谈房地产项目成本管理控制路径

2020-11-27焦丽娜

大众投资指南 2020年20期

焦丽娜

（山东临矿置业有限责任公司，山东临沂 276000）

一、引言

近年来，我国房地产行业高速发展，房价一直处于上升的阶段，房地产行业取得了快速发展。其实，房地产是受到国家政策影响极大的一个行业，因为该行业自身的特殊性，也导致了需要靠庞大的资金和复杂资金链以及运转资金的周期去维持，如果想要一份较好的利益，那么就需要对房地产项目的每一个阶段都要进行合理的成本管理，这也是非常有必要性的一个管理方式。从某种意义来看，只有成本上的低资金消耗才可以帮助房地产企业在竞争激烈的环境下持续健康发展。因此，房地产企业需要严格地把每一个阶段的工作做好，只有做好了这些基本工作，才可以为房地产企业提供可观的经济效益。

二、我国房地产项目成本管理控制的路径分析

（一）详细进行对于土地的选购

房地产项目不同阶段有着不同的管理，所有的事情我们必须都要把基础做好。就该行业而言，我们只有把成本管理的初始工作做好才可以降低资金的消耗。在对房地产项目购买土地的时候，大多数情况下只讲求性价比，就直接进行了土地的购买，致使在以后的过程中可能出现其他意料之外的问题。因为房地产企业购买土地可能存在很多因素，比如价格是否与这个城市的位置匹配、该地块是否属于此城市未来发展的重点区域。

房地产行业是一个需要耗费大量资金的一个行业，现在对于市场现状我们首先就要对未来的发展进行分析，根据分析出来的结果再对选择中的土地来进行进一步的了解，结合自己积累的经验以及对产品的详细了解去对土地进行合理规划。对于综合条件比较好的土地，更是要进行详细的资金运算，从结果和土地两者结合企业的自身情况，去考量这块土地是否与该项目匹配。最后再根据从各种渠道来了解土地的售价、成本等等问题。合理的测算出最后的成交价格，从性价比中去挑选最适合的土地。

（二）针对设计时的成本管理

在房地产行业中，大部分的人都会觉得施工阶段是需要投入资金最大的一个环节，其实不然，在整个房地产的项目中，施工阶段仅仅只是根据设计图纸去实施而已，投资的时候早就在设计时花了资金，在进行施工的时候只会花费一些额外的工程费。在设计的时候我们对成本管理的控制主要是从这几个方面来实现。

1.提前预算好大概的费用

在刚开始进行设计的时候，我们就应该根据预算来对成本进行一个大概的控制。在起初我们开始设计的时候，一定要结合企业和实施人员的综合水平，一定切记志大才疏。在对每一个环节上我们也要做到合理的控制。具体来说，在房地产设计当中，设计人员应该充分结合当前的市场发展动态以及原材料供应市场的价格浮动情况对支出成本进行核算，然后在明确房地产建设资产投入的基础上进行合理设计，对房地产建设材料、设备、劳动力等进行合理设计规划，以此从根本上降低成本支出的超出概率，为成本支出的合理控制奠定良好的基础。

在设计图纸的时候，在确保质量的前提下，尽可能地减少不必要的预算开支和对项目的临时变动，假如说是因为设计图纸的失误造成了成本的额外增加，那么就会影响整个项目的利润，必须事先进行好的规划和控制。

2.对设计图纸进行严格的审核

设计在整个项目中是一个非常重要的阶段，图纸的整体质量可以对设计阶段的结果有着重大的联系。所以说为了保证图纸的可靠程度我们一定要对图纸进行加强，只有加强了对图纸的审核我们才可以保证在设计阶段的顺利实施。所以也可见这个阶段在整个项目里的重要性，它也占据了我们整个项目中的核心地位。结合以前的建筑工程经验去看，我们必须要与设计专业人士以外的人员对设计进行查看，这样也可以对设计方案进行更好的完善。设计图纸的完善也会大大的避免了因失误带来的经济损失，这也为我们的后续施工带来了很大的方便，还可以进一步的帮助我们提升对整体建设的成本管理控制。

（三）找寻承包人阶段的成本管理

在获得了完善后的设计图纸之后，我们一定要严格按照图纸上的设计进行施工和建设，并且要在与预算的范围内进行。接下来就是要寻找承包商的阶段了，在选择承包商的时候我们一定要引入招标竞选制度。所以我们一定要严格进行招标。只有保证好招标的质量，才可以筛选出来优秀的承包商。以此来提高整个施工的综合效率，如果双方合作的好，还可以进行长期性的合作模式，也有利于双方共同发展。从另一角度来看，这种招标的方式也更加能够保证该市场的公平性和专业性。

在进行找寻承包商的时候首先我们就要对招标文件进行质量上的提高，只有自身足够优秀才可以吸引更加高质量的承包商。企业也要对自己的项目非常了解，在对自身项目进行标价的时候，要根据质量技术等各种综合方面去进行定价，如果是一些很具有专业性的工程项目，那么就要找寻更加专业的认识去进行中标，要保证质量和价格成正比。

详细的发包模式我们应该根据其工期和质量等各个方面去进行选择，只有这样我们才可以降低整体的风险。一般来说我们都会采取公开招标，根据竞选的制度去对承包商进行高质量的选择，还可以找寻专业的机构，组成评标组，去对招标进行公平严格的选拔，通过相关的规定对其的保密性加固。

在确定了对招标的施工团队后，我们就要开始进行签订承发包合同了，最终中标的价格就是我们合同上的价格。要确保合同的保密性，把双方的工作义务准确的写进合同里。在有需要的时候还要交给专家进行详细的审核。以此来保证合同的公平性，保证合同不会存在漏洞。也有利于工作的顺利开展。对于工程拨款都是阶段性拨付，这在合同中也有说明，所以在执行的时候应该严格按照合同来进行施工，施工方完成哪一个阶段就进行哪一个阶段的拨款，防止进度支付造成资金上周转的困难。

（四）施工的阶段的成本管理控制

图纸设计完成后，工程的具体方案也基本完成了，这个时候就是施工阶段地开始了，因为大多数的投资都会在这个阶段进行，所以我们要加强对于这个阶段的成本管理，避免多余的投资浪费。所以说这个阶段也是对成本管理的一个重要阶段。

（五）审查施工方的设计方案并进行改善

在房地产项目中，开发商应该对施工方的整体设计方案做好严格的检查，其中对具体的条件、方案以及整体进度的计划都要有严格的标准。在不满意的情况下，可以令其进行优化修改，保证各方面的整体进度。在施工方进行施工时，还要做好对他们的监督，在保证质量的前提下尽可能地加快工程的周期，加快工程的实施。但是万不可因为过分追求工期缩短而导致工程质量的问题，一定要避免这种本末倒置的情况出现。

（六）合理的对工程变动进行上报

因为建筑工程本身就是一个极其复杂的工程，所以在房地产项目中牵扯的问题也比较得多，整体施工的进度以及一些琐碎的事情都会影响双方的矛盾。而这些矛盾的产生很可能对我们的投资造成损失，严重影响了我们工程项目的经济效益。如果想在工程上有一定的变动，首先我们就要去结合整个工量的变化，观察是否对我们的效益产生了大的影响；值得注意的是我们每一次变动的时候都要经过发包管理人同意之后才可以进行。如果在最后整体改动的范围比较大，就要重新让有关的审查部门进行二次审查，还要活得其他部门一一的批准。总而言之，只有把这件事处理妥当，才可以保证我们企业的经济效益。

（七）提前做好反索赔资料收集

因为现在的很多承包商维权意识很强，这也会让我们的发包方会产生很多计划外的支出，对于这种情况的出现，我们只能提前做好一定的措施，在最初签订合同的时候就应该细心地去收集可能会被索赔的材料，提前做好反索赔的工作，只有提前预判，才可以及时的补救。

（八）细心检查结算阶段的质量

房地产项目的最后一个阶段就是对工程的结算，我们在结算阶段时要审查资料是否齐全，工程量是否属实，最后再看合同上以及现实的定额单价符合要求，还有其他的一些费用，是否准确，所以我们在审核的时候一定要认真仔细。结合设计的图纸以及合同上的内容作为依据，去判断工程的整体质量，一定不要遗漏了隐蔽性的细节工程量。

（九）提高职工们的整体意识

最后，房地产企业还要保证所有职工们的整体意识，一定要让职工们知道成本是一个可以控制的因素，需要大家的共同的管理才可以对成本进行整体的降低，把具体的责任落实到每一个人，对职工们的工作情况也要纳入工程管理中，每个人都要做成本的合理控制者，并对职工们进行定期考核，只有这样才可以让职工们和成本控制有着直接的关系，从而可以调动职工们的积极性。