LPR改革对于房贷的影响

熊 枘

(广西大学 广西 南宁 530000)

引言

国务院总理李克强在国务院常务会议上明确表示“必须改革和完善贷款市场利率形成机制”。紧接着，我国中国人民银行发布公告后，8月20日，各银行根据新的市场机制向全国银行间同业拆借中心报告了最佳客户贷款利率。改革后的LPR正式启动，一年期LPR为4.25%，比之前的LPR略微降低了6BP，五年内的LPR为4.85%。从已发布的数据来看，自从LPR改革以来，其报价一直在稳步下降或者持平。

一、LPR改革的背景

(一)国内经济形势

中国经济的增速开始逐渐放缓，近几年，经济增长更是突破了7%的下限，2017年、2018年、2019年经济增速分别为6.9%、6.6%和6.1%。

刘元春指出，中国经济目前面临以下几点主要挑战：第一是总需求放缓速度较快；第二是成本和收益双重挤压导致企业利润快速收窄；第三是投资增速下滑这样的趋势仍没有往好的方向发展。他还强调中国经济已经步入新常态下的新阶段，类似于庸政懒政这样导致经济下行的新“病因”也在出现。针对这样的新情况，官方需要谨慎细致地运用各项政策和工具，拿出新的解决办法，未来决策层需拿出更多的政策工具来应对新情况和新问题。

图1 2014年—2019年中国GDP及GDP增速情况数据来源：国家统计局

(二)国外经济局势

贸易战中美两国僵持不下。由于中美贸易摩擦的反复，外需对出口的拖累，国内企业生产投资预期的修复不足。中国宏观经济研究所的研究人员做出的初步预测称，美国将对500亿美元的中国征收25%的关税，预计中国的GDP将影响0.11%至0.13%。如果对2,000亿美元商品加征10%的关税，预计将对中国的GDP产生约0.22%至0.25%的影响。[1]由此可见，贸易战带来的负面影响确实是存在的，不能忽视。而且，贸易战的影响短期内有可能难以平复，更有可能演变成是较长期的争端。

多国央行纷纷降息，全球经济放缓。从2019年开始，全球的央行都开始不断地降息，已经有30个左右的国家或地区进行了不同程度的降息。据Mysteel不完全统计，2019年，全球共有35个国家央行进行降息，总调降次数为71次。其中美联储8月1日开启降息，为2008年12月以来首次调降。

(三)推进利率市场化的关键一步

我国一直都在致力于推进利率市场化改革。名义上，虽然在2015年我国就已经宣布基本完成利率市场化的改革，但由于国内金融市场还未完全发育成熟，并未真正的实现由市场来定价。银行间的市场利率与存贷款市场的利率传导之间仍然难以传导，形成了“利率双轨制”。而“利率双轨制”是造成实体企业融资难融资贵的根结所在。因为目前政府关于货币政策的目标的实现是必须通过银行进行传导的，央行利用货币政策工具给银行释放流动性。而银行给企业的贷款利率是锚住贷款基准利率。因此这两条利率传导途径割裂了政府和企业之间的联系。政府释放的流动性很难真正传递到实体企业去。所以，当前利率市场化改革最迫切的一步就是利率并轨。

但是利率市场化并不是任由各个市场进行无序甚至乱序地波动，而是要遵循相应的机制，在保持金融市场的稳定性，不给金融市场的参与主体带来利率风险的条件下，准确地反映市场资金供求状况。所以，央行决定改革LPR机制，形成新的贷款利率定价基准。另外，这样的基准利率也能够起到一箭双雕的作用，因为它不仅能够与金融市场的总体状况想匹配和适应，而且也会更好地传递中国人民银行的货币政策意图。所以，LPR改革是利率市场化的重要一环。

(四)实体经济融资难融资贵问题一直未得到解决

我国以前在经济高速发展的时期，利率始终保持于较高水平，企业的融资成本非常高。近十几年来，我国为了解决这些问题，出台过包括减税降费、“普惠金融定向降准”精准投放等在内的一系列政策措施。虽然获得了一定的成效，但效果甚微。

所以，LPR将作为利率市场化的重要工具，其制度安排的政策意图是想将央行的政策能够高效地传递到信贷市场，引导实际利率进入下行轨道，帮助降低企业的融资成本，特别在基础薄弱的“三农”、小微企业以及民营企业等领域。

虽然小微企业、民营企业“融资难、融资贵”是当下亟待解决的问题，但值得注意的是，小微企业、民营企业“融资难、融资贵”的问题却不能完全地依赖LPR的下调和政策的帮助。“融资难、融资贵”的主要原因也有很大一部分是企业自身财务实力、信用风险较大等问题。因此，LPR降低实体经济融资成本的同时，还需企业自身实力过硬，加强自身的实力。

所以，从以上4个背景可以发现，不管是国内经济自身的发展还是国外的残酷竞争和压力，为实体经济减负是目前我国亟需解决的问题。而LPR改革正是此项工程的第一步。

二、LPR改革的新特征及变化原因

目前，LPR形成机制在报价方式、期限品种、报价行范围、报价频率等方面都有做更好的改变，下面对此进行简单的介绍。

首先是报价利率变成以MLF利率为锚依据公开市场操作利率加点形成。此举原因在于一方面，将贷款利率与公开市场操作利率挂钩，新增一条“公开市场操作利率—LPR—贷款利率”的利率传导路径。另一方面，MLF在一定程度上还是反映除了商业银行的负债成本，这样就十分利于发挥LPR对贷款利率的指导作用。

其次，增添5年期以上的期限品种。原来的LPR仅仅只有一个1年期的品种，现在增设5年期以上品种，完善了LPR期限结构。这是因为当前我国房价高企，需要坚持“房住不炒”的基本方向，加强对房地产市场的信贷调控。通过1年期和5年期期限品种设定，体现了货币政策的结构性，能够对实体企业利率、房贷利率进行区分引导。

第三，增加报价行数量。新增的8家银行是在服务小微企业方面均表现突出的，能够增强LPR的代表性。

最后，报价频率改为按月报价，以提升LPR的报价质量。这样可以使报价行对LPR的报价重视起来，就有利于提升LPR的报价质量。

三、LPR改革会使房贷到底是升还是降

《存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR相关介绍》中指出，个人住房贷款需要同5年期LPR挂钩。

(一)LPR改革对房贷到底有什么影响

一方面，在此宏观经济大背景下，抵押贷款利率有很大可能会下调。因为个人抵押贷款属于银行的优质资产，企业融资成本又受到政策的关照，因此，有一定的预测抵押贷款利率下降的理由。

另一方面，在2019年7月底举行的中共中央政治局会议上，“房住不炒”的立场继续坚持，LPR改革还增加了5年期的LPR。因此，房地产法规仍然非常严格，短期内抵押贷款利率下降的空间很小。

从2020年2月20日的五年期LPR报价利率来看，4.75%仍高于旧LPR机制贷款基准利率的9折(4.41%)。因此，从当前的报价水平来看，新的LPR通常优先考虑保持房地产市场不受刺激。[3]

(二)房贷一族应该如何选择

央行要求2020年8月30日之前转换完成存量浮动利率个人贷款定价基准工作。房贷一族不管是选择“LPR+加点”浮动利率还是固定利率，都不可能只有利益、没有风险。所以，对普通购房者来说，还是非常纠结的。

房贷一族必须做出选择。房贷利率现在是与LPR挂钩，所以就是看LPR未来下降的概率。而LPR未来下降与否关键在于国内外的宏观经济形势和我国的政策目标。从宏观角度来看经济形势，随着新冠肺炎疫情“黑天鹅”事件的突发，给原本就增长动力不足、逐渐疲软的世界经济又增添了一项巨大的冲击。复旦大学附属华山医院感染科主任张文宏预测疫情还可能持续一两年的时间。可见，新冠疫情对于经济的影响势必还会蔓延。经济合作与发展组织(OECD，经合组织)于当地时间6月10日发布最新全球经济展望报告。报告指出，新冠病毒全球大流行可能造成除战争影响外的百年来最大经济衰退，要直到明年经济才能从新冠病毒引发的衰退中逐渐复苏。受到重创的世界经济需要金融的支持力度也会增大。因此，在短期内LPR利率大概率会出现下调。

但是，目前中国政策目标的主基调是调控房地产市场，坚持“房住不抄”的原则。因此与房贷利率相关的5年期LPR有可能不会同1年期LPR那样下降的幅度大且频率高，如图2，从过去几个月的LPR的趋势也能够得出这个结论。而且目前因为疫情，经济更加不景气。为了避免出现08年金融危机后过多热钱涌进房地产，政府甚至可能会抬高LPR。所以说，在未来的时间里，贷款利率既可能上行，也可能下调。那么到底是上行的概率更大，还是下行的概率更高？

图2 新LPR走势图数据来源：中国人民银行

根据前文的分析结果，我认为选择哪种结果取决于房贷一族的剩余还款年限。如果房贷期限仅剩下三年及以下，可以选择“LPR+加点”的方式。因为在目前的各国普遍量化宽松的货币政策加上疫情冲击的宏观经济大背景下，经济下行的压力还是非常大的，降低利率的概率很高，选择浮动利率的优势很大；如果房贷期限在三年至十年，可以选择固定利率。因为随着疫情的缓解，各国经济开始复苏。为了高质量发展加上经济结构转型，我国发展的势头势必成为全球的亮点。届时不管是国内经济还是国际竞争，都可能会使经济过热，这时候的利率大概率会上升。选择固定利率维持现在的水平，可能获得的优势更加明显。如果房贷利率是十年以上的，建议选择“LPR+加点”的方式。因为预测未来利率的高低，其实就是预测国家发展的水平。从这次疫情就可以看出我国在面临危难时刻的魄力与能力，这是我国综合实力的体现。我们能快速的控制疫情，比很多发达国家做的都好，在未来我国也会乘风破浪，在国际舞台上越飞越高。因此中国未来的发展肯定会越来越好，对外开放的大门越敞越大，那么必然会带动利率下行，而且未来利率市场化程度越来越高，房贷一族选择“LPR+加点”的浮动利率方式有很大可能受益。