新时期下房地产企业如何开展土地增值税税收筹划工作

李宗岩

一、土地增值税及税收筹划概述

所谓土地增值税，即将土地纳税对象通过转让建筑物、国有土地使用权的增值额等作为企业纳税项目，并按照相关规定去缴纳相应税额的税种。所谓税收筹划，即为企业在国家相关法律法规的允许下，通过各种生产经营手段及投资筹划手段，有效推进税收工作的进行，实现企业效益最大化的目标。土地增值税与税收筹划之间有着至关紧密的联系，科学合理地进行税收筹划工作，能帮助企业降低税收成本，进而促进企业稳定发展。

二、房地产企业进行土地增值税税收筹划的必要性

（一）有助于提升企业市场竞争力

目前，房地产企业之间的竞争非常尤为激烈，房地产企业务必基于当前市场形式，加强土地增值税的税收筹划工作，以降低企业税收成本。特别是当前国家对房价进行控制以后，房地产企业的盈利空间也随之而降低了。房地产企业应该采取科学、合理的税收筹划方式，合理降低企业的税收成本，才能够让企业在激烈的市场竞争下生存下来并取得健康的发展。

（二）有助于提升企业财务管理水平

房地产企业的土地增值税税收筹划工作属于财务管理工作，通过科学合理地进行企业税收筹划，能够促进企业财务管理水平的提升，达到降低企业税收负担的目的。与此同时，在房地产企业内部全面开展土地增值税税收筹划工作，还有助于改善企业现金业务流的运转情况，这对于企业的发展而言将有巨大帮助。

（三）有助于防止偷税、漏税的发生

目前，由于国家在宏观方面对房价的控制，导致房地产企业利润空间有所降低，房地产企业很容易偷税、漏税行为。因此，房地产企业应有效利用国家在土地增值税税收方面的政策，有效开展土地增值税税收筹划工作，在法律允许的范围内降低企业税收成本，根据国家的要求去合理避税，避免偷税、漏税行为的发生，促进企业的良好发展。

三、新时期房地产企业开展土地增值税税收筹划的问题

（一）企业风险意识相对薄弱

房地产企业在开展土地增值税税收筹划工作的过程中，必然会面临一些风险和阻碍，包括由市场波动性引发的税率变更问题，有企业为减少税收而自发的偷税、漏税行为，甚至一些企业以偷税漏税的行为去牟取企业暴利。以上问题出现的原因在于税收人员的企业风险意识相对薄弱，也极容易走向误区，这不但影响企业声誉，也对企业发展产生了不良影响。

（二）对政策的理解并不到位

在我国进入新时期的大背景下，国内的市场经济取得了飞速的发展，政府相关部门也出台了有关土地增值税税收的新政策，从宏观角度去调控房地产行业现状，从而降低房地产牟取暴利、肆意提升房价现象发生的概率。但这些政策在具体执行过程中，很多房地产企业对其理解偏于表面化，实施也流于表面，甚至还有一些对政策的理解误差，因此这些政策不但难以达到理想的效果，而且还容易使房地产企业陷入混乱状态。

（三）税收筹划工作比较片面

尽管当前房地产企业都将土地增值税的税收筹划列为企业重点工作，然而，房地产企业在税收人才、法律法规等方面的配套工作并不健全，税收筹划工作在实施过程中必然会面临诸多阻碍，且难以保障土地增值税税收筹划工作的有序进行，更无法通过税收筹划工作去降低企业税收成本。

（四）税收筹划人员专业能力偏低

新时期房地产企业土地增值税税收筹划工作的开展需要落实到税务人员、财务人员头上，因此对税收人员、财务人员提出了较高的要求，税收筹划相关人员在进行税收核算时，不仅仅要考虑企业应缴的税收，还应该及时提交并清算税收申请，并保证对税收额度计算的准确性。而房地产企业的税收人员、财务人员作为实施税收筹划工作的主要负责人员，就务必要根据当前房地产行业的具体状况，不断调整并优化财务体系，提升在税收筹划方面的工作水平，保障税收筹划的有效实施。

四、新时期房地产企业开展土地增值税税收筹划的优化建议

（一）科学筹划企业节税方式

房地产企业应该科学筹划节税方式，推进税收筹划工作的有效进行，结合我国当前有关土地增值税的税收规定，如可以采取不需要征收土地增值税的合理建房方式，减少企业在土地增值税方面的支出，达到合理避税的预期。与此同时，房地产企业要想在激烈的市场竞争下生存并稳健发展，就应该适当加大力度以投入到公共设施建设中，这样不但可以免除土地增值税的缴纳，达到节省企业税收支出的目的，还能够为城镇居民提供生态化的活动空间，提升企业的社会声誉。

（二）提升相关工作者的综合素质

在新时期下，房地产企业的土地增值税税收工作逐渐成为企业的重点经营项目。在此背景下，不断提升房地产企业税务人员、财务人员的综合素质，使其掌握丰富的财务、税务相关法律知识，实时了解国家相关政策的变动情况，以合理利用国家税收政策去合理避税。为了有效提升企业相关工作人员综合素质，具体可以采用以下几种方法：第一，不断增强房地产企业相关工作人员的自我学习能力，使其在自我学习的驱动下不断提升对税务知识的掌握程度，对此，企业可以采取职称补贴的方式去促进企业工作人员进行过自我提升；第二，企业要严格把控公司财务人员质量关 ，其在正式上岗之前务必要经过系统化的岗前知识培训及技能培训，使其能够全面地、正确地认识自身的岗位、岗位工作，并熟练岗位所需的专业技能；最后，企业还应该定期开展对税务人员、财务人员的相关培训活动，帮助这些人员及时了解国家最新的税收政策，不断充实其在税收方面的知识视野。通过以上措施，在税务人员、财务人员及其他相关人员的共同保证下，企业的土地增值税税收工作才能够更有序地进行下去。

（三）通过合理方式进行土地增值税税收筹划

根据现行税务的相关规定，影响房地产企业土地增值税的税收项目主要包括：转让房产的税金、开发房地产的成本、土地使用权的费用支付等等，其中，转让房产的税金及土地使用权的费用属于我国税法所明确规定的需要缴纳税费的项目，而其他几项则可以在法律所允许的范围内进行税收的合理筹划，对此，房地产企业可以重点侧重以上方面的税收筹划。房地产企业土地项目开发过程产生的成本主要包括直接成本与间接成本这两方面的成本，其直接成本包括人工劳动费、材料设施费及工程制造费等内容，其间接成本包括工程施工过程中产生的监管费用、安保费用及服务费用等费用成本，对其，房地产企业可以将其计入行政管理费用的范畴，对其进行合理归类，以此方式去进行税收筹划，也会取得相对理想的效果。

（四）合理利用当前土地增值税的税收政策

当前，我国房地产企业采用预缴清算的方式去缴纳土地增值税，而土地增值税的产生是在土地取得预售资格，并将其转让到住宅用户之后，并且需要达到清算条件之时才可以进行汇总缴纳。按照当前的税收缴纳及清算模式，房地产企业可以合理规划利用土地的出售与转让，适当调整清算的时间节点，通过合理利用当前土地增值税的税收政策的方式，去达到合理缴税税收、合理降低税收负担，以让房地产企业达到从中获取更多的经济利润及盈利空间的最终目的。

（五）基于税收减免相关优惠进行税收筹划

房地产企业可以结合《土地增值税暂行条例》中的税收减免相关优惠去进行税收筹划，如该条例中规定纳税人修建的普通住宅在出售时，如果增值税没有超过相关扣除金额的20%，可以免除土地增值税的征收；再如该条例中还规定对于缴纳对象所涉及的其他土地项目，可以适当有针对性地清算等等。不难发现，不同类型的房地产项目的土地增值税税收核算有着较大差异，所需缴纳的土地增值税税额比例也不尽相同，对此，房地产企业应该在了解不同房地产类型的土地增值税的缴纳政策的前提下，可以利用适当增加可扣除项目金额的方式去降低土地增值税的税收比例，以达到降低企业所需缴纳土地增值税税额的目的。

结语：

新时期下的房地产土地增值税的税收改革对房地产企业的影响是双向的，既有积极的有利于企业利润提升的一面，也有消极的避免企业“转空子”的一面，对此，房地产企业应该基于这些税收政策，从税务、财务人员、纳税方式、土地营销策略等多个方面共同着手，以全面保障企业内部土地增值税税收筹划工作的顺利展开，在适应国家政策、支持国家政策的前提条件下，为企业创造更多的盈利空间。