三四线城市中小型房地产企业融资的困难及出路

摘要：房地产行业作为第三产业先导行业，对国民经济的发展有着较高的贡献率。同时，房地产行业是典型的资金密集型产业，具有投资大、流动性弱、开发周期长的特点，充足的资金保证是房地产企业能持续经营的基础。近年来，随着金融政策的逐步收紧，国家对房地产的宏观调控和市场监管进一步加强，房地产行业面临着巨大的资金断裂风险。如何解决资金的瓶颈，已成为房地产企业，尤其是三四线中小型房地产企业亟待解决的问题。三四线城市的中小型房地产企业融资渠道狭窄、融资压力巨大，本文通过浅显分析目前房地产行业的融资现状及困难、存在的问题及原因，结合财务管理经验，提出对三四线中小型房地产企业融资的一些对策及建议。

关键词：中小房地产企业;融资困境;融资渠道

中图分类号：F299 23  文献识别码：A  文章编号：

2096-3157（2020）01-0115-02

一、三四线城市中小型房地产行业融资现状

1 受宏观调控及金融政策影响

自2009年12月份开始楼市调控以来，房地产调控政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”，4月的“国十条”，9月的“9·29新政”，2011年1月的“新国八条”，2013年的“国五条”。最后“国五条”的主要方向有“限购”“限价”“限贷”“房产税”。2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房地产融资、购房者信贷等方面。

2 融资渠道及现状分析

房地产融资是指通过一定的途径，为项目开发筹集资金的过程。按照融资渠道可分为内源融资及外源融资两大类。内源融资主要是企业自有资金;外源融资有银行贷款、债权融资、股权融资，房地产信托融资，民间融资等。我国的房地產企业融资渠道狭窄，目前，大多数的房地产企业主要依赖银行贷款。据不完全统计，房地产开发企业从银行取得的贷款在房地产开发资金中占23 86%，企业自筹占28 68%，定金及预收款占38 82%。其中，预收款的大部分来自于后期销售完成后银行对客户的个人按揭贷款及公积金贷款。合计算来，有近60%的资金来自于银行等金融机构，融资渠道狭窄。

3 中小房地产企业财务风险意识薄弱

受到宏观政策调控的影响及各种相关新政策的限制，如新的土地政策明确规定严格限制银行给房地产企业发放流动资金贷款来缴纳土地出让金，使得三四线城市面临较大的拿地压力。土地、资金、市场是房地产发展的三大要素，一旦不能取得土地，企业就失去了开发权利，面临无法经营的风险。因此，一些中小房地产企业想方设法获得资金，目标是拍得土地，拿到项目，而忽视了后期还款压力。一旦政策波动，市场下行，造成楼盘滞销，就会面临无法还款的财务风险。

4 融资条件苛刻

房地产是典型的资金密集型企业，开发周期长，投资成本大，融资期限长。新的信贷政策对房地产企业项目开发贷款提出严格的“432”的要求，即房地产开发企业须取得四证，自有资金达到总投资额的30%，取得二级及以上开发资质，才有资格申请开发贷款。而且，近年来，大多数银行实行名单制管理，少量一线大型房地产企业才有机会进入各家银行信贷名单。并且贷款的发放多以存量贷款为主，新增名单外的房地产企业很难获得银行贷款。另外，与限贷政策相关出台的个人房屋按揭贷款政策、个人公积金住房贷款政策，都做出了更加严格的审核要求。

二、中小型房地产企业融资困难及原因分析

1 自有资金积累不足

中小型房地产企业，尤其是三四线城市，对政策的把控和了解不够敏感和迅速，经营管理也缺乏计划导向，导致在项目开发过程中成本管理粗放，项目利润率下降，影响企业权益的积累。

大多数中小企业过多追求短期利益，缺少详尽的投融资计划，关键是缺少资金使用匹配计划，无法及时准确地掌握资金缺口额度、时间及期限的需求，无法提前开始筹划融资渠道、融资方式，选择金融机构，合理谈判融资条件及利率，往往会丧失融资的最佳时期。到资金需求节点无法及时匹配资金额度，只能临时寻求民间资金等快速、高成本的资金，造成融资成本的加大，也会降低项目开发利润，减少企业的所有者权益。

2 融资渠道狭窄

虽然融资渠道有内源融资和外源融资，但是我国大多数的房地产企业主要依靠银行贷款。

（1）股票融资。通过上市股票融资对企业的门槛及要求较高，目前仅有像万科、龙湖、融创等一线大品牌开发商通过股票上市解决融资需求，一般的中小企业无法满足上市的要求，自然无法通过这一融资渠道来解决资金问题。

（2）债券融资。各种夹层融资，债券融资的要求相比上市融资而言相对会低一点，但是在评审项目的过程中，各金融机构通常会持谨慎介入的态度，对项目的评估、市场预期和政策的变动都会有极其专业保守的判断，对公司的股东背景、股权结构、后期担保措施、抵押物等都有严苛的要求，对资金使用的监管力度也有严格的规定，大多数中小房地产企业也是很难满足要求。

（3）自身积累。中小企业自身积累薄弱，缺少品牌优势及信誉基础，也很难得到施工单位及材料供应商的垫资，开发阶段需要大量的资金支付。

（4）民间资本。民间资本的成本几乎是银行同期贷款利率的1～4倍，而且期限较短，还款压力巨大，一般情况下企业会尽可能减少民间资本融资。

3 中小型房地产企业财务管理薄弱

随着我国城市化进程的加快，房地产行业迅速发展，尤其是在三四线城市，涌现出了大量的中小型房地产企业。然而根据有关资料，中小型房地产的平均寿命不到3年。企业最终管理水平的低下体现在财务管理的混乱上。首先，中小型房地产企业往往更注重销售、工程、采购等一线生产部门，而忽略财务管理带来的隐形效益。在前期的拿地、方案设计、招投标、签订合同等重要事项中往往没有财务人员的参与。其次，中小房地产企业的财务人员本身专业能力有限，有些企业一般采用家族式的管理模式，主要负责人及出纳由亲属担任，而不注重选拔任用高素质高水平的财务管理人员。最后，因为财务管理的主观能动性没有发挥，大量的中小型企业停留在记账、算账、报报表的核算层面，财务预测、全面预算、财务分析等功能基本缺乏，缺少对决策有用的管理会计信息，造成财务指标、财务资料难以达到融资要求。

4 信贷政策无针对性

从近几年的调控政策及金融政策来看，每一次的调控基本都是面向全国所有城市，比如国五条的限购、限价、限贷，对三四线的中小型房地产企业的针对性较弱。一线城市因为流动人口较多，需求巨大，所以通过限购可以控制炒房热，可是针对三四线城市，人口呈现负增长趋势，实行限购措施，对有实际需求的客户造成了困扰，大量新开工的项目销售速度减缓，造成大量的存量房无法消化，加大了去库存去杠杆的难度。限价方面，因为北上广等大城市的房价较高，而对三四线城市限价政策的指导意义较小。限贷政策更是直接影响了客户的住房按揭贷款，使得房地产企业后期销售资金不能及时到位，会造成资金链紧张，直接影响到房地产企业的融资额度。

三、冲破中小企业融资困难的建议

1 加强投融资精细化管理，提高自有资金积累

中小型房地产企业应及时关注调控政策及信贷政策、土地政策、规划规范以及各地执行的地方性法规的变化及调整，及时捕捉市场信息，对开发项目做好投融资计划，至少做到以项目开发周期为期限的开发及资金投入计划，避免短期拍脑袋决策，合理预留融资时间，使融资部门可以有更多的机会选择融资方式和机构，选择较适合本企业的融资方案，掌握资金缺口时间及用款节奏，提前做好融资储备。减少资金占用成本，增加项目开发的计划性，以增加企业利润的积累。

2 拓宽融资渠道

目前房地产行业大量依靠银行贷款融资，但是随着限贷政策和银保监会监管力度的加强，银行对房地产开发贷款的限制越来越多。建议中小房企应该和其他金融机构多方位对接，尝试向信托机构拓展房地产信托类融资。对于夹层融资中的股权加债权，或者股权加债权加资产抵押的融资模式，中小房地产企业也应去尝试，还可以追加法人及股东的连带担保等措施。近几年以来，国家大力支持棚户区改造及旧城改造项目，并由国家开发银行及农业发展银行提供低利率长期限的棚改项目贷款支持。中小房企如能符合政策开发此类项目，可以用棚改项目向开行及农发行申请棚改贷款。推行合作开发，拥有土地的中小型房地产企业可以和资金实力雄厚的大开发企业联合开发，减少资金压力，以股权的方式解决融资问题。积极拓展表外融资，如履约保函、工程保函，尽量争取施工企业的垫资等，解决融资问题。结合信贷政策，尝试银行承兑汇票、委托贷款等融资方式，尽最大努力拓宽融资渠道。

3 加强自身财务管理，降低融资门槛

中小房地产企业应该从上到下重视财务管理的重要性，首先，企业老板、股东及高管要增强财务管理的意识，对财务管理要和工程、销售等部门同样重视。其次，配备有较高专业素养、有专业职称的财务人员，科学建账，规范账务核算。最后，发挥财务管理的主观能动性，将全面预算、财务预测、财务分析，报表结构及指标分析做好，形成完善的财务管理体系。

4 加快“分城施策，一城一策”分层政策的实施

最近几年，各种房地产政策已经考虑到了各地经济发展的差异，中央还提出了“分城施策、一城一策”的思路。比如房产税的实行，選择了试点城市先行，从中总结经验，针对性较强。希望在规划、金融政策的制定及实施过程中，也能分层次加快针对性政策的推行，更好地指导三四线中小型房地产企业解决融资难的困境。

参考文献：

[1]周晓娟 房地产开发行业融资困境及解决渠道的探讨[J].长沙大学学报，2015，（6）：27～29

[2]虞巍青 我国中小房地产企业财务管理问题研究[J].中国管理信息化，2015，18（16）：53～54

[3]宿振 房地产企业财务风险管理[J].统计与管理，2015，（2）：109～110

[4]黄桢 房地产企业融资管理问题研究[J].财会学习，2019，（13）：192～194

[5]张穆 房地产企业融资问题研究[J].现代商业，2019，（07）：51～52

作者简介：

李秀英，供职于陕西聚旺伟业房地产开发有限公司。