商业物业管理企业内部控制改进分析

朱建琴

摘要：随着市场经济的快速发展，我国大力发展第三产业，商业物业管理作为第三产业的重要组成部分，在市场经济高速发展环境下，更是需要注重加强内部控制水平，以此适应新时期对物业管理服务的需求。本文分析当前商业物业管理内部控制过程中存在的问题，提出针对性的解决策略，旨在为提升商业物业管理水平献力。

关键词：物业管理;内部控制;改进分析

1前言

近年来，第三产业的蓬勃发展带动了商业物业管理企业的创新和改革，为商业物业管理的良性发展带来了机遇。由于商业物业管理水平会直接影响着企业的服务质量，提升商业物业管理水平，促进企业健康持续发展便要从内部控制改进的方面人手，并且在物业管理中形成稳定持续性的工作状态，才能有效提升服务质量和经济效益。

2内部控制应用到商业物业管理的概述

内部控制是指企业为实现自身资产的保值增值，以更加严密完整的控制体系，将具有控制职能的方法和程序进行规范化、系统化的调整，保证内部财务信息质量，实现企业在市场经济中可持续发展。将内部控制应用到商业物业管理中能够规范内部各项业务的开展，有效提升物业服务水平。由于近年来人们生活水平和收入的提升，对于服务种类以及质量的要求明显提升。商场物业管理作为第三产业，也是大型商场服务的进一步延伸。经过数年发展后，我国物业管理已经取得了一定的进展，但在激烈的市场竞争下，物业管理行业的相对分散仍会造成企业发展失衡，也影响自身的竞争力。越来越多的商业物业企业意识到加强内部控制的重要性，纷纷制定内部控制制度，并优化内控方式，其目的是保证内部资产的真实完整，经济活动能够按照预算严格执行，在减少企业潜在风险的基础上促进企业的良性发展[1]。

3商业物业管理企业内部控制过程中存在的问题

目前我国商业物业管理企业内部控制过程中仍存在如下问题：首先，商业物业管理企业内部控制缺少执行力。很多商业物业管理人员之前没有相关工作经验，对这一新兴的管理方式缺少接触，缺少内部控制管理意识，还有一些商业物业管理企业对于员工的情况认知不足，没能对员工进行专业的培训，造成很多工作人员普遍素质不高，没能完全胜任内部控制工作，也影响了内部控制的执行力。与此同时，一些企业的预算管理模式缺乏合理性，预算管理作为内部控制的重要组成部分，也是决定内部控制水平的核心管理方式，由于我国商业物业管理兴起时间较晚，在编制预算时对预算的认知不足，造成预算管理缺少刚性，且流于形式，工作人员在财务管理时没能严格按照批复的预算执行，影响了其内部控制执行力。其次，企业缺少健全有效的内部控制管理机制。很多商业物业企业规模相对较小，未形成有效的内部控制管理机制，还有些公司选择了财务外包，也不利于内部控制的有效实现。而很多缺少内部控制机制的商业物业管理企业内部管理缺少科学依据，所做出的决策也缺乏客观性，无形中增加了企业的风险。最后，我国物业管理企业内部缺少风险防范机制，总的来讲，物业管理都是随着行业的进步而不断发展的，其业务经营类型也十分广泛，造成企业难免会出现经营不利的情况，商业物业管理的风险更多体现在预算超支和资金链断裂等情况，很多物业企业由于兴起时间不长，周转资金相对较少，甚至企业管理者认为自身是一项几乎没有风险的企业，而忽视了潜在的风险再加上缺少风险预警机制，一旦出现风险会造成企业措手不及，甚至资金链断裂遭受破产。

4商业物业管理企业内部控制过程的改进思考

4.1提高内部控制的执行力

企业运营情况是可以通过财务状况分析明确了解，对此，提高内部控制的执行力要通过提升工作人员的业务能力和明确财务状况人手。对于前者，企业管理者要重新审视当前工作人员的业务能力和工作经验，将其与内部控制相关联，要对工作人员进行业务培训，在提升工作人员对内部控制正确认知的基础上强化工作能力。员工具备了专业的业务能力和素养后，在工作中科学合理地开展内部控制，保证预算的有序执行，从而提高内部控制执行力。对于后者，企业要建立健全全面预算管理模式，明确相关组织管理体制以及执行预算单位的职责范围，还要建立预算管理委员会，积极履行预算监督管理职责，还要结合当前的政策以及市场环境和企业盈利等多方面编制预算方案。

4.2建立健全有效的内部组织管理机制

商业物业管理企业的发展离不开完善的内部控制组织机制，以此实现自我约束的作用。首先，商业物业管理企业需要完善其内部机构设置，董事会、执行机构和监事会等需要发挥相互制约、相互监督的作用，还要明确工资制度和用工制度，以合同来保障双方的合法权益，发挥出劳动力市场的最大作用。其次，企业要科学合理地设置内部控制组织管理机制，充分发挥企业对资产管理作用，在降低内部损耗的同时提升员工的执行能力[2]。最后，建立健全完善的基础信息管理制度，根据市场变化完善经营决策活动，充分调动员工积极性，促进企业的成本控制和经营发展。

4.3基于风险管理的角度加强物业管理的内部控制

商业物业企业管理过程中不免会遇到潜在风险，进行风险管理成为企业经营管理的重要环节。商业物业企业需要加强风险管理。首先，企业管理者要树立正确的风险管理意识，将其贯穿到整个经济活动。其次，物业管理在接手商业物业前，需要对其开发商的信誉、资金能力以及资产情况等进行大致了解。与此同时，还要总结出风险的类型，制订应对预案，提前预判可能存在的风险并及时应对，一旦风险发生，能在第一时间规避，并将损失降至最低。还要加大资金和技术的投入力度，形成科学规范的动态风险预警机制，一旦系统監测到经济活动运行出现异常，能在第一时间上报其风险。

5结束语

总而言之，商业物业管理企业在激烈的行业竞争中优化内部控制已成为时代发展的要求。对此，企业要提升内部控制执行力，建立有效的内部控制管理机制、从风险管理角度加强物业管理的内部控制，不断调整内部控制方式方法，切实保障物业企业的可持续发展。

参考文献

[1]乐双艳.商业物业管理企业内部控制改进的思考[J].新经济，2016（29）：90-91.

[2]陈京京.物业管理公司内部控制存在问题研究[D].首都经济贸易大学，2016.