工商登记视域下的上海市住房租赁企业发展特征研究

文/邢景朋

住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分，各级政府日益重视对住房租赁市场的发展。不同类型的住房租赁企业在培育和发展住房市场中发挥着重要作用，它们承担着盘活存量房源、新建租赁住房和开展代理经租等有关拓展住房租赁市场的工作任务。具有特殊政策属性和功能属性的国有企业还必须发挥好其作为住房租赁市场“稳定器”和“压舱石”的作用。

为深入贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39 号），2017 年9 月15 日，上海市人民政府办公厅印发了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（沪府办〔2017〕49 号），明确了未来阶段上海市住房租赁市场的发展目标和发展措施。通知要求住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营。通知印发以来，上海市住房租赁市场步入了快速发展阶段，不同类型的市场主体紧跟政策部署，制订科学的发展战略，编制合理的发展规划，通过增加住房租赁经营范围、投资住房租赁企业和新设住房租赁子公司、分公司等多种路径扎实拓展住房租赁市场，使本市住房租赁市场的租赁房源供应量稳步增加。2018 年上海市新建和转化租赁房源21.2 万套，新增代理经租房源14.6 万套。12019 年上海市新建和转化租赁房源10.1 万套，新增代理经租房源12.8 万套。2

一、上海市住房租赁企业梳理统计

众多的住房租赁企业为上海市住房租赁市场发展提供了有力的保障。不同类型的住房租赁企业具有不同经营管理特点和发展特征。为了能够科学地研究上海市住房租赁企业的发展特征，准确地分析住房租赁企业的发展规律，本文研究分析的住房租赁企业界定为工商注册登记经营范围包含住房租赁经营内容的企业。

（一）数据来源

通过查询国家企业信用信息公示系统等主流权威的企业工商登记信息查询网站，获取上海市住房租赁企业的工商登记相关信息。经查询，截至2020 年2 月，上海市企业中经营范围包含住房租赁经营内容的共有2026 家。

（二）数据分析

1.企业成立时间分析。为了便于分析，本文结合梳理统计的企业信息把上海市住房租赁企业成立时间划分为三个阶段：1980 年至1989 年、1990 年至1999 年和2000 年至2020 年2 月。其中，成立在1980 年至1989 年间的共有5 家企业，其中4 家为综合性的国有企业，仅有1 家为民营企业，且企业为上市公司。可以看出，现阶段住房租赁企业面临着租金增长瓶颈突出和运营管理成本高等困境[1]，绝大部分成立时间较久和综合实力强的民营企业对于拓展住房租赁市场仍保持谨慎态度。成立在1990 年至1999 年间的共有64 家企业，成立在2000 年至2020 年2 月间的共有1957 家企业。通过分析可以发现，上海市住房租赁企业多为2000 年以后成立，少部分为20世纪80 年代和90 年代成立的老企业。

图1 上海市住房租赁企业成立时间分布

2. 企业性质分析。民营经济是社会主义市场经济的重要组成部分，近年来，各级政府高度重视民营经济的发展，通过税费减免和政策扶持等多种举措鼓励、支持民营企业发展，民营企业的数量也在逐年增多。在上海市住房租赁企业中，民营企业数量所占的比重也比较高，共有1858 家，其次是国有企业，共有122 家，还有46 家外资企业。

图2 上海市住房租赁企业性质情况统计

3. 经营范围变更时间分析。企业要开展相应的业务，必须按照企业登记管理的政策要求在登记机关办理登记。经统计，接近一半的上海市住房租赁企业通过变更企业的经营范围（增加住房租赁经营内容），从而开展住房租赁相关业务，拓宽业务来源，探索新的赢利渠道。通过梳理发现2017 年上海市办理住房租赁经营范围工商变更的企业数量并不多，仅有2 家。原因在于2017 年9 月上海市才第一次通过政策的形式把住房租赁企业工商登记的经营范围统一规范为住房租赁经营。而后随着上海市对发展住房租赁市场的宣传和支持力度不断加大，住房租赁经营业务逐渐得到不同类型市场主体的重视，2018 年至2020 年2 月，上海市共有1024 家企业在经营范围中增加了住房租赁经营内容，其中2018 年有326 家，2019 年至2020 年2 月共有698 家。

图3 上海市住房租赁企业经营范围变更时间情况统计

4.企业股东类型分析。企业的股东类型影响企业的经营管理战略和长远发展方向。如果住房租赁企业的股东为国有资产监督管理机构或国有企业，那么国有住房租赁企业会严格按照政府的要求和政策的规定，根据既定的工作节奏有力有序拓展住房租赁市场。如果住房租赁企业的股东为非国有企业，那么企业的经营管理导向则更多地侧重增加市场占有率，进而导致企业在发展的过程中容易忽略住房的民生属性。如果住房租赁企业的股东为自然人，那么企业的抗风险能力就比较差，一旦发生经营管理困难，极易影响承租人的自身利益。经梳理，上海市住房租赁企业中股东类型为企业的有560 家，股东类型为企业与自然人合资的有11 家，股东类型为自然人的有1455 家。

图4 上海市住房租赁企业股东类型情况统计

5.企业注册资本分析。注册资本能在一定程度上反映企业的经营管理规模，能够体现企业的综合实力，也可以表明企业股东的发展信心和承担责任能力。注册资本高，便于企业拓展市场业务，挖掘潜在的合作资源。总体而言，整个住房租赁行业的发展还处于探索期，上海市有关住房租赁的法规还不健全[2]，影响了市场主体投资的积极性，短期内还难以吸引更多的社会资本投资住房租赁行业。

经统计，上海市住房租赁企业注册资本在1000 万元以下的最多，共有1676 家企业。其中，注册资本小于等于100 万元的企业有797 家，注册资本大于100 万元且小于等于1000 万元的企业有879 家。上海市住房租赁企业注册资本大于1000 万元小于等于5000 万元的有229 家，注册资本大于5000 万元小于等于1 亿元的有56 家，注册资本大于1 亿元小于等于5 亿元的有41 家，注册资本大于5 亿元小于等于10 亿元的有14 家，注册资本大于10亿元的有10 家，其中有9 家是属于大型国有企业，这充分说明上海市实力强劲的国有企业已经按照政策要求积极布局住房租赁市场。

图5 上海市住房租赁企业注册资本情况统计

6.企业地理分布分析。上海市住房租赁企业在各个区都有分布。浦东新区的地理面积广阔，上海自由贸易区又位于浦东新区境内，因此，在浦东新区申请工商登记的住房租赁企业占绝大部分，共有764 家。上海市外环以外可利用的租赁住房用地和可用于租赁的房源要远远多于市中心，故工商登记在郊区的住房租赁企业要远远多于工商登记在市中心的企业，工商登记在奉贤区、松江区、青浦区、闵行区和宝山区等郊区的企业占据了较高比重，其中奉贤区290 家，松江区178 家，青浦区171 家，闵行区122 家，金山区93 家，宝山区89 家。工商登记在市中心的住房租赁企业主要集中在静安区和徐汇区，其中静安区有78 家，徐汇区有70 家。长宁区、杨浦区和嘉定区的住房租赁企业数量均在40 家左右，其中，长宁区有48 家，杨浦区有46 家，嘉定区有42 家。黄浦区、普陀区和崇明区的住房租赁企业数量比较少，其中，黄浦区有10 家，普陀区有7 家，崇明区在上海市各个区中住房租赁企业数量是最少的，仅有3 家。

二、上海市住房租赁企业发展特征分析

（一）企业发展布局不合理

健全的住房租赁市场需要国有企业、民营企业和外资企业等多种类型的企业积极参与。不同类型的企业通过不同的经营管理模式，提供不同类型的房源，这样才能满足住房租赁市场不同的租赁需求。当前，从企业分布类型来看，上海市住房租赁市场中非国有住房租赁企业的数量远远多于国有企业。非国有住房租赁企业股东普遍为自然人，自然人为股东的企业最明显的经营管理劣势就是抗风险能力比较差，住房租赁市场出现普遍性的经营管理困境时，股东类型为自然人的住房租赁企业容易出现运营管理危机，进而造成企业运营难以为继，影响承租人的切身利益。从住房租赁市场的长远发展导向来看，国资国企要在市场上起到引领和带动作用。但从现阶段的上海市住房租赁市场发展状况来看，无论是企业的品牌影响力，还是市场规模，国有企业都滞后于非国有企业，住房租赁市场还没有完全形成国资国企占主导地位的发展态势，国有企业拓展住房租赁市场的工作仍然任重道远。今后一个时期，政府相关部门要积极引导上海市的国资国企加大在住房租赁市场的布局力度，从而有序增加租赁房源的市场供给，有效稳定住房租赁市场的租金。

（二）企业地理分布不均衡

发展住房租赁市场要注重满足不同地理区域人群的租赁需求，从企业的地理分布来看，上海市各区域住房租赁企业分布还不均衡，表现为浦东和浦西分布不均衡，市区和郊区分布不均衡。住房租赁企业分布在浦东的数量要多于浦西的数量。上海市各区的外来人口数量存在较大差异，也影响了住房租赁企业的发展布局。浦东新区、奉贤区、松江区、青浦区和闵行区可用于开发建设租赁住房的用地比较多，外来人口也比较多，2017 年上述5 个行政区外来常住人口共有594.32 万人，占上海市外来常住人口总人数972.68 万人的61%，故其住房租赁企业的数量也比较多。虹口区和黄浦区位于市中心，行政区域面积小，外来常住人口相对较少。虹口区的行政区域面积仅有23.46平方公里，2017 年外来常住人口仅有15.37 万人，黄浦区的行政区域面积仅有20.46 平方公里，2017 年外来常住人口也仅有16.63 万人，故其住房租赁企业的数量也比较少。崇明区因地理位置偏僻，交通不便，外来人口也非常少，2017 年崇明区外来常住人口数量在上海市各区中是最少的，仅有14.19 万人3。企业在外来常住人口少的区域拓展住房租赁市场面临的劣势比较明显，导致这些区域住房租赁企业数量少，这需要各级政府实施导向型的住房租赁市场发展政策。

（三）企业发展优势不明显

住房租赁工作表面上看似简单的房屋租赁，实质上关系到居民的民生需求与社会的和谐稳定，住房租赁企业必须在经营管理工作中精准地分析住房租赁市场出现的新特点，实施新的管理举措。伴随社会经济发展水平的不断提高，住房租赁市场也呈现出新的变化，90 后和95 后已经成为住房租赁市场的主力人群，租赁群体的居住需求日渐多样化。传统的房屋租赁方式和管理模式已经难以充分满足住房租赁市场的需求。房地产开发企业、房地产经纪企业和物业管理企业等房地产经营管理相关企业，在拓展住房租赁业务和推进租赁住房运营管理工作等方面具有天然的优势。房地产开发企业通过竞拍租赁住房用地开发建设租赁住房，可以充分利用企业的房地产开发建设经验，保障租赁住房的建筑质量；房地产经纪公司是连接出租人和承租人的纽带，可以有效地掌握住房市场的租赁需求及其变化；物业管理企业提供的物业服务与租赁住房日常的运营管理工作密切相关，可以不断地优化物业管理模式，提升租赁住房的物业管理服务水平。三类企业如果能够积极拓展住房租赁市场，可以有效发挥各自的优势，形成良好的发展导向。然而，在上海市住房租赁市场中房地产开发企业、房地产经纪企业和物业管理企业在经营范围增加住房租赁经营内容的还不够多，尚未形成主导优势，三类企业的优势还没有很好地在住房租赁市场中得到发挥。

（四）企业发展实力不强劲

毋庸置疑，住房租赁企业选择重资产经营、轻资产经营和轻重资产相结合等任何一种经营管理模式，都需要长期的、大量的资金投入。住房租赁行业投资回报周期长，企业如果没有雄厚的资金保障和稳定的经营管理现金流，是很难在市场上长久立足的。住房租赁市场竞争日趋激烈，很多住房租赁企业出现经营管理危机造成负面影响，目前上海市住房租赁市场上实力强劲的企业并不多，尤其是市场上的非国有住房租赁企业以中小企业为主，知名企业和大型企业较少。在住房租赁市场还没有形成稳定赢利模式的前提下，一段时间内实力强劲的非国有企业布局住房租赁市场和拓展住房租赁业务的积极性并不高。住房租赁市场要长远健康发展，仅仅依靠国有企业的资源和优势是不够的，各级政府还是要通过政策扶持、税收减免和促进不同类型企业相互合作等多种举措吸引更多的非国有企业积极参与住房租赁市场的发展。上海市住房租赁企业中已有部分国有企业与非国有企业开展合作，共同出资成立住房租赁公司，充分利用企业各自的资源优势和管理优势布局住房租赁市场。当然，这种合作仍然局限于国有企业与品牌非国有企业，尚未在市场上形成主流的发展方向。

（五）企业工商登记范围不统一

企业工商登记的经营范围，是企业开展经营活动的法律依据，是市场监督管理部门开展市场监管的重要根据。上海市现行的住房租赁企业工商登记政策，要求住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一为住房租赁经营。通过对工商登记的住房租赁企业进行梳理，发现上海市宝山区、长宁区、闵行区、杨浦区、青浦区、松江区、浦东新区和奉贤区等区的住房租赁企业工商登记经营范围并不统一，总体上涵盖了房地产租赁经营、房屋租赁经营、租房租赁经营、住房租赁经营和农村住房租赁经营等五种类型。而且企业工商登记内容为房地产租赁经营、房屋租赁经营、租房租赁经营和农村住房租赁经营的，登记时间均在2017 年9 月15 日即上海市人民政府办公厅印发了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（沪府办〔2017〕49 号）之后。其中，宝山区、长宁区和闵行区的部分住房租赁企业在2018 年进行工商注册登记或工商变更登记时，企业经营范围仍包含房地产租赁经营；杨浦区的部分住房租赁企业在2018 年进行工商变更登记时，企业经营范围也包含房屋租赁经营；青浦区的部分住房租赁企业在2019 年进行工商注册登记或工商变更登记时，企业经营范围包含租房租赁经营和房地产租赁经营；松江区和浦东新区的部分住房租赁企业在2019 年进行工商注册登记时，企业经营范围包含房地产租赁经营；奉贤区的部分住房租赁企业在2019 年进行工商注册登记时，企业经营范围包含农村住房租赁经营。这表明，与政策要求相比，住房租赁企业经营范围工商登记规范工作在上海市各区的落实还存在着落差。

三、提升上海市住房租赁企业发展水平的思考

（一）有效增加国有住房租赁企业数量

企业在住房租赁市场的发展过程中起到主体作用，不同类型的住房租赁企业发展布局必须科学合理，这样才能更好地适应住房租赁市场的发展要求，才能更好地满足住房租赁市场的需求。当前，上海市住房租赁市场上的非国有企业数量多于国有企业数量，非国有企业运营管理的租赁住房数量也要多于国有企业运营管理的租赁住房数量。从全国部分地区近两年非国有住房租赁企业出现的运营管理危机案例来看，这种住房租赁企业的布局不利于住房租赁市场租金的稳定，不利于住房租赁市场运营秩序的平稳，不利于住房租赁市场的健康发展。从企业功能属性上讲，国有企业有义务有责任按照政府的工作要求积极拓展住房租赁市场，努力提升工作人员的自身素质，大力提高租赁住房的运营管理水平，为住房租赁市场平稳健康发展提供有力的支撑。[3]随着住房租赁市场竞争的日趋激烈，国有企业在拓展住房租赁市场的过程中仍然面临着租赁服务水平相对滞后、企业客户偏少、营销方式不灵活、运营管理成本偏高和缺乏配套的激励机制等一系列问题，[4]这在一定程度上影响了国有企业布局住房租赁市场的积极性。未来阶段，上海市要采取多种措施优化住房租赁企业的发展布局，通过政策引导、专项扶持、绩效考核和目标约束等多种措施，积极引导国有企业在住房租赁市场加大布局力度，有效增加国有住房租赁企业的数量。

（二）优化住房租赁企业发展布局

受上海市各区的地理位置和外来常住人口数量等因素的影响，住房租赁企业在各区面临着不同的发展特点。不同的发展特点影响了住房租赁企业的分布，导致上海市各区的住房租赁企业分布十分不均衡。上海市外来常住人口多，各区均有外来常住人口，大部分外来常住人口都需要通过租赁解决居住问题。住房租赁市场需要切实发挥好企业的主体作用。在住房租赁企业较多的区，部分企业为了增加市场占有率，抢占发展先机，极易采取不合理的发展措施布局住房租赁市场，进而影响区域住房租赁市场的平稳发展；在住房租赁企业数量较少的区，由于租赁住房运营主体少，市场上可供租赁人口选择的租赁房源少，不利于吸引优秀人才。为此，上海市有必要定期评估住房租赁企业在各区的发展布局情况，结合各区住房租赁企业的租赁房源数量、工作人员配置、子公司或分公司的设立和租金标准等相关情况，细化住房租赁企业的分类标准。还可以结合住房租赁行业的特殊性，制订住房租赁企业大型、中型、小型和微型的分类标准，为不同的区域匹配不同类型的住房租赁企业，优化住房租赁企业在各区的发展布局。

（三）厚植住房租赁企业发展优势

企业的发展优势不是与生俱来的，需要企业在发展过程中按照政府的政策要求，科学研判市场的发展形势，不断在工作中查找不足，总结工作经验，探寻适合企业自身的发展模式。上海市住房租赁市场经过近几年的快速发展，涌现了很多市场竞争能力强、品牌知名度高且独具管理特色的住房租赁企业，其中既有国有企业，也有非国有企业，不同类型的企业形成了不同的发展优势。不同的工作主体要通过多种措施不断厚植住房租赁企业的发展优势，夯实企业的发展基础。政府的业务主管部门和行业协会要发挥好监督和指导作用。企业要树立正确的经营管理理念，努力学习市场上知名企业的管理经验，制订合理的发展规划，结合企业的发展规模，匹配合适的业务管理人员，注重提升一线工作人员的业务能力和工作素质。住房租赁行业具有政策性强和风险性高的特点，住房租赁企业要认真研究相关的政策法规，预判行业可能发生的新变化，实施相应的新举措，同时还要科学预测企业可能面临的市场风险和经营管理风险，提前制订风险管理预案。

（四）加大对住房租赁企业的扶持力度

住房租赁行业属于长周期和高投入的行业，住房租赁市场的健康发展既需要企业在经营管理上精耕细作，也需要政府出台相应的扶持政策。上海市印发的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（沪府办〔2017〕49 号）中，明确了对住房租赁企业落实税收优惠和提供金融支持，但这些支持措施对住房租赁企业而言是远远不够的。2019 年部分运营管理能力差的中小住房租赁企业已经在激烈的市场竞争中被淘汰出局，住房租赁市场已经进入了成长的阵痛期和调整期。自2020 年1 月发生新冠肺炎疫情以来，因服务对象流动性和密集性比较强，在严格的疫情防控机制下，住房租赁企业的运营管理难度进一步加大，尤其是很多中小住房租赁企业面临更为严峻的生存考验。2019 年上海市顺利入围中央财政支持住房租赁市场发展试点城市，住房租赁市场的发展得到了中央财政的支持。在住房租赁企业面临发展困难的情况下，上海市应该充分利用中央财政的专项补贴，抓紧制定切实可行的住房租赁企业发展扶持措施，助力部分经营困难的住房租赁企业顺利度过发展的“寒冬”，为住房租赁市场的长远发展奠定良好的基础。

（五）统一工商登记经营范围

上海市现在实施的关于住房租赁企业工商登记政策，规定住房租赁企业申请工商登记时经营范围统一规范为住房租赁经营。但是在实际操作过程中，上海市部分住房租赁企业经营范围却包含了房屋租赁经营相关的多个方向，这既不利于政府相关部门对住房租赁企业进行统一的规范化管理，也不利于企业的规范化经营。为此，上海市有必要对现行的住房租赁企业工商登记政策进行统一的规划和调整。

国家的《公司登记管理条例》要求公司的经营范围用语应当参照国民经济行业分类标准。国家统计局2017 年6 月30 发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017）中明确规定房地产租赁经营具体指各类单位和居民住户的营利性房地产租赁活动以及房地产管理部门和企事业单位、机关提供的非营利性租赁服务，还包括体育场地租赁服务。为确保新行业分类标准顺利实施，国家统计局结合“三新”经济和战略性新兴产业发展特点，对行业分类注释进行了修订，2018 年9 月29 日，国家统计局又印发了《关于印发〈2017 国民经济行业分类注释〉（网络版）的通知》（国统办设管字〔2018〕93 号），通知中进一步明确了房地产租赁经营涵盖的范围，包括非自有房屋租赁服务和自有住房租赁服务。其中，非自有房屋租赁服务包括长租公寓服务、住房租赁企业通过租赁方式筹集房源并向社会提供房屋租赁服务、住房租赁服务和其他房屋租赁服务；自有住房租赁服务包括企业自有住房租赁服务、个人自有住房租赁服务和其他自有住房租赁服务。通过分析新实施的《国民经济行业分类》可以看出，房地产租赁经营涵盖的房屋租赁经营范围非常广。房地产租赁经营全面地包含了上海市住房租赁经营企业工商登记经营范围中的房屋租赁经营、租房租赁经营、住房租赁经营和农村住房租赁经营。这也充分说明只要从事房地产租赁经营业务的企业，在进行工商注册或变更登记时都可以将经营范围登记为房地产租赁经营。后续上海市可以要求住房租赁企业把工商登记经营范围统一为房地产租赁经营，以便使住房租赁行业更好地贴近行业分类实际，更加有利于行业的管理。

2020 年是上海市住房租赁市场发展过程中重要的一年，既是上海市住房发展“十三五”规划的收官之年，也是上海市基本形成多主体参与、多品种供应和规范化管理的住房租赁市场体系目标之年。企业是住房租赁市场的重要主体，上海市在对本市住房租赁市场过去几年的发展情况进行整体评估时，需要重点评估上海市住房租赁企业的总体发展变化情况，着重分析住房租赁企业的新变化，系统地研究住房租赁企业在发展过程中遇到的困难和挑战，根据国家实施的促进住房租赁市场发展的新政策，紧密结合上海市住房租赁市场未来几年的发展规划，推出一系列切实可行的鼓励支持住房租赁企业发展的具体政策。

注释

1.数据来源于2019 年上海市《政府工作报告》。

2.数据来源于2020 年上海市《政府工作报告》。

3. 外来常住人口数据来源于《上海统计年鉴2018》。