我国广泛开征房产税条件的可行性研究

[摘 要]近年来，我国对于普通居民自住住房是否应广泛征收房产税的讨论愈发激烈。文章在查阅相关文献资料后，在全面认识房产税的前提下，总结了美国、日本房产税的发展历程和征收现状，从政府政策制定层面和市场环境层面论述了我国提出开征居民房产税的背景，并结合实际探索我国是否具备广泛征收居民自住住房房产税的可行性条件，最终得出相应结论。

[关键词]房产税;试点;可行性条件

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.28.123

1 房产税定义

房产税，又称房屋税，是以城市、县城、建制镇和工矿区的房屋不动产为征税对象，依据房产余值或租金收入向房产产权所有人或经营人征收的一种税，属于财产税类。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产产权所有人和经营人的收入。

2 国外房产税征收现状

（1）美国。美国房产税是一项传统税收，早在建国初期就开始征收。早期的房产税只是政府敛财的一种手段，随着市场经济不断发展和完善，美国房产税经历了房价飙升、政府治理、公众参与、市场反馈、税收减免等一系列变革，逐步改革发展成为今天美国各州政府稳定的地方财政收入来源。美国以房地产核定价格作为征税依据，税率由州和地方议会根据本地财政需要制定，执行浮动税率。税收优惠主要是业主购买第一套住房免税，从第二套住房起征收房产税，并实行较高的累进税率。同时给予低收入群体一定的住房抵免优惠。

（2）日本。“二战”后，日本经济凋零，物价飞涨。为了抑制通胀，恢复经济平稳运行，日本提出了“道奇路线”。旨在通过内外部改革来平衡预算，通过单一制汇率改革来复苏经济和消除物价上涨，但此举却加重了日本人民的税收负担。于是，从1950 年起，日本进行了全面的税制改革，其中就确立了房产税的开征，在房产税开征确立的范围中，主要含固定资产税、都市规划税和事业所得税三大税种，涵盖了房产从取得、保有到转让的全过程。日本的房产税税率由各市政当局决定，因地而异，一般在1.4%～2.1%。

综合对美国、日本房产税的征收现状分析，都是通过立法实施来确立对房产税的征收和改革，旨在促进经济发展、抑制房地产投机和调节地方财政收入。房产税为地方税种，地方政府可在中央规定的税率范围内自由决定征收比例，一般是按照市场评估价、租金收入征收，对于税收优惠主要涉及的是低收入群体。其中发达国家房产税主要用于地方公共事业、基础设施建设等支出;而发展中国家房产税征收还在积极探索实践中，想要达到发达国家的完善水平，任重道远。

3 我国提出开征房产税的背景

（1）国内房产税征收历史及现状。①征收历史。我国房产税征收历史悠久，司马迁在《史记·夏本纪》中寫道：“自虞、夏时，贡赋备矣。”不过早期税赋并没有区分土地和住房。公元783年，朝廷决定将住房单列，开征“间架税”，即房产税。并将房屋分为上、中、下三等，实行累进税制，上等房屋缴纳钱两千，中等缴纳一千，下等缴纳五百。随着历史发展，到了明清时期，对于出租的房屋，也须缴纳房产税。太平天国定都南京后，由于财政困难，便开始疯狂敛财，房捐税税率奇高，“每日每间三文”或“每间屋每日捐钱七文”。建国以后，农民住的一般都是单位公房，工资被压得很低，只能象征性地缴纳一点租金，这时候的房产税形同虚设。改革开放以后，现行房产税征收标准是1986年国务院正式推行的《中华人民共和国房产税暂行条例》。②征收现状。近年来，关于房产税改革、征收的呼声越来越高，关于大陆地区的房产税征收及立法问题，众说纷纭。从2003年提出开征房产税开始，各方观点和政策一直处于变化之中。2006年财政部、国家税务总局颁布的《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》指出，自2007年1月1日起，对居民住宅内业主共有的经营性房产征收房产税，到2009年，国务院批转发改委《关于深化经济体制改革工作意见的通知》决定“开征物业税”，2010年国务院批转发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见》提出要“逐步推进房产税改革”，并于2011年分别在上海和重庆进行了试点，不过都是简单针对增量住房征收，试点措施也不完善，试点效果并不如预期。但试点开辟了对居民住房房产税开征和改革的新篇章，在试点后，至今未增加试点地区，也未对对居民自住住房全面开征房产税。2017年财政部在《加快建立现代财政制度》文章中提出按照“立法先行、充分授权、分布推进”原则推进房地产税立法和实施。由此可见，现阶段大陆地区房产税全面开征阻力还很大，立法和实施方面都需要补充和完善。

（2）房地产市场乱象丛生。①房价居高不下。 2004以来，我国房地产市场价格持续上涨，对此，各级政府相继出台一系列政策调控措施，但收效甚微，反而出现了“越调控、越暴涨”的现象。我国房价近10年居高不下的原因主要有以下几方面：第一，目前，我国正处于城镇化快速发展期，每年都有大量人口涌进城市，这些新进人口拉升了所在城市的住房需求，并带动对住房配套服务设施的需求，从而直接推动了房地产价格上涨。第二，由于缺乏多元化的投资渠道，一些本不急于改善住房的居民提前购房，大量社会闲余资金涌向房地产业，再次导致需求上升，形成了高房价与高需求加速循环上升的现象。第三，一国在经济高增长时期，往往伴随着高通胀。然而金融监管不力，致使宏观调控失策，造成过度放贷。金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。第四，地方政府债务飙升，为了防范化解地方政府性债务风险，各级政府大量推行土地财政，直接推高了土地价格和房价。②房地产市场投机行为严重。改革开放以来，人们普遍变得富裕，开始拥有较多的个人闲置资金。特别是在开放房地产市场投资后，大量居民拥有自己的房产，财产性收入成为不可忽视的收入来源。近年来房价暴涨，住宅的价值也随之攀升，地理条件越好、配套设施越完善的房价越高、涨得也越快。所以在过去几年出现不少专业炒房人，他们炒房收入远远超过自己的工资收入，而且他们对房价普遍看好，认为上涨的空间很大，一些炒房人名下住房少则几套、多则十几套甚至几十套，且多为闲置。曾经引领全国炒房之首的“温州炒房团”，炒得全国楼市一片火热，足以说明房地产市场投机行为的严重性。

（3）税制结构不完善。当前我国税制结构不完善，间接税转嫁容易，居民承担着绝对的重税负。《财经》杂志曾指出：“商品房从拿地开发到卖给购房者，其中涉及需向各级政府缴纳的税费一共七大类共37项，占整个房屋销售额的比例低则50%，高则超过70%。”包括房地产开发前期的土地出让金、拆迁管理费以及后期的印花税、城建税、土地增值税、企业所得税等。重税负、多税种自然增加了开发商和购房者的税收负担，同时也滋生了与房地产行业相关的贪污腐败和偷税漏税等违法乱纪行为。

4 我国广泛开征房产税的可行性

（1）从房地产市场方面。房地产市场混杂多变，在广泛开征房产税之前，有必要弄清楚以下问题：普通住宅与豪宅的区分标准是什么？新房和旧房怎样征税？自住房和投资房怎样区分？能不能区分第一套、第二套或多套房？小产权房如何征收房产税？房产税征收涉及千家万户的利益，牵一发动全身。因此，征收方案须具有可行性。

关于新房和旧房的征税原则，有人建议，“根据法不溯及以往原则，且旧房产产权所有人在购房时一次性支付了土地出让金等相关税费，如新法实施时再征税，则构成了重复征税，有失公允，所以对于旧房不应再征收房产税。”这是混淆了土地出让金与房产税的概念，两者截然不同。土地出让金是指人们在购房时为了取得住房产权而支付的地价，其是住房产权的一部分，是一次性交易完成的;而房產税本质上是支付给国家的产权保护费和资源使用费，具有长期性和连续性。所以上述观点存在误导性。而且对于旧房不征税，而新房征税，则早购房的人就会“搭便车”，享受国家产权保护的同时让新购房者替他们缴纳房产税。除此之外，由于制度和监管漏洞，买了新房的人，可以利用权力或钻监管漏洞将其登记为旧房，从而逃税，损害国家利益。所以对于新房和旧房该怎样征税，目前并没有合理措施出台。

对于自住房和投资房的区分，工程量巨大，有些房子部分自住，部分出租;有时自住，有时出租;征收房产税的目的之一是缩小贫富差距，充分利用和优化房产资源配置。如果对自住和出租按不同的税率征收房产税，则偷税漏税的空间大，不利于税收监管，且对房地产市场的流动性需求有一定的阻碍。所以自住和投资的区分对于房产税征收来说会是一个不小的挑战，究竟该不该区分，还有待考察。

截止目前，政府针对以上问题并未出具具体意见或指引，房地产市场错综复杂，想要全面征收房产税，从房地产市场层面看，尚不具备可行性条件。

（2）从政策制定方面。目前执行的“房产税暂行条例”于1986年由国务院颁布实施，迄今已30余年。在经济高速发展的今天，早期的房产税规定已不适应我国房产税功能的发挥，明显滞后于房地产市场的发展，进而造成目前房产税征收效率低，控制约束能力弱。若继续执行原条例规定，在全国范围内广泛征收房产税，势必显得力不从心。

（3）从房产持有对象方面。房产税征收关乎千家万户的利益，而“房姐”“房叔”等一系列真实案例说明房地产市场存在严重官商勾结、贪污腐败等违规违纪行为。我国从2003年就提出全面开征房产税，但雷声大，雨点小，这里面不乏有“利益主体”的极力阻挠。目前一套商品房可能有多个业主，一个业主也可能有多套商品房，商品房的产权归属和界定混乱，这样的状况使得房产税征收的成本高，偷税逃税的空间大。同时，由于我国税制改革滞后，缺乏对普通民众主动纳税的宣传和普及教育，只要征税，居民主观认为是敛财，就会想方设法偷逃税种，这本质上直接阻碍了一项政策的实施。

以上通过对房地产市场、政策制定及房产持有对象等方面综合分析，目前我国房地产市场复杂多变，政策管控缺位，人民负担压力巨大，要想在全国范围内全面开征房产税，阻力还很大。

5 总结

文章从房产税的定义及发展历程，对比美国、日本等国的征收经验以及国内的征收现状，全面论述我国提出开征房产税的背景。同时，从征收目的出发，从房地产市场的认知度、各类产权房屋的界定标准政策制定的可行性、适应性及纳税主体自身对税收的了解程度等方面来论述我国目前是否具备广泛开征房产税的可行性条件。最后得出目前征收现状、政策制定和监督管理等都还很不完善。所以，目前我国尚不具备在全国范围内广泛征收房产税的可行性条件。

参考文献：

[1]赵亮.从税收法定原则谈房产税改革[J].河南：河南财经政法大学，2014（1）.

[2]张克.美国房产税的经验与启示[J].检察风云，2013（7）.

[作者简介]郑素（1991—），女，汉族，贵州仁怀人，本科，中级会计师，研究方向：会计。