离婚纠纷中婚前按揭房产的处理问题分析

2020-11-30谢晓芸王学兵

法制博览 2020年22期

谢晓芸王学兵

昭通学院，云南昭通 657000

在经济发展新常态的当下，按揭购房依然是人们购买城市住房的最主要方式，而伴随婚姻生活和房价难以预料的发展，离婚问题、房产纠纷问题成为近几年来的社会焦点。基于婚前按揭房产的归属和划分问题的复杂性，此类案件也成为离婚房产纠纷中的焦点，加之按揭手续和房产证办理手续复杂、总耗时长，使得在签订房屋买卖合同后到领取房产证这一较长时间内的婚姻纠纷涉及更为复杂的法律关系，而这只是其中一种情况，因此较婚后房产分割等情况而言，婚前按揭房的权属、债务等问题的解决难度更大。为此，需要综合考虑《物权法》、《婚姻法》等规定进行合理处理，但目前立法中存在缺陷，导致司法判决常出现不同结果，不仅损害了当事人的合法权益，也对司法权威产生巨大冲击，造成不良的社会效应，因此系统研究离婚案件中婚前按揭房处理问题极为重要。

一、我国现行的夫妻财产制及对婚前按揭房的概述

（一）我国现行的夫妻财产制概述

婚前按揭房的财产性质应按照夫妻财产制的相关原则、规定进行判定，因此在决定其产权归属、划分份额时，需对夫妻财产制进行详细分析：

夫妻财产制是关于夫妻财产所有权问题的法律制度，它还涉及夫妻婚前和婚后所得财产的归属、管理、使用、收益、处分以及对外债务的清偿、婚姻终止时财产的分割等一系列问题。内容包括：①婚前、婚后双方财产所有权归属；②在婚姻存续期的共同财产管理、处分；③婚后或离婚债务承担问题；④离婚后家庭财产清算问题。

夫妻财产制根据产生的依据不同，分为法定财产和约定财产。依财产的结合形式和程度分为统一财产、共同财产、分别财产，其中统一财产指女方结婚后转移财产所有权，婚姻终止时，男方有义务返还财产的原本价值；共同财产指双方的个人财产归为共有财产，或约定部分财产归双方共有；分别财产制指双方分别对各自的财产享有所有权。参考相关的规定，虽然内容上不完全一致，却都强调对财产的公平分配，并对弱势方利益有一定保护。

（二）我国婚前按揭房概述

婚前按揭房中“按揭”源于地方方言。按揭一词广义为任何形式的抵押，狭义即是人们对买房时办理贷款抵押这一过程的理解，包含房产抵押、分期还款两大特点。我国法律对抵押贷款有具体规定，银行在办理抵押贷款业务时会留存房产证书，办理抵押登记，房屋所有权人不会变更，但出现按揭人违约等情况，银行将按规定行使房屋抵押权。

二、婚前按揭房产的产权归属问题分析

在我国离婚案件中双方若存在婚前按揭房，若双方未能协商解决，法院需对产权归属、增值划分等问题进行判决。之前由于我国物权法中关于物权变动的规定，与婚姻法中的相关规定存在冲突，使得当事人和司法判决都存在困惑，而《婚姻法解释（三）》的内容，解决了部分法律冲突的问题，婚前按揭房产的归属等问题有了法律依据，同案不同判等现象大大减少。根据该司法解释的内容，表明婚前由一方出资首付款购买不动产，产权单独登记在付款方名下，婚后以共同财产偿还贷款，离婚时若双方未达成协议，则可判决该不动产归产权登记方单独所有，未还房屋贷款也由其单独承担，而对于其他情况，需要进行进一步的产权界定和划分。

（一）界定婚前按揭房产

婚前按揭房产在立法中的表述为：住房抵押贷款。按照现行房产交易的不同方式，按揭房产可分现房按揭、期房按揭，以及二手房按揭。现房按揭是指按揭人以所购现房向贷款银行设定抵押担保；而期房按揭指房屋尚在建设期间，购买人与开发商签订预售合同并交于银行，此合同为担保贷款；二手房产则是公民、法人等交易关系间的房屋买卖。婚前按揭房产因存在抵押贷款，使该房产存在三层法律关系，即买卖关系、借贷关系、抵押关系。

（二）婚前按揭房产的归属认定的处理理论

在处理此类房产的归属问题时，是否取得房屋产权证书及取得的时间是进行归属认定的两个重要因素，具体分以下三种情况：

1.一方在婚前以个人名义按揭购房并在婚前取得产权证

该情形下，对于房产归属存在两种观点。一种观点认为应按《物权法》中关于不动产登记的相关制度规定，将该种情况下的房产界定为购买方的婚前个人财产，因为不动产转移以登记生效，此种情况下房屋所有权在婚前便已完全确定，物权不因婚姻关系发生变动，而即使双方利用共同财产还贷，也不应改变婚前已经产生的物权。另一观点则认为另一方即使未承担首付款，但有共同偿贷行为，即是对该房产出资，因此不能简单归为一方，应为夫妻共同财产。

2.婚前一方按揭购房，在婚后领取产权证

本文认为，该种情况应与上述第一种观点相同，即根据《物权法》对于登记生效的规定，应以房屋产权证书取得的时间作为此类房产的归属认定标准，具体而言，产权证书时间登记在婚前，则为首付款支付方个人财产，产权证书时间登记在婚后，则为夫妻共同财产。《婚姻法解释（三）》第十条中则有不同规定，认为该种情况下无论房屋产权证书登记为一人还是两人，都属于承担首付一方个人财产。

3.婚前共同购房付首付，婚后取证

如果双方共同出资支付首付款并以二人共同名义登记，则该房产为夫妻共有财产，婚后夫妻双方应按财产份额承担相同份额的偿还贷款义务；若该情况下产权证书只登记在夫妻一方名下，即一方出资行为未在登记中体现出来，根据《物权法》规定，此种情形下归属为登记一方单独所有，因为只有归属在登记一方，才能基于购房合同为银行提供完全的产权信任，以确保银行行使对按揭人的权利。

三、婚前按揭房产增值部分的分割处理

（一）婚前按揭房产的增值部分归属问题

不动产增值指装修、扩建等或由于价格升值、附近规划发展、购物交通等更便利等情况产生的价值增长。现实状况是，生活中一方即使未出钱，但付出实际贡献，这里的实际贡献当然地包括劳务、体力等非货币性质的付出，从而使得婚姻关系中的价值贡献难以判定。第一种观点认为，在婚姻关系存续期间的房产增值部分属于房屋原物的孳息，应归产权人所有；第二种观点认为，根据《婚姻法解释（二）》第11条，一方以个人财产投资取得的收益，应认定为夫妻共同财产，故对婚前个人还款部分及婚后共同还款引起的房屋增值部分均应认定为夫妻共同财产，由双方平分；第三种观点则认为，婚前个人还款部分引起的相应房屋增值归首付款一方，而婚姻关系存续期间该房屋的增值部分则应归为夫妻共同所有，分割时购房一方应当对另一方进行适当的补偿。

（二）婚前按揭房产增值部分的分割方案

本文认为，具体分割增值财产时，需考虑购置资金来源，即对婚前婚后的经济、劳动付出进行划分：①婚前一方交纳首付并偿还的部分贷款；②婚后共同偿还的部分；③未偿还的部分。第①部分，按投入份额比例将增值部分按相同比例进行划分；第②部分，因属于共同财产，为保护弱势方利益，即考虑其因婚姻生活或限购等因素丧失购房资格和购房升值机遇，不应对半分割增值部分或按投入价值判定份额，产权方应予以另一方适当补偿，而立法对此部分没有明确规定；第③部分视为所有权人单独债务。