住宅专项维修资金管理模式研究

文 / 田莉,中国电子科技集团公司第二十研究所

住宅专项维修资金，顾名思义主要指业主存缴用于在保修期满后的住宅共用设施设备、共用位置等方面的更新、维修以及改造的专项资金。对此有人称之为，房屋养老保险基金和房屋医疗基金，住宅专项维修资金在维持房屋使用功能，确保居民房屋安全使用和物业保值增值方面有至关重要的意义。然而受多种因素的影响，在当前的住宅专项维修资金管理中还存在诸多问题。

1 当前住宅专项维修资金管理中存在的问题

1.1 资金管理法规政策未落实

在《住宅专项维修资金管理办法》和《物业管理条例》文件中明确规定，使用住宅专项维修资金，需要三分之二以上的业主投票通过后才能使用住宅专项维修资金。现阶段，在很多一线城市中，由于人口密集，所以小区住户较多，这样一来，就物业管理单位就很难将所有住户召集起来，进行住宅专项维修资金使用的投票。另一方面，在管理过程中，还存在无法依法或是根据相关制度对资金缴纳标准、维修项目的分摊标准以及资金的保值增值管理等问题进行处理的情况。

1.2 资金管理方面存在漏洞

现阶段，房地产开发企业在预售房屋的时候，通常就代收商品住宅维修资金，只有房屋产权证办理后才能将住宅维修资金存入资金专户当中。在这过程中部分房地产开发商在产权证办理的过程中由于挪用此项资金、随意周转资金，导致他们无法缴清所收住宅维修资金。另外，在资金管理中还存在资金管理与票据脱节的现象，探究其原因主要是因为房管部门和财政部门各司其职，这样一来，造成部分物业公司和房地产开发公司无法及时核销所领取的维修资金票据，出现了票款不同步的情况，无法及时将已经收取的资金缴入专户进行统一管理。

1.3 资金增值和维护管理问题

众所周知，住宅专项维修资金主要是由业主缴纳的，住户越多，资金数额越大，如果没有合理的管理，就会损失资金增值部分。另外，缴纳住宅专项维修资金的目的就是为了用于给住宅区内设备和公共设施损坏后的维修。在维护资金管理中，由于资金审批程序复杂，所以无法及时维修损害设施设备。

1.4 住户缴纳积极性不高

当前，由于相关部门住宅专项维修资金管理政策宣传不到位，导致很大一部分业主并不了解收费标准以及资金的使用程序、专户储存、监督管理等情况，加之物业公司没有及时透明的公布业主资金使用、结存、缴纳以及费用分摊管理情况，自然住户缴纳住宅专项维修资金的积极性较低。

2 住宅专项维修资金管理模式

2.1 构建资金监督法律体系

作为一项国家的重要决策，住宅维修专项资金的管理和使用离不开完善的法律制度来保障。因此，政府和有关部门要根据住宅维修专项资金收入支出、预算、投资等环节中出现的问题，设立专项法律，通过这样的举措有效监督和管理资金使用情况。因此我们在构建相关法律体系的时候，需做好以下两点，第一，需进一步明确住宅专项维修资金监管的范围和职责。第二，要借助现代化信息技术实现对住宅专项维修资金的管理，从而促使住宅专项维修资金监管效率的提升。

2.2 重点加强资金管理力度

首先，住宅相关部门要设立专门的账户来管理住宅专项维修资金，在这过程中，住宅管理部门不能随意使用或是过多的干涉维修资金的使用。另一方面，住宅专项维修资金所衍生出来的收益，应当被当作维修资金日常开支来使用。其次，我们在管理住宅专项维修资金的过程中，还应当根据相关会计制度，对维修基金进行单独的会计处理。再有，进一步加强对住宅专项维修资金的监管。对此，这就需要政府有关部门和业主委员会的相互合作，同时设置一个专门的部门，实现对住宅专项资金的使用、收缴管理。最后，还要构建有效的监督制度，在专项资金的管理过程中通过制度来管理专项资金的使用、收缴等。如果工作人员出现违法行为，一定要追究其法律责任，或是对其进行惩罚，从而更好地保障资金的安全使用。与此同时，我们还要构建资金数据库，采用动态化的方式来管理资金，接受广大业主的监督，此外，还要定期公开、透明的公开资金使用情况，并做好相应的反馈工作。

2.3 保障资金的使用价值

住宅专项维修资金主要是用于维修住宅区内公共区域设备损坏后维修管理，所以，管理使用住宅专项维修资金要尽可能的为业主服务。对于住宅区公共设备设施和区域项目的维修，一定要及时向上级部门审批资金，进行合理的摊分，从而及时对公共设施设备等进行维修。对于项目的维修，应当尽可能找经验丰富，业务能力强的维修人员维修，进而最大化地确保广大业主的权益。另一方面，还需加强对住宅区设施设备的更新和保养，进而进一步延长其使用寿命。此外，如果住宅区没有维修项目的时候，管理部门还可以经广大业主同意将维修资金进行投资处理，从而让这笔资金增值，通过这样的举措，促使住宅专项维修资金的使用额度的进一步扩大。

2.4 重点加强政策宣传力度

首先，为进一步提高业主住宅专项维修资金的参与性，相关管理部门一定要重点加强相关政策的宣传力度；其次，还必须要提高业主对资金的知情权，进一步明确资金的使用范围，同时还需定期公开资金的使用情况；最后，需重点加强对物业服务企业的科学管理，积极引导小区业主成立业主委员会，通过该会真正意义上代表或是维护小区业主的合法权益，从而具有目的性和针对性地制定专项维修资金续筹和具体的使用方案，更好地让广大业主放心，最大限度发挥住宅维修资金的取之于业主、用之于业主的积极作用。

3 结语

总之，对于房地产行业的稳健可持续发展而言，住宅专项维修资金具有至关重要的作用。然而受多种因素的影响，在当前的住宅专项维修资金管理中还存在诸多问题，因此，物业要加强与政府的合作，制定相关管理制度，进而合法化、合理化、科学化的来管理住宅专项维修资金，最大化地保障广大业主的利益，助推社会的和谐、稳定发展。