房地产开发项目中的整体管理与建筑项目中的施工管理

廖乃凯

（广西北投地产集团有限公司，广西 南宁 530021）

近年来社会经济与城市化水平不断提高，对房地产行业的发展也提出了新的要求。因此为提高城市化建设水平，建设人员需从建筑整体方面着手，增强管理。从工程项目整体角度出发，施工阶段的管理是最重要的环节之一，就现阶段的发展现状来看，建筑工程在施工阶段管理还存在一些问题，管理人员需根据实际情况，制定相应的解决方案[1]。进而从源头上提高建筑工程质量，实现房地产开发行业的可持续发展。

一、房地产开发项目中的整体管理与建筑项目中的现存问题

（一）因建设单位因素造成工期延长

建设单位内部因素、勘察设计因素、自然环境因素、组织管理印度、社会环境因素以及资金等因素都会影响工程项目建设进度。从建设单位的角度来讲，根据长期施工工作中积累的经验，总结归纳出五点影响施工周期的因素以及解决方式，如下表所示。

（二）因监管不到位造成建筑质量问题

房地产项目施工质量在勘察、设计、施工以及建设等方面都有所体现。因此为了保证房地产建筑工程的质量，管理人员需对所有影响因素进行管控，通过分析大量的建筑工程材料，得知现阶段施工阶段存在的问题与解决措施如下。

1．因降低质量标准造成的质量问题，应帮助建设单位树立质量责任意识

现阶段越来越多的开发商严重缺乏质量责任意识，认为自己作为出资方，对建筑质量不用负责任。根据最新出台的《建设工程质量管理条例》规定，强树立开发商的质量责任意识，不肢解发包、不得迫使承包方以低于成本的价格竞标、不任意压缩合理工期、不明示或暗示设计单位或施工单位违反建设强制性标准，降低建设工程质量[2]。对于需涉及更改建筑承重结构或主体变动的建筑工程，建设单位在开始施工之前，应与委托方对更改建筑计划书一事进行协商，制定出新的施工方案，并经过原审查机构审批后再进行施工。

2．监管制度流于形式，应帮助建设单位提高管理部门作用

造成监管部门未能履行监管职责的原因在于开发商在委托监理后，在施工现场配备更多的人员参与现场管理，导致管理职责重叠，进而造成原本监理人员产生情绪，影响工作积极性[3]。除此之外，在这个过程中所耗费的时间、建筑材料等资源都应有建筑单位自行承担。开发商还需定期组织监理人员进行安全意识、质量意识的教育，并对其工作内容的落实情况进行考核，保证其能在合法范围内合理履行职责。

（三）因工程造价不科学造成的质量问题

在建筑施工阶段，建筑材料的质量在一定程度上决定了建筑的整体质量，因此施工单位需严把质量关，保证建筑所用建材的来源正规，进而开展工程造价工作。工程造价工作水平能够直接影响项目的经济效益，因此对于此类工作的人员选择上，需本着严谨的态度，充分保证造价人员的专业水平和综合素养，从根本上杜绝以次充好、偷工减料等问题的出现，进而提高建筑质量[4]。

（四）因施工现场秩序影响建筑质量

房地产项目在施工的过程中，需多种学科的专业人员、多种部门协同施工，因此施工现场秩序极易出现混乱，发生冲突在所难免，会在一定程度上影响建设进度和建筑质量。为解决这一问题，施工管理人员应根据施工进度，合理分配各单位进场时间，保证施工现场的施工单位数量，有利于维护施工现场秩序，提高各部门之间的协同工作效率，进一步保障建筑质量。

二、结束语

综上所述，房地产开发项目中，始终阶段的管理模式是整体管理中的最重要环节。为保证高质量、高标准、高效率的完成建设工程，管理人员需在施工阶段发现总结问题，杜绝因管理工作不到位而导致的经济纠纷以及合同纠纷，从而提高问题的建设过程中施工问题的解决效率，为房地产项目的有序开展提供保障，进一步拓宽房地产行业发展前景。