工业化时代商品房社区纠纷问题研究

黄文莲

(广东工业大学政法学院，广东 广州510520)

一、 引言

机器大生产、高楼林立、交通方式的日益革新昭示着中国已进入工业化时代。 根据我国开发的工业化水平综合指数来看，我国离基本实现工业化已经很近。 工业化改变了传统社会的生产模式和经济结构，推动我国从农业大国走向工业大国，加快了人口在城际区域之间的迁移速度。 工业化作用于人们的衣、食、住、行等基本生活方面，并在无形中改变和产生新的社会关系。 得益于工业化发展，城乡交流日益频繁，辅之以交通工具的便利，越来越多的人涌向城市谋求生计和发展，新的社区类型随之出现。 文章便是以此为着力点，针对工业化带来的生产关系和社会关系变革分析新型社区的纠纷问题和解决机制，以期推动工业化时代下的社区治理理论的发展。

二、 时代的烙印：商品房社区

(一)社区的基本概念

一般认为，社区由以下几个要素组成：人，社会关系，领域和社区认同感。 基于以上基本要素得出，社区在我国早已有之，并非工业化时代的特定产物，在农业文明时期，一个家族范围或一个村庄亦可形成一个典型的社区。 但不可否认的是，随着社会经济的发展和工业产业的推动，社区数量与日俱增，社区类型不断呈现出多样性与地域性的特点。 由此，以社区属性为分类依据，学者吴缚龙将我国城市社区分为以下四类：传统式街坊社区、单一式单位社区、混合式综合社区和演替式边缘社区。 至21 世纪，张鸿雁又基于工业化推进、城市社会演变等现实情况，提出了两类新型社区，即新型房地产物业管理型社区和“自生”社区或移民社区。 关于社区的类型划分，尽管仍有学者提出自己的划分视角与依据，但总体上仍未超出以上六种类型的范围，只是在类型名称上有所差异。

(二)新型社区：城市商品房社区

城市商品房社区是一种顺应时代发展、新生的城市社会空间产物，应归属于新型房地产物业管理型社区。 得益于改革开放，市场经济在中国萌芽并蓬勃发展，房屋进入市场买卖交易的合法性也在国家层面得到许可和确认。 工业化发展为钢筋水泥的高效率、大范围生产提供了可能性，伴随国家政策的支持和社会经济环境的活力呈现，商品房应时而生，成为工业化时代的特定产物。 商品房的建成为工业化时代下的新社区的形成提供了领域要素，人们购买或者租赁商品房便获得了业主的身份。 商品房社区既具有社区的基本要素，又蕴含着强烈的工业化时代特征：一方面，工业化是商品房建成的技术基础。 传统的农业文明技术无法支撑大批量的房屋生产，而工业机械化在减少人力成本、保障效率生产的基础上使楼房林立成为可能。 另一方面，工业化发展使得大量的劳动力从农业转移到了工业，从农村转移到了城市，社会流动性随着工业化的发展而加大，资本积累也随着工业生产投入而增多，社会流动和资本积累为人们进入商品房社区提供了基本条件和物质基础。 区别于传统社区所代表的“熟人社会”，商品房社区中来自不同地区的新的人口的增加使得其主要变成陌生人之间的关系，并逐渐衍生出新的人际社会关系和更为明确的法律关系：传统社区以宗族或血缘关系为居住纽带，而城市商品房社区居民却主要是通过民事法律行为而获得确定的业主身份，业主间的互动主要是基于业主权益，鲜少有人情成分，因此在日常交流时更注重自身利益的维护，着重事实的描述，而无须考虑更多的情感因素。

三、 商品房社区纠纷问题探究

至2019 年末，我国户籍人口城镇化率为44.38%，比上年末提高1.01 个百分点。 这意味着，随着工业化的发展，人口流动性的增强和资本积累的动力使人们趋向于在城市定居生活。 大批的劳动力涌向城市，一方面为城市的发展提供了劳动力资源和消费群体，另一方面也给城市治理和公共管理带来了机遇和挑战，因为“一个新的工业社会，就是一个不容乡情的社会”，彼此间生活方式和价值观的差异也易引发冲突和矛盾。 社区作为社会的基本单元，社区纠纷事实上可以看作是时代冲突的微观缩影，探究其发生的原因和特征也有利于窥探工业化时代的社会关系变革。

(一)纠纷发生的原因

关于社区纠纷发生的原因，科尔曼认为社区纠纷是包含政治、经济、价值观等诸多社会结构性问题的一种反映，有学者将城市社区冲突分为物质利益冲突、权利冲突和文化冲突三类，也有学者将社区纠纷分为邻里纠纷、家庭纠纷、物业纠纷、拆迁纠纷四类。 学者原珂则将其划分为社区利益冲突、社区权力冲突、社区权利冲突、社区文化冲突和社区结构冲突五大类型。 事实上社区纠纷发生的原因具有多样性和复杂性，尤其是在工业化时代下的商品房社区内，其纠纷的发生既要考虑社会因素，又要考虑到社区内部的特点，因此，文章基于文献阅读和现实情况将商品房社区纠纷的发生原因总结如下：

1. 社会变革

社会变革是商品房社区纠纷发生的时代原因。 从农业文明迈向工业文明时代，社会不同阶级之间通过经济、政治、文化、司法等不同手段进行调整从而获得新的利益分配方式，复杂多样的利益调整使社会阶层日趋分化，社会同质性逐步淡化，异质性明显增加。 在此时代背景下，商品房社区已明显区别于传统社区，价值和行为方式的多样化导致传统文化和道德的约束力大幅度弱化，取而代之的是社区规约和法律规范；同时，工业化也对劳动者的知识和技能提出了新的更高的要求，从而为劳动者社会地位的改变提供了新的机会，也为社会各阶层的资本积累提供了更多可能。 伴随着社会阶层的分化，辅之以传统文化和道德约束的缺失，社会转型期利益格局深刻调整在一定程度上加剧了商品房社区纠纷，主要表现在社区内部的阶层分化更加明显，业主间带有明显的地域属性和文化程度差异，阶级差异、文化冲突的碰撞为纠纷的不断演化提供了内在动力。

2. 权利或利益冲突

争取自己在社区内的合法利益是公民日益觉醒的权利意识的外在表现。 工业化不仅从物质上为人与人之间的平等提供了基础，更为人们权利的平等行使创造了更多的条件和可能性。 在社区异质性明显的前提下，业主均要接受社区内的规章约束。 在过去，以血缘和地缘为主要联结点组成的传统社区，业主间的日常摩擦通常不会引起较大的矛盾和纠纷，这是因为，一方面，业主并未意识到自己的合法权益被侵害，另一方面，即使意识到了自己的权利受损，也倾向于“多一事不如少一事”的处事原则，抱持“以和为贵”的人生准则，这也是中华传统文化在传统社区中的隐性作用。 而工业化时代下的商品房社区业主，不仅经历过经济转轨和社会转型时期的变革，而且普遍接受过较高教育，在法治社会的建设下也更加注重对自身的权利保护。 可以说，这既是法律机制不断健全的作用，也是“人民主权”意识不断深入社会的表现。 因此，在居民权利意识日益觉醒的时代背景下，更要注重建立健全社区内居民利益诉求表达机制，否则，将会引发更多的纠纷，最终衍生社会矛盾。

3. 文化冲突

文化纠纷主要是指社区主体间由于价值观念差异、行为规范失范等造成复杂矛盾的心理状态，从而导致社区纠纷的频发。 辩证唯物主义认为，物质对意识具有决定作用，意识是物质的反映，但同时也对物质具有反作用。 传统社区下的居民具有强烈的地域性，在同一地域的文化范围内接受的教育、经历的实践在一定程度上趋向于一致性，因此在文化思维、价值观念上并未有明显的差异性。 然而商品房社区的业主可能来自中国的各个地区，甚至是国外，在强烈的异质性下，南北文化差异、国内外价值观念矛盾均可成为社区纠纷的导火线。

4. 物质利益冲突

物质利益纠纷属于经济纠纷的一个维度，亦是社区纠纷产生的主要原因之一。 有学者指出，城市社区的业主维权已然成为中国继工人维权和农民维权之后的第三大维权运动。由此可见，尽管业主们并不都像商人们一样具有逐利性，但在自己的物质利益遭受到侵犯时仍勇于捍卫，而当利益矛盾无法得到有效的调和时，纠纷也将产生。 此外，商品房社区内的物质利益纠纷主体并不仅限于业主跟业主，还包含业主跟房地产物业管理公司或居委会等之间的利益纠纷。 社区多元主体的局面也易引发更多的物质利益纠纷，当四类主体之间的利益目标存在差异以及法律制度存在漏洞时，商品房社区便会处于日常生活的纠纷之中。

(二)纠纷的特征

商品房社区内资本的空间扩张、权力的空间干预和业主的空间失语加剧了社区空间关系的异化，工业化时代下的商品房社区纠纷的发生有其复杂性与独特性，因而纠纷的调解难度也有所增大。 因此为了更好地化解商品房社区纠纷，必须先了解其纠纷特征，具体可总结如下：

1. 具有多样性和复杂性

在经济转轨和社会转型变革时期，社会各方面均发生了巨大的变化，经济、政治、文化的影响不仅作用于整个社会，更对社区生活产生了实际影响。 由此，在社会阶层分化、利益调整的变革期，社区作为社会的基本单位，不可避免地成为各种纠纷发生的前沿地带。 如上文所述，异质性强烈的商品房社区在纠纷发生的原因方面比以往的社区更为多样和复杂，传统社区习惯于通过情理方式调解矛盾纠纷，而新型社区纠纷却涉及诸多复杂的法律关系，这也反映了工业化时代带来的人际关系的改变以及利益诉求的多元化。

2. 所涉主体具有多元性

城市商品房社区打破了以往的单位制治理机制，形成了并存治理局面，在这一结构的转变下，区别于传统社区纠纷以家庭邻里关系为主，商品房社区纠纷不仅涉及业主与业主之间的纠纷，也涉及业主与居委会之间的利益调整，还有业主和房地产物业管理公司之间的物业纠纷。 在同一社区内，居委会、业主、物业管理公司均有各自的利益诉求与目标，在互动过程中既有可能达成利益的妥协，形成一致目标，也有可能激发利益冲突，引发纠纷的产生。 社区主体的多元性为社区纠纷的发生提供了更多的不确定性。

3. 主体的资源调动性更强

居民的流动性强是商品房社区的一大特点，而流动的居民在入住社区后均链接着各自的社会支持系统。 一旦业主在社区内产生纠纷，而靠自己无法妥善解决时，社会支持网络便是他坚强的后盾和影响矛盾化解的因素之一。 在纠纷过程中，业主既可寻求社区内邻里的支持，也可寻求社区外的帮助，调动其强大的社会资源。 社区内其他主体例如居委会和物业管理公司，同样具有强大的后备资源，因此，在多方主体卷入的社区纠纷中，资源的碰撞以及情绪的冲击可能会将纠纷引向两极。

4. 诉求的表达方式更合理

工业化与信息化疏通了人们意志反馈和诉求表达的路径，借助于交通工具的日益革新和现代信息技术的改进，居民的需求能够得到更加及时、迅速、有效地传达。 畅通的诉求表达机制是减少群体性纠纷的根本要求，现代商品房社区的一大特点便是既注重社区公共基础设施的建设，也关注居民的精神需求和意志需要，在政府和居委会的指导下，社区内都建立有基本的意见投诉和反馈机制。 因此尽管商品房社区纠纷具有多样性和复杂性的特点，但居民对于纠纷解决诉求的表达方式却相比于传统社区更为合理与多元，受过较高教育的商品房社区业主既可以在社区内寻求社区内部力量加以解决，将纠纷解决在“第一道防线”，也可以选择社区外部力量例如诉讼、仲裁等途径加以解决。

四、 商品房社区纠纷解决机制构建

建立健全完善的商品房社区纠纷解决机制是新时代下构建和谐社会的基本要求，也是巩固我国工业化带来的繁荣成果的根本需要。 为了有效地将居民纠纷解决在“第一道防线”上，探索一条完善的居民纠纷解决路径，需要社会与社区的协同治理，以期共同构建完善的商品房社区纠纷长效解决机制。

第一，要从实体上健全相关法律法规及社区规约。 一方面，政府层面必须出台相应的法律法规及政策，鼓励与引导有条件的社区自主设立纠纷解决机构，承认其设立的合法性。 另一方面，社区也要自主协商制定适宜的社区规约。 商品房社区居民基于契约而获得业主身份，深谙契约的重要性，将社区公共治理与发展的一系列问题整合成确定性的社区规约是约束业主间行使权利与履行义务的根本保障。 第二，要创建一套正当公正的纠纷解决程序机制。 工业化的发展为权利的平等行使提供了物质保障，唤醒了公平正义的基本需求，因此在机制建立过程中尤其要注重程序的公平性与正当性，让居民始终感受到民主、公平等公共精神。 另外，值得注意的是，当居民的纠纷无法在社区自组织层面上得到有效的解决时，应充分尊重当事人的合意，在程序上合理引导居民通过社区外的解决途径如诉讼、仲裁等方式加以解决，避免纠纷的升级、恶化。 第三，营造可持续的社区公共空间是构建纠纷解决机制的内在诉求。 由陌生人组建而成的商品房社区必须注重社区认同感的培育，既要着力于社区实体公共基础设施的建设，又要充分利用互联网等平台如微信群为社区居民搭建民主协商与互动的平台，促进公共文化精神的培育。 居民只有在沟通中才能增进了解，从而减少摩擦与冲突。 第四，在人员配置上逐步实现专业化、专门化。 传统社区由于其熟人聚集的属性，纠纷主要依靠有声望或权力的第三方(长辈)主持解决，然而商品房社区居民间互不了解，文化习惯不尽相同，在纠纷发生的短时间内也难以确定双方均认同的中间调解人，因此配备专业的社区调解员、独立的社区调解机构十分重要。 同时社区纠纷调解组织也要自主发挥主观能动性，在总结以往行之有效的调解方法的基础上，在党和政府引导下，进一步创新调解的方式方法，主动探索一条适合解决本社区内纠纷的可行道路。 以上合理解决纠纷的措施是构建商品房社区纠纷解决长效机制的应有之义，也是社区发展的内在动力。

五、 结语

工业化时代的来临和国家政策的转变使农民摆脱了土地的束缚，传统农村社区居民不断涌入城市并定居，原来的熟人关系网络不复存在，取而代之的是新型城市社区的陌生人关系以及需要重建的社会支持网络。 在这样复杂的社会环境下，商品房社区居民在初入住时必须克服心中的不安全感和陌生感，这种克服需要居民自身的努力，更需要社会和政府的鼓励与引导，否则同样抱持有不安感的居民们在日常碰撞中更易产生不必要的纠纷和冲突。 文章以异质性强烈的商品房社区为分析视角，对工业化时代社区纠纷发生的原因及特征进行分析和阐述，尝试构建商品房社区纠纷解决机制，以期推动我国社会稳定和社区和谐的建设。