房地产经济发展的公共政策研究

许 峰 五矿地产控股有限公司

房地产行业对于当前经济和社会发展具有举足轻重的作用，房地产的良性发展可以促进经济发展、改善人民居住环境，反之，将增加资金脱实向虚的风险、降低人民幸福感。在房地产行业对于经济发展具有重要的支撑作用的情况下，房地产行业的发展状况应保持稳定和健康，应以提升人民幸福感、保障人民居住环境以及支撑宏观经济发展为目的。在房地产行业的整体发展过程中，在经济管理方面的问题也越来越突出，例如，现有的经济管理目标不够明确、经济管理相关政策和制度无法真正有效的落实到实处等，这些问题如果无法在实践中及时得到有效处理，那么势必会威胁到房地产行业的高效、稳定发展。[1]面对房地产经济发展相关公共政策制定和执行的困难，需加大金融政策、土地政策、工商管理政策以及行业政策等的研究力度，指导和调控房地产经济的发展，预防灰犀牛事件的发生。

一、房地产经济发展公共政策制定和执行的难点

(一)金融政策制定和执行的难点

作为回款周期较长以及资金依赖度较高的行业，房地产行业具有先天的高杠杆特性，房地产企业的资金来源很大程度上来自于各类信贷资金，企业普遍存在负债率较高的情况，同时隐形债务会误导监管以及投资者的决策。就房地产行业的消费群体而言，购房者很大程度上依赖银行按揭贷款等实现购房，可以看出，房地产行业整个产业链对外部资金的依赖程度都较高，造成了金融政策的调整会直接的影响到房地产行业的稳定性，具体而言，房地产行业的相关金融政策包括公司信贷政策、按揭贷款政策以及公积金贷款政策等，极容易带来系统性金融风险，这就使得金融政策的制定和实施需要考虑由此带来的“副作用”，政府这支“看得见的手”与市场这支“看不见的手”在经房地产经济发展的调控中的作用缺一不可，如何发挥两只手的作用是近代经济学乃至现代经济学始终面对的难题，两只手对于金融市场的干预从而对房地产发展的影响尤其立竿见影，须相互配合以及相互补充才可实现房地行业相关金融市场的稳定，从而带来房地产市场的健康发展。

(二)土地政策制定和执行的难点

在我国土地公有制的背景下，政府可以通过调整土地供应的价格、数量以及结构等政策调控房地产市场的发展，但业内普遍认为土地政策对于房地产行业调控可能存在间接性和滞后性，也就造成了土地政策的调控无法及时达到目标结果或者说根本无法实现目标结果。单就土地供应的价格、数量以及结构等而言，政府对于土地价格的调控对于政府财政收入的影响或许大于对于当下房屋价格的影响，市场预期或许会有调整，但未来的不确定因素亦可能抵消土地价格带来的价格预期，对于土地数量的调整对于房价的影响较为直接，但也较为难实际操作，土地数量的供应很大程度上需要考虑政府的财政、土地储备量等多项因素，而土地结构的调整对于房地产市场的调控则更加存在不确定性和滞后性，总体而言，土地政策的调控难度较大，需考虑诸多因素和不确定性。

(三)工商管理政策制定和执行的难点

在我国政府提供土地、企业负责开发的房地产发展模式下，房地产企业内部管理制度优劣是决定房地产经济是否可以健康发展的关键因素，政府的工商管理政策和制度可以监控房地产企业内部制度，故而工商管理在一定程度上可以实现对于房地产市场发展的调节和控制。另外，工商管理在招投标以及消费者权益保护方面的作用也对规范房地产市场有着十分重要的作用。新经济形势下，房地产行业的发展需要考虑可持续性和创新性，这就对传统工商管理模式提出挑战，随着互联网、通信技术的快速发展，房地产行业的内部管理、房屋销售以及招投标等的渠道越来越电子化、网络化，在提高效率、带来便利的同时，也使得各类违规行为给传统的工商管理政策的制定和执行带来较大难度。

(四)行业政策的制定和执行的难点

房地产行业政策涉及方方面面，本文仅从指导和促进房地产行业节能环保的政策进行分析。在我国经济建设中，房地产行业所做的贡献无可比拟，而且和房地产有关的产业多达数十种，因此如果房地产选择了低碳模式，那么与之相关的数十种产业，包括制作原料等也要选择低碳模式，只有这样才能让房地产发展满足实际需求。[2]低碳节能环保模式的推动，不仅有助于环境保护，同时有益于居住环境的改善，减少装修装饰材料的环保问题带来的室内污染，但环保模式必然会增加开发商或者装修施工企业的成本，使得相关责任方产生抵触现象，政策制定和执行难度较大，监管难度也较大。

二、公共政策制定和执行的相关建议

(一)金融政策的建议

房地产企业以及消费群体过度依赖单一的金融工具和融资渠道容易给企业或者个人带来资金风险，从而带来系统性金融风险，防范房地产行业的系统性金融风险是现阶段金融政策制定的核心和重点。公司信贷政策方面，建立房地产企业应该负债的动态监测机制，为科学精准调控提供依据，主要监测指标包括净资产负债率、现金短债比等。引导和监督房地产企业摒弃高负债、高杠杆生存方式，创新融资方式，拓宽渠道，积极控制负债，降低杠杆，增加债权类收益权转让、股权类收益权转让等形式的合理负债，以及通过股权形式融资增加权益性融资。个人信贷方面，根据购房者持有房产数量、征信情况等合理设置按揭贷款的分层分级管理策略。利用住房公积金的优势惠及中低收入家庭，利用大数据严格审查购房者的资质情况，确保公积金制度真正落到实处。

(二)土地政策建议

土地政策对于房地产的调控可能会有滞后性和不确定性，但是增加保障性住房等类型住房的土地供应对于低收入者或者刚需者的保障是直接和确定的，故可通过土地供给结构的调整，增加公租房、廉租房、保证性住房等政策性住房土地的供应，同时应集约和节约化使用土地，确保有限的土地的最大化利用，严格打击囤地、炒地行为，确保土地的有效流转和使用，建立房地产商的黑白名单制，将存在囤地、炒地行为的房地产企业适时和适当加入黑名单。同时，应通过土地政策调控供给过剩情况的发生，实时监控房屋空置率等指标，通过调节土地供给量稳定市场预期，防止房价的不可控事件的发生。

(三)工商管理政策建议

工商管理防范房地产行业信息化产生的不确定风险，也需与时俱进的制定相关政策并实现可执行。确立现代房地产企业治理规范，指导企业建立与时俱进的现代企业管理制度，通过税收、行政审批等环节监督房地产企业进行企业管理的建立和完善，为规范房地产土地招标以及其他相关招标的合规和合法性，可利用网络化和信息化手段，确保招投标的公开和公平，调高效率以及降低成本。针对房地产行业消费者细化消费者权利保护措施，防止普通民众的财产和权益遭受损失。

(四)行业政策建议

为促进房地产行业向着低碳环保方向发展，“看得见的手”需要进行行业发展指导，制定和执行相关行业规范政策，通过正向鼓励和反向惩罚两种方式，发展低碳环保的房地产行业，减少材料、土地等浪费现象的发生，确保房屋室内环境质量环保，带动上下游产业向更加健康的方向发展，具体可以通过征收污染税或者减少其他税收来实现。同时，可以在各类证照办理前，对项目环保情况进行测评，对于违规企业限期整改直至符合要求，对于低碳环保先行企业给予各类绿色通道等优惠政策。提高房地产项目的精细化管理水平，防止粗放管理带来的资源浪费现象的发生。政府行业政策的最佳定位应为确保房地产市场的有效和有序进行，真正低碳环保的房屋可以实现高溢价，从而带动房地产企业的积极性，房屋作为一类特殊产品，亦具有普通商品的属性，真正的有品质的环保产品必然会产生产品附加值，带来高溢价，而相关行政政策需要保障的就是产品高溢价的合理性，同时保障相关房地产商和消费者的合理、合法权益，使得房地产企业具有建设低碳环保房屋的动力，而消费者可以通过有效渠道得知与获得，实现低碳环保属性的房地产行业的可持续发展。

在新经济形势下，房地产行业的稳定发展，对于我国经济的健康及可持续发展具有重要意义。我国房地产行业在发展的基础为政府政策和制度。在房地产行业现行发展模式下，其健康发展必然需要相适应的公共政策作为支撑，诸如金融政策、土地政策等仅为公共政策的部分组成，房地产行业的公共政策涉及面广，问题也较为复杂，需要与实践相结合，理论与实际相互补偿和促进，房地产经济发展的公共政策研究必然会愈加重要，通过有效公共政策的制定和执行，房地产经济也将会适应新的经济形式，满足人民日益增长的物质需求，同时为我国经济的健康发展提供支持。