房屋租赁押金若干问题研究

杨 巍 邓捷盈

押金作为房屋租赁的一种担保方式，被域外法普遍承认并予以规制。在我国，虽然房屋租赁押金在实践中已被普遍适用，并被某些部门规章和地方性法规(1)参见《商品房屋租赁管理办法》第7条；《上海市房屋租赁条例》第19条；《海口市房屋租赁管理条例》第11条；《广东省城镇房屋租赁条例》第15条等。所认可，但是《物权法》和《担保法》并未将押金规定为一种法定担保方式(2)《民法典(草案)》(三审稿)继承了《物权法》和《担保法》的做法，这似乎表明立法机关对该问题的态度未发生变化。。由于现行法对房屋租赁押金性质定位不明，且相关规则付之阙如，导致以下问题在学理及实务上未得到解决：(1)房屋租赁押金是何种性质的担保关系？(2)房屋租赁押金的返还条件为何？利息是否应一并返还？(3)租赁房屋转让时押金如何处理？对这些问题，学理研究尚未充分展开，而在司法实务上已有因此类问题引发争议的实例(3)参见广东省佛山市顺德区人民法院(2013)佛顺法乐民初字第273号民事判决书；上海市长宁区人民法院(2016)沪0105民初10000号民事判决书。。本文拟从域外法经验、现有规范的解释、押金与其他规则的衔接等角度对上述问题予以讨论，以期完善我国对房屋租赁押金法律关系的规制。

一、房屋租赁押金的性质

对于房屋租赁押金的性质，域外学界观点繁杂，其中最具影响的是让与担保说和债权质权说。(1)“信托的所有权让与担保说”是日本及我国台湾地区现今通说。该说认为，押金交付是一种伴随着附停止条件返还债务的金钱所有权移转行为。(4)参见[日]我妻荣：《我妻荣民法讲义Ⅴ2债权各论》(中卷一)，徐进、李又又译，中国法制出版社2008年版，第235页。承租人交付押金于出租人的目的在于担保租金以及损害赔偿债务，出租人取得押金所有权；租赁关系终止，承租人返还租赁物时，如果其有租金或其他债务的不履行，扣除相当金额，仅就其差额负返还债务。(5)参见邱聪智：《新订债法各论》(上)，中国人民大学出版社2006年版，第273页。(2)“债权质权说”曾经是日本学界的有力学说。该说认为，承租人交付押金于出租人而取得返还押金之债权，因此出租人在此债权之上取得权利质权，以供承租人应付租金等债务的担保。(6)参见[日]三潴信三：《物权法提要》，孙芳译，中国政法大学 2005年版，第 257-258 页。除以上两说外，其他观点还有：附解除条件的消费寄托说、抵销预约说、附解除条件的债权说、例外质说、特别契约说、附停止条件的债权说等。这些观点因存在以下明显缺陷而渐无影响力：不能合理说明押金的担保性质及其优先受偿性；不符合交易习惯；缺乏与之相兼容的制度等(7)参见郑玉波：《民法物权》，台湾三民书局2012年版，第412页。。

我国学界对房屋租赁押金的性质亦存在较大争议，主要观点有：让与担保说、金钱担保说、债权质权说等。其具体理由基本是对域外学说的重复或扩展(8)参见茆荣华、王佳：《论押租》，载《法学》2003年第6期；崔建远：《“担保”辨——基于担保泛化弊端严重的思考》，载《政治与法律》2015年第12期。，并未立足于现行法担保体系而形成有力意见。笔者认为，我国宜采债权质权说，即房屋租赁押金是为了担保租金债权和损害赔偿请求权，承租人以其对出租人的押金返还请求权设定的质权。理由如下：

第一，债权质权说与我国担保物权体系更具兼容性。其一，大陆法系国家及地区大多明确规定一般债权质押的担保方式。我国《物权法》仅规定“应收账款”可作为出质债权，而对一般债权能否设质则未予明确。对于应否承认一般债权质押，虽然学界存在不同意见(9)肯定说参见崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2017年版，第536页；陈本寒、黄念：《一般债权质押问题之探讨——兼评我国〈物权法〉(草案)相关条款之规定》，载《法学评论》2006年第4期。否定说参见王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2016年版，第1351页；杨珊：《一般债权质押制度研究》，载《西南民族大学学报》2006年第5期。，但司法实务中已有法院依据《物权法》第223条第5款(10)参见北京市第三中级人民法院(2015)三中民(商)初字第04703号民事判决书；湖南省株洲市攸县人民法院(2018)湘0223民初777号民事判决书。或“一般债权可质性”等理由(11)参见湘潭市中级人民法院(2018)湘03民终539号民事判决书；江门市中级人民法院(2014)江中法民二终字第142号民事判决书。，承认一般债权质押的效力。其二，《担保法解释》第85条规定，将金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后设立质押担保的，成立动产质权。该条的本意是，以某种形式特定化的金钱可以成为动产质权的标的。依该条的反面解释，以未特定化的金钱(例如押金)设立质押担保的，构成权利质权(债权质权)。因为金钱是一种特殊的物，一旦取得其占有，即取得所有权。动产质押中质物仅移转占有，而不转移所有权，以未特定化的金钱出质不符合该要求，故成立债权质权。(12)参见李国光等：《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释〉理解与适用》，吉林人民出版社2000版，第313-314页。

第二，债权质权说具有更强的理论自洽性。其一，押金返还请求权具备质权标的条件。通说认为，权利质权之标的须具备两个条件：一是交换价值，即应当是所有权以外的能以金钱估价的财产权(13)参见陈本寒：《再论权利质权客体范围的确定》，《法学》2016年第7期，第82-83页。。这是担保物权作为价值权的基本要求，故某些域外法(如《德国民法典》第1279条、《意大利民法典》第2804条等)对此设有明确规定，即使未设此规定的国家一般亦作此解释(14)参见费安玲主编：《比较担保法：以德国、法国、瑞士、意大利、英国和中国担保法为研究对象》，中国政法大学出版社2003年版，第301-302页。。二是可让与性，即应当是法律、行政法规允许出质的财产权利(15)参见崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2017年版，第538页。。该条件源于担保财产的变价要求。押金返还请求权作为一种货币债权，其性质具有典型的交换价值和可让与性，不会因债权人变更而变更其给付内容。其二，债权质权说符合债权质权的公示要求。因押金关系中一般并无交付债权凭证的行为，故其较易使该说受到质疑。但学理上通常认为，交付债权凭证仅适用于有定型化证书之债权质权，且该交付行为是否真正具有控制权转移功能及公示功能也尚存疑问。(16)参见罗欢平：《论普通债权质押》，法律出版社2012年版，第143-146页。因此，《日本民法典》第363条、《瑞士民法典》第900条等明确规定，仅在设质债权有债权证书时，应以交付债权证书为生效要件。在我国房屋租赁实践中，押金返还请求权通常不以债权证书为载体，依交易习惯也并不“期待”债权证书的交付。因此，承租人以其设质无须交付债权证书。另一方面，学理上有主张以“通知”作为债权质权公示方式的意见，即从债权让与角度来解释债权质权的性质，甚至认为债权质押本质上是附条件的债权转让。(17)参见郭明瑞：《担保法》，法律出版社2010年版，第186页。《法国民法典》第2362条更是明确规定以通知为债权质权的公示方法。因该问题并非本文重点，故此处不作展开(18)相关学理意见参见徐涤宇：《〈合同法〉第80条(债权让与通知)评注》，载《法学家》2019年第1期；李宇：《债权让与的优先顺序与公示制度》，载《法学研究》2012年第6期；申建平：《对债权让与通知传统理论的反思》，载《求是学刊》2009年第4期。，但我国司法实务中确实存在持此观点的裁判意见(19)参见广东省深圳市中级人民法院(2014)深中法民初字第29号民事判决书。。如果承认“通知”可作为债权质权的公示方式，由于房屋租赁合同中出租人即为押金返还义务人，承租人以押金返还请求权设质时就已经知悉设质的事实，所以无须另行通知押金返还义务人即出租人。

第三，债权质权说更符合当事人设立担保的意思。其一，从押金担保的成立来看，房屋租赁押金条款最常见的表述是“承租人交付押金于出租人，于承租人不履行租赁债务时，就押金先抵偿，并将剩余部分返还给承租人。”(20)参见《北京市租赁合同(自行成交版)示范文本》第4条；《珠海市租赁合同示范文本》第8条。依据该表述，当事人意思包含两个要素：一是“抵偿”，即押金系通过已交付给出租人的金钱直接抵偿的方式实现担保作用，而无需通过变价程序；二是“返还”，即押金是否返还及返还数额取决于承租人违约的有无和程度。这两个要素均符合以押金返还请求权设立质权的要求。其二，从押金担保的实现方式来看，其优先受偿性并非借助拍卖、变卖程序，而是通过抵偿的方式得以实现。此处所谓抵偿，系指出租人将已占有的押金与承租人所欠租金予以抵销。以抵销而非变价方式实现出租人的优先受偿权，具有更强的担保效力。一方面，这种实现方式节省了变价费用，且出租人可获直接受偿效果从而提高了担保效率；另一方面，承租人的其他债权人因缺乏参与途径，而无法就押金主张权利。该实现方式之所以具有较强担保效力，根本上源于当事人设立押金担保的意思，即通过交付押金预先提供抵销的可能。正因如此，当事人设立押金担保时亦可作出不得直接抵销的特别约定，而适用其他的实现方式。

第四，在我国现行法及理论框架下，不宜采取让与担保说。其一，该说与我国担保物权体系不具兼容性。虽有域外法以让与担保说为通说，但其均建立在有异于我国法律框架的基础之上。例如，美国法与德国法已经形成较为成熟的信托制度，让与担保说在其法律框架下可以得到合理解释。在日本和我国台湾地区，虽然立法上对让与担保没有明文规定，但理论及实务上将其定位为一种非典型担保方式已经成为共识(21)道垣内弘人『担保物権法』(有斐阁，2017年)307-308頁；谢在全：《民法物权论》(下册)，中国政法大学出版社2011年版，第1110页。，故将押金认定为让与担保亦不存障碍。但在我国《物权法》和《担保法》框架下，让与担保并未被规定为一种法定担保方式，而且在学理及实务上也未被主流意见所认可。在此背景下，以让与担保说解释押金关系的性质显然不妥。其二，让与担保说不能有效保障押金的优先受偿性。依据该说，出租人虽负有附停止条件的押金返还债务，即仅在条件成就时有义务返还押金，但是附条件的返还请求权既已存在，其他债权人也可以对其行使权利(22)参见[日]三潴信三：《物权法提要》，孙芳译，中国政法大学出版社2005年版，第258页。。而且，由于让与担保的优先受偿方式并不明确，且仍应适用担保物权竞合时的顺位规则，故不具有绝对的优先受偿权。(23)参见高圣平、张尧：《中国担保物权制度的发展与非典型担保的命运》，载《中国人民大学学报》2010年第5期。在优先受偿的方式和效果方面，该说不如债权质权说借助抵销规则处理简明、有效。其三，该说不能合理解释让与担保设定人在出租人破产时对押金的取回权。“让与担保说”中的押金所有权一经交付即确定地移转于出租人，为所有权构成之法律构造。此时若作为出租人的企业破产，押金属于其责任财产，则承租人不应享有取回权而仅能依普通债权请求偿还押金。这不仅与日本和台湾地区通说上以舍弃或修正所有权构成论来肯定担保设定人的取回权存在矛盾(24)参见王闯：《让与担保法律制度研究》，法律出版社2000年版，第422-425页。，亦有失其优先受偿之特征。

二、房屋租赁押金的返还

基于合同自由原则，当事人可以约定押金的返还条件及方式，但在房屋租赁合同对其未作约定或约定不明的情形下，对该问题则有讨论的必要。

(一)押金返还请求权的行使时间

押金返还请求权的行使时间与另一问题密切相关，即出租人的押金返还义务与承租人的租赁物返还义务是否构成同时履行关系。域外立法及学理对此存在分歧：(1)“租赁关系消灭时说”认为，租赁关系终止时承租人即可行使押金返还请求权，并可以就押金返还和租赁物返还主张同时履行抗辩权。持该说学者认为，依据该说才能充分保护承租人的利益。现实中对于承租人租赁物返还时间并无限制，使得出租人无法得知租赁物会受到多大损害，因此双方亦可以抵销之特约保护出租人租赁物损害赔偿请求权。(25)中田裕康『契約法』(有斐阁，2017年)413頁。德国和美国部分州采取该说。(26)参见《德国民法典》第556a条；《特拉华州法典》第5514条第6款。(2)“租赁物返还时说”认为，租赁关系终止且租赁物返还时，承租人才可行使押金返还请求权，承租人不得主张租赁物返还与押金返还的同时履行。(27)参见[日]我妻荣：《我妻荣民法讲义Ⅴ2债权各论》(中卷一)，徐进、李又又译，中国法制出版社2008年版，第239页。理由在于：其一，在租赁物返还前出租人仍处在已为给付状态，需要受到保护。其二，押金所担保的租赁债务不仅包括租赁关系存续期间的租金债务，还包括合同终止至房屋返还期间的相当于租金额的款项以及损害赔偿债务。其三，该说可以防止承租人的债权人在租赁关系终止时即扣押押金返还请求权，致使出租人无法就租赁关系终止后所产生的债权加以抵销。(28)参见[日]星野英一：《日本民法概论Ⅳ(契约)》，姚荣涛译，台北五南图书出版公司1998年版，第190页；潮見佳男『基本講義債権各論Ⅰ契約法·事務管理·不当利得』(新世社，2016年)220頁。该说为日本和我国台湾地区通说。

我国学界对该问题讨论较少，司法实务中采取上述两种观点的皆有其例(29)采“租赁关系消灭时说”的裁判意见参见北京市第二中级人民法院(2014)二中民终字第09003号民事判决书；采“租赁物返还时说”的裁判意见参见北京市昌平区人民法院(2015)昌民初字第11570号民事判决书。。笔者赞同“租赁物返还时说”，除上述理由外，以下几点特别值得注意：其一，房屋及屋内设施在租赁期间存在受到损害的风险，而此类损害在房屋返还之前出租人通常难以发现，以致无法及时扣抵相应押金。该说有利于出租人将赔偿请求权与押金有效扣抵，故对押金担保功能的实现及清偿效率方面较“租赁关系消灭时说”更优。正是基于此考虑，有法院虽未明确采取该说，但认为在返还房屋前有可能存在隐藏损害，因此在确定押金返还时间时应预留验收房屋的时间。(30)参见北京市朝阳区人民法院(2015)朝民初字第14612号民事判决书。其二，在同时履行之牵连性的认定上，应当是损害赔偿请求权(而非房屋返还请求权)与押金返还请求权具有牵连性。所谓牵连性，是指双务合同中的两项义务彼此具有对价关系或者互相依存，包括发生上的牵连性、履行上的牵连性和存续上的牵连性。(31)参见郑冠宇：《民法债编总论》，台北新学林出版股份有限公司2017年版，第293页。房屋返还与押金返还分属两项合同所产生的请求权，而且押金数额也根本不足以担保房屋返还，故二者并不存在同时履行意义上之牵连性。因押金所担保的债务中包括损害赔偿债务，而该债务的不履行将使出租人有权作相应数额的抵扣(即不履行押金返还义务)，因此应认为损害赔偿与押金返还之间具有履行上的牵连性。其三，该说与交易习惯相吻合。不仅在域外法上(如日本)有采取该说的判例(32)最判昭和48年(1973)2月2日判决，载《民集》第27卷1号第80頁。，而且我国民国时期的民事习惯亦采取该说。(33)参见前南京国民政府司法行政部编：《民事习惯调查报告录》(上册)，中国政法大学出版社2000年版，第414页。在司法实务中，该说作为交易习惯被当事人和法院普遍采纳。例如“吴虹与陈庚文与赵德元房屋租赁合同纠纷案”中，两审法院均认为，双方确认房屋内设施完好后才退还押金。(34)参见海南省海口市中级人民法院(2015)海中法民一终字第2011号民事判决书。“中国铁路哈尔滨局集团有限公司哈尔滨生活段、孟凡江房屋租赁合同纠纷案”中，二审法院认为，“在餐具未归还的情况下，中铁集团哈尔滨段即向孟凡江返还抵押金或用抵押金冲抵房费与常理不符。”(35)参见黑龙江省鸡西市中级人民法院(2019)黑03民终108号民事判决书。

(二)返还押金时是否须返还利息

出租人以债权额为限就押金优先受偿后，应将押金余额予以返还，对此应无疑义。存在争议的问题是：在无约定和交易习惯的前提下，出租人返还押金时是否还须返还押金所生利息？对于该问题，域外立法及学说存在分歧：(1)肯定说认为，出租人返还押金时，除押金原额外仍须同时返还其利息。理由在于，押金利息应为租金的一部分，承租人可以其充抵租金的给付，以保护承租人之利益。(36)参见吴启宾：《论押租金》，载郑玉波主编：《民法债编论文选辑》(下)，台北五南图书出版公司1984年版，第1052页。《德国民法典》第551条采取该模式。(2)否定说认为，出租人仅须返还押金原额，而无须返还利息。理由为：其一，押金利息作为孳息，为出租人所有。(37)参见史尚宽：《押租之研究》，载郑玉波主编：《民法债编论文选辑》(下)，台北五南图书出版公司1984年版，第1037页。其二，以押金利息充抵租金并非强制性规定。其用意虽在于保护承租人，但与现实情况不符。根据交易习惯，当事人会依押金数额对租金作出适当调整，押金少则增加租金，押金多则减少租金。此时如果承租人主张以押金利息充抵租金，则会造成重复计息而使其受有不当利益。(38)参见吴志正：《债编各论逐条释义》，台北元照出版有限公司2015年版，第86页。美国部分州采取该模式。(39)参见《克拉荷马州法典》第41115条。日本和我国台湾地区对此虽无明确规定，但通说采取该观点。(40)末川博『契約法下(各論)』(岩波書店，1975年)141頁。

我国学界对该问题少有讨论，实务中分歧较大，存在肯定说、否定说以及认为仅在迟延履行押金返还义务时须支付逾期利息等三种意见。(41)三种意见分别参见广东省阳江市中级人民法院(2018)粤17民终1147号民事判决书；湖南省长沙市岳麓区人民法院(2016)湘0104民初8368号民事判决书；浙江省杭州市中级人民法院(2017)浙01民终7538号民事判决书。笔者赞同第三种意见，即出租人原则上无须返还押金利息，但超出返还期限应支付逾期利息。理由如下：其一，押金利息由出租人所有符合“所有人主义”的立法通例。对于原物与孳息的归属关系，大陆法系各国普遍采取“所有人主义”，即由原物所有权人享有孳息所有权，除非有特别规定或特别约定。我国《物权法》对该问题无明确规定，但通说认为《物权法》第39条系采“所有人主义”，即所有权的收益权能包括对作为利息的法定孳息的收取。(42)参见崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2017年版，第177页。实务中有法院认为，押金交付出租人时便移转其所有权，出租人当然取得自己所有物所生之孳息。(43)参见广东省阳江市中级人民法院(2018)粤17民终1147号民事判决书。还有法院认为，依据《物权法》第116条的规定，按照房屋租赁交易习惯，押金一般无息退还。(44)参见湖南省长沙市开福区人民法院(2018)湘0105民初6749号民事判决书。其二，虽然共享经济之动产租赁多采肯定说，但房屋租赁中不宜采取肯定说。共享经济(如共享单车)采取一种新型押金模式，其与传统押金模式的显著区别在于：变“一物一押”为“一人一押”，即一个租赁物对应多个承租人交付的押金。其实质是既为多个租赁关系提供担保，又使出租人借此实现融资目的。这种新型押金模式引发的问题是：由于出租人长期占有押金使资金产生沉淀，一个租赁物上的押金总额往往会远超过租赁物价值，加之其上存在的高额利息，极易引发出租人挪用资金、恶意圈钱以及非法集资等刑事犯罪的风险，以致威胁社会公共利益。(45)参见苏盼：《共享经济预付押金模式的法律挑战与应对》，载《武汉大学学报(哲学社会科学版)》2018年第6期。实践中也确实已出现出租人因各种原因无法返还押金的困境。(46)参见长江商报：《小鸣单车负债逾4000万，仍欠12万用户2500万押金》，www.changjiangtimes.com/2019/07/596972.html，最后访问时间：2019年7月6日。因此，要求共享经济之出租人返还押金利息一方面是限制出租人滥用押金以防范可能的金融风险，另一方面是以此作为出租人融资的成本代价。在房屋租赁领域中，押金数额一般不超过月租金的三倍，其价值远低于租赁物(房屋)价值，且不存在融资目的及作用。因此，房屋租赁当事人通过平衡押金与租金的数额即足以实现其担保意思，而不存在防范金融风险及支付融资成本的必要。其三，如果出租人逾期返还押金，迟延期间的押金利息构成其承担违约责任的形式。以支付金钱为标的的债务如果存在迟延履行，因金钱可以产生相当于法定利息的利益，因此即使债权人并无利息损失，也不能免除债务人对迟延利息的赔偿责任。(47)参见王家福主编：《民法债权》，中国社会科学出版社2015年版，第157页。依据《合同法》第112条规定，迟延履行一方对作为迟延损害的逾期利息应予以赔偿。出租人逾期返还押金的，迟延期间所生法定利息构成出租人违约造成的损害，故出租人应予赔偿。例如“许雄铭与李胜冰房屋租赁合同纠纷案”中，法院认为，被告占用押金确会造成原告的利息损失，被告应自原告向其主张返还之日向原告支付逾期返还押金的利息。(48)参见广东省广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第1881号民事判决书。

三、房屋所有权转移时押金的处理

基于“买卖不破租赁”规则，房屋租赁期间出租人将房屋所有权转移于他人的，受让人基于法定承受成为租赁合同之新出租人。如果原租赁合同含有押金条款，合同承受后可分为以下几种情形：第一，承租人并未交付押金。在此情形下，受让人可以在承受租赁合同后请求承租人依约交付押金，并承受相关权利义务，对此不存疑义。第二，承租人已将押金交付于原出租人，原出租人在房屋所有权转移时将押金转付于受让人。在此情形下，作为从合同的押金合同随主合同一并发生法定承受，亦不存疑义。第三，原出租人虽收到押金之交付，但并未将押金转付于受让人。在此情形下，当押金返还条件成就时，押金返还义务人为原出租人还是受让人，则成为问题。该问题关涉租赁合同法定承受的效力是否及于押金担保关系，域外学界对此存在两种意见：(1)“当然承继说”认为，不论是拍卖还是任意转卖的场合，押金合同均一并转移于房屋受让人。原出租人当然脱离租赁关系，而受让人对于原租赁关系构成免责的债务承担。原出租人与承租人租赁关系终止且押金当然充抵租赁债务后，由受让人继承押金余额。(49)潮見佳男『基本講義債権各論Ⅰ契約法·事務管理·不当利得』(新世社，2016年)221頁。此为日本学界通说(50)内田贵『民法Ⅱ債権各論』(東京大学出版会，2016年)187-188頁。，美国部分州亦采取该模式。(51)参见《马赛诸塞州法典》第186章第15B条第5款。(2)“不当然承继说”认为，押金合同上原出租人的权利义务并不随租赁物所有权的转让而当然由受让人承继，受让人须受有押金之交付，才负押金返还义务。此为我国台湾地区通说。(52)参见邱聪智：《新订债法各论》(上)，中国人民大学出版社2006年版，第290页。德国2001年修改民法典之前，旧《德国民法典》第572条采取“不当然承继说”，但修改后的《德国民法典》第556a条改采“当然承继说”，且原出租人仍需承担补充责任。理由在于，“承租人仅应当承担原出租人的支付不能风险，而不应当承担受让人的支付不能风险。”(53)参见杜景林、卢谌：《德国民法典——全条文注释》(上册)，中国政法大学出版社2015年版，第442页。

我国学界对该问题讨论较少，司法实务中采取上述两种意见的皆有其例。采“当然承继说”的裁判意见认为：“所有人在转让房屋所有权的同时，作为出租人的权利义务应一并转让，即收取租金的权利和返还押金的义务应一并转让给新的所有权人。”(54)参见广东省深圳市中级人民法院(2013)深中法房终字第258号民事判决书。采“不当然承继说”的裁判意见则认为，出租人仅负返还所有权人所转交的押金数额之义务。(55)参见湖南省长沙市岳麓区人民法院(2017)湘0104民初6193号民事判决书。实践中前者为多数意见。笔者赞同“当然承继说”，即不论押金是否转付于受让人，相关权利义务关系均随房屋所有权转让而一并移转于受让人；押金虽未转付于受让人，返还义务人仍为受让人。理由如下：其一，该说符合合同承受的原理。“买卖不破租赁”的基本效果是受让人概括承受转让人(原出租人)在租赁合同中的权利义务，押金条款作为担保租赁债务的最重要因素，其产生的权利义务当然亦由受让人承受。受让人未获得押金交付，仅影响转让人违约责任的有无，并不影响权利义务概括移转的后果。即使押金未转付于受让人，返还义务人仍为受让人，受让人因此所受损失应通过向转让人追偿解决。基于该原理，在实务中法院一般通过“买卖不破租赁”与合同相对性来解释受让人对原出租人地位的取代，并由此认定押金关系仅在受让人与承租人之间发生。(56)参见上海市长宁区人民法院(2016)沪0105民初10000号民事判决书。其二，该说对于受让人未必会造成不公。有学理意见认为不论受让人是否收到押金均须负返还义务，不公平地加重了受让人负担。(57)参见黄立主编：《民法债编各论》(上)，中国政法大学出版社2003年版，第278页。事实上，在各种情形下受让人均有机会对押金利益作出合理安排：依拍卖转让房屋所有权的情形下，我国虽未如日本法那样明确规定须对押金予以公示(58)参见《日本民事执行法》第657条、第64条；《不动产登记法》第10条。，但根据《拍卖法实施细则》第23条、第24条，受让人可通过拍卖物相关资料得知押金是否存在及数额，并由此作出竞价选择。在依普通买卖转让房屋所有权的情形下，受让人一方面可通过承租人占有租赁物的事实及交易习惯推知押金关系的存在，另一方面在未获押金交付时可通过瑕疵担保责任或请求减价来救济其对押金的权利。因转让房屋时受让人有机会对所获利益及相关风险作出合理取舍，而其未获押金交付时仍负返还义务属于应当预见的风险，故亦难谓不公平。其三，该说不违背押金合同的要物性。“不当然承继说”的一个重要理由是：押金合同为要物合同，故未获押金交付的受让人与承租人之间未成立押金合同关系。(59)参见邱聪智：《新订债法各论》(上)，中国人民大学出版社2006年版，第290页。该理由实则混淆了押金合同的成立条件与转让条件。承租人向转让人(原出租人)交付押金，即已满足要物性而导致押金合同成立，其后因房屋转让而致合同承受时，已经成立的押金合同作为从合同亦被承受，而非另行成立新的押金合同。换言之，未获押金交付的受让人须负返还义务，是先行成立的押金合同被承受的后果，而不是成立另一押金合同的要物性条件。

四、结论

押金作为房屋租赁的一种常用担保方式，其性质和规则设置均应立足于现有担保法体系予以确定，同时应参酌域外法经验及实务主流意见。基于此，本文初步得出以下几点结论：(1)押金的性质为债权质权，是以承租人对出租人的押金返还请求权设定质权，用以担保出租人的租金债权与相关损害赔偿请求权。(2)租赁关系终止且房屋返还时，承租人可行使押金返还请求权。(3)出租人返还押金时无须返还押金利息，但超出返还期限应支付逾期利息。(4)房屋所有权转移时转让人未将押金转付于受让人的，押金担保关系仍随租赁合同一并移转于受让人，由受让人(而非转让人)负押金返还义务。