论配比原则在购物中心物业管理企业的应用

谭顺尧

（宜宾雅德商业管理有限公司，四川 宜宾 644000）

一、背景介绍

现阶段，随着我国经济的高速发展，集商业经营、休闲娱乐等多种功能于一体的购物中心开始在中国市场迅速崛起，也为商业物业管理企业的发展提供了新的平台和机遇。商业物业管理企业担负着购物中心的日常运营及维护，既有最基本的物业管理内容，又有非常明显的商业规划、商业管理的特点。商业物业管理是融合了传统意义上物业管理和现代商业管理的专业化服务，包含物业管理、物业服务、物业经营三部分，主要服务于业主、租户和顾客三类群体。

二、商业物业管理企业财务核算中存在的主要问题

促进商业物业保值增值，同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境，是商业物业经营管理服务的根本目标。物业管理企业业务水平高度，决定了企业服务质量，要想为企业发展提供更多的竞争动力，必须要做好财务管理工作，但是有很多企业因为对商业物业管理的复杂性和服务对象的多样性认识不足，财务管理工作不健全，没有深入探索其中存在的问题，不管是财务收入还是费用支出，都未做好管控与分析，收支不匹配，导致利润不能反映企业的真实经营成果。物业管理企业和业主、租户是建立在购物中心这一基础平台上的利益共同体，三方属于利益关系正相关，同时又相互制衡。三方所享受的权益（收入）和应承担的责任（费用）不易识别，界限不明，一旦有一方提出异议，极易陷入经济纠纷，如“维修资金该由谁支付”“公区收入应归谁所有”等问题使管理企业与业主、租户纠纷不断，严重影响了商场的正常营运和自身形象。

三、配比原则在购物中心商业物业管理企业财务核算中的应用

物业管理企业作为购物中心高度专业的管理者和经营活动直接参与者，由于其身份的特殊性，经常为业主、租户代收代付各类款项，很容易和自身的收支相混淆。因此，从财务管理角度看，应该充分运用财务核算配比原则，正确辨识各类收支，严格将各方取得的收益与为取得该收益所发生的人、财、物等费用支出相匹配，以便正确核算各方的在经营活动期间所获得的净损益。会计的配比原则作为收入、费用会计要素确认原则，主要用于利润确定。配比原则主要有以下几个含义:一是支出范围的配比，即甲公司的收入必须与甲公司的成本费用相匹配；二是支出时间的配比，即今年的收入匹配今年的成本费用，不能延后，也不能提前，这实质是权责发生制的延伸；三是支出对象的匹配，即A产品的成本耗费，必须和A产品的收入匹配。需要说明的是，由于最新的企业会计准则更关注资产负债，所以现在的配比原则已经没有以前在会计准则的规定中那么强调了，新《企业会计准则》第三十五条：“企业为生产产品、提供劳务等发生的可归属于产品成本、劳务成本等的费用，应当在确认产品销售收入、劳务收入等时，将已销售产品、已提供劳务的成本等计入当期损益。”这实际上就是现行准则中配比原则的直接体现,但新的说法更加明确具体，可操作性更强。

（一）物业服务收入和物业服务成本的配比

物业服务收入是指企业向物业产权人、使用人收取的物业服务收入，通常采取包干制或者酬金制等形式约定收取，主要来源于业主和租户。相配比的物业服务成本费用构成包括：直接从事物业服务人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费；房屋共用部位、公用设施设备日常运行的水电费及维护保养费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用等等。需要特别注意的是，在实际操作过程中，物业服务收入基本上都是按照建筑面积为基础计算的，业主（租户）缴纳的物管费中已经包含了共用部位的管理费用，因此物业管理企业不得再对诸如“公区”“公共停车场”收取物业管理费。

（二）公共物业经营收入和公共物业经营成本的配比

公共物业经营收入是指企业利用物业管理区域内的共用设备设施取得的收入，主要包括公共场地租赁收入、公共停车场收入、公共场地广告位租赁收入等。该区域因位置优越、客流量大、租期短、单价高，如经营得当，可带来相当不菲的收入。很多商业物业企业直接把该部分收入作为企业的增值收入直接入账，导致和业主方纠纷不断。根据我国《土地管理法》《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”从配比原则来看，共用部位属于全体业主所有，租金收入当然应归于业主，与之对应的费用也应由业主承担，但是实际执行中又不可能由业主另外专门派人管理，仍然要靠物业管理企业根据商场实际情况进行整体规划安排管理。因此，商业物业管理企业可与业主委员会签订公共部位经营租赁合同，先行租赁下来进行经营，也可与业主委员会约定收取公区经营管理服务费，把公区经营收入按照配比原则分别区分为业主所得和物业管理企业所得，各自承担相应的费用。物业管理企业按约定收取公区经营收入，把应属于业主所得的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备专项维修基金，或按照业主大会的决定作为购物中心品质提升费用。

（三）物业大修收入和物业大修成本的配比

在物业共用部位、共用设施设备发生大修、中修时，应根据配比原则，分别区分建筑单位、业主（租户）和物业管理企业在物业大修中的权利义务，各自承担责任。维修时应首先核查该物业是否已过质保期，如在质保期内，所发生的维修费用由建筑单位承担。发生在质保期后的物业共用部位、共用设施设备发生大修、中修和更新、改造费用，由业主承担，可通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。如物业管理企业直接接受了业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修、中修和更新、改造取得的收入，计入物业管理企业大修收入，在维修工程中支付的直接人工费、直接材料费和间接费用等，计入物业大修的成本费用。

（四）招商收入和招商成本的配比

购物中心商业物业管理企业一般都具有较高的专业性和规范性，对购物中心的日常运营理解透彻，清楚购物中心的市场地位及项目定位，具备专业的商业规划、商业管理、营销能力，因此很多业主都直接委托管理企业同时负责招商管理，同时从租金中提取一部分给商业物业管理企业作为招商收入，物业管理企业招商团队的支出和招商广告宣传费用配比招商成本。

（五）宣传推广收入和美化宣传费用的配比

每逢节假日，购物中心都会装饰得美轮美奂，广告铺天盖地，各种促销手段层出不穷，给商场带来大量的人气和商机。这些活动一般是由商家委托物业管理企业组织策划营销宣传，吸引大量顾客前来购物，直接受益者是商场各商家及业主。物业管理企业向商家收取一定的宣传推广费，或者经业主大会同意使用部分公区租赁收入用于商场促销宣传和美化装饰。所涉及的费用有营销策划及组织管理人员的工资费用支出，商场装饰、亮化工程等品质提升费用支出。

四、结束语

对于商业物业管理企业而言,企业的各项收费,不仅受到工商税务等企业相关部门的监督,也受到物业业主以及政府有关部门的监督。因此，深入理解配比原则的精神，并将配比原则和受益原则相结合，更好的理解配比的实质，谁受益，费用归谁负担，正确区分自身和业主、租户及顾客的权益，保证各方的收益与付出的权责统一，是正确核算各方损益的关键。商业物业管理企业应结合购物中心实际运营需求和本企业的发展战略,建立科学的会计核算体系，提升企业财务工作的效率和质量，以达到合理核算企业利润的目的。