马克思信用理论视角下银行信贷与房地产泡沫问题分析

虞 佳

(南京财经大学经济学院，江苏 南京210023)

马克思的经济信用理论发展于19 世纪40 年代初至50年代末，利用19 世纪英国丰富的信用发展历程，根植于劳动价值论和剩余价值论所形成的科学的信用理论体系。 这一信用体系主要包括三个方面：一是以货币理论分析信贷商业信用、银行信用在社会总生产中的作用机制，研究货币循环如何传导以至形成经济波动；二是信用扩展下盲目生产投资，使供需不平衡，当货币供给中断，就会使商品价值跌落，导致经济危机；三是揭示了信用关系背后的阶级利益矛盾和资本历史演化规律。

一、 马克思信用理论概述

马克思的信用理论是《资本论》中的一个重要理论观点，马克思认为信用制度是必然形成的，是整个资本主义生产的运动基础。 信用制度的形成会导致流通费用的减少，通过银行业务技术，交易可以不使用现实货币，且加快了流通速度。资本可以自由地在各生产部门和企业间转移，不受限制，促进了平均利润率的形成。 同时，信用制度也促使了股份公司的成立，企业可以通过借贷资本扩大生产，提高生产效率。

资本流向具有高额利润的产业，如房地产行业，造成大量资本积聚的投机行为。 银行资本家在投机上占据了更大的优势，这就涉及虚拟资本，“进行投机的批发商人是拿社会的财产，而不是拿自己的财产”，结果，信用制度就变成了生产规模过度扩张、商业过度投机的主要杠杆。 历史上各国房地产泡沫的破灭以及因此引发的经济危机，与银行为了追求利益进行信贷扩张、盲目投资息息相关，信用使一部分人成了纯粹的冒险家。

二、 全球历史上的信贷扩张和房地产泡沫问题

(一)美国20 世纪80 年代房地产泡沫和储蓄贷款业危机

20 世纪80 年代初，二战后的“婴儿潮”一代步入成年，产生了巨大的购房需求。 美国以此为契机，意图用房地产的发展来刺激美国的经济上升。 从70 年代起，美国政府便开始鼓励买房，相应的政策也逐步推行，成立房地产公司，为低收入家庭提供住房贷款。 1981 年，里根总统颁布《经济复苏税收法》，促使房价不断上升，随后的几年是美国房地产泡沫形成与膨胀时期。 房地产泡沫也引起了以储蓄贷款协会为代表的银行业危机，1990 年下半年美国经济结束了自1982 年开始的持续增长，陷入了新一轮的经济衰退。

在房地产行业的鼎盛发展时期，商业银行等金融机构发挥了极其重要的作用。 由于资本的逐利性，银行大资本对利润极高的房地产行业抱有普遍的乐观态度，因此，源源不断的资金流入房地产行业中。 据统计，至1989 年底，房贷占比已高达40%，并且由于盲目投资和监管不力，房地产贷款中的不良贷款增多，随着房地产泡沫破灭，价格跌落，房地产信贷信用崩盘，贷款无法收回。 美国20 世纪80 年代的房地产危机也引起了储蓄贷款协会(S＆LA)危机。 从70 年代开始，美国逐渐放松对利润的管制，推行利率市场化，失去了监管的限制，尤其是美国经历了严重的通货膨胀后，利率随之上升，储蓄贷款协会陷入了严重的危机。

(二)美国2008 年次贷危机

从20 世纪80 年代以来，美国政府一直推崇金融自由化政策。 在这个过程中，最为活跃和积极的便是金融机构，很大原因是因为金融自由化意味着更加宽松的金融管制，金融机构也就有更多的权力和自由去追求利润。 早在20 世纪70年代，美国金融机构就开始通过创新金融工具和衍生品来规避监管，以此来获得最大利益。 1981 年里根总统任命美林银行CEO 为财政部部长，从此美国政府与华尔街的关系越来越紧密。 美国政府开始在金融精英中挑选人才，而许多政府人员也选择去金融机构任职。 人员渗透使得美国政府与华尔街的利益纠缠在一起，在政府工作的金融人往往会积极支持放松金融管制以实现自己的利益。 华尔街强大的资金和说客，逐渐渗透进了美国的政治领域，在2008 年金融危机前的十年间，华尔街花费了超过50 亿美元用于支持竞选和游说。受此影响，政府部门也在逐渐放宽对金融机构的监管，立法机构更是将这种不作为的行为合法化，在法律上加以认可。

金融业的发展和金融产品的衍生使得贷款者、贷款机构、投资银行、投资者等主体之间形成了利益相关的一条证券链。 信用评级机构在评级中也存在不诚信现象，将质量较差的投资品估值为AAA 级，吸引了众多投资者购买。 所以当危机出现时，证券链上的每一环都会受到影响，甚至崩溃，最终造成了2008 年美国次贷危机，甚至对全球产生了严重的影响。

(三)日本1986～1991 年房地产泡沫的破灭

从20 世纪60 年代开始，日本经济高速增长，成为仅次于美国的世界第二大强国。 1978 年石油危机爆发，美国出现了严重的通货膨胀，为了治理这一现象，美联储实施了紧缩的货币政策，导致国内利率上升至20%，吸引了大量的海外资金。 美元升值导致美国对外贸易逆差增大，为了改善这一现象，1985 年美国联合日本、英国、德国、法国共五个国家，在纽约广场饭店发表声明，决定联合干预外汇市场，使得美元下跌，史称“广场协议”。 “广场协议”签订之后，美元持续贬值，日元升值幅度达到了86.1%。 日元的大幅升值虽然促使日本对外投资大幅增加，提高了日元的国际地位，但也为之后的泡沫经济破裂埋下了祸根。

为了缓解日元升值带来的不利影响，日本政府制定了提升内需的经济政策，在一年内连续5 次降低利率，同时放松国内的金融管制。 在房价上涨阶段，银行甚至发放无抵押的贷款，银行管理层以员工放出贷款数量为业绩指标，在这个过程中日本房贷规模不断扩大，借款人用借到的资金购买房屋、土地，循环往复推动房价上涨。 “广场协议”之后日元每年都保持着一定的升值速度，导致国际资本快速流入以赚取利润，泡沫越来越大。 1990 年，日本仅东京地价就相当于美国全国土地的价格，而GDP 的增幅只有5%左右，严重影响到实体经济的发展，脱离了实体的日本经济在泡沫中越走越远。

1990 年1 月12 日，日本股市暴跌70%，被称为日本股市有史以来最黑暗的一天，几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损，自此以后，日本股市陷入了二十年的熊市。 公司破产导致大量的不动产涌入市场，供过于求，同时日本出台的“地价税”政策要求土地持有者每年需要缴税，更促使囤积土地的人纷纷出售。 房地产价格暴跌更使相关联的企业银行破产，1991 年开始富士银行、东海银行等相继披露出虚假储蓄证明事件，日本银行界出现了严重的信用危机。

三、 对我国金融监管和房地产业的启示

从上文各国的历史经验可以看出，银行信贷的过度扩张是造成房地产泡沫的重要原因。 银行资本为了追求房地产的高额利润，提供大量住房贷款，大量资金流入后又进一步刺激了房价的高涨，这个循环往复的过程促使房产价格偏离了均衡。 银行持有巨额的房地产贷款，盈利能力极度依赖房产价格，当因为某种因素或波动致使价格下降，将直接导致银行持有的房地产价值下跌，使银行的资产规模缩水。 同时价格下跌也会使房产抵押物价值减少，贷款违约率上升，进一步触发金融危机。

马克思的信用思想不仅在历史上具有解释能力，更是对当代中国经济发展具有重要的价值。 我国从2014 年开始经济受到下行压力的影响，货币政策不断宽松，实体经济融资需求疲软，银行又因为担心违约风险而不愿意提供资金，导致宽松政策带来的流动性无法进入实体中去。 我国从2015年开始放松房地产政策，通过这种方式来流通银行贷款，但同时也进一步促进了房价的高涨。 从美国2008 年次贷危机中可以发现，金融机构的杠杆率过高以及不稳定的货币市场，一旦市场出现波动，金融机构之间就会互相挤兑，抛售资产，促使资产价格进一步下跌，从而导致金融体系的崩溃，这就是高杠杆以及批发性融资所带来的金融风险，也就是明斯基时刻。

我国去杠杆经历了四个过程，从市场化去杠杆到行政化去杠杆，再到被动型稳杠杆以及结构性加杠杆。 金融杠杆在实际操作中比较复杂，主要问题有两个方面：一是如何在系统性风险之间取得平衡，二是如何在监管和金融风险之间取得平衡。 严格的金融监管确实可以降低风险，但中国作为一个拥有很高储蓄率的大国，是否能有效配置这些储蓄对于降低杠杆率、维持经济增长率至关重要。

四、 结语

综上所述，我国应该平衡房地产金融风险与金融产品创新，严格监管影子银行暗中向房地产行业输送资金，这种行为会使资金脱实向虚，有悖于我国降低金融杠杆、避免金融风险的目标。 在合理的监管环境下，监管当局也应该给予房地产信托一定的发展空间，使其能够创新出新的金融产品，摆脱对商业银行的依附。