court.gov.cn/)。下文将选取典型案例作归纳整理。(25)本部分主要是对原告主张的事实关系的归纳整理，对瑕疵判断的分析将于后文阐述。为后文论述、分析的便利，本文将对各个案件标列序号。

(1) 噪音类。〔A1〕原告以其购买的房屋外安装的水泵产生噪音影响其生活，且经物业修理后噪音仍未消除为由，请求解除合同及房屋升值价格部分的赔偿。(26)参见延安市中级人民法院(2015)延中民一终字第00547号民事判决书。〔A2〕原告认为其购买的房屋室外噪声不符合保障人体健康的国家安全标准以及人的正常居住条件，请求修理(使噪音符合安全标准和技术规范)和逾期违约金的赔偿。(27)参见佛山市中级人民法院(2014)佛中法民一终字第1754号民事判决书。〔A3〕原告以其购买的房屋地下的供水泵工作时产生震动的噪声影响居住为由，请求解除合同及装修的费用支出损失。(28)参见天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第193号民事判决书。

(2) 日照、眺望类。〔B1〕原告以其购买的房屋上方的栈桥影响房屋的通风采光以及视野和外部观感为由，请求解除合同及房屋升值差价损失。(29)参见淮安市中级人民法院(2014)淮中民字第1026号民事判决书。〔B2〕原告认为其购买的房屋大厅被小区会所的建筑物的屋顶遮挡，影响采光和景观，以房屋存在严重瑕疵为由，请求房屋贬损价值的赔偿。(30)参见温州市中级人民法院(2017)浙03民终1743号民事判决书。〔B3〕原告以被告修建的地下车库的顶棚遮挡了其购买的房屋卧室和客厅的采光为由，拒绝收房并请求采光造成的房屋贬损价值和逾期违约金的赔偿。(31)参见兰州市城关区人民法院(2016)甘0120民初25号民事判决书。〔B4〕原告以其购买的房屋采光不能达到标准，对正常生活造成了严重影响，请求房屋贬损价值的赔偿。(32)参见苏州工业园区人民法院(2014)园民初字第2233号民事判决书。〔B5〕原告认为其购买的房屋外的圆形塔楼建筑物严重影响了房屋的采光、通风、视野，请求房屋贬损价值的赔偿。(33)参见长沙市中级人民法院(2015)长中民三终字第03939号民事判决书。〔B6〕原告以其购买房屋外的公用部分受他人改作他用影响其房屋的通风采光为由，请求房屋贬损价值的赔偿。(34)参见延德市人民法院(2016)浙0182民初04060号民事判决书。〔B7〕原告认为其购买的房屋客厅外的建筑横梁遮挡了其对小区中庭花园景观的眺望权，严重影响其正常居住使用，请求解除合同。(35)参见成都市中级人民法院(2013)成民终字第1882号民事判决书。〔B8〕原告主张被告擅自改变小区的规划，以新建楼盘严重影响到其购买房屋的采光环境，降低原告生活质量为由，请求房屋贬损价值的赔偿。(36)参见中山市第一人民法院(2015)中一法民一初字第913号民事判决书。〔B9〕原告认为其购买的房屋大厅被屋外物业建筑物屋顶遮挡，影响房屋的采光、景观，以房屋存在严重瑕疵为由请求房屋贬损价值的赔偿。(37)参见温州市中级人民法院(2013)浙温民终字第1409号民事判决书。〔B10〕原告以其购买的房屋外的天井和配电室的位置造成对房屋通风、采光的影响为由，请求房屋贬损价值的赔偿。(38)参见北京市第三中级人民法院(2016)京03民终6247号民事判决书。〔B11〕原告认为其购买房屋阳台外被水泥墙体遮挡，严重影响房屋的采光、视线和通透性及对房屋正常的使用，请求房屋贬损价值的赔偿。(39)参见嘉兴市南湖区人民法院(2016)浙0402民初945号民事判决书。

2.特征。根据我国的司法实践的环境瑕疵纠纷内容来看，与作为房屋主要质量瑕疵的物理瑕疵所不同，基于噪音和日照、眺望纠纷而产生的环境瑕疵呈现出如下特征。

其一，噪音对生活的影响以及建筑物等对房屋日照、眺望功能的妨碍，其产生的直接原因并非房屋本身物理结构上的质量瑕疵而引发的，而是基于房屋的非物理性效用的缺陷而导致。

其二，相较之物理瑕疵比较容易从外观、形状上进行分辨，对噪音和日照、眺望这类环境瑕疵，主要是在买受人实际使用房屋过程中才察觉之，呈现出隐蔽性的特点。

其三，从当事人的请求来看，噪音类的环境瑕纠纷中当事人主要请求解除合同和损害赔偿，日照、眺望类的环境纠纷中当事人主要请求减价的救济方式。这种差异体现在环境瑕疵不同于物理瑕疵，一般无法通过修理等继续履行的责任方式进行救济。

其四，相比于物理瑕疵强调物理上的缺陷导致使用上的现实障碍，噪音、日照和眺望的环境瑕疵多着眼于房屋的使用或交易价值的减损可能性。

由于噪音和日照、眺望的环境瑕疵具有不同于物理瑕疵的独特的法律属性，因此在处理这类瑕疵纠纷时如何确立判断的路径是司法实践中面临的难题。这也是能否将这类新型瑕疵纳入瑕疵救济体系的关键。

二、瑕疵判断的基础理论

(一) 主、客观瑕疵标准之传统学说

根据旧德国民法第459条第1款规定，标的物于危险转移时须无灭失或减少物之价值，或物之通常或合同预定的符合使用之缺陷。对于该缺陷的判断标准，初期的实务认为应考察该标的物是否欠缺其所属种类之通常品质，而其是否欠缺合同预定的使用之符合性并非瑕疵判断的要件，此判断标准即所谓的客观瑕疵标准说。(40)参见[日]柚木馨·高木多喜男編『新版注釈民法(14)·債権(5)§§549-586』(有斐閣·1993年)，第343-344页。和初期判例的立场相反，德国民法学说随后认为，瑕疵判断应根据当事人对标的物的种类或特别目的所作出的约定，当标的物欠缺买主所期待的品质而导致物的价值或符合性灭失或减少时，应认定标的物具有瑕疵。之后的实务也遵从了学说的主张，瑕疵判断从客观瑕疵标准说向主观瑕疵标准说转变。(41)参见[日]柚木馨·高木多喜男編『新版注釈民法(14)·債権(5)§§549-586』(有斐閣·1993年)，第343-344页。

新德国民法采瑕疵担保责任为契约责任说之后，瑕疵判断标准确立了以主观瑕疵标准为主、客观瑕疵标准为辅的判断模式。其第434条第1款认为瑕疵的判断首先须根据当事人关于物的品质之合意，只在当事人不存在合意时，应判断物是否符合契约预定使用或通常使用，即通过客观标准说进行补充，除此之外，根据第434条第2款，买受人对出卖人、制造商或辅助人的公开表示，即出卖人对于广告或对于物的特别品质之陈述具有可期待性时，该陈述之品质亦构成瑕疵判断的标准。(42)参见[日]半田吉信『ドイツ債務法現代化法概説』(信山社·2003年)，第251页。值得注意的是，旧德国民法除第459条第1款确立主、客观瑕疵标准之外，依照旧民法第459条第2款出卖人尚须承担“品质保证”的责任。旧德国民法对品质合意(主观瑕疵标准)和品质保证通过不同条文分别适用，其在要件上不容易区分，传统观点认为品质保证因出卖人于合同中须有保证负责的意志，并受其拘束力约束的表示，其实质是一种担保的特约，违反该特约的法律效果表现为履行利益的损害赔偿，因而不同于瑕疵担保责任的承担方式。参见[日]柚木馨·高木多喜男編『新版注釈民法(14)·債権(5)§§549-586』(有斐閣·1993年)，第344页，第359页。但根据新德国民法的规定已不再区分违反品质合意之瑕疵与品质保证之瑕疵，而是将对于品质的保证一并纳入了主观瑕疵标准的判断之中。具体的条文，见新德国民法第434条第1款：“物与危险转移时具有约定之品质者，其物为无物之瑕疵。(第1句)品质未约定时，有下列情形之一者，其物为无物之瑕疵：1.该物适合于契约约定之使用，或2.该物适合于通常之使用，并显示同种类之物通常具有之品质，且该品质为买受人依其物之种类所期待者。(第2句)”第2款第3：“第2款第2项所称之品质，亦包含依出卖人、制造人(产品责任法第四条第一款及第二款)或其辅助人特别于广告或该物特征说明中之公开表示，买受人可得期待之性质。但出卖人不知该表示，亦非可得而知该表示于契约成立时业以同等方式更正，或不影响购买之决定者，不在此限。”台湾大学法律学院、台大法学基金会编译：《德国民法典》，北京大学出版社2017年版，第388页。

我国台湾地区“民法”受德国法影响，判断物是否具有瑕疵须考察标的物于风险转移买受人时是否具有灭失或减少其价值之瑕疵与灭失或减少其通常效用，或契约约定效用之瑕疵。前者指物之价值(交换价值)是否有瑕疵，后者指物之效用(用益价值)是否有瑕疵。(43)参见黃茂荣：《买卖法》(增订七版)，植根法学丛书2015年版，第290页。对于瑕疵判断的标准，亦有客观瑕疵标准说与主观瑕疵标准说的对立，前者认为标的物是否具有瑕疵取决于客观的标准，即标的物有无该种类之物通常应有的品质，而后者认为交付标的物的品质是否具有瑕疵，应以当事人约定内容为基础。(44)参见陈自强：《契约之內容与消灭》(第三版)，元照出版社2016年版，第64-65页。现今的主流观点认为应以主观瑕疵标准为核心，而辅以客观瑕疵标准。其中一项重要的理由认为如果只采用客观瑕疵标准说，按客观瑕疵标准说的定义，如果交付的标的物与约定的种类存在不一致，即所谓异类物交付时并不构成瑕疵，此时仅能依性质错误之规定撤销，不仅适用要件相当严格，同时也无法获得瑕疵担保责任体系下的多样化救济。(45)参见陈自强：《契约之內容与消灭》(第三版)，元照出版社2016年版，第65页。由此观之，台湾法认为通过主观瑕疵标准来阐释瑕疵概念较之客观瑕疵标准适用的空间更为广泛，能更好地保护买受人之期待而给予充分的救济。

日本法上对瑕疵判断标准的关注始于20世纪50、60年代，学说受德国法的影响亦使用主观瑕疵标准说、客观瑕疵标准说的理论划分。(46)日本法上首先使用主观瑕疵标准说、客观瑕疵标准说概念的是五十嵐清博士，五十嵐清博士通过比较法的考察，认为瑕疵判断标准的重心已从传统的客观瑕疵标准移转到主观瑕疵标准，瑕疵概念的外延不断扩大。参见[日]五十嵐清『比較民法学の諸問題』(一粒社·1976年、初出1959年)，第87-90页。传统日本法理论认为，主观瑕疵标准是指标的物是否具有灭失或减少“当事人于合同上预定的使用之符合性”的缺陷，客观瑕疵标准是指标的物是否欠缺“交易上通常所期待的品质”。(47)参见[日]柚木馨『売主瑕疵担保責任の研究』(有斐閣·1963年)，第311页。初期主观瑕疵标准说与客观瑕疵标准说形成对立之势。(48)主张主观瑕疵标准的代表学说，参见[日]柚木馨『売主瑕疵担保責任の研究』(有斐閣·1963年)第311页以下；主张客观瑕疵标准的代表学说，参见[日]三宅正男『契約法(各論)上巻』(青林書院新社·1983年)，第318页以下。之后随着瑕疵担保责任的性质论争中契约责任说成为主流，学界的观点开始倾向应以主观瑕疵标准作为瑕疵判断核心。如有观点认为判断瑕疵是否存在时，不能仅仅观察标的物是否具备客观、一般的瑕疵，而应考察标的物是否具有当事人期待的品质。(49)参见[日]磯村保「目的物の瑕疵をめぐる法律関係」磯村保·鎌田薫·河上正二·中舎寛樹『民法トライアル教室』(有斐閣·1999年)，第306页。标的物的品质无法脱离当事人的合同进行考量，应采用主观瑕疵标准进行判断。(50)参见[日]近江幸治『民法講義V 契約法〔第3版〕』(成文堂·2006年)，第144页。之后在日本最高裁判所的判例中，最高裁判所确立了主观瑕疵标准，认为瑕疵的有无应以当事人在合同中预定的关于“应有品质”的约定为判断依据。(51)该案的争点是土地买卖合同缔结后，土地含有的氟超过法令的新的规制基准是否构成瑕疵。最高裁判所认为当事人缔结合同时对土地不含有氟或者可能影响人体健康的一切物质并无特别约定，应否认瑕疵的存在。参见最判平22年6月1日(最高裁判所民集判例集64巻4号953頁)，判例分析参见[日]田中洋「ふっ素による土壌汚染と売主の瑕疵担保責任:最判平成二二年六月一日民集六四巻四号九五三頁の検討」神戸法学雑誌60巻3·4号(2011)。现今主观瑕疵标准成为了学界的通说。(52)参见[日]潮見佳男『基本講義 債権各論Ⅰ——契約法·事務管理·不当利得 第3版』(有斐閣·2016年)，第90页；[日]中田裕康『契約法』(有斐閣·2017年)，第302页。

(二)主、客观瑕疵标准与合同解释

现代瑕疵判断理论中，传统的主、客观瑕疵标准的适用面临着一系列新的课题。如传统的主观瑕疵概念中的“合同预定的使用之符合性”所指的范围并不明确，其意指仅欠缺预定或特定之品质，还是指包括欠缺符合当事人预定或特定的使用目的或合同目的之品质。(53)参见[日]瀬川信久「『瑕疵』の判断基準について——瑕疵担保論争から債権法改正後へ——」星野英一先生追悼『日本民法学の新たな時代』(有斐閣·2015)，第653页。在瑕疵担保责任采契约责任说的前提下，“预定”之用语并不精确，无法作为瑕疵判断的标准，“当事人合意”的表述更为适合。(54)参见[日]熊田裕之「民法七〇条の『瑕疵』概念に関する一考察」法学新報105巻(2·3号)(1998)。瑕疵判断须基于当事人于“个别合同、合意中所约定的品质或目的”。(55)参见[日]沖野真已「『責二スへき事由』·過失·瑕疵·欠陥(不可抗力)」法学教室164号(1994年)。另一方面，当事人的合意内容的确立与“作为标的物有无该种类之物通常应有的品质”或“交易上通常期待之品质”的客观瑕疵标准亦相互流动和作用。(56)参见[日]瀬川信久「『瑕疵』の判断基準について——瑕疵担保論争から債権法改正後へ——」星野英一先生追悼『日本民法学の新たな時代』(有斐閣·2015)，第654页。因此，新近观点认为瑕疵判断的本质是合同解释的过程。(57)参见[日]沖野真已「『責二スへき事由』·過失·瑕疵·欠陥(不可抗力)」法学教室164号(1994年)；[日]潮見佳男『基本講義 債権各論Ⅰ——契約法·事務管理·不当利得 第3版』(有斐閣·2016年)，第90页；[日]中田裕康『契約法』(有斐閣·2017年)，第302页。而主、客观瑕疵标准即是起到规范解释的作用。(58)参见[日]潮見佳男「売買·請負の担保責任——契約不適合構成を介在した債務不履行責任への統合·一元化」特集「民法(債権関係)改正のエッセンス：各論」NBL1045号(2015年)。

上述理论的变化是随着现代社会瑕疵概念的不断扩张，单一的主观或者客观的瑕疵标准已无法应对瑕疵纠纷的多样化。其核心思想是通过合同解释的技术，使主、客观瑕疵标准在瑕疵判断中更加开放化、灵活化，从而能适用于不同瑕疵类型的判断之中。而对于实务中产生的环境瑕疵类型，须根据其特征建构适合的判断体系。(59)参见[日]中田裕康『契約法』(有斐閣·2017年)，第302页。环境瑕疵的判断中，如何通过合同解释的技术确定合同内容的过程尤为重要。(60)参见[日]潮見佳男『基本講義 債権各論Ⅰ——契約法·事務管理·不当利得 第3版』(有斐閣·2016年)，第91页。

三、环境瑕疵判断的解释学构造

针对我国实务中产生的环境瑕疵纠纷，应在我国《合同法》体系以及法院判决的基础之上，结合前述瑕疵判断理论，对此类瑕疵的判断建构规范性解释路径以指导司法实践的适用。

(一)环境瑕疵判断的规范体系

1.请求权基础。关于房屋买卖的质量瑕疵纠纷，买受人依据《合同法》第148条、第155条(61)我国《合同法》第148条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。……”第155条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百十一条的规定要求承担违约责任。”请求瑕疵救济自无异议。此外，如果买卖合同的标的物的对象为房屋，《商品房买卖解释》第12条、第13条(62)《商品房买卖解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”将房屋质量纠纷区分为“主体结构质量不合格”“严重影响正常居住使用”两种情况，其也可作为买受人的请求权基础。需要注意的是，对于环境瑕疵纠纷的适用，由于《商品房买卖解释》第12条“主体结构质量不合格”只适用于房屋主体基础工程的质量问题，(63)参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第154页。显然针对的是房屋的物理瑕疵。由于环境瑕疵的法律属性与特征不同于传统的物理瑕疵，因此环境瑕疵纠纷并不属于《商品房买卖解释》第12条适用的范围。《商品房买卖解释》第13条“严重影响正常居住使用”是否能包括环境瑕疵的纠纷类型？(64)就官方举出的实例而言，仍主要集中于房屋漏水、电线漏电等物理瑕疵而导致严重影响居住使用的情形。参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第169-170页。从文义解释来看，“严重影响正常居住使用”并不限定物理瑕疵的类型，其涵涉的范围明显更广。司法实践中，环境瑕疵纠纷也多围绕房屋的“居住使用”而产生。因此，解释学上《商品房买卖解释》第13条应作为环境瑕疵纠纷的请求权基础。

2.瑕疵判断规则。针对《合同法》第148条、第155条的请求权基础，对于瑕疵的判断主要是根据《合同法》第153条、第154条、第61条以及第62条第1项。(65)我国《合同法》第153条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”第154条规定：“当事人对标的物的质量要求没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。”第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第62条第1项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”依据《合同法》的规定，对于标的物是否存在瑕疵确立如下的判断规则：首先，应依照当事人约定的质量要求或标的物说明的质量要求。其次，在无约定质量要求或约定不明时，根据协议补充、协议不成的，根据合同有关条款或者交易习惯解释。最后，仍然不能确定的，根据国家、行业标准；没有国家、行业标准的，根据通常标准或者符合合同目的的特定标准。另一方面，针对《商品房买卖解释》第12条、第13条的请求权基础，根据官方的观点，对不同的质量纠纷作具体判断时，两者依据的判断规则显然有所不同。前者“主体结构质量不合格”主要依据法律、行政法规等规定的国家、行业的标准。(66)如《建筑工程质量检验评定统一标准》《建筑安装工程施工及验收规范》等，参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第155页。而后者“严重影响正常居住使用”则是直接依据《合同法》的判断规则予以灵活处理。(67)参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第167页。

3.环境瑕疵判断的规范基础。根据上文的分析可得出，无论是基于《合同法》第148条、第155条的请求权基础，还是基于《商品房买卖解释》第13条的请求权基础，房屋是否存在环境瑕疵终究需要回到《合同法》确立的规则下去作判断。根据《合同法》确立的瑕疵判断规则，学界通说认为，我国合同法采取了主、客观瑕疵标准的双重确定模式。(68)参见崔建远：《合同法》，北京大学出版社2013年版，第446页；王洪亮：《债法总论》，北京大学出版社2016年版，第289页。由此观之，我国《合同法》立法过程中吸取了各个国家或地区的立法、学说和实务经验，凸显了晚近立法的优势，在瑕疵判断标准之立法技术上较之大陆法系各国或地区更加细腻和完备，体现在确立了以尊重当事人合意为中心的主观瑕疵标准，在合意内容无法确定时，将一系列客观瑕疵标准作为补充规范并通过具体化规定使法律适用更加明确。

另一方面，虽然《合同法》对瑕疵判断规则的主、客观要素作了具体的排序，但在适用中仍有很多不确定因素。根据官方的立场，当事人的约定标准仍在一定情况下受限于合同订立目的与当事人信赖的制约，而一系列的客观瑕疵标准也并非一定按照《合同法》的基本排序进行适用，需要法院根据具体的案件类型作综合判断和自由裁量。(69)参见最高人民法院民事审判第二庭编著：《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第504页。此外，如何将这些抽象的标准根据不同的瑕疵类型转化为具体可操作的规范性判断要素，需要通过司法实践的检验作进一步分析。因此，和大陆法系国家或地区瑕疵判断理论所面临的课题相同，对于我国环境瑕疵的判断，须根据其特征通过合同的规范性解释去建构适合的判断进路。

(二) 环境瑕疵判断之技术连接点 —— 合同目的

传统的主观瑕疵标准是以当事人对标的物的品质的特定或预定为判断的基础。质言之，判断预设的前提是对标的物的品质有直接的合意。但随着瑕疵概念的扩张，瑕疵种类的多样化，当事人对物的品质没有合意时，当事人之于合同的目的应成为瑕疵判断的首要因素。(70)20世纪90年代后的日本瑕疵判断理论中，主张合同目的之于瑕疵判断优先地位的学说明显增多。参见[日]沖野真已「『責二スへき事由』·過失·瑕疵·欠陥(不可抗力)」法学教室164号(1994年)；[日]北川善太郎『債権総論[第3版]』(有斐閣·2004)，第133页；[日]近江幸治『民法講義V 契約法〔第3版〕』(成文堂·2006年)，第144页。对于环境瑕疵的纠纷类型，瑕疵的判断应考察是否符合当事人的合同目的。(71)潮见教授通过对房屋瑕疵纠纷的实证研究，认为根据房屋的环境瑕疵的特征，判断的核心应依据当事人的合同目的。参见[日]潮見佳男「売買目的物における物的瑕疵の帰責構造——最近の裁判例での経験と、理論へのフィードバック(二)」民商法雑誌108巻2号(1993)，「売買目的物における物的瑕疵の帰責構造(三)――最近の裁判例での経験と、理論へのフィードバック(三)」民商法雑誌108巻3号(1993)，同·『契約責任の体系』(有斐閣·2000年)，第383页。

我国《合同法》的瑕疵判断规则将“按照通常标准或者符合合同目的的特定标准”作为瑕疵判断的重要的补充规范。官方的观点也指出，对于未明确约定质量标准的，主观上要符合于合同目的。(72)参见最高人民法院民事审判第二庭编著：《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第505页。就我国司法实践而言，环境瑕疵纠纷的产生多源于当事人未对房屋外在的环境条件作出直接的约定，对于噪音和日照、眺望是否满足买受人的某种预期也难依据其他客观瑕疵标准去作衡量，因此合同目的在这些瑕疵判断中显得尤为重要。但应考察的是，合同目的是如何作用于环境瑕疵的判断，这取决于对合同目的的规范性解释。

1.房屋买卖合同目的之通常解释 —— 居住使用。买受人通过买卖合同取得房屋其首要目的为“居住使用”自不待言。《商品房买卖解释》第13条“严重影响正常居住使用”的瑕疵救济要件亦表明“居住使用”是实现买受人合同利益的重要目的。当《商品房买卖解释》第13条可作为环境瑕疵纠纷的请求权基础时，通过考察房屋外在的环境条件是否符合买受人的“居住使用”的目的应成为环境瑕疵判断重要路径之一。

司法实践中，无论是噪音类瑕疵纠纷，还是日照、眺望类瑕疵纠纷，“居住使用”对瑕疵判断起着至关重要的作用。噪音类瑕疵纠纷中，案例〔A1〕法院认为噪音对原告生活影响较大，原告之生活居住目的无法实现。案例〔A3〕法院同样认为噪音严重影响原告对房屋的正常居住使用功能，使原告购买房屋目的落空。案例〔A2〕中，虽然法院否定了瑕疵的存在，但理由之一认为被告进行了必要的降噪义务，减少了对原告生活居住的影响。同样，日照、眺望类瑕疵纠纷中，案例〔B1〕法院认为房屋存在对居住环境有重大不利影响的质量问题，案例〔B4〕法院认为房屋存在使用功能的瑕疵。

学理上，合同目的的解释含有主、客观标准的要素，客观解释要求独立于当事人的合同意思，通过把握合同所属的类型而客观导出合同之目的。(73)参见[日]森田修『契約規範の法学的構造』(商事法務·2016年)，第191-192页。本文认为，在标的物为房屋的合同类型之下，“居住使用”的目的即是对房屋买卖具有的通常目的之解释，无须按照当事人的约定而推定之。同时，“居住使用”的目的亦是房屋买卖合同中最重要的目的，对实现当事人最基本的合同利益具有重要意义。因此房屋瑕疵纠纷类型上，无论是内在的物理上问题，还是外在的环境上问题，只要该缺陷影响到买受人的“居住使用”的目的，就应当认定该房屋存在瑕疵。

2.房屋买卖合同目的之扩张解释 —— 舒适享用。房屋买卖的合同目的除了通常之“居住使用”的目的，有无其他目的之解释的可能性进而影响瑕疵判断。一般意义上，如果当事人对房屋买卖的合同目的有明确的特殊约定，从其约定自不待言。但正如环境瑕疵纠纷的产生多源于当事人对环境条件未约定或约定不明，更不用说对合同目的作出特殊约定。另一方面，虽然通过合同目的的通常解释对瑕疵判断起到作用，但并非所有的环境瑕疵都会影响到买受人的“居住使用”的目的。学理上虽然一般将“居住使用”作为房屋买卖的首要的功能，承认其第一性的合同目的。(74)参见[日]田中志津子「私生活における眺望利益の経済的価値」平野裕之·長坂純·有賀恵美子『現代民事法の課題——新美育文先生還暦記念』(信山社·2009)，第357页。但并非意味“居住使用”的目的就是房屋买卖的唯一目的。(75)参见[日]柚木馨·高木多喜男編『新版注釈民法(14)·債権(5)』(有斐閣·1993年)，第355页。“居住使用”只能满足房屋买受人对房屋传统效用上的利用，但在房屋新的利用的形态之下无法实现房屋买受人的合同利益，因此探讨有无其他合同目的的解释之可能性显得至关重要。(76)参见[日]瀬川信久「『瑕疵』の判断基準について――瑕疵担保論争から債権法改正後へ——」星野英一先生追悼『日本民法学の新たな時代』(有斐閣·2015)，第655-656页。

司法实践中，在一些环境瑕疵的判断中，法院已尝试对合同目的作扩张性的解释。案例〔B7〕法院认为房屋外的建筑横梁客观上对原告观景视线形成了阻挡，影响了原告的居住感受，降低了房屋的品质，属于房屋的重大瑕疵。案例〔B8〕法院认为房屋外在的其他楼房的高度影响了原告房屋的采光、眺望，使原告居住舒适度受到影响，对原告合法权益造成损害。上述案件中，法院对于买受人的“居住感受”“舒适度”等因素的考虑，已明显脱离了房屋通常之“居住使用”的目的，而是将买受人的主观意图、利益融入合同目的，其实质是实现买受人对房屋的舒适享用的目的。问题是这种扩张性的解释是否具有理论依据。日本有学者认为合同目的是融合了当事人内心事实的主观要素和与合同意思相独立的客观要素的流动化的概念。当事人的合意内容可借助合同目的将欠缺的部分通过自我修复而实现。(77)参见[日]森田修『契約規範の法学的構造』(商事法務·2016年)，第191-192页。这里的“欠缺的部分”，依笔者的理解意旨未通过外在形式而予以表现出来的当事人的内心意思、意图。我国也有学者认为，合同目的可缓和典型交易目的(效果意思)的刚性，将当事人的主观意图(接近于动机)纳入合同中使其产生规范效应。(78)参见单峰：《论“合同目的”的规范效应》，载《南京师大学报(社会科学版)》2017年第4期。

通过合同目的的扩张解释，将买受人之于合同的主观感受融入合同的内容，实现对买受人的救济具有重要意义。但仍须进一步回答之于环境瑕疵纠纷中，该解释的合理性。本文认为，这是由于环境瑕疵不同于物理瑕疵的特性所决定的。物理瑕疵所针对的对象是标的物本身，往往体现在物的客观属性。而环境瑕疵所针对的是人的主观感受，常体现在人的主观属性。人的主观属性决定了对这类瑕疵的判断，无法脱离人的主观意图、利益，因此在一些环境瑕疵纠纷中，买受人对于环境的期待上升到对房屋的“舒适享用”时，需要借助合同目的的扩张解释来实现买受人的信赖保护。

(三)环境瑕疵判断之规范性评价要素

借助合同目的对环境瑕疵作判断，无论是通常目的之解释，还是扩大目的之解释，无一不是从买受人救济的角度建构的。但这种解释同时须受到规范性的评价，否则不受限的解释无疑会对出卖人的权益造成侵害。因此，环境瑕疵的判断过程中，应考虑哪些规范性要素以平衡双方当事人的利益是值得探讨的课题。

1.理性人标准。理性人标准广泛适用于我国私法的各个领域，是一个富有弹性的工具，对各类价值的实现和平衡具有重要意义。(79)参见叶金强：《私法中理性人标准之构建》，载《法学研究》2015年第1期。环境瑕疵的判断中，个人的主观感受对瑕疵的判断不具有绝对性，(80)参见[日]熊田裕之「環境瑕疵と瑕疵担保責任」長崎大学総合環境研究第2巻第2号(2000)。须受到社会一般观念和通常忍受限度的限制。(81)参见[日]瀬川信久「『瑕疵』の判断基準について——瑕疵担保論争から債権法改正後へ——」星野英一先生追悼『日本民法学の新たな時代』(有斐閣·2015)，第658页。

日本法关于环境瑕疵判断的实务中，理性人标准被频繁运用。有判决认为买受人购买的公寓的防音性无法达到“一般人所能接受的噪音程度”的性能而肯定瑕疵的存在。(82)参见福岡地判平成3年12月26日(判例時報1411号101頁)。也有判决认为“房屋所处周边的居民没有对噪音申诉”，因此该噪音并不构成房屋的瑕疵。(83)参见大阪地裁昭和60年4月26日(判例時報1195号115頁)。此外，对于“不适宜居住”的认定，有法院认为“仅仅根据买受人的个人之不适宜居住的感受是不够的，还应从一般人的角度，对该房屋不适宜居住是否达到合理性的程度作出判断。”(84)参见横浜地判平成元年9月7日(判例時報1352号126頁)。理性人标准在我国的环境瑕疵纠纷中也有所适用。案例〔B11〕法院认为虽然原告买卖房屋的办公目的不受影响，但采光、视线没有达到理性购房者的正常的心理预期，应认定房屋存在瑕疵。

本文认为，理性人标准对环境瑕疵的判断十分重要。个人环境意识的高低、对于环境条件的需求千差万别，如果只是建立在买受人个体之上的特殊感受而作判断，会形成对出卖人的合理信赖造成不当侵害。因此对环境瑕疵作判断时，须引入理性人标准，从社会一般观念的角度对买受人之于房屋外在环境的意图、期待是否合理作规范性的评价。

2.房屋贬损价值。环境瑕疵判断中，房屋的交易价值是否受到减损也是瑕疵判断重要的规范评价要素。(85)参见[日]潮見佳男「売買目的物における物的瑕疵の帰責構造——最近の裁判例での経験と、理論へのフィードバック(二)」民商法雑誌108巻2号(1993)，「売買目的物における物的瑕疵の帰責構造(三)——最近の裁判例での経験と、理論へのフィードバック(三)」民商法雑誌108巻3号(1993)，同·『契約責任の体系』(有斐閣·2000年)，第383页。从我国的环境瑕疵纠纷的司法实践来看，认定房屋是否蕴含眺望之目的时，房屋的交易价值成为判断的关键。案例〔B2〕法院认为根据房屋宣传、位置、模型、价格应认定系争房屋为江景房，因此原告眺望江景的视线受阻，导致房屋价值上的贬值，被告应承担赔偿责任。同样，案例〔B9〕法院认为被告虽然抗辩房屋价格包括非江景房的因素，但与不同方位、楼层房屋价格的差价比较，足以认定该房屋为江景房。此外，也有法院绕过合同目的，直接依据房屋外在环境条件是否导致房屋价值上的贬损作出判断。案例〔B10〕法院认为房屋外的天井和配电室的存在对房屋的市场价值造成一定的不利影响，被告应对此损失进行赔偿。

本文认为，房屋除其本身的使用价值之外，不能忽略其交易价值的一面。如果说房屋的“居住使用”强调的是房屋的利用可能性，房屋买卖的其他目的主要体现在交易价值上。拥有良好的日照、眺望的房屋，其交易价值必然提升。因此，判断房屋是否具有买受人主张的环境瑕疵，也应认定买受人付出的价金和该房屋在市场上评估的客观价值是否具有等值关系。换言之，只有当房屋的价金与房屋的市场价值明显欠缺此种均衡关系而造成房屋的价值贬损时，才能肯定该类环境瑕疵的存在。

3.出卖人可支配性。环境瑕疵判断中，由于房屋外在的环境条件具有不断变化的特点，任何时候使出卖人承担对该环境条件的瑕疵担保责任是不合理的。因此出卖人对于该环境条件是否具有可支配性应成为评价的因素。如房屋无法实现日照、眺望的利益，但产生的原因属于非出卖人可支配的领域，应否定环境瑕疵的存在。(86)参见[日]熊田裕之「環境瑕疵と瑕疵担保責任」長崎大学総合環境研究第2巻第2号(2000)。根据公正交易的观点，出卖人如果对影响房屋利用的环境条件无法支配时，买主对于卖主的信赖应受到保护的必要程度就不能太高。(87)参见[日]小川清一郎「不動産売買における環境瑕疵の保障」明海大学不動産学部論集第7号(1999)。

就我国司法实践的多起判决而言，对于影响买受人的环境条件，出卖人是否具有可支配性已成为瑕疵判断的关键。案例〔B3〕法院认为房屋采光有所遮挡是基于被告建成的地下车库的事实，肯定了房屋瑕疵的存在。该案表明瑕疵产生的原因源于被告的修建行为，即该瑕疵属于被告支配的范围之内。案例〔B5〕一审法院认为圆形塔楼严重影响房屋的采光、通风、视野，肯定房屋瑕疵的存在，二审法院因二审中被告主动拆除了塔楼，排除了对原告的妨碍而否定了房屋存在瑕疵。该案的判决形式上依据的是该环境瑕疵的存在是否消除的事实，其实质可解释为出卖人对环境瑕疵的消除是否具有可能性(可支配性)。案例〔B6〕法院认为原告主张的采光通风的瑕疵，因其邻居装修而受之影响，不属于与被告的房屋买卖合同调整的范围。该案的审理亦表明当房屋的环境瑕疵非出卖人可支配时，出卖人无须对此承担瑕疵担保责任。案例〔B8〕法院认为被告擅自变更小区的楼房高度，使原告的采光、眺望受到影响。该案中产生对原告采光、眺望的障碍是属于被告可控制的范围内之事由，其依据的仍是被告对于自身能支配的领域中产生的瑕疵须承担责任。

本文认为，出卖人可支配性的要素对环境瑕疵判断具有重要意义。其背后的法理是基于对买受人主张的不利的环境因素而产生的风险在当事人之间应如何进行分配。从出卖人的角度，只有当出卖人对于该风险的产生有支配的可能性，质言之出卖人具有可归责事由时，才能使其对买受人主张的不利的环境因素负责。相反，当出卖人对该风险无支配力时，从买受人的角度，对出卖人保证环境条件满足一定要求亦不具备合理期待的可能。因此，应通过对出卖人的可支配性要素之规范性检视始能实现买、卖双方当事人的利益平衡。

四、结语

随着人们住居的环境意识不断提升，近年来围绕房屋外在的环境条件是否满足买受人的要求而产生的纠纷逐渐增多。对于司法实践中产生的噪音、日照、眺望等纠纷类型，可借助合同法领域的瑕疵担保制度，通过构建环境瑕疵概念实现买受人的瑕疵救济。环境瑕疵不同于传统的物理瑕疵，属于非物质性效用的缺陷，具有隐蔽性、无法通过修复方式救济的特点，并导致房屋的使用功能之妨碍以及交易价值之减损。因此在确立这类新型瑕疵的判断标准时，应突破传统主、客观之平板式的瑕疵标准，寻求合同解释上的规范性、实践性之路径构建。具体的路径设计时，应将《合同法》第62条第1项的“合同目的”作为判断的技术连接点，通过“居住使用”目的之通常解释以及“舒适享用”目的之扩张解释实现买受人的信赖保护。同时，应依据理性人标准从社会一般观念，房屋价值贬损的客观程度，出卖人对于不利的环境条件是否具有可支配性之事由对环境瑕疵判断作规范性的评价以期实现双方当事人之利益平衡。