将市场机制引入廉租房制度的研究

雷乘宇 雷刚跃

摘 要：习近平总书记在党的十九大报告中强调，“让全体人民住有所居”。“住房权”是公民的基本权利，为住房困难者提供必要的帮助成为政府重要的社会保障责任之一。廉租房是我国住房保障制度中一项重要的制度，在解决中低收入困难家庭的“住房权”方面具有举足轻重的作用。而廉租房制度中，廉租房房源的供给和管理大多由地方政府直接主导建设和管理，给地方政府的管理和财政带来了較大压力。若将市场机制引入廉租房制度，将有利于减轻政府的负担，并提升社会保障兜底服务的质量和水平，更好地缩小贫富差距，稳定社会秩序，促进社会平稳运行和发展。

关键词：廉租房 市场机制 社会保障

一、背景

随着经济社会的不断发展，城镇化水平不断提高，住宅价格在不断上涨，2008年至2019年全国房价几乎全部处于上涨趋势，且在2008年至2010年间房价水平上涨速度最快，截止至2018年深圳、广州、北京等城市房价水平与2008年相比有了很大提升，其中以深圳房价水平提升速度最快，达到了361%，位列全国增速第一。

房价的上涨一定程度上反映了城市的繁荣与发展，但房价的高速增长也带来了诸多社会问题，例如低收入人群以及贫困人群无法支付高额的购房费或房租费，无法保障其住房权。在经济学角度来看，居民住房消费的弹性几乎为零，具有极强的需求刚性。2010年8月，李克强在北京考察廉租住房、公共租赁住房等建设时说，“住房是居民的大事，也是政府的大事。实施保障性安居工程，是保障和改善民生的重大举措，也是保持经济平稳较快发展的重要措施”。

在现如今，保障性住房在政府的推动下，进一步快速发展。保障性住房供给数量大幅提升，仅2014年一年，新开工保障性住房700余万套。不仅如此，政府还对居民的住房权，通过住房补贴、房屋分配等多种形式进行保障。但在实际运作过程中，廉租房等保障性住房缺乏实际有效的退出机制，导致制度实际出现“退出难”的情况。

由于廉租房等保障性住房多由地方政府财政出资修建或购买，在一些财政收入欠佳的地方政府缺乏长期有效的运营机制，导致部分地区保障性住房供给困难。

在我国社会，社会保障性工程，特别是廉租房工程，大多由政府财政直接拨款，忽视经济效益更加注重社会效应，但这种模式给政府财政带来了巨大的压力，而且大多数廉租房都由政府直接管理，由于各种因素的综合影响，不能很好的确保“效率”，也给政府管理带来了一定的工作负担。但如果在廉租房制度中引入市场机制，通过政府这“有形的手”和市场“无形的手”的共同调解下，能够进一步在公平的基础上确保效率的提升，使得保障供给更好对应具体需求。

二、现行廉租房制度存在的问题

第一，廉租房房源供给直接由政府财政拨款，给地方政府财政带来了较大压力。

第二，廉租房退出机制的执行力度较为不足，不能很好地提高效率。

第三，由于廉租房所收取的租金以及物业管理费等费用极低，远远低于市场平均价格，廉租房运营过程中出现物业管理服务跟不上的情况。

第四，属于廉租房制度保障体系中部分家庭，实际所需人均面积大于廉租房制度规定人均面积。

三、在廉租房制度中引入市场机制的具体措施

（一）吸引民营资本进入廉租房供给和运营管理

通过政府财政补贴、税收优惠、政策支持、政府购买服务、贴息贷款等措施，扩大廉租房房源供给和提升廉租房运营期间的物业管理水平。

廉租房小区人群较为集中，可以以政府主导的方式组建廉租房房委会对该小区进行管理，并通过房委会和一些管理能力较强的物业集团沟通，将小区内的大型商场或局部商铺和停车位用低价的方式出租给他们，由他们再将铺位和车位分租出去，所获得的利润由物业公司收取用以补贴物业运转资金，这样一来，既能够为廉租房小区补充物业运营管理费，提升廉租房小区物业管理水平，减轻政府财政负担，更好的促使廉租房制度的持续运营，并能够将复杂的管理业务转嫁于企业。

（二）以廉租房制度规定为基础，根据廉租房需求者实际所需，对超出廉租房制度所保障的范围依照当地房租市场平均价格并根据廉租房需求者收入收取合适的费用

由于廉租房需求者的实际需求可能出现偏差，由于工作或者生活需要可能大于廉租房制度所规定的人均标准，所以引入市场化管理模式，让租户根据自身实际情况进行选择廉租房房源，能更好地将资源和需求对接，更好保障租户的住房权。

（三）采取廉租房资产证券化融资方式

可以根据目前所实施的信贷资产证券化的有关规定，和廉租房的具体特点相对接，成立廉租房投资信托资金，政府保证用预算资金或减免税收来对廉租房保障资金和市场收益之间的差距进行填补。（四）在廉租房制度中引入征信制度，并对违反廉租房制度的租户提高收费并纳入全国征信制度

在现行廉租房制度中，退出机制的执行一直是比较困难的问题，因为在中国人的传统文化中，房屋是“家”这个概念的延伸和实物化，搬家在中国人眼里是一件大事，再加上廉租房相关的利好配套设施，使得廉租房的退出机制执行不够，资源就没有在公平的基础上确保效率，在一定程度上造成了资源浪费。而通过引入征信制度，针对符合退出标准而没有退出的租户，载入个人征信及若干年后不享受租房保障待遇等，同时逐步提高租金引入市场化管理模式，租户不再享受保障待遇。

（五）组建廉租房专项基金

在社会保障性基金建设方面，可以学习借鉴新加坡的中央公积金制度，扩大公积金普及率，并辅助以商业性质的银行，完善住房金融体系制度，并借鉴新加坡公积金制度契约式储蓄和封闭性运营的特点，来建立廉租房专项基金。

四、引入市场机制的优势和积极影响

（一）减轻地方政府财政负担压力

运用贴息贷款、降低税收等利好政策支持的方式，吸引民营资本进入廉租房建设。能在很大程度上减轻地方政府在社会住房保障方面的财政投入，使地方政府有更多的财政余力对社会其他方面进行调节和保障，同时也促使廉租房房源的持续供给，能满足社会需求。

（二）提升了廉租房小区物业管理持续运营的水平

运用廉租房小区出租商铺和停车位的收益，来补足物业运营的实际所需费用，并为所管理的物业公司创造一定的利润收入，吸引更多物業管理公司积极为廉租房小区进行物业服务的供给，提升物业管理水平。摆脱由政府财政对廉租房小区的物业管理费用的拨款，促进小区有持续优质的运营环境。

（三）提升了廉租房小区运用的效率和水平，更好地使供给对应需求

通过市场化管理模式，使得资源需求和资源供给能够在公平的基础上注重效率，快速合理地促使租房人的特殊需求和相应房源供给的对接，满足廉租房保障对象的需要。

（四）增强了廉租房制度中退出机制的执行力度，促使资源合理分配

在廉租房制度中引入征信制度，对达到退租条件而不退出的情况，进行了有效的制约，更好地发挥了廉租房制度对社会保障兜底的作用。

（五）保证廉租房房源持续供给满足社会保障需求

引入市场化管理模式之后，廉租房建设融资渠道更加多元化，廉租房建设资金更加充足，有利于保障廉租房建造质量和数量，提升社会保障整体水平。

（六）对抑制城市房地产均衡价格上涨和稳定房租市场具有积极作用

增加了廉租房房源，在一定程度上就增加了房地产市场的房源供给，稀释了房地产市场的供求矛盾。

在房地产交易方面，由于廉租房房源的增加和社会保障制度的增强，许多希望通过投资房地产，出租房屋来获取收益的这一部分需求减弱，使得房屋购买需求减少，从而对房地产均衡价格的上涨起到抑制作用。

在房屋租赁方面，由于廉租房房源的增加，直接影响到正常市场的房屋租赁，在廉租房保障制度内的租户对房屋价格更加敏感，导致其更加倾向政府提供的廉租房，从而减少了房屋租赁市场的需求，在一定程度上能对房屋租赁市场起到很好的调节作用。

五、结语

廉租房制度是对社会上无法保障住房权的居民进行的一项社会保障措施。在经济学研究中，人们对于房屋的需求弹性非常小，仅次于对食物的需求，住房是人生存的基本保障，因此是人权的重要组成部分。保障每一位居民的住房权，是现代政府的重要责任。2014年两会结束后的记者招待会上，李克强总理就强调：“让人民群众住有所居，这应该是政府奋斗的目标”。

而在现实实践过程中，相应的具体职责往往由地方政府承担，加重了政府的管理负担，并且在一些欠发达地区，相应的住房保障给地方政府财政带来了较大压力。而通过对廉租房等其他保障类住房制度中引入市场机制，能很好地减轻政府的财政和管理负担，使保障类资源快速、有效、合理地进行供给与需求的对接，保证廉租房等其他保障类资源，在公平的基础上提高效率，并提升廉租房小区的运营水平，提升社会保障兜底服务的质量。

为社会的平稳发展，缩小贫富差距，做出贡献。