浅谈如何做好房地产投资成本测算

文| 王涛涛

近年来，房地产行业一直是热门行业，国家出台政策坚持房住不炒、因城施策；地方政府出台相应的配套政策。土拍市场一直比较火热，“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“限地价、竞配建”等拍买流程实施以来，更是如此。我国国情是人们对家的眷恋，以及城镇化建设的提速，再加上房子身上天然的金融商品属性，在没有其他投资机会的情况下，人们更愿意将其视为最有效的一种投资手段。

现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门配合完成，一般设计部提供强排指标，成本部提供各项成本，营销部提供售价及回款节奏，运营部提供关键节点，各部门按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和付款节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算是最终的成稿。这得需要一个强有力的管理机构去协调，更需要各部门专业的操作与良好的沟通，需要化费大量的人力和物力，更需要时间去协调。有些时候，机会只是一瞬间的事情，留很我们的时间可能只有那么一点，为了在有限的时间内，尽快做出一个以供我们决策的成本数据，必须做一个简单测算以供初步研判的需要。

房地产投资成本测算包含了丰富的财、税、法、营销、规划等知识，包罗了销售，回款，开工，成本，费用，税金等的预测，最终落脚点是在现金流和利润的测算。房地产的成本构成一般包括土地成本、前期费用、建筑安装精装修工程费用、基础设施费、配套设施费、开发间接费用、期间费用。

土地费用包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费，房地产开发企业取得土地有三种方式：协议出让、招标出让、拍卖出让（增价拍卖方式，价高者为竞得人），目前基本以后两种方式为主，随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的主要方式，目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占15%，并有进一步上升的趋势。

前期工程费用是项目开发的前期调研、策划、规划、设计、可行性研究，地质勘察以及七通一平等费用，在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过5%，在这个阶段的软成本比较大，主要是为项目的启动作准备工作。

建筑安装工程费，是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备购置、安装工程精以及装修工程费用，他在整个成本构成中所占比例相对较大，从我国目前情况看，约占整个成本的35%左右，随着精装修及更多智能化设备住宅的普及，这个占比会进一步加大，估计占比会增大到40%以上。

市政公共设施费用包括基础设施费和公共配套设施费用两部分，基础设施费主要是指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化景观等的建设费用。公共配套设施费用是指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，派出所，医院等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用，他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程，在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在10%-15%左右。

开发间接费，指企业为直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费。一般在10%左右。

借款费用，房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹资资金而应支付经金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但他的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本比例相对不稳定。

税费，税费包含两部分，一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占用税，土地增值税，增值税（可抵税进项税），城市维护建设税，教育费附加，地方教育费附加，契税，企业所得税，印花税，另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范，包括储如城市建设配套费，教育配建费，人防费，消防费，开发管理费等，在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%-25%左右。并且这一比例随着配建金额的增大，会增大到25%左右。

期间费用是指企业日常活动发生的不能计入特定核算对象的成本，而应当计入当期损益的费用，主要包括管理费用、销售费用、财务费用。一般在10%-15%左右

管理费用，可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3%左右计算；销售费用，它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：般按收入的一定比例进行计算。(1)广告宣传费。约为销售收入的2%一3%；(2)销售代理费。约为销售收入的1.5%一2%；(3)其他销售费用。约为销售收入的0．5%一1%。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4%一6%；财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。

房地产市场的政策性影响因素较大，在进行投资成本测算时，应根据具体情况对相应指标情况进行调整，以增强决策的准确性。