土地金融价值评估分析

王立艳

摘    要：土地抵押融资十分普遍，土地金融价值评估是必要的风险防范措施。直接引用传统评估数据面临：传统评估方法准则与金融原则不完全一致、传统评估方法本身并不完全准确、国内市场经济信息高速变化影响价值判断、直接依赖评估报告潜在风险等一些不可避免的问题。在现有条件下，可根据金融行业规则，制定土地金融价值评估基本原则，分析关键影响因素，对现有评估方法和数据进行修正，合理使用评估报告，确保土地评估符合金融风险控制要求。

关键词：土地评估;抵押融资;金融价值;不动产

1  土地金融价值评估的原则以及相关的影响因素

1.1  土地金融价值评估主要原则

土地金融价值评估是出于资金融通目的的不动产价值评估，主要原则不但要适合评估执业原则，而且要遵守金融行业的基础原则。土地金融估价要遵守的基本原则主要有：审慎原则和可变现原则以及合法性原则还有独立客观公正原则。遵守审慎原则，主要指的是土地金融估价过程中坚持谨慎的态度，在估价方式的选择以及市场参照标准还有预期收益判断等显示操作的时候，按照评估规范中对估值比较有确定性的标准以及参数。遵守可变现原则，主要指的是土地金融估价要按照估价对象在融资期限内由拍卖还有转让等方式获得现金的保守数值为参照。按照合法性原则，主要指的是土地金融估價要按照估价对象的合法使用以及合法处分作为前提进行估价，估价程序要符合法规。金融估值除了要依照评估行业普遍法规以外，还得按照金融法规，如中华人民共和国银行业监督管理法和中华人民共和国商业银行法以及贷款通则和商业银行房地产贷款风险管理指引与中华人民共和国担保法还有中华人民共和国物权法等相关法律。遵守独立客观公正的原则，主要指的是土地金融估价机构及评估人员在评估过程中保持高度的独立、客观、公正的执业规范，严禁按融资方利益索求进行估价。

1.2  影响土地金融价值的主要因素

土地金融价值的主要影响因素包括估价对象的地理位置、所在区域土地市场的活跃程度、宗地法律属性等。地理位置，指估价对象在城镇中的具体地理位置，包含影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度与经济状况、交通条件、公用设施及基础设施水平和区域环境条件以及影响土地选择的别的条件等。地理位置可以说是土地金融价值的内在的确定因素。所在区域土地市场的成熟度，主要指的是估价对象所在区域中和土地交易市场条件相似的成熟状况。在宗地范围附近有着很多现实的交易量，或是一些土地需求比较活跃，宗地未来变现的条件也很稳定。宗地法律属性，主要指的是估价对象的土地使用权性质以及土地权属、用地规划、出让条件等影响债权实现的法律因素。若有《担保法》第三十七条规定的不得抵押的财产，结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》，判断评估条件。

2  土地金融价值评估方法及应用

2.1  现有评估方法的比较与修正

土地金融价值评估属于特殊目的的评估，不能够离开现有的评估体系，可是还要表现金融点特别的需要，可以按照建设部和中国人民银行以及中国银行业监督管理委员会有关的规范和银行信贷业务有关的房地产抵押估价管理相关问题的通知，对国土资源部城镇土地估价规程和住房和城乡建设部房地产估价的规范以及财政部的资产评估准则—不动产等相关的国内评估机构进行土地评估的主要参照中的传统评估方法进行比较还有修正。

2.2  传统评估报告的合理使用

2.2.1  审阅报告主要要素

（1）评估机构。评估机构是评估报告质量的关键因素。对评估机构关注点包含机构所属部门和资质以及和融资方的利益关系还有业绩记录等方面。属于不同的主管部门国土和住建以及财政的评估机构，相对的业务规则和评估标准以及参数系统有所差别，评估报告使用人需具备有关背景知识才可以正确使用。评估机构的资质应要符合金融机构的风险的控制需求，尤其是金融机构指定的或其合格评估机构名单库成员，评估师应有着金融专业知识以及房地产市场分析能力。

（2）评估目的。土地金融估价目的，要求确定土地抵押融资额度和风险保障程度提供参考而评估土地金融价值。金融评估基本作用在于保护债权投资方的利益，防止金融的风险，保护经济金融的秩序。

（3）有效期还有评估时点。评估报告要在有效期中进行使用，注重现场勘查时点以及报告完成时点还有市场数据时点的差距。

（4）评估方法还有参数选择价值评估是在相关假设的基础，选择适当的参数，运用合理的评估方法以后得出。评估报告不可以滥用假设以及限制条件，主要关注的是对估价结果有严重影响的因素还有可能出现的影响。鉴别评估报告中选择的估价依据和原则以及方法还有有关的数据来源与确定和相关参数选取与利用与主要计算过程等相关信息，判定估价结果的准确性以及合理性。土地金融价值评估要选择市场比较法和基准地价修正法;成本法适合城市核心地段容易变现但缺乏可比市场数据，仅考虑目前的制度条件下重新购置可比地块所需的成本;收益法以及假设开发法所需的假设条件比较多，存在很多的不确定性，尽量减少使用。

2.2.2  评估报告估值修改

土地抵押是金融业务风险防范的基础手段，金融机构需要按照评估数据准确性和土地市场预期以及变现能力等因素，对土地评估报告的评估价值做进一步的修正。由对评估机构执业能力和评估方法与参数的选择以及数据信息处理质量等方面的综合判断，确认评估报告数据的准确性以及可靠程度。分析在融资期限内，伴随时间推移，土地市场和估价对象状况的变化，对评估价值可能产生的影响，特别是关注土地抵押价值未来下降的风险。变现能力分析要包含抵押房地产的通用性和独立使用性以及可分割转让性，假如在处置时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短还有费用以及税金的种类与数额和清偿顺序。评估价值再修正计算公式：

Vf=V×P1×P2×P3×Pi

式中：

Vf——土地金融价值;

V——评估报告提供的待估宗地价值;

P1——评估报告数据的准确程度/可信度;

P2——土地变现的可能性;

P3——土地市场预期不低于评估时点土地市场状况的概率;

Pi——其它修正系数（i=4-n）。

说明：P1、P2、P3、Pi取值范围均在[0，1]之间，其中，数据准确性越高，P1越大;P2融资期内变现达到评估值的概率，达到或超过者取1;土地市场预期好于评估时点的市场状况时，P3取1，土地市场预期对抵押物价值起负面作用时，可根据预期土地市场价格指数/评估时点土地市场价格指数取值替代市场变化概率。

3  结语

土地金融价值评价，是按照金融专业视角对土地将来可变现价值做出的判别，是抵抗金融风险的主要防线。在现今的条件下，由对旧的评估方法的恰当修正，注重评估报告的准确使用，能够在一定的程度上提升土地金融价值评估的客观性。假如从长考虑，需要金融行业和评估行业一起努力，系统性处理土地金融价值评估存在的问题。

参考文献：

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