城市超大型社区更新效应探究

陈思洋

摘 要：近年来，我国城市体量在不断扩大，人口迁入量不断增加，城市的空间容纳能力与人口增长速度出现不匹配的情况，城市更新迫在眉睫。针对此类情况，很多城市选择发展超大型社区来容纳更多的人口。城市超大型社区辐射范围较广，虽然能够有效提高土地利用率，提升城市吸引力，给城市带来有利影响，但不合理的规划带来的交通拥挤、公共设施不足、环境污染等一系列问题也应该是我们要去探讨和反思的。文章从社区空间效应、社会效应和环境效应三个角度出发，深入探究贵阳市花果园更新改造项目，分析超大型社区更新给城市带来的更新效应，并对城市更新现存问题提出解决措施及建议。

关键词：城市更新;超大型社区;效应分析

随着城市化在我国的不断发展，城市人口逐年上升，而土地资源有限，城市的空间承载力渐渐无法满足发展的需要，通过城市更新使得城市空间高效利用成为关键。本文将城市大型社区更新定义为在相同时间段由一个主体进行统一更新改造，且更新区域占地面积超过1平方公里的城市更新方式。目前，我国以小范围城市更新为主，但其更新对城市产生的效应较小。

大型社区更新在国内较少，与小型社区更新相比，城市大型社区更新对城市产生的作用更大。由于国内对城市大型社区更新的研究有限，这种市场主导、政府监督的城市大型社区更新方式，需要更多的研究来考证其优劣性及其参考借鉴作用。

本文以贵阳市花果园项目为例来探讨城市超大型社区更新产生的空间效应、环境效应及社会效应，进而对城市更新中政府的作用进行讨论，对于由政府引导、市场主导的城市更新方式进行总结，并提出相关的启发及建议。

一、理论探讨

可持续发展理论第一次被提出是在1972年第一次联合国人类环境会议，是被世界各国一致认可的一种理念。可持续发展理念要求对自然资源进行合理的开发利用，在满足现代人生活需要的同时，为人类后代预留充足的自然资源，在自然可承受的情况下，有度地进行开发利用，维持大自然生态平衡。通过不断尝试探索来获得经济、社会和环境之间的平衡，实现三个方面协调发展。

可持续性城市更新包括经济、社会、环境等维度，在可持续性城市更新理论下的经济更新的目标还是提高当地经济的竞争力和吸引力，通过衡量当地已有劳动力，结合当地实际情况进行产业经济的改善。社会更新应该保留当地的特质，在保护当地习俗和文化的同时，改善个人与社区的社会环境。环境更新的重点在于新开发与既有物保护之间的平衡。

可持续性在我国城市更新中占有重要地位，对于城市大型社区更新改造的重要意义更是不可忽略，因此选择可持续性作为论文基础理论。

二、研究过程

城市更新项目可以从政府作用机制方面分为两类，一是由政府主导型，二是由市场主导型。本文主要研究由市场主导型的城市更新项目，选取贵阳市花果园更新项目为例。

贵阳市花果园社区改造项目是位于贵阳市南明区的棚户区改造项目，该项目的地理位置特殊，地处贵阳市主城区中心位置，涉及土地面积广，人口众多且成分复杂。原棚户区占地逾六千亩，庞大的面积使得政府难以治理，“脏、乱、差”成了这里的代名词。由于年久失修的老旧危房大约占400万平方米，内部人口众多，大多为流动人口，社区管理的缺失使得人居环境和治安环境较差。前期没有进行足够的基础设施建设和道路规划，后期疏于管理导致该区域建筑密度大、道路混乱、公共环境不良等问题。

由市场主导的城市更新改造方式一般会将社区改造成一个城市居住综合体，将商、住、办公以及娱乐等各种城市功能集于一体，有利于片区的整体发展。如此规模的城市更新必然对整个城市产生巨大效应，而开发商如果只以追求利益为主而忽略片区的整体规划，那么也将为城市带来一定的负效应。

本文选取贵阳花果园作为研究案例，主要是基于三个方面的考虑：

（一）独特性

近年来，我国许多城市开始从由政府主导的城市区域更新改造转变为由市场主导的更新改造方式，这一现象具有普遍性。但纵观国内的更新改造项目，规模都较小，平均在100万平方米以下。而本文研究的贵阳市花果园社区更新改造项目与以往项目不同，该项目改造面积超过400万平方米，如此庞大的改造规模在我国城市更新改造项目中占有独特地位。

（二）有效性

贵阳花果园超大型社区更新改造项目，由于规模较大，影响范围较广，更新前后城市风貌變化明显，该项目对于整体城市的未来发展影响较大，更容易发现规律，对于更新效应的研究起到很好的指导作用。

（三）典型性

目前在我国城市更新改造项目中，大多是以棚户区更新改造为主，而贵阳花果园项目本质就是棚户区更新改造，此研究可以为此类项目提供经验。此外，花果园片区项目规模巨大，可以作为典型案例，为之后的大型社区及棚户区改造项目研究提供参考借鉴。

三、贵阳花果园社区更新改造效应分析

（一）花果园社区空间效应分析

花果园片区更新改造前的彭家湾和五里冲区域都为老棚户区，呈独立零散结构，并没有通过合理规划的城市道路来划分区域。棚户区内多为违章建筑，片区内居住空间通过户主邻里之间协调来定，缺少整体规划，杂乱无序。区域内集聚大量外来流动人口，片区形成人口密度极高、居住条件简陋、治安环境严峻的居住环境。由于彭家湾和五里冲棚户区面积较传统社区相比大上许多，故本文将其概括为城市超大型社区。

花果园片区是通过市场主导、大型片区统一更新改造的方式进行更新，在这片面积约4平方公里的片区上，建造一个以住宅为主，兼容商业、办公和娱乐等功能的大型城市综合体。改造后，花果园片区吸引大量人口涌入，2020年花果园辖区居住人口达60万人，约占南明区整体常住人口的1/3，日流动人口更是达到100万人。

随着居住人口的不断增加，花果园也产生了一定的增长极区域负效应，即极化效应。居住片区增长极的发展，导致周围片区人口向增长极区域迁移，进而出现周边片区人口密度低、增长极区域人口密度过大的情况。花果园社区的存在，对周围社区都会产生负向极化效应，且这对周围社区发展会产生负面影响。

从空间角度研究花果园更新项目中因规划产生的负效应，可以分为以下两个角度：

1.交通空间

40多条公交线路、公共立体交通人行慢性系统、“六纵六横”12条市政主干道和双向4车道连接地下车库形成的地下车行路网，共同构成了花果园立体交通模式。在规划之初，花果园社区想利用人行天桥实现人车分流，打造高效安全的交通空间，但由于开发商进行空间规划时只追求表面，而忽略科学的规划策略，很多地方过多设置了路边停车位导致在道路运行过程中出现原本双向6车道的道路只有三四个车道可以通行，造成车辆行驶缓慢、交通拥堵的现象。

首先，公共交通辐射范围小。花果园的公交站分布主要集中在居住区附近的主干道上，并且在主干道设置有公交车专用道，公交站沿线布置。然而，公交站点设置过于分散，其辐射范围远远不足，居民平均步行距离远，通勤时间被拉长。此外，各公交站在高峰期均出现排长队等车的现象，甚至有乘客会被迫选择步行到社区外的公交站坐车。

其次，忽视无障碍设计。作为如此规模的超大型社区，花果园没有充分考虑社区人性化设计，对无障碍设施的建设缺乏重视。花果园虽然通过立体交通方式使得人车分流，但是在设计中没有考虑到设施的无障碍设计，例如人行天桥上没有做无障碍坡道的设计等。直至2016年6月，已建人行天桥中也仅仅只有两座设置了无障碍电梯，使得行动不便的居民无法通过人行天桥过马路，而采取从地面横穿车行道，这极大增加了交通安全事故发生概率，同时也使得行动不便的居民出行意愿降低。

2.居住空间

在居住空间上，花果园社区项目的容积率高达6.8，整个项目由226栋35～48层的超高层建筑组成，开发商为了在有限得土地中最大限度地获取利益，采取牺牲绿化与居民公共空地为代价方式高密度建造楼房，楼间距小，光照和生活隐私等都受到不小影响。居住楼房每栋最多为4部电梯，一栋楼容纳1200余位住户，人均生活空间资源极低。

（二）花果园社区社会效应分析

根据城市经营理论，在城市建设过程中，政府要做到的有两点：一是要使得更新片区的经济利益得到大幅度提升，二是要使得更新片区的居民的生活水平得到大幅度的提升。在保证经济发展的同时，居民的生活水平也尤为重要。与片区居民生活关联最为紧密的社会问题就是社会治安问题和社会融合问题。社会治安状况越好，社会整体融合度越高，则该片区的社会和谐度越高。

截至2019年6月底，花果园已入住人口达14.3万户，共计43万余人，日均人流量提高至100万人次。2010年至2013年，花果园片区更新初期，区域内大范围施工建设，人口流动性较大，社会治安管理体系不完善，刑事案件和治安案件发生率整体较高，开发商在社区管理上面缺乏管控，大量社会问题滋生。高密度的居住楼使入住人口数量庞大且人员成分复杂，加上管控力度小，导致花果园成为了违法犯罪的“温床”。《南明区2018年国民经济和社会发展统计公报》统计，2018年全年共立刑事案件就有7538起，共出动警力2万余人次，这也侧面验证在南明区社会治安状况的变化中，花果园社区更新项目的影响占有较大比例。

（三）花果园社区环境效应分析

在全国大部分以市场主导的社区更新项目中都会出现以经济利益为首位的城市更新情况，在居住区更新建设过程中，对原有生态环境造成破坏，致使居住区环境恶化，居民生活受到影响。为了改造居住环境，又人工种植绿地，但因影响到经济利益，整个社区更新项目只有花果园1期中规划绿地较多，后期工程都以减少或者取消绿地面积来获取更多土地，以此建造更多的商品房来获取利益。

居住区域过度重视建筑主体的建设，而忽略了人文环境的建设。居住区域内部缺乏必要的商业场地、体育设施、娱乐场地、文化交流空间，使得居民在居住环境中无法拥有舒适优美的公共交流空间，社区文化空间减少，人际关系淡薄，居住生活幸福感大幅度降低。

土地规划的严重不合理使得商业、居住、文化、娱乐中心太过于集中，不仅不同的生活空间相互重叠、影响，而且导致核心区交通需求较大，原规划交通道路网络出现压力不平衡现象，增加居民出行成本。生活空间和出行方面的不适，影响了居民的心理健康，居民的生活质量不断下降。

据统計，花果园社区每天产生垃圾450吨，相当于一个中型城市产生的垃圾，但目前的环境卫生工程设施每天最多只能处理100吨，严重制约了垃圾转运处理效率。社区垃圾无法及时排出，导致垃圾长期堆放在社区内部，恶臭弥漫，病菌滋生，严重危害到居民的生活环境和身心健康。

四、贵阳花果园社区改善措施

本文选取贵阳花果园社区为工程实例，针对社区更新改造效应分析得出的问题提出以下四个方面的改善措施：

（一）利用智慧城市理念，优化道路交通网络

严格管控违规停车现象，通过设置监控录像及加强管理人员巡逻管理的方式，减少路边违规停车影响道路交通的现象出现。对于道路压力较大地段，通过大数据监控实现路口导流、优化红绿灯配置等措施改善交通状况。此外，扩建连接花果园社区与周边片区的道路出入口，以最大程度实现道路畅通，利用大数据分析，科学合理设置单行线，降低部分道路交通压力。

（二）政府加强社区安全及生活环境改善

花果园现存问题主要是开发商的不合理规划及缺乏后期管理所导致的，这就需要政府来开展专项治理行动，针对现存问题进行整改工作，在治安管理模式上采取“防控型”治安管理模式，在社会秩序上，严格整治社区内占道经营、无证经营、不规范经营的商家，改善社区生活环境。

（三）加快配套基础设施建设，改善社区卫生环境

在垃圾治理方面，一是加快建立完备的环卫管理系统，从垃圾源头进行分类管理;二是通过增设环卫设施，为产生的垃圾提供充足的存放空间;三是通过制定环卫标准，进一步规范清扫保洁、垃圾清运等各个环节，减少垃圾堆放问题。

在社区服务方面，根据社区服务中心的影响范围，科学有效地建立更多的社区服务中心，与政府、居民一起营造共商、共建、共治、共享的社区环境。

（四）进行生态治理，与自然和谐发展

花果园社区中的花果园湿地公园是其绿化设计较为合理的地方，也可以在其他居住环境中借鉴这样的设计理念，增加社区的绿地面积。

花果园社区现有的人行通道多为建筑底层部分，通道环境潮湿，空气流通不好，可以采取建立架空层的方式实现建筑与户外环境的有效连接。同时，架空层的设计还可以搭配绿化，使得过渡空间的舒适性得到增强。

五、结语

本文基于对花果园社区更新改造项目的效应分析，得出花果园社区更新项目对其所在地区产生的负面影响及产生原因，进而针对这些问题提出项目改善措施。

对城市超大型社区的更新改造项目中政府行为所产生的作用进行分析可知，在如今普遍由市场主导的更新方式中，政府主要扮演的是协调与监督的角色。首先在改造前政府要对目标片区进行功能定位，然后在项目进行过程中对项目建设、管理做到相应的监督，出台相应政策从而有效引导市场。目前研究发现政府在城市更新改造中发挥的作用有不足之处，故对此提出四点建设性的建议，分别为：有力发挥在城市更新改造建设中的职能，正确引导市场，使得城市更新不违背城市自身的文化价值;及时发现城市更新改造建设中的制度问题，对制度进行重新认知，从而优化更新机制;重视城市现有社会、经济发展和城市未来发展的共同需求，寻求平衡点，实现可持续发展;面对城市更新改造中政府、市场和居民三者出现的不和谐关系，快速找到其中的矛盾点，通过提高政府部门的协调合作能力来有效化解利益冲突。

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作者单位：

澳门城市大学