加强住房租赁法治建设

文/本刊评论员

随着住房租赁市场快速发展，出现了许多新情况新问题，对法治建设提出了一系列新要求。比如，近几年来，规模化的住房租赁企业不断涌现，成为住房租赁市场重要的主体之一。企业化和规模化的住房租赁机构在经营、融资、管理等方面都与居民家庭有显著差异，对租赁关系的规范和监管提出了很多新课题。

又比如，为了促进存量闲置资源的盘活，近年来不少非居住房屋被改造用于住房租赁。包括商业用房、办公用房等在内的非居住房屋，在规划、建设、配套设施等方面都与居住类房屋有很大不同，对规范标准、公共安全、权益维护等提出了新要求。

再比如，在相对集中建设或改造的住房租赁项目陆续启用后，出现了一种全新的居住社区，即完全由承租人组成的商品房社区。此类租赁房社区在运维、管理、配套设施等方面都与通常的商品房社区或保障房社区有较多差异，对社区组织、租赁秩序、权益保障等提出了许多新问题。

法治建设必须适应经济社会发展，否则就会成为瓶颈和制约，而非保障和支撑。客观上说，伴随着住房租赁市场的发展，我国住房租赁法治建设取得了长足进步，改革开放以来，从以治安管理为主逐步转变到以租赁关系管理为主，从《商品房屋租赁管理办法》发展到《城市房屋租赁管理办法》。近年来，在培育和发展住房租赁市场方面制定出台了一系列重要的政策，推动了许多重要试点和探索，比如选取若干城市试点发展住房租赁市场，推动若干城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，探索用中央财政支持住房租赁市场发展试点等。2017 年，为建立购租并举的住房制度，规范住房租赁和销售行为，保护当事人合法权益，保障交易安全，住房和城乡建设部开始对《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见。

近日，住房和城乡建设部发布通知：为了提高住房租赁立法质量，将《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。这是加强住房租赁法治建设的重要一步。

该征求意见稿既在总体上沿袭了已有部门规章和相关政策的主体框架、主要原则和发展导向，又针对当前住房租赁市场发展中的突出问题作出了回应。首先，在框架结构上，该征求意见稿增加了对租赁企业、经纪活动、扶持措施等方面的规范。在企业化和规模化住房租赁机构快速扩张、个别企业出现经营异常而影响市场秩序的背景下，出现了许多不容回避的问题。其次，在主要原则方面，该征求意见稿在强调保护租赁关系双方当事人合法权益的同时，更加注重对承租人合法权益的维护和保障。比如，明确规定，未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。又明确提出，承租人可以持住房租赁合同，依法享受基本公共服务和便利。再次，在发展导向方面，该征求意见稿更加突出发展与规范并重。一方面，针对住房租赁市场提出了四条扶持措施；另一方面，在法律责任的规定上加大了对违法违规行为的处罚力度。

为增进理论研究，促进住房租赁法治建设，本刊欢迎各方专家不吝赐稿，对该征求意见稿展开细致分析和高质量讨论。