重大公共卫生事件下房屋买卖合同履行的法律分析<br/>——基于“非典”疫情司法判例的启示

重大公共卫生事件下房屋买卖合同履行的法律分析
——基于“非典”疫情司法判例的启示

2020-11-29张羽秦

法制博览 2020年19期

李红张羽秦

1.贵州大学法学院，贵州贵阳 550025；2.贵州省高级人民法院，贵州贵阳 550081

2003年我国爆发了大规模的传染性非典型肺炎疫情（以下简称“非典”疫情）。“非典”疫情属于典型的重大公共卫生事件，相关合同纠纷大量产生。法院审理了大量的“非典”疫情下的房屋买卖合同纠纷。本文分析“非典”疫情下的司法判例，在基础上探索重大公共卫生事件之下房屋买卖合同履行的相关问题。

一、非典疫情司法判例统计分析

鉴于2003年“非典”疫情是较为典型的重大公共卫生事件，笔者了统计“非典”时期的房屋买卖合同纠纷，从而为解决重大公共卫生事件给房屋买卖合同履行带来的问题提供参考。

笔者以“非典”、“不可抗力”为关键词，时间限制在2003年至2010年，在无讼网、裁判文书网上检索到“非典”疫情期间发生的房屋买卖合同的纠纷案件数量为21件。笔者对这21份房屋买卖合同进行了分析，在这些房屋买卖合同纠纷中，法院都是从“非典”疫情是否构成不可抗力的角度进行分析，从而判断买卖合同双方能否以不可抗力为由主张免除违约责任。其中认为“非典”疫情构成不可抗力的法院占52%，认为不构成不可抗力的法院占48%，在2003年非典发生时，绝大多数人都认为是不可抗力，但在实践中对于房屋买卖合同，并不是全部构成不可抗力。

二、非典疫情典型案例分析

笔者统计了这21份房屋买卖合同的纠纷的争议焦点，买卖合同的双方主要是围绕疫情下交房时间的延迟，开发商是否要承担违约责任。法院的裁判情况分为以下几类：

（一）构成不可抗力

根据统计，大多数法院主张“非典”疫情构成不可抗力。以（2004）善民一初字第402号案为例。周建康与嘉善莱茵达置业有限公司2002年7月18日签订了商品房买卖合同一，后该公司逾期交付，原告周建康要求该公司承担违约责任。

在庭审中被告主张，造成房屋逾期交付是由于受“非典”的影响，属不可抗力因素，不应承担违约责任。法院认为，所谓不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。而2003年上半年，因发生“非典”使各方面的工作在不同程度上受到了一定影响。本案被告在工程建设上因“非典”造成了工期延期，属于不可抗力的影响。

（二）未提供证据证明合同的履行障碍与“非典”疫情的产生存在因果关系，不构成不可抗力

根据统计，有部分法院认为有合同当事人未提供证据证明房屋买卖合同的履行障碍与“非典”疫情有因果关系，故认为“非典”疫情不构成不可抗力。

在陕西汉中建业房地产开发有限责任公司与黄濂商品房买卖合同纠纷中①，上诉人陕西汉中建业房地产开发有限责任公司逾期交房，应承担违约责任，但其主张因“非典”等原因造成工期延误，导致逾期交房，“非典”属于不可抗力，应当免除其逾期交房的责任。但陕西汉中建业房地产开发有限责任公司未提供证据证实其逾期交房与“非典”疫情的爆发有因果关系，故法院认为，该公司未按时交房的原因并不是“非典”疫情这一不可抗力造成的。

（三）签订合同时各方已经知晓“非典”疫情，因疫情造成违约，不属于不可抗力

在统计过程中遇到一种比较特殊的情况，即在签订合同时合同各方已经知晓“非典”疫情，因疫情造成违约，认为此时“非典”疫情不属于不可抗力。典型案例有沈阳新中城房产开发有限责任公司与刘晓菊房屋买卖合同纠纷②。该案中，刘晓菊与新中城公司签订商品房买卖合同，后新中城公司未能按时交房，刘晓菊告其承担违约责任，新中城公司提出的“非典”疫情属于不可抗力，应免除新中城公司违约责任。

法院认为2003年春夏之间我国爆发“非典”疫情，但新中城公司在与刘晓菊签订《协议书》时（2003年4月25日）应当预见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响，但其仍然在《协议书》中约定在2003年9月底将商品房交付刘晓菊，且新中城公司自认“2003年9月初，工程基本完工，只差验收”，表明“非典”疫情并未对其交付房屋造成影响，且当事人可以预见到就说明是不满足于我国法律规定的不可抗力的构成要件。

三、“非典”疫情司法判例对重大公共卫生事件下房屋买卖合同履行的启示

为正确履行重大公共卫生事件下的房屋买卖合同，借鉴上述“非典”疫情房屋买卖合同纠纷的司法判例，笔者将提出以下建议。

（一）准确定位重大公共卫生事件的法律性质

探讨重大公共卫生事件下房屋买卖合同履行中法律问题的前提是要确定重大公共卫生事件的法律性质。2003年“非典”属于重大公共卫生事件，对于确定重新发生的重大公共卫生事件的法律性质具有较大的借鉴意义，通过上文的分析关于重大公共卫生事件性质的争议主要是能否构成不可抗力。

依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定来看，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。在主观上，不可抗力是当事人订立合同时不能预见的；在客观上，不可抗力是当事人不能避免，也不能克服的。一般认为不可抗力包括自然灾害、政府行为、传染性疾病等。

当发生重大公共卫生事件时，应当依据上述法律规定，客观上判断是否属于当事人不可避免，也不能克服的事件，主观上判断重大公共事件是否属于当事人订立合同时不能预见的，从而准确定性重大公共事件的性质。即使重大公共卫生事件被定为不可抗力，但对于房屋买卖合同并不必然构成不可抗力，还要从重大公共卫生事件与房屋买卖合同履行障碍的因果关系、以及签订合同时的具体情况和合同当事人的具体预期来判断，故下文就此具体展开分析和论述。

（二）不是所有开发商都可以重大公共卫生事件为由主张免责

若重大公共卫生事件爆发，为了保护人们的安全，各地政府会依据相应的法律法规，启动公共卫生事件响应，并采取了相应的应急措施如对交通、人员流动等进行管制，将对我国的经济活动和人员流动都带来了极大的影响。而作为房屋买卖合同签订的一方，无法按时复工、无法保证复工物质充足，施工进度会必然会受到影响，可能会造成开发商无法按照约定的交房时间交房，那么开发商可否以重大公共卫生事件为由主张免责，在实践中对这个问题依然存在很大的争议。

1.合同履行障碍与重大公共卫生事件必须具有因果关系

突发的重大公共卫生事件对不同行业都产生了一定的影响，重大公共卫生事件期间采取的控制措施，对不同类型的合同产生的影响是不同的。重大公共卫生事件爆发对于房屋买卖合同的履行会产生影响，开发商以其为由主张免除延期交房的违约责任，虽有一定的合理性，但并不必然得到支持，要根据合同的具体情况进行判断。

开发商想要免除责任必须提供充足的证据证明，重大公共卫生事件与延迟交房间有直接因果关系，在陕西汉中建业房地产开发有限责任公司与黄濂商品房买卖合同纠纷中，虽然原告以非典疫情期间，政府采取各类管制措施，对其施工进度造成了影响，主张免除其延期交房的责任，但其并没有提供证据证明疫情与其合同迟延履行间具有因果关系，故法院不支持其诉讼请求。

若重大公共卫生事件后，法院应当严格的把控其与合同履行障碍之间的因果关系，对于因果关系的判断，首先是对当事人提出证据的判断，其次从合同签订的具体情况及合同双方当事人的具体情况来判断。

2.重大公共卫生事件对于合同的履行具有不可预见性

对于重大公共卫生事件，由于合同签订的时间不同，不同当事人对于其的预期也是不同的，不能笼统将重大公共卫生事件认定为不可抗力。在审理此类案件时应当在个案中体判断重大公共卫生事件是否构成不可抗力，若从当事人的预期来看，在签订合同时是否能预见到重大公共卫生事件对合同的影响，若能预见到则不构成不可抗力。

（三）购买者原则上不能以重大公共卫生事件为由主张缓付、拒付房款或解除合同

房屋买卖合同的主体是开发商和购房者，若发生重大公共卫生事件对于双方都有影响，若各地采取管制措施，作为普通人的购房者，无法按时复工，其收入情况也必然会受到影响，或是有的购房者因自身患有引发重大公共卫生事件的疾病，无法继续履行合同，那么对于双方签订的房屋买卖合同，购房者可否以此次重大公共事件为由主张缓交或者拒付房款，甚至解除合同呢？这在理论上和实践中也存在很大的争议。

虽然在对2003年“非典”疫情房屋买卖合同纠纷的统计中，没有涉及到购买者以重大公共卫生事件为由主张免除其责任的情况，但笔者认为，购房者作为房屋买卖合同的另一方，其也受到了重大公共卫生事件的影响，对其研究也具有重要的意义。

由于购房者所承担的合同义务为支付约定的购房款，根据我国《合同法》一百零九条和一百一十条可知，金钱给付义务在事实上不存在履行不能的情形，买受人以其收入受重大公共卫生事件的影响，主张缓交、拒付房款或解除合同，法院不予支持。

但若购房者为引发重大公共卫生事件疾病的患者，其由于自身的患病，失去劳动收入，笔者认为此种情况对于购房者应当属于不可抗力，其也是此次重大公共卫生事件的受害者，同时也满足我国法律规定的不可抗力的构成要件，故认为其可以重大公共卫生事件为不可抗力要求免除其缓交或拒付房款的违约责任。